Жилищные вопросы. 2-е изд.. Справочник

Применительно к жилым помещениям установлены Правила пожарной безопасности в РФ, которые утверждены приказом МЧС России от 18 июня 2003 г. № 313. Согласно Правилам в квартирах жилых домов, жилых комнатах общежитий, номерах гостиниц запрещается устраивать различного рода производственные и складские помещения, в которых применяются и хранятся взрывоопасные и пожароопасные вещества и материалы, а также изменять функциональное назначение указанных квартир, комнат и номеров, в том числе при сдаче их в аренду, за исключением случаев, предусмотренных нормами проектирования.

Так, суд в ходе разбирательства дела усмотрел в действиях ООО «Управляющая компания «Пермская модель комфорта» состав правонарушения предусмотренного ч. 3 ст. 20.4 КоАП РФ. На общество, которое осуществляло управление жилыми домами, в силу договора была возложена обязанность по обеспечению соблюдения требований правил и норм пожарной безопасности. Однако во вверенном помещении возник пожар, который возник по причине нарушения данных правил. Управляющая компания могла предпринять меры для их соблюдения, но уклонилась от исполнения обязанностей, вследствие чего возник пожар. Это послужило основанием для привлечения к административной ответственности (см. постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 февраля 2009 г. № Ф09-511/09-С1).

В индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах допускается хранение (применение) не более 10 л легко воспламеняющейся жидкости (далее — ЛВЖ) и горючей жидкости (далее — ГЖ) в закрытой таре. ЛВЖ и ГЖ в количестве более 3 л должны храниться в таре из негорючих и небьющихся материалов. Не допускается хранение баллонов с горючими газами (далее — ГГ) в индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах, а также на кухнях, на путях эвакуации, в цокольных этажах, в подвальных и чердачных помещениях, на балконах и лоджиях. Газовые баллоны (рабочий и запасной) для снабжения газом бытовых газовых приборов (в том числе

21

кухонных плит, водогрейных котлов, газовых колонок) должны, как правило, располагаться вне зданий в пристройках (шкафах или под кожухами, закрывающими верхнюю часть баллонов и редуктор) из негорючих материалов у глухого простенка на расстоянии не ближе 5 м от входов в здание, цокольные и подвальные этажи.

Пристройки и шкафы для газовых баллонов должны запираться на замок и иметь жалюзи для проветривания, а также иметь предупреждающие надписи «Огнеопасно. Газ».

Размещение и эксплуатация газобаллонных установок, в состав которых входит более двух баллонов, а также установок, размещаемых внутри зданий для проживания людей, должны осуществляться в соответствии с требованиями действующих нормативных документов по безопасности в газовом хозяйстве. У входа в индивидуальные жилые дома (в том числе коттеджи, дачи), а также в помещения зданий и сооружений, в которых применяются газовые баллоны, размещается предупреждающий знак пожарной безопасности с надписью «Огнеопасно. Баллоны с газом».

В настоящее время, начиная еще с 2008 г., МЧС РФ пересматривает и разрабатывает новые правила в области обеспечения пожарной безопасности. Все ранее действовавшие правила были в излишней степени подробными и громоздкими. На деле ситуация с обеспечением пожарной безопасности в стране не улучшалась, а наоборот ухудшалась ввиду неправильного распределения ответственности за нарушение норм и требований по обеспечению пожарной безопасности.

В настоящее время на одного инспектора в год приходится около 2000 объектов, которые он должен проконтролировать на соответствие их требованиям пожарной безопасности. Просто физически один инспектор не может осуществить надлежаще такой контроль. Поэтому следует ожидать и далее серьезных изменений не только в области разработки новых требований по пожарной безопасности, но изменяться будет и сама организация (произойдет перераспределение обязанностей) в области обеспечения пожарной безопасности.

22

Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Согласно данным Правилам инженерно-техни- ческие работники организаций по обслуживанию жилищного фонда во время периодических осмотров жилых и подсобных помещений и наладок инженерного оборудования должны обращать внимание на техническое состояние ограждающих конструкций и оборудования, температурно-влажностный режим и санитарное состояние в помещениях. Помещения необходимо содержать в чистоте при температуре, влажности воздуха и кратности воздухообмена в соответствии с установленными требованиями.

Устранение конденсата на трубах водопровода и канализации в санитарных узлах и кухнях следует достигать частым проветриванием помещений при полностью открытых вентиляционных отверстиях. В случае недостаточности указанных мер трубопроводы рекомендуется утеплять и гидроизолировать.

