Жилье. Покупка и продажа жилья

расписку в получении документов уполномоченным органом.

К сведению

Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266.

5 Этап 3

Рассмотрение уполномоченным органом вашего заявления о переустройстве (перепланировке) и предоставленных вами документов. На данном этапе уполномоченный орган принимает соответствующее решение: либо о согласии, либо об отказе. Принятие решения может быть приостановлено в случае непредставления вами всех необходимых документов, в таком случае вам назначат срок, в течение которого вы сможете устранить все имеющиеся недочеты.

5 Этап 4

Вынесение решения уполномоченным органом о переустройстве (перепланировке). Если решение будет отрицательным и вы с этим не согласны, вы вправе обжаловать данное решение в судебном порядке. Если решение будет положительным, то на его основании и в соответствии с изготовленным проектом вы вправе приступить к реализации следующего этапа.

К сведению

Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266.

5 Этап 5

Выполнение переустройства или перепланировки.

К сведению

Об условиях и порядке переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений см. Правила

91

и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, и Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ).

Выполнение заказов потребителей по переоборудованию и перепланировке квартир и нежилых помещений

вмногоквартирных домах должно предусматривать:

со стороны собственника жилищного фонда (уполномоченного собственника), управляющей организации — обеспечение благоприятных условий оформления потребителем необходимой разрешительной и рабочей (проектной) документации, а также объективного контроля выполненных работ;

со стороны потребителей — обязательное исполнение условий, порядка подготовки и проведения работ, а также соблюдение санитарных норм и условий договора на выполнение работ.

К сведению

Собственник жилищного фонда — организация (лицо), в собственности которой находится жилищный фонд.

Управляющая организация — организация, уполномоченная собственником жилищного фонда осуществлять управление жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами.

Переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах многоквартирных домов могут осуществляться в целях повышения уровня благоустройства и комфортности проживания.

Переоборудование квартир включает в себя:

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;

перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов;

устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;

устройство новых вентиляционных каналов;

92

прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов

иустройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических

ибытовых приборов нового поколения.

Перепланировка квартир включает в себя:

перенос и разборку перегородок;

перенос и устройство дверных проемов;

разукрупнение многокомнатных квартир;

расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;

объединение малокомнатных квартир;

устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;

ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.

Вопросы переоборудования и перепланировки квартир в многоквартирных домах находятся в компетенции органов местного самоуправления городов и иных поселений. Здесь следует учитывать ряд нюансов.

Во-первых, переоборудование и перепланировка в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищного фонда, осуществляемые в плановом порядке при модернизации и реконструкции жилищного фонда, производятся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт и реконструкцию жилищного фонда.

Во-вторых, переоборудование и перепланировка квартир в многоквартирных домах допускаются после получения разрешения органов местного самоуправления на основании проектов, разработанных организациями или индивидуальными предпринимателями, имеющими государственную лицензию на проектирование,

93

согласованных и утвержденных в установленном порядке органами местного самоуправления. Проекты на переоборудование и перепланировку квартир различных форм собственности должны разрабатываться и согласовываться с соблюдением норм ГК РФ, Строительных норм и правил и других действующих нормативных и правовых актов. Проекты на переоборудование и перепланировку квартир, расположенных в многоквартирных домах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, до представления на согласование органу местного самоуправления подлежат согласованию в органах государственного контроля использования и охраны памятников архитектуры, истории и культуры.

В-третьих, организация работ по переоборудованию и перепланировке квартир и нежилых помещений в эксплуатируемых домах должна осуществляться с учетом требований действующего законодательства и Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, утвержденных постановлением Правительства РФ (см. постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»).

В-четвертых, контроль за осуществлением переоборудования и перепланировки квартир и нежилых помещений, правильностью выполнения скрытых работ и за качеством используемых материалов возлагается на орган местного самоуправления (уполномоченную им организацию) и территориальные органы государственной жилищной инспекции.

5 Этап 6

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. На данном этапе уполномоченным органом местного самоуправления осуществляется приемка выполненных работ по переустройству и (или) перепланировки жилого помещения. Приемка выполненных работ по переоборудованию и перепланировке квартир и нежилых

94

помещений, расположенных в домах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, осуществляется с участием представителей органа местного самоуправления по государственному контролю использования и охраны зданий — памятников архитектуры, истории и культуры.

Приемка выполненных работ подтверждается актом приемочной комиссии. На федеральном уровне порядок составления акта не отражен, он регламентируется на местном или региональном уровне.

Изменения в количественных и качественных характеристиках жилых помещений, полученные в результате их переоборудования или перепланировки, а также право собственности на вновь созданные при этом помещения должны быть зарегистрированы в государственных органах в установленном порядке.

