Жилищное право. Учебное пособие

12. НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ: ПОНЯТИЕ, СУБЪЕКТЫ, ОБЪЕКТЫ

Цель – изучение комплекса правовых норм, регулирующих отношения, связанные с наймом жилого помещения в жилищном фонде социального использования, содержание договора, порядок и основания заключения изменения, прекращения, расторжения договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования.

Знания и умения, приобретаемые студентом в результате освоения темы, формируемые компетенции или их части

В результате изучения темы студент должен:

Знать: понятие договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования, правовое положение субъектов договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования, заключение, исполнение, прекращение, расторжение договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (ОК-1, ПК-1, ПК-4).

Уметь: анализировать жилищные правоотношения, возникающие из договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, составлять процессуальные документы в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав участников жилищных правоотношений (ОК-1, ПК-1).

Актуальность темы обусловлена дискуссионностью правовых вопросов, вытекающих из отношений договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Те о р е т и ч е с к а я ч а с т ь

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования является новым институтом в жилищном законодательстве. Положения о договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования введены в Жилищный кодекс РФ федеральным законом от 21.07.2014 г. № 217-ФЗ и призваны служить появлению и реализации еще одного способа государственного обеспечения граждан жилыми помещениями.

Жилищный фонд социального использования создается в целях обеспечения интересов малообеспеченных граждан, которые, хотя и не относятся к малоимущим, но не могут приобрести жилое помещение на тот доход, который имеют.

Жилищный фонд социального использования может формироваться как из государственных и муниципальных жилых помещений, так из частных, но отвечающих установленным законом требованиям. Соответственно и наймодателями жилых помещений указанного

ПРАКТИКУМ

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

жилищного фонда являются сами органы государственной власти и местного самоуправления, организации – частные собственники жилого помещения, либо уполномоченные вышеуказанными субъектами организации.

Нанимателями жилищного фонда социального использования являются нуждающиеся в жилом помещении граждане РФ, чей совокупный доход на семью не позволяет им приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования.

Иностранным гражданам жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования не предоставляются, если иное не следует из международного договора РФ.

Постановка на учет нуждающихся в предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования носит заявительный характер. Постановкой на учет занимаются органы местного самоуправления.

В целях постановки на учет гражданин представляет в орган местного самоуправления либо через многофункциональный центр документы в отношении себя и членов своей семьи, подтверждающие нуждаемость в жилом помещении и размер дохода.

Орган местного самоуправления, рассмотрев документы, выносит решение о постановке на учёт нуждающихся, либо об отказе в постановке на учет. Учет нуждающихся производится в порядке очередности исходя из времени подачи заявлений о принятии на учет и необходимых документов.

Статьей 91.14 Жилищного кодекса РФ предусмотрено также право граждан, принятых на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, подать также по своему выбору заявление о предоставлении жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одному наймодателю таких жилых помещений, в том числе в строящемся наемном доме социального использования на территории муниципального образования

Наймодатели также обязаны вести учет заявлений в порядке очередности, исходя из времени постановки граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

13. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ: ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ОСНОВАНИЯ И ПОСЛЕДСТВИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ

Цель – изучение комплекса правовых норм, регулирующих отношения, связанные с заключением, прекращением и расторжением договора жилого помещения в жилищном фонде социального использования.

Знания и умения, приобретаемые студентом в результате освоения темы, формируемые компетенции или их части.

В результате изучения темы студент должен:

Знать: порядок заключения, исполнения, расторжения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, права и обязанности сторон договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ОК-1, ПК-1, ПК-4).

Уметь: анализировать жилищные правоотношения, возникающие из договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, составлять процессуальные документы в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав участников жилищных правоотношений (ОК-1, ПК-1).

Актуальность темы обусловлена дискуссионностью правовых вопросов, вытекающих из отношений договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Те о р е т и ч е с к а я ч а с т ь

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме с использованием Типовой формы, утверждаемой Правительством РФ.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования является обременением права собственности, которое подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном для объектов недвижимости.

Договор найма срочный, заключается на срок не менее 1 года, но не более чем 10 лет. Право выбора длительности срока договора предоставлено нанимателю. По окончании срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Предметом договора найма может быть только отдельный жилой дом либо квартира.

Заключению договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования обязательно предшествует решение наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.

Жилые помещения предоставляются гражданам в порядке очередности.

Жилищным кодексом РФ для указанного института, аналогично институту социального найма, предусмотрено условие о внеочередном обеспечении жилыми помещениями из жилищного фонда социального использования граждан, чьи помещения признаны непригодными для проживания, а также граждан, имеющих тяжелые формы хронических заболеваний, при которых проживание с ними иных лиц невозможно.

Жилое помещение предоставляется по нормам не менее норм предоставления, если наниматель не выразил согласие на получение в найм жилого помещения меньшей площадью.

Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования урегулированы Жилищным кодексом РФ.

Нормы о правах указанных лиц имеют бланкетный характер, отсылают к нормам, регулирующим отношения по договору социального найма жилого помещения.

Однако в отличии от прав, предусмотренных для института социального найма, наниматели жилых помещений по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не могут передать такое жилое помещение в поднайм, в безвозмездное пользование, обменять его на другое жилое помещение.

