Жилищные вопросы. 2-е изд.. Справочник
.pdfИз приведенного определения жилого помещения можно выделить условия, при наличии которых помещение может быть признано жилым:
помещение должно быть изолированным. Данное условие означает, что помещение не должно использоваться другими для прохода в их помещения (смежные комнаты, например). Даже комната может быть признана самостоятельным жилым помещением, если в нее технически возможно оборудовать отдельный вход;
помещение должно являться недвижимым имуществом. Гражданским законодательством установлено, что к недвижимому имуществу можно отнести вещи, которые прочно связаны
сземлей, их перемещение невозможно произвести без причинения им вреда. В соответствии с этим условием, нельзя отнести к жилым помещениям переносные (щитовые, сборные) домики, которые можно собрать, разобрать и перевезти на различные расстояния без нанесения им какого-либо вреда;
помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан, заметим, что именно постоянного, а не временного проживания. Связано это с тем, что, например, в дачных домиках можно проживать летом, но не зимой, соответственно, они не могут быть признаны жилыми помещениями. С другой стороны, помещение может быть признано непригодным для постоянного проживания граждан, если в нем нарушены санитарные, технические и иные (например, пожарные) нормы и правила. Выше мы уже рассматривали вопросы о том, какие требования, правила и нормы установлены в отношении эксплуатации жилых помещений.
Согласно ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения
состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
ЖК РФ проведена классификация и выделены следующие
виды жилищного фонда:
11
1)частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2)государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
3)муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Данные виды жилищного фонда выделены в зависимости от вида собственности на жилые помещения. Конституцией РФ признается и в равной степени защищается право частной, муниципальной и государственной собственности. Общее содержание права собственности дано в ч. 1 ГК РФ. Право собственности — это право владения, пользования
ираспоряжения вещью.
Право владения означает, что собственник жилого помещения во всех предусмотренных законом случаях имеет право зарегистрировать свое право собственности. Собственник жилого помещения признан в этом качестве всеми третьими лицами, которые признают за ним право собственности на данное жилое помещение, не оспаривают его и не претендуют на него какими-либо другими способами. В «официальном» признании права собственности также выражается содержание права владения жилым помещением.
Право на пользование жилым помещением означает, что собственник должен фактически использовать данное жилое помещение. О целевом использовании любого жилого помещения говорится в ст. 17 ЖК РФ. Напомним лишь, что собственник может использовать жилое помещение исключительно согласно цели его назначения, т.е. для проживания граждан. Собственник может сам проживать в жилом помещении либо сдать его внаем для проживания в жилом помещении других граждан, т.е. он фактически будет использовать его для извлечения прибыли.
12
Право распоряжения жилым помещением означает, что собственник жилого помещения вправе распоряжаться им как ему угодно. Фактически право распоряжения означает свободное участие жилого помещения в гражданском обороте. Иными словами, с жилым помещением можно осуществлять любые гражданско-правовые сделки: аренда (наем), мена, пожизненное содержание с иждивением, купля-продажа, дарение, наследование, доверительное управление и др. Следует отметить, что уже во время строительства жилого дома в отношении еще не существующих, но будущих квартир можно заключать сделки, на объект незавершенного строительства можно зарегистрировать право собственности в регистрационной палате. Само строительство жилых домов осуществляется на основании договоров строительного подряда, долевого участия в строительстве, собственники будущего жилого дома могут вступать в отношения цессии (уступки права требования: когда гражданин, профинансировавший часть строительства, продает квартиры в еще не построенном доме другим лицам), простого товарищества и т.д. Наконец, собственник жилого помещения может самостоятельно выбрать необходимые условия, которые будут регулировать такие его договорные отношения, которые и не предусмотрены ГК РФ.