К сведению

Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 4 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

?Последствия самовольного переустройства или перепланировки

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии положительного решения органа МСУ или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке,

95

которые установлены органом, осуществляющим согласование. В случае невыполнения этого требования указанные работы производятся силами организации, обслуживающей жилищный фонд, а стоимость работ взыскивается с виновных в установленном действующим законодательством порядке.

К сведению

Организация, обслуживающая жилищный фонд — организация (индивидуальный предприниматель) любой формы собственности, организационно-правовой формы, осуществляющая содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, техническое обслуживание и санитарную очистку мест общего пользования жилых домов и придомовой территории.

Аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования общего имущества дома, вызванное по вине потребителя вследствие несоблюдения требований проектной документации на работы по переоборудованию и (или) перепланировке, устраняется организацией, обслуживающей жилищный фонд, с последующей компенсацией затрат потребителем в установленном действующим законодательством порядке.

К сведению

Аварийное состояние здания — состояние здания, при котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих.

Однако следует отметить, что указанное требование

оприведении жилого помещения в прежнее состояние, как правило, на практике не исполняется. Если собственник или наниматель произвел перепланировку, он не уведомляет об этом никого, поэтому и требований к нему

оприведении помещения в первоначальное состояние не заявляют.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права

96

изаконные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Обычно собственники квартир, сделавшие перепланировку и имеющие необходимость разгласить данную информацию, узаконивают свои действия постфактум, т.е. в судебном порядке. Подобные иски широко распространены. Документы для узаконивания перепланировки в судебном порядке нужны те же, что

идля получения разрешения на перепланировку в установленном законом порядке.

Вэтой связи необходимо пояснить следующее. Если право собственности уже зарегистрировано в ЕГРП, то даже в случае продажи квартиры предъявлять технический или кадастровый паспорт этой квартиры в регистрирующий орган уже не требуется, поскольку эти документы предоставлялись при первичной регистрации права. Зачастую, пользуясь правом не получать новый описательный документ на квартиру при ее продаже, продавцы не узаконивают свои перепланировки. Для покупателей такая покупка может обернуться большими проблемами.

Так, если такая перепланировка вскроется уже при новом собственнике, хуже, если еще будет причинен незаконной перепланировкой кому-нибудь вред, ущерб, то вся ответственность ляжет на покупателя. Доказать, что перепланировку делал не он, почти невозможно.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску уполномоченного органа при отсутствии судебного решения, узаконившего перепланировку, принимает решение:

1) в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

97

Согласно ст. 7.21 КоАП РФ самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 рублей. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей.

Защита прав при покупке, продаже

иблагоустройстве жилья

?Законодательство о защите прав потребителей

Для того чтобы выбрать надлежащий способ защиты своих прав, необходимо сначала уточнить свой правовой статус и правовые нормы, подлежащие применению.

Поскольку одной из сторон правоотношений, связанных с покупкой, продажей и благоустройством жилья, является физическое лицо — гражданин, который вступает в данные правоотношения в целях удовлетворения личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (извлечением прибыли), то на него распространяются нормы законодательства о защите прав потребителей.

Отношения в области защиты прав потребителей регулируются ГК РФ, Законом о защите прав потребителей и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ.

Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между:

1) потребителем-гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы,

98

услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (извлечением прибыли), с одной стороны, и

2) организацией (ИП), производящей товары для реализации потребителям (изготовителем), реализующей товары потребителям по договору купли-продажи (продавцом), выполняющей работы и оказывающей услуги потребителям по возмездному договору (исполнителем), с другой стороны.

Однако здесь следует учитывать некоторые особенности, которые регламентированы Законом о введении в действие ГК РФ.

Закон о защите прав потребителей применяется независимо от того, есть на него или нет ссылка в ГК РФ, в случаях, если Закон о защите прав потребителей:

конкретизирует и детализирует положения ГК РФ (например, ст. 8–10 Закона о защите прав потребителей);

регулирует отношения, не урегулированные ГК РФ (например, п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей);

99

предусматривает иные правила, чем ГК РФ, когда ГК РФ допускает возможность их установления законами и иными правовыми актами (например, п. 1 ст. 394 ГК РФ).

5Особенность 3

Втех случаях, когда отдельные виды гражданскоправовых отношений, помимо норм ГК РФ, регулируются и специальными законами РФ (например, договоры перевозки, энергоснабжения), к отношениям с участием потребителей, вытекающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей может применяться в части, не противоречащей ГК РФ и специальному закону.

5Особенность 4

Отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из возмездных гражданско-правовых договоров на приобретение товаров, выполнение работ, оказание услуг,

вчастности из договоров:

купли-продажи, в том числе розничной куплипродажи, продажи недвижимости, энергоснабжения;

найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг;

подряда (бытового, строительного, подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, на техническое обслуживание приватизи-

100