Жилье. Покупка и продажа жилья

долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик

также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

К расходам, связанным с получением дохода, относятся:

затраты на приобретение имущества, а также имущественных прав в виде доли в уставном капитале, права требования по договору долевого участия в строительстве;

затраты, связанные с продажей имущества (например, расходы, произведенные в целях улучшения потребительских качеств имущества: расходы по реконструкции нежилых зданий,

атакже по замене и прокладке новых электросетей, водо-, тепло- и канализационных сетей);

затраты на приобретение имущества, а также имущественных прав в виде доли в уставном капитале, права требования по договору долевого участия в строительстве;

затраты, связанные с продажей имущества (например, расходы, произведенные в целях улучшения потребительских качеств имущества: расходы по реконструкции нежилых зданий,

атакже по замене и прокладке новых электросетей, водо-, тепло- и канализационных сетей).

?Как определить срок принадлежности имущества?

81

Если налогоплательщик продал несколько объектов имущества, то вычет будет предо-

!ставлен в отношении общей суммы дохода от продажи всего имущества (т.е. не пообъектно).

Какие документы нужны

?для оформления имущественного вычета?

Для оформления вычета требуются следующие документы:

1)налоговая декларация (форма 3-НДФЛ) (представляется в налоговый орган по месту жительства налогоплательщика по окончании того налогового периода,

вкотором произошла продажа имущества);

2)заявление с просьбой предоставить имущественный налоговый вычет;

3)справка о доходах (форма 2-НДФЛ) (выдается бухгалтерией предприятия, на котором работает налогоплательщик);

4)документы, подтверждающие право на вычет:

если налогоплательщик предъявляет свое право на имущественный вычет в фактической сумме продажи или в размере 1 000 000 руб., или 250 000 руб., предоставляются документы,

82

подтверждающие срок нахождения данного объекта имущества в собственности (например, регистрационное свидетельство (копия), копия договора купли-продажи имущества; соглашение о распределении вычета, копия выписки из лицевого счета квартиросъемщика

и др.);

если налогоплательщик вместо имущественного вычета пользуется правом уменьшить доход на понесенные расходы, предоставляются документы, подтверждающие понесенные расходы (например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца; товарные и кассовые чеки).

?Случаи предоставления имущественного вычета

5Ситуация 1. Продажа нескольких объектов имущества

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный вычет предоставляется в суммах, полученных налогоплательщиком от продажи объектов имущества, не превышающих в целом 1 млн руб. Аналогичная ситуация с продажей нескольких объектов иного имущества: сумма вычета относится ко всем объектам в целом.

Пример

Гражданка Семенова в мае 2012 г. продает принадлежащую ей комнату в коммунальной квартире стоимостью 870 000 руб. и земельный участок стоимостью 280 000 руб. И комната, и участок находились в собственности у гр. Семеновой З.П. менее 3 лет. Общий доход от продажи составляет 1 150 000 руб., поэтому имущественный вычет будет предоставлен гр. Семеновой в сумме 1000 000 руб., а с суммы 150 000 руб. будет удержан НДФЛ:

150 000 х 13 / 100 = 19 500 руб.

83

Пример

Гражданин Лобанов в апреле 2012 г. продает садовый домик с земельным участком стоимостью 800 000 руб., находящийся у него в собственности с апреля 1984 г., и однокомнатную квартиру стоимостью 1 200 000 руб., приобретенную им в сентябре 2009 г. В этом случае доход от продажи садового домика и участка не облагается НДФЛ (как находящийся в собственности более 3 лет). По доходу от продажи однокомнатной квартиры может быть предоставлен имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. Сумма НДФЛ составит:

(1 200 000 – 1 000 000) х 13 / 100 = 26 000 руб.

Ситуация 2. Продажа имущества, находяще-

5гося в общей долевой или в общей совместной собственности.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности) (абз. 4 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Пример

Семья Петровых, состоящая из мужа, жены и дочери, продает принадлежащую им трехкомнатную квартиру за 2 100 000 руб. Квартира находилась в долевой собственности менее 3 лет, доля каждого члена семьи составляла 1/3. В этом случае каждому члену семьи может быть предоставлен вычет в размере 333 333 руб. По доходу от продажи с каждого члена семьи будет удержан НДФЛ в размере:

(2 100 000 / 3 – 333 333) х 13 / 100 = 47 667 руб.