Гражданское законодательство разрешает делать все что угодно со своим жилым помещением, если это не нарушает права и законные интересы других лиц. К другим лицам, например, можно отнести соседей и членов семьи собственника жилого помещения. Так, собственник жилого помещения может уничтожить свой частный дом, если это не нарушает законных прав на пользование данным жилым помещением членов его семьи и не повредит его соседям. Однако, например, квартиру собственник сломать или сжечь не может — очевидно, что это нарушит права его соседей на проживание в их квартирах. Право распоряжения несколько ограничено в определенных случаях. Иностранные граждане, например, не могут покупать объекты недвижимого имущества в приграничной территории РФ. В отношении жилищного фонда РФ все права по управлению
13
им, в том числе и распоряжение, осуществляет федеральный орган исполнительной власти, наделенный полномочиями по управлению имуществом. Право государственной собственности можно подразделять на собственность федеральную
исобственность субъекта РФ. Соответственно, федеральный орган исполнительной власти, наделенный полномочиями по управлению имуществом, будет распоряжаться федеральной собственностью, а его территориальные органы — собственностью субъекта РФ.
Взависимости от целей использования жилищное законодательство подразделяет жилищный фонд на:
1) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи
и(или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования —
совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Согласно ч. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти РФ. Данные
14
полномочия передаются ему от Правительства РФ. Государственный учет включает в себя и технический учет, инвентаризацию или учет, проводимый бюро технической инвентаризации (далее — БТИ). Оценка и учет жилых помещений БТИ осуществляется на возмездной основе. Ставки цен устанавливаются нормативными актами субъектов РФ либо муниципалитетов, поскольку БТИ действуют как унитарные государственные предприятия и как муниципальные.
Виды жилых помещений можно выделять и в зависимости от принадлежности жилого помещения к тому или иному виду жилищного фонда. Поэтому, соответственно, можно говорить о жилом помещении, относящемся, например, к государственному жилищному фонду целевого использования или частному жилищному фонду коммерческого использования
ит.д. Каждому из видов жилищного фонда характерны свои особенности правового регулирования отношений, которые могут складываться в обществе в связи с использованием
ираспоряжением данным жилым помещением, поэтому, выяснив к какому жилищному фонду можно отнести данное жилое помещение, можно сразу определить, какими нормами права будут регулироваться все общественные отношения, складывающиеся по поводу данного жилого помещения.
Перейдем к рассмотрению вопроса об использовании жилого помещения. Пользование жилым помещением представляет собой одну из трех составляющих права собственности правомочий. Помимо права собственности пользование жилым помещением возможно и на праве аренды (найма) жилого помещения.
Ввопросах пользования жилым помещением сразу обращаем внимание на то, что у жилых помещений пользование строго целевое, т.е. их можно использовать только для проживания граждан. Сам термин «пользование» подразумевает под собой все те действия, которые можно проводить с жилым помещением, и те действия, которые можно совершать в жилых помещениях. ЖК РФ содержит указание на то, что жилые помещения используются для проживания граждан. Это оз-
15
начает, что жильцы могут осуществлять пользование жилым помещением по своему усмотрению, но при этом не нарушая права и законные интересы соседей и требования норматив- но-правовых актов. В ЖК РФ установлены лишь некоторые ограничения данного права.
Так, например, если в жилом помещении необходимо провести переустройство (перепланировку), то делать это можно лишь с получения разрешения исполнительного органа местного самоуправления. Орган, призванный принимать решение по вопросам подобного рода, определяется каждым муниципальным образованием самостоятельно. В большинстве случаев решением данного вопроса занимается комитет по управлению имуществом муниципального образования.
Законодательно вопрос использования жилых помещений урегулирован по принципу «разрешено все, что не запрещено». Статья 17 ЖК РФ говорит о назначении жилого помещения и пределах его использования. Часть 1 ст. 17 ЖК РФ прямо указывает на то, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Закон разрешает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Например, исходя из содержания законодательства о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, индивидуальный предприниматель должен встать на учет в налоговом органе по месту регистрации. Учредитель юридического лица может указать
вкачестве места нахождения исполнительного органа своей организации место своей регистрации по месту жительства. Однако в отношении юридических лиц при подаче документов на регистрацию в налоговый орган конкретно не указывается, что по данному адресу находится жилая квартира. В свидетельстве о государственной регистрации юридического лица,
вграфе адреса места нахождения его исполнительного органа
16
будет указан номер дома и второй номер без указания на то, что это квартира. Исключения в этом случае составляют жилищностроительные кооперативы (далее — ЖСК). При их регистрации, перерегистрации, внесении изменений в учредительные документы всегда указывают номер квартиры председателя ЖСК. У индивидуальных предпринимателей в свидетельстве о постановке на учет в конкретном налогом органе обязательно будет указано место их регистрации, которое будет совпадать с местом проживания, регистрации.