Для усиления воздухообмена в помещениях следует использовать местные приточные устройства (вентиляционные каналы в наладке печей, подоконные приточные устройства, каналы в стене и т.д.). Квартиросъемщикам рекомендуется устанавливать в вытяжных отверстиях вентиляторы. Для обеспечения нормального температурно-влажностного режима наружных стен не рекомендуется: устанавливать вплотную к ним громоздкую мебель, особенно в наружных углах; вешать на наружные стены ковры и картины в первые два года эксплуатации. Не допускается использование газовых и электрических плит для обогрева помещений.

В случае, если собственник, наниматель жилого помещения систематически нарушает правила его эксплуатации,

в зависимости от степени тяжести последствий он может быть привлечен к административной или уголовной ответственности. Так, если сосед с квартиры, расположенной выше, забудет выключить кран холодного водоснабжения, то в последствии он зальет несколько квартир, расположенных ниже. В результате нижерасположенным квартирам будет нанесен ущерб, они

23

будут нуждаться в ремонте. Владельцы или наниматели этих квартир могут предъявить в суд общей юрисдикции (федеральному или мировому судье, в зависимости от денежного размера ущерба) гражданско-правовой иск. Статья 6.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ) предусматривает административную ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта.

Действующее жилищное законодательство предусматривает возможные последствия систематического нарушения правил и требований по эксплуатации жилых помещений. Статьей 83 ЖК РФ предусмотрены основания для прекращения договора социального найма жилых помещений, среди которых можно выделить следующие:

1)разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

2)систематические нарушения прав и законных интересов соседей, которые делают невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

3)использование жилого помещения не по назначению. Как видно, сразу три основания (а всего данная ста-

тья содержит в себе 4 основания), которые так или иначе связаны с нарушением требований эксплуатации жилого помещения — это грубые нарушения правил использования жилого помещения, влекущие за собой определенные последствия для третьих лиц. Если же гражданин использует жилое помещение в силу завещательного отказа, договора коммерческого найма или же будучи членом семьи собственника жилого помещения, то он так же может быть выселен из такого жилого помещения, если будет систематически нарушать правила пользования жилым помещением (ст. 35 ЖК РФ).

Ни при каких обстоятельствах не может быть выселен из жилого помещения его собственник за нарушения правил поль-

24

зования жилым помещением. Даже если его действия будут постоянно приводить к порче жилого помещения и нарушать права и законные интересы соседей, он не может быть выселен из такого жилого помещения. В этом случае соседи могут осуществлять защиту прав и законных интересов, руководствуясь нормами гражданского законодательства.

1.2. Регистрация прав на жилые помещения в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии

Согласно ст. 18 ЖК РФ и ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрации подлежат все вещные права на жилые помещения. Ограничения вещных прав, например сервитут, подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законом. Сам смысл и содержание государственной регистрации обозначен в ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Например, суд признал недействительной регистрацию права собственности на объект недвижимости в силу отсутствия оснований для возникновения прав на помещение. При создании нового юридического лица обществом в уставной капитал были внесены помещения общежития. Право собственности на данную недвижимость было зарегистрировано, однако суд не усмотрел оснований для регистрации права собственности, так как данное помещение не являлось

25

собственностью общества (см. постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 января 2009 г. № Ф09-8534/07-С6).

Регистрации подлежит возникновение, переход и прекращение вещного права на жилое помещение. Рассмотрим все случаи регистрации прав на жилые помещения.

В обязательном порядке регистрации подлежит право собственности на жилое помещение. Право собственности на жилое помещение может возникнуть по различным основаниям. Например, право собственности возникает на вновь созданный объект недвижимого имущества. Обязательная государственная регистрация такого объекта предусмотрена ст. 219 ГК РФ. Обязательной государственной регистрации подлежит не только уже созданное (построенное жилье), но и право на еще не завершенный строительством объект, хотя в ГК РФ данное и не предусмотрено. Государственной регистрации подлежат и договоры долевого участия в строительстве. Данные договоры являются правовым основанием регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в будущем (ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Следует отметить, что сам Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», несмотря на то, что в ст. 2 устанавливает обязательную государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, в то же время предусматривает обязательную государственную регистрацию и в ряде других случаев, не предусмотренных ГК РФ. Сказанное можно утверждать, в том числе исходя из положений, касающихся договоров долевого участия в строительстве, которые ранее обязательной государственной регистрации не подлежали. Такая «эволюция» законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество продиктована правоприменительной практикой. Слишком много было случаев, когда при строительстве теми же ЖСК гражданам предлагали поучаствовать на долевой основе в финансировании строительства

26

таких объектов и обманывали их. Практически в каждом городе есть свои случаи, когда одни и те же еще не завершенные строительством квартиры в многоквартирных домах продавались по два и более раз подряд различным гражданам. А так как договор долевого участия в строительстве ранее обязательной государственной регистрации не подлежал, то до тех пор, пока сам дом не построят и не начнут сдавать его в эксплуатацию, проверить факт того, что гражданин фактически платит за будущую квартиру, которая уже была еще до него «обещана» по договору долевого участия в строительстве еще двум-трем собственникам — не возможно. Наша страна уже давно вступила на путь рыночной экономики и правоотношения, складывающиеся в области оборота объектов недвижимого имущества, в особенности жилья, являются постоянно развивающимися, динамическими. Законодательство не всегда успевает создавать определенные правила дозволенного поведения в данных областях правоотношений. Теперь с введением обязательной государственной регистрации права на долевое участие в строительстве какие-либо мошеннические действия в данных правоотношениях исключены.