Жилое помещение по договору найма жилищного фонда социального использования может использоваться нанимателем и членами его семьи только для своего проживания. Нормами закона предусмотрено право нанимателя и членов его семьи на вселение в жилое помещение близких родственников – супруга, детей и родителей нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи.

Расторжение и прекращение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования производится исключительно по правилам, предусмотренным Жилищным кодексом РФ.

Наниматель и члены его семьи имеют право на одностороннее расторжение договора без каких-либо ограничений.

Наймодатель может потребовать досрочного расторжения договора найма в случае наличия существенных нарушений жилищного законодательства со стороны нанимателя и членов его семьи, в част-

ПРАКТИКУМ

14. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД: ПОНЯТИЕ, ОСНОВАНИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ (2 часа)

Цель – изучение комплекса правовых норм, регулирующих отношения, связанные понятием и основанием предоставления специализированного жилищного фонда, основания заключения, изменения, прекращения, расторжения договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда.

Знания и умения, приобретаемые студентом в результате освоения темы, формируемые компетенции или их части.

В результате изучения темы студент должен:

Знать: понятие и основания предоставления специализированного жилищного фонда (ОК-1, ПК-1, ПК-4).

Уметь: анализировать спорные жилищные отношения, составлять процессуальные документы в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав участников жилищных правоотношений (ОК-1, ПК-1).

Актуальность темы обусловлена необходимостью совершенствования государственно-правового регулирования в сфере содержания и распределения специализированного жилищного фонда.

Те о р е т и ч е с к а я ч а с т ь

К специализированному жилищному фонду законодатель относит совокупность жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, используемых собственниками для предоставления гражданам во временное пользование для цели проживания и в связи с наличием каких-либо обстоятельств, чаще носящих для гражданина исключительный характер.

В зависимости от целей использования выделяют: жилые помещения в общежитиях; служебные жилые помещения; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и иные.

Для каждого вида специализированного жилищного фонда предъявляются следующие требования:

Для приобретения статуса специализированного жилищного фонда, жилые помещения обязательно подлежат предварительному включению в такой фонд с указанием его вида, правового режима.

Жилые помещения специализированного жилищного фонда являются объектами права, ограниченными в обороте: наниматели специализированного жилого помещения не вправе совершать с ними какие-либо сделки, обязаны использовать жилые помещения исключительно только для своего проживания.

ПРАКТИКУМ

Задания для развития и контроля владения компетенциями

1.Укажите, какие помещения можно отнести к специализированному жилищному фонду?

2.Каков порядок выселения из жилого помещения специализированного жилищного фонда?

Повышенный уровень

1. Составьте таблицу общих и отличительных признаков оснований и порядка предоставления жилого помещения разных видов специализированного жилищного фонда.

Литература

Нормативно-правовые акты: 1, 9, 12, 15, 17, 30, 32. Основная: 1–2.

Дополнительная: 1–5. Интернет-ресурсы: 1–4.

15. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (2 часа)

Цель – изучение комплекса правовых норм, регулирующих особенности отдельных видов жилых помещений специализированного жилого фонда.

Знания и умения, приобретаемые студентом в результате освоения темы, формируемые компетенции или их части.

В результате изучения темы студент должен:

Знать: особенности правого статуса отдельных видов специализированного жилищного фонда (ОК-1, ПК-1, ПК-4).

Уметь: анализировать спорные жилищные отношения, составлять процессуальные документы в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав участников жилищных правоотношений (ОК-1, ПК-1).

Актуальность темы обусловлена необходимостью совершенствования государственно-правового регулирования в сфере содержания и распределения специализированного жилищного фонда.

Те о р е т и ч е с к а я ч а с т ь

Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда перечислены в Жилищном кодексе РФ. Каждому виду присущи как общие черты, так и свои особенности, заложенные в правовом статусе

ПРАКТИКУМ

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

того или иного вида жилых помещений специализированного жилищного фонда.

Наиболее распространенными видами специализированного жилищного фонда являются служебные жилые помещения, общежития, жилые помещения, предоставляемые сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

Служебные жилые помещения предоставляются определенной категории граждан, состоящей в трудовых отношениях с органами государственной власти, органами местного самоуправления либо государственным муниципальным предприятием, учреждением и в связи с прохождением службы, назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Так служебные жилые помещения предоставляются судьям Конституционного Суда Российской Федерации в связи с их назначением

ина период пребывания в должности, переезжающим в место постоянного пребывания Конституционного Суда Российской Федерации,

ине обеспеченными по месту переезда жилыми помещениями. Сотрудник таможенного органа при переводе его на службу в дру-

гую местность также имеет право быть обеспеченным служебным жилым помещением.

Законами и иными нормативными актами установлен список лиц, которые могут быть обеспечены служебными жилыми помещениями. Нормативных актов, регулирующих вопросы предоставления служебного жилого помещения значительное количество.

Требование к служебному жилому помещению следующие: его перевод в соответствующий фонд должен быть осуществлен до предоставления такого жилого помещения в качестве служебного; на момент перевода жилое помещение должно быть свободно от обременений правами иных лиц.

Предметом договора найма служебного жилого помещения может быть только отдельный жилой дом либо квартира в целом.

Служебные жилые помещения предоставляются на основании решения собственника жилого фонда.

Договор найма служебного жилого помещения заключается по Типовой форме, утверждённой Правительством РФ.

Наниматель служебного жилого помещения лишен права совершать со служебным жилым помещением какие-либо сделки, обременять данное имущество какими -либо обязательствами.