Жилищные вопросы. 2-е изд.. Справочник

пройти государственную регистрацию. Поэтому, если даже, например, по истечении пяти лет стороны договора куплипродажи придут в регистрационную службу и подадут все необходимые документы для государственной регистрации сделки, им в регистрационной службе отказать не могут. Но сама сделка приобретет юридическую силу и станет обязательной для сторон лишь со дня ее государственной регистрации.

В настоящее время правоотношения по государственной регистрации прав (обременения права) с жилыми помещениями и земельными участками, на которых они расположены,

урегулированы целым рядом подзаконных актов:

1)Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество

исделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. № 29;

2)Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 6 августа 2004 г. № 135;

3)Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденной приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. № 183;

4)Инструкцией о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20 июля 2004 г. № 126;

5)Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233;

31

6) Методическими рекомендациями о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества — энергетические производственно-технологичес- кие комплексы электростанций и электросетевые комплексы, утвержденными приказом Минюста РФ, Минэкономразвития РФ, Минимущества РФ и Госстроя РФ от 30 октября 2001 г. № 289/422/224/243;

Данные нормативные акты более подробно регулируют правоотношения, возникающие в процессе государственной регистрации отдельных видов прав и сделок, совершаемых с жилыми помещениями. Можно только отметить, что есть положения ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которыми установлен общий перечень документов, являющихся основанием для осуществления государственной регистрации любых сделок

иправ в отношении недвижимого имущества:

1)акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

2)договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3)акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4)свидетельства о праве на наследство;

5)вступившие в законную силу судебные акты;

6)акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

32

7)иные акты передачи прав на недвижимое имущество

исделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

8)иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта объекта недвижимости не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или

иной документ, предусмотренный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок — кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело. Проверка юридической силы представленных правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Отдельно в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» урегулированы правоотношения, возникающие в ходе государственной регистрации права общей собственности на жилые помещения.

Общая собственность на жилое помещение может возникнуть у нескольких собственников по различным основаниям. Статьей 244 ГК РФ предусмотрено два вида общей собственности: совместная и долевая. Например, долевая собственность возникает, когда несколько (как правило, это члены семьи) граждан приобретает одно жилое помещение в собственность (по договору купли-продажи или приватизации) у наследников после умерших родственников. Также данное право может возникнуть в результате участия в паевом инвестиционном

33

фонде. Статьей 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрены отдельные требования к государственной регистрации такого права собственности.

В гражданском обороте составляющие элементы права собственности (права пользования, владения и распоряжения жилыми помещениями) могут предоставляться гражданам

ипо другим основаниям. Например, вследствие заключения договора доверительного управления имуществом. Согласно ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Однако доверительный управляющий, если это предусмотрено договором, имеет право на распоряжение тем имуществом, которое ему передал учредитель доверительного управления. Таким образом, доверительный управляющий может передать другому лицу право собственности в отношении жилого помещения, принадлежащего на праве собственности учредителю доверительного управления. Статья 30 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывает на то, что любые сделки, которые совершаются с таким жилым помещением, обязательно должны регистрироваться, в том числе и с приложением среди прочих обязательных документов

исамого договора доверительного управления имуществом. Также полномочие по распоряжению жилым помещением

собственника может возникнуть и на основании установления над ним опеки. Опека устанавливается над гражданами, признанными по решению суда недееспособными, или над несовершеннолетними до достижения ими возраста совершеннолетия. Согласно ч. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного

34

разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Также при необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного орган опеки

ипопечительства заключает с управляющим, определенным этим органом, договор о доверительном управлении таким имуществом. В этом случае опекун или попечитель сохраняет свои полномочия в отношении того имущества подопечного, которое не передано в доверительное управление.