Была даже разработана Инструкция, регулирующая порядок государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, утвержденная приказом Минюста РФ от 9 июня 2005 г. № 82. Такой мерой законодатель постарался на будущее оградить граждан от квартирных мошенничеств. Однако уже теперь встречаются новые способы нарушения интересов граждан в таких случаях. Так, договоры о намерении заключить договор в будущем регистрации не подлежат, следовательно, в целях обмана граждан с ними и заключают договор о намерении в будущем заключить договор уступки права требования на объект незавершенного строительства. Таким образом, квартиры снова можно хоть десять раз перепродавать, и никто этого не проверит.

Право собственности на жилое помещение может возникнуть и в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Все основания прекращения права собственности (ст. 235 ГК РФ),

27

которые касаются жилых помещений, также подлежат обязательной государственной регистрации. Например, жилой дом и земельный участок, на котором расположен дом, могут быть принудительно выкуплены муниципалитетом у собственника для муниципальных нужд (ст. 235 и 239 ГК РФ). В таком случае будет произведена государственная регистрация перехода права собственности от частного собственника к муниципальному образованию, но не на основе добровольно заключенного сторонами договора купли-продажи дома и земли, а на основании принудительного выкупа такого дома и земли у собственника.

Не подлежит государственной регистрации социальный наем жилого помещения, предоставление жилья в домах специализированного жилищного фонда. Возможна, но не обязательна государственная регистрация прав пользования жилым помещениям по следующим основаниям:

1)завещательный отказ;

2)пожизненное содержание с иждивением (рента). Статья 1137 ГК РФ предусматривает право завещатель-

ного отказа. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее

всостав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.

Право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу, не переходит к другим лицам, его невозможно продать, подарить или передать по завещанию. Однако отказополучателю в завещании может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если назначенный

взавещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем.

Всилу ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым

28

помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанным собственником и гражданами. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Право потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением имеет и тот гражданин, который заключил с собственником жилого помещения договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). Договор пожизненного содержания может быть заключен на различных условиях.

Правовое регулирование правоотношений по договору ренты установлено в гл. 33 ч. 2 ГК РФ. Применительно к жилым помещениям содержание правоотношений по ренте можно описать следующим образом. Собственник жилого помещения передает другому гражданину свое жилое помещение взамен на выплату ренты. Рента выплачивается в виде фиксированных платежей, установленных в самом договоре. Эти платежи могут выплачиваться получателю в течение определенного периода времени (как правило, пожизненно). Плательщик ренты может по условиям договора приобрести право собственности на жилое помещение как при жизни

29

получателя (и тогда договор будет регистрироваться в соответствующих органах), так и после его смерти. До момента перехода права собственности плательщик может пользоваться помещением, но не имеет права им распоряжаться. Сам первоначальный собственник, который идет на заключение договора ренты, может и далее проживать в своем жилом помещении до дня своей смерти, а может и проживать в другом жилом помещении, которое ему предоставит плательщик ренты. Таким образом, в тех случаях, когда плательщик ренты сразу по заключении договора не получает права распоряжения жилым помещением получателя ренты, а имеет только право пользования таким жилым помещением, он вправе потребовать государственной регистрации своего права пользования. В том же случае, когда плательщик ренты сразу приобретает право на распоряжение жилым помещением первоначального собственника (т.е. получателя рентных платежей, которому предоставили другое жилое помещение для проживания, возможно, он станет проживать

сновым собственником такого жилого помещения), то на государственную регистрацию в обязательном порядке идут документы по договору на условиях ренты.

Все правоотношения по сделкам, связанным с переходом права собственности на жилое помещение, подлежат обязательной государственной регистрации. Поэтому договоры дарения и мены жилого помещения также подлежат обязательной государственной регистрации.

Сама государственная регистрация является обязательным условием для совершения сделки, для обретения ею юридической силы. Если сделка в отношении жилого помещения не прошла государственной регистрации, то она недействительна и не влечет за собой возникновения или прекращения прав и обязанностей у лиц, ее совершивших. Бывают ситуации, когда граждане, заключая сделку, медлят потом с ее регистрацией. Ни в ГК РФ, ни в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

сним» не установлен срок, в течение которого сделка должна

30