Данные правила установлены законодателем для того, чтобы у органов государственной власти имелись данные об адресе юридического лица, индивидуального предпринимателя. Именно по данному адресу из налогового органа, пенсионного фонда, соцстраха и других органов государственной власти будет приходить почтовая корреспонденция, которая будет считаться доставленной адресату, даже если, предположим, индивидуальный предприниматель арендует где-нибудь офис или иное помещение. Следует добавить, что юридические лица могут регистрироваться и по месту, где они снимают помещение в аренду. Однако часты случаи, когда регистрируется юридическое лицо, и оно пока еще не занимает какого-либо помещения для своей коммерческой деятельности.
Между тем жилое помещение можно использовать и для самой предпринимательской, экономической деятельности. Однако только для тех ее видов, которые не нарушают права и законные интересы соседей. Например, в жилом помещении можно вести прием врача психолога, занимающегося частной практикой.
Согласно ч. 3 ст. 17 ЖК РФ в жилых помещениях не допускается размещение промышленных производств. В этом случае жилое помещение не будет использоваться для целей проживания, кроме того, будет нарушено нормальное использование соседних жилых помещений для проживания там граждан, т.е. будут нарушены права соседей.
В отношении пользования жилыми помещениями должны соблюдаться не только права и законные интересы соседей,
17
но и требования по санитарно-гигиеническому благополучию, технической и пожарной безопасности и т.д., а также правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Правительством РФ. В настоящее время действуют Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25. Данные Правила значительно отличаются от положений действовавшего ранее постановления Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения
вдомах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР». Постановление Совета Министров РСФСР устанавливало в большей степени пользование жилыми помещениями с точки зрения технического использования таких жилых помещений. Действующие теперь Правила построены таким образом, что разделяют виды пользования жилыми помещениями в зависимости от вида жилого фонда (по назначению его использования, а не по собственнику).
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1)осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих
вжилом помещении граждан, соседей;
2)обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении строительных и ремонтных работ или совершение других действий, приводящих к его порче;
3)поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;
4)немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или
18
санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
5) производить текущий ремонт жилого помещения.
Наем специализированного жилого помещения предполагает фактически те же обязанности для нанимателя, что и пользование жилым помещением по договору социального найма.
Впостановлении Правительства РФ от 21 января 2006 г.
№25 правовой режим использования жилого помещения, который установлен для собственника жилого помещения совпадает с тем, который установлен для использования жилого помещения в домах коммерческого найма. Наниматель таких жилых помещений обязан:
1) обеспечивать сохранность жилого помещения;
2) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
3) нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;
4) своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.
Все виды использования жилого помещения подразделены на: 1) пользование жилыми помещениями в домах социально-
го жилищного фонда; 2) пользование жилыми помещениями специализирован-
ного жилищного фонда; 3) использование жилого помещения в соответствии с об-
щими требованиями жилищного законодательства.
Что касается первых двух пунктов по виду использования жилых помещений, то законодатель установил только те требования к их использованию, которые указаны в типовых
19
договорах найма таких помещений, т.е. по своему содержанию это собственно права, а не система запретов как ранее. Приведем некоторые общие требования к использованию жилого помещения, которые действуют независимо от вида жилищного фонда, к которому относится помещение.
Вкачестве пользователя жилым помещением наниматель
имеет право:
вселять в жилое помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем других граждан по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;
разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;
передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в поднаем.
Вмногоквартирном доме наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования, пользуются также общим имуществом многоквартирного дома.
Вкачестве пользователя жилым помещением наниматель
обязан:
1) использовать жилое помещение только для проживания;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;
4) не осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) производить текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.
20