Помимо вещных прав на жилые помещения есть и ограничения (обременения) таких прав, которые предусмотрены действующим гражданским законодательством. Правомочие собственника жилого помещения состоит из трех прав: право на владение, право на пользование и на распоряжение жилым помещением. Все иные виды вещных прав на жилые помещения уже состоят из сочетания не всех трех видов прав, а каких-либо двух. Например, использование жилого помещения по договору социального найма подразумевает под собой право на владение

ипользование жилым помещением. Ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Например, установление сервитута на все жилое помещение или его часть представляет собой ограничение собственника в праве пользования частью его жилого помещения. Как правило, установлению сервитута на часть жилого помещения предшествует раздел данного жилого помещения. Граждане могли ранее быть собственниками данного жилого

35

помещения в определенных долях, но без выдела доли каждого из них. А необходимость в установлении сервитута возникла в связи со спорами о выделе доли каждого собственника в натуре (т.е. определении комнат и вспомогательных нежилых помещений каждого собственника в счет его доли). Статьей 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлены отдельные требования к государственной регистрации сервитутов.

Также ограничением прав на жилое помещение можно назвать и ипотеку жилых помещений. Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ипотека представляет собой одновременно и меру ограничения правомочий собственника жилого помещения, и обеспечительную меру по надлежащему исполнению обязательств. В последние годы в нашей стране ипотеку стали применять как обеспечительную меру, позволяющую гарантировать исполнение обязательств граждан перед банками при получении в последних кредитов на покупку жилья. При ограничении прав собственника ипотекой он остается владельцем данной квартиры. Также никаким образом не ограничивается и его право пользования данным объектом недвижимого имущества, а вот право распоряжения на жилое помещение у собственника серьезно ограничивается до тех пор, пока надлежаще не исполнит основное обязательство, обеспеченное ипотекой.

1.3. Страхование жилых помещений

Целью проведения страхования жилых помещений является обеспечение страхователям гарантий возмещения потерь, связанных с повреждением, уничтожением жилого помещения в результате страхового события. Страхователями могут выступать собственники жилых помещений. Ранее речь шла в основном о страховании собственниками своего жилья. Практически каждый день из СМИ можно слышать об историях,

36

связанных с взрывом бытового газа, пожарами, число которых резко возрастает во время праздников. Все эти происшествия заставляют задуматься над тем, что страхование своего жилья может стать выходом из ситуации, когда по обстоятельствам, не зависящим от самого собственника, принадлежащее ему жилое помещение будет полностью утрачено или повреждено до такой степени, что станет непригодным для использования. Однако следует отметить, что наши граждане не торопятся страховать свое жилое помещение от подобных случаев. Культура страхования в нашей стране пока не развита и остается на низком уровне. Между тем еще чаще, чем пожары или взрывы бытового газа, в жилых помещениях происходят и другие непредвиденные случаи. Речь идет о повреждении (порче) жильцом одного жилого помещения жилого помещения другого жильца. Происходит это часто в многоквартирных домах, когда «сосед по этажу сверху» затапливает своих соседей, расположенных под его квартирой этажами ниже. В таком случае жилое помещение может остаться и пригодным для проживания, но требовать косметического (не капитального) ремонта. Подобные конфликты довольно часто рассматриваются в суде и, хотя исковые требования владельцев и собственников пострадавших квартир удовлетворяются, в большинстве случаев, когда дело доходит до исполнения решения суда, то вот тут и начинаются проблемы, связанные с тем, что ответчик не всегда располагает достаточными средствами для того, чтобы возместить причиненный вред (если конечно судом будет установлено, что данная ситуация произошла по вине владельца — ответчика, а не в результате старости и технического износа канализационной системы и других коммуникаций многоквартирного дома). В связи с этим в Государственной Думе РФ часто поднимается вопрос о предложении ввести по аналогии со страхованием автогражданской ответственности и обязательное страхование гражданской ответственности владельцев жилых помещений в многоквартирных домах. Но пока это остается только предложением в виде законопроекта. В Государственной Думе РФ данный вопрос еще не рассматривался.

37

На отношения по страхованию жилых помещений распространяются общие правила по страхованию имущественных интересов, предусмотренные в ГК РФ. При страховании своего жилого помещения следует обращать внимание на те правила страхования, которые действуют в данной страховой компании. Все отношения по страхованию жилых помещений регулируются в основном договором страхования, который заключает страхователь (владелец жилого помещения) со страховщиком (страховая компания).