Пример

Муж и жена Гудковы продают однокомнатную квартиру, которая находилась в их совместной собственности менее 3 лет. Доход от продажи составляет 1 200 000 руб. По договоренности между супругами доход от продажи и налоговый вычет распределяются в соотношении 20% на жену и 80% на мужа.

84

Передать свой вычет в пользу другого нало-

!гоплательщика нельзя. Отказ от имущественного налогового вычета в пользу другого совладельца НК РФ не предусмотрен.

Ситуация 3. Как определить, что находится

5в собственности: доля в имуществе (например, комната в коммуналке) или доля в праве общей долевой собственности?

Согласно разъяснениям ФНС России единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация. Налогоплательщик имеет в собственности и продает именно тот объект недвижимого имущества, запись о котором сделана в соответствующем ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и свидетельстве о государственной регистрации прав. В реестре и свидетельстве обязательно содержится описание объекта недвижимого имущества. Если в указанных реестре и свидетельстве запись — «комната», то имущественный налоговый вычет предоставляется как при продаже комнаты. А если запись — «доля», то имущественный налоговый вычет предоставляется как при продаже доли.

Ситуация 4. Особый случай — имущество на-

5логоплательщика изымается для государственных или муниципальных нужд.

Вэтом случае имущественный вычет предоставляется в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме (п. 1.1 ст. 220 НК РФ).

85

Ситуация 5. Сложные моменты получения 5 имущественногодаже имущества.налогового вычета при про-

Если вы продаете незаконченный строительством жилой дом, то вы можете получить имущественный налоговый вычет только в сумме, не превышающей 250 тыс. руб., как по объекту, относящемуся к иному имуществу, так как не оконченный строительством жилой дом не поименован в перечне объектов, при продаже которых предоставляется имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб.

86

3. БЛАГОУСТРОЙСТВО ЖИЛЬЯ. ЗАЩИТА НАРУШЕННЫХ ПРАВ

Благоустройство жилых помещений

Что такое переустройство

?и перепланировка жилого помещения?

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Таким образом, при переустройстве изменяется оборудование, инженерные сети, а при перепланировке — конфигурация самого помещения. В целом переустройство и перепланировку можно объединить одним термином — переоборудование жилого помещения.

К сведению

Только те действия будут являться перепланировкой

ипереустройством, в результате которых придется вносить изменения в технический паспорт. Следовательно, если изменения касаются характеристик, не отраженных в техническом паспорте, то они не будут считаться переустройством и перепланировкой в смысле ст. 25 ЖК РФ

ине повлекут соответствующие правовые последствия. При этом техническим паспортом жилых помещений является документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям.

87

Какие документы нужны

?для проведения переустройства и (или) перепланировки?

Для проведения переустройства и перепланировки необходимо наличие положительного решения органа МСУ (межведомственная комиссия, жилищная инспекция, администрация, департамент и т. п.), который занимается рассмотрением указанных вопросов.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное

им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1)заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

2)правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3)подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4)технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5)согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

88

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Итогом рассмотрения указанных документов является решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки или переустройства.

Такое положительное решение является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Каковы основания для отказа

?в согласовании переустройства и (или) перепланировки?

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1)непредставления необходимых документов;

2)представления документов в ненадлежащий орган;

3)несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Необходимо учитывать, что не допускаются переоборудование и перепланировка квартир:

ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и не отвечающие противопожарным требованиям к жилым зданиям;

ухудшающие условия проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;

для использования квартир под нежилые цели без предварительного перевода их в состав нежилого фонда в установленном законодательством порядке.

Ксведению

Несущие конструкции здания — строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания,

89

обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

?Основные этапы проведения переустройства и перепланировки

5 Этап 1

Сбор необходимых документов. На данном этапе нужно:

получить технический паспорт на жилое помещение при его отсутствии;

получить проект переустройства или перепланировки;

получить согласие всех членов семьи нанимателя (для нанимателей);

получить заключение органа по охране памятников (для домов, являющихся объектами культурного наследия);

подготовить правоустанавливающие документы на жилое помещение.

На этом этапе в местной администрации также нужно уточнить, куда именно вам обратиться с заявлением о переустройстве (перепланировке).

5 Этап 2

Обращение в уполномоченный орган с заявлением о переустройстве (перепланировке) и подготовленными документами. Вам также будет нужно получить

90