Жилищное право. Учебное пособие
.pdf
Нормами права допускается создание в одном многоквартирном доме только одного ТСЖ. Также законом допускается создание одного ТСЖ в нескольких многоквартирных домов, при наличии общих сетей ресурсоснабжения.
ТСЖ, управляя многоквартирным жилым домом, заключает договора с энергоснабжающими организациями, обеспечивает надлежащее содержание общедомового имущества.
Высшим органом управления ТСЖ является собрание членов ТСЖ. Исполнительным коллегиальным органом является правление товарищества собственников жилья, которое подотчетно общему собранию членов товарищества. В состав правления не могут быть избраны, собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, лица, являющиеся чле-
нами ревизионной комиссии данного товарищества.
В компетенцию правления ТСЖ входит избрание из своего состава председателя товарищества, статус которого, как единоличного исполнительного органа, определен в статье 149 Жилищного кодекса РФ.
Председатель правления ТСЖ действует от имени товарищества без доверенности, он вправе подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, Уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.
Ревизионная комиссия (ревизор) является контрольным органом ТСЖ.
Вопросы, выносимые на обсуждение
1.Создание и деятельность товарищества собственников жилья.
2.Органы управления ТСЖ.
3.Хозяйственная деятельность ТСЖ.
4.Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья.
Задания для развития и контроля владения компетенциями
1. Назовите особенности управления многоквартирным жилым домом товариществом собственников жилья?
Повышенный уровень
1. Составьте задачу по теме «ТСЖ», для разрешения которой необходимо использовать нормы о ТСЖ в совокупности и единстве с иными положениями жилищного законодательства.
ПРАКТИКУМ
81
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
Литература
Нормативно-правовые акты: 1, 9, 12, 30, 32. Основная: 1–2.
Дополнительная: 1–5. Интернет-ресурсы: 1–4.
23. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (2 часа)
Цель – изучение комплекса правовых норм, регулирующих правовой статус членов ТСЖ.
Знания и умения, приобретаемые студентом в результате освоения темы, формируемые компетенции или их части.
В результате изучения темы студент должен:
Знать: права и обязанности членов ТСЖ, способы и формы участия членов ТСЖ в делах товарищества (ОК-1, ПК-1, ПК-4).
Уметь: анализировать спорные жилищные правоотношения, грамотно составлять процессуальные документы в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав участников жилищных правоотношений (ОК-1, ПК-1).
Актуальность темы обусловлена необходимостью совершенствования государственно-правового регулирования правого статуса членов ТСЖ.
Те о р е т и ч е с к а я ч а с т ь
Членство в ТСЖ возникает при наличии сложного юридического состава: обращение собственника жилого помещения с заявлением о вступлении в члены ТСЖ, рассмотрение данного заявления общим собранием ТСЖ и утверждение данного заявления, уплаты членского взноса.
Смомента принятия в ТСЖ собственник обладает всеми правами
инесет обязанности, предусмотренными жилищным законодательством и Уставом ТСЖ и вытекающие из членства в ТСЖ.
Товарищество собственников жилья обязано вести реестр своих членов, в котором указываются сведения о принадлежащем членам на праве собственности жилом (нежилом) помещении, о размерах принадлежащих им долей в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, сведения, позволяющие идентифицировать члена ТСЖ (ими могут быть сведения о месте проживания, номере телефона, иные).
Член ТСЖ вправе принимать участие в решении вопросов управления общим имуществом, установлении размера платы на содер-
жание общего имущества, на ознакомление со всей информацией,
82
касающейся деятельности ТСЖ. Также имеет право обжаловать в суд решения собрания членов ТСЖ.
Вопросы, выносимые на обсуждение
1.Членство в ТСЖ, реестр членов ТСЖ.
2.Права и обязанности члена ТСЖ.
3.Формы участия члена ТСЖ в деятельности ТСЖ.
4.Права собственников помещения в многоквартирном доме, не являющихся членами ТСЖ .
Задания для развития и контроля владения компетенциями
1.Составьте схему по теме «Права и обязанности члена ТСЖ».
2.Укажите какие права имеются у собственника помещения в многоквартирном доме, не являющегося членом ТСЖ? Может ли указанное лица обжаловать решения собрания членов ТСЖ?
Повышенный уровень
1. Решите задачу: Лукашкин М. Е. является собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме. В доме создано ТСЖ, Лукашкин М. Е. членом ТСЖ не является. В полученном им расчете задолженности за ноябрь он обнаружил, что по строке «плата за электроэнергию на общедомовые нужды», размер суммы увеличился в несколько раз по сравнению с последним начислением. От соседа по лестничной площадке ему стало известно, что на собрании членов ТСЖ, которое прошло месяц назад, члены ТСЖ проголосовали за увеличение суммы, для того, чтобы покрыть долг, образовавшийся перед энергоснабжающей организацией. При этом членам ТСЖ не удалось обнаружить причины образования указанного долга.
Какие права у Лукашкина М. Е. имеются?
Каким способом он может защитить свои права, если полагает, что они нарушены членами ТСЖ?
Литература
Нормативно-правовые акты: 1, 9, 12, 30, 32. Основная: 1–2.
Дополнительная: 1–5. Интернет-ресурсы: 1–4.
ПРАКТИКУМ
83
24. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ: ЦЕЛИ, ЗАДАЧИ СПОСОБЫ, ФОРМЫ (2 часа)
Цель – изучение комплекса правовых норм, регулирующих отношения, связанные с управлением многоквартирным жилым домом.
Знания и умения, приобретаемые студентом в результате освоения темы, формируемые компетенции или их части.
В результате изучения темы студент должен:
Знать: способы управления многоквартирным домом, порядок выбора способа управления многоквартирным жилым домом (ОК-1, ПК-1, ПК-4).
Уметь: анализировать спорные жилищные правоотношения, составлять процессуальные документы в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав участников жилищных правоотношений (ОК-1, ПК-1).
Актуальность темы обусловлена необходимостью совершенствования государственно-правового регулирования в вопросе управления многоквартирным домом.
Те о р е т и ч е с к а я ч а с т ь
Жилой дом представляет собой технически сложную систему, конструкцию, для правильного функционирования которой требуется надлежащее комплексное содержание каждой его составляющей.
В целях такого надлежащего содержания законом установлены обязательные требования к управлению и содержанию многоквартирного жилого дома.
Выбор определенной формы управления многоквартирным домом является не правом, а обязанностью собственников жилья. В тех случаях, когда такой выбор не был сделан, органы местного самоуправления полномочны на конкурсной основе определить управляющую организацию, с которой в обязательном порядке собственники должны заключить договор по управлению их многоквартирным домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, закрепленных в п.2 ст. 161 ЖК РФ:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
ПРАВО |
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищ- |
|
ным кооперативом или иным специализированным потребительским |
||
|
||
ЖИЛИЩНОЕ |
кооперативом; |
|
3) управление управляющей организацией. |
||
|
84
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
иможет быть изменен в любое время на основании его же решения.
Вслучае нарушения управляющей организацией условий договора управления, законом предусмотрено право собственников на расторжение такого договора в одностороннем порядке.
Студенту необходимо определить все элементы системы управления многоквартирным домом.
Вопросы, выносимые на обсуждение
1.Цели и задачи управления многоквартирным жилым домом.
2.Выбор способа управления многоквартирным жилым домом.
3.Совет многоквартирного дома, как орган управления многоквартирным домом.
4.Непосредственное управление многоквартирным жилым домом.
Задания для развития и контроля владения компетенциями
1.Назовите и охарактеризуйте способы управления многоквартирным жилым домом?
2.В каких случаях необходимо создание совета многоквартирного дома, какие полномочия у данного органа имеются?
Повышенный уровень
1. Решите задачу: Многоквартирный жилой дом управлялся ТСЖ. Через 10 лет после создания ТСЖ количество членов ТСЖ уменьшилось, оставшиеся члены ТСЖ обладают 25 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Правомочно ли ТСЖ управлять многоквартирным жилым домом?
Литература
Нормативно-правовые акты: 1, 9, 12, 30, 32. Основная: 1–2.
Дополнительная: 1–5. Интернет-ресурсы: 1–4.
ПРАКТИКУМ
85
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
25. УПРАВЛЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ КАК СПОСОБ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ (2 часа)
Цель – изучение комплекса правовых норм, регулирующих выбор способа управления управляющей организацией.
Знания и умения, приобретаемые студентом в результате освоения темы, формируемые компетенции или их части.
В результате изучения темы студент должен:
Знать: требования, предъявляемые к управляющей организации и порядок заключения и расторжения договора управления с управляющей организацией (ОК-1, ПК-1, ПК-4).
Уметь: анализировать спорные жилищные ситуации, составлять процессуальные документы в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав участников жилищных правоотношений (ОК-1, ПК-1).
Актуальность темы обусловлена необходимостью совершенствования государственно-правового регулирования в управлении многоквартирными домами управляющими организациями, повышение их ответственности.
Те о р е т и ч е с к а я ч а с т ь
Управление многоквартирным жилым домом управляющей организацией является одним из способов управления, который могут избрать собственники многоквартирного жилого дома.
Также законодательством предусмотрены случаи, когда такой способ управления принимается без прямого волеизъявления на то собственников жилого помещения, по результатам открытого конкурса, проведенного органами местного самоуправления. Например, в случае самоустранения собственников от своей обязанности по определению способа управления.
Профессиональная деятельность по управлению многоквартирным жилым домом является лицензируемой. Управляющая организация, предлагающая услуги по управлению многоквартирным жилым домом, в обязательном порядке должна иметь соответствующую лицензию.
Факт выбора для конкретного многоквартирного жилого дома такого способа управления, как управляющей организацией подтверждается либо протоколом собрания собственников многоквартирного жилого дома, либо оформленным в результате проведения конкурса протоколом конкурсной комиссии.
Отношения между собственниками и управляющей организацией фиксируются в Договоре управления, который является обязательным
86
к исполнению для всех собственников помещений. Условия, которые обязательно должны быть указаны в договоре управления установлены законом.
Правительством Российской Федерации устанавливается состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения.
Условия договора управления определяются собственниками жилых помещений в объёме, не менее минимального перечня, а в случае, когда отношения по управлению многоквартирным домом возникли в результате открытого конкурса по выбору управляющей организации, то такие условия определяются