Объектом страхования являются имущественные интересы страхователя, связанные с повреждением или уничтожением находящегося в его собственности жилого помещения — квартиры, включая ее конструктивные элементы, элементы отделки жилых и подсобных помещений, сантехническое, газовое и электротехническое оборудование. Объектом страхования может выступать и гражданская ответственность, которая может наступить в результате причинения вреда жилым помещениям других лиц.

При этом под понятием «квартира» подразумевается конструктивно обособленная функциональная часть строения, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход и не имеющая в своих пределах функциональных частей других квартир.

По общему правилу не принимаются на страхование жилые помещения:

1)находящиеся в аварийном состоянии или расположенные в находящихся в аварийном состоянии домах (строениях);

2)расположенные в домах (строениях), имеющих физический износ свыше 55%;

3)расположенные в домах (строениях), подлежащих сносу или переоборудованию в нежилые;

4)на которые обращено взыскание по обязательствам;

5)расположенные в домах (строениях), подлежащих отчуждению в связи с изъятием земельного участка;

6)подлежащие конфискации;

38

7) расположенные в зоне, которой угрожают стихийные бедствия, с момента объявления в установленном порядке о такой угрозе или составления компетентными органами соответствующего документа, подтверждающего факт угрозы.

Не подлежат страхованию жилые помещения также в иных предусмотренных законом случаях прекращения права собственности на жилое помещение.

Cтраховым случаем является совершившееся событие, предусмотренное договором страхования, с наступлением которого возникает обязанность cтраховщика произвести страховое возмещение. В качестве примера можно привести Правила

страхования жилых помещений в г. Москве, утвержденные Росстрахнадзором от 27 сентября 1996 г. № 05/1-5990/983, в соответствии с которыми страховым случаем считается уничтожение или повреждение квартиры Страхователя в результате следующих событий:

1)пожара (воздействие пламени, дыма, высокой температуры), в том числе возникшего вне застрахованного помещения;

2)взрыва газа, употребляемого для бытовых надобностей;

3)аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем;

4)проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара.

Страховым случаем не считается:

1)повреждение или уничтожение квартиры, если это явилось результатом:

умышленных действий Страхователя, арендатора застрахованного помещения или членов его семьи;

умышленных действий работников предприятий и организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт застрахованного жилья по договору со страхователем, направленных или повлекших за собой наступление совершившегося страхового события;

дефектов жилых помещений и строений, в которых они расположены, известных Страхователю до заключения дого-

39

вора страхования, о которых не был поставлен в известность Страховщик;

аварий водопроводных, отопительных и канализационных систем в результате расширения жидкости от перепада температур;

прямого или косвенного воздействия атомного взрыва, проникающей радиации, заражения продуктами распада радиоактивного топлива, его отходов, связанных с любым применением атомной энергии и использованием расщепляемых материалов, воздействия бактериологических и химических веществ;

военных действий и их последствий, террористических актов, гражданских волнений, забастовок, конфискации, ареста, уничтожения или повреждения по распоряжению гражданских или военных властей;

2) повреждение элементов отделки и сантехнического оборудования жилого помещения в результате гниения, старения и других естественных свойств материала отделки и этого оборудования;

3) повреждение элементов отделки жилого помещения, электротехнического и газового оборудования в результате воздействия полезного тепла или огня в процессе работы этого оборудования;

4)повреждение элементов отделки жилого помещения

врезультате возгорания бытовых электроприборов и электронной аппаратуры, если данное возгорание не явилось причиной возникновения дальнейшего пожара.

Страхователь (владелец застрахованной квартиры) внесет сумму, оговоренную договором страхования. Если наступит страховой случай, то страховая компания возместит ему сумму возникших убытков, которая будет намного выше внесенной страхователем в компанию. В пределах страховой суммы Страховщик несет ответственность за выполнение своих обязательств по договору страхования. Страховая сумма по договору страхования квартир устанавливается на момент заключения договора страхования на основе действительной (страховой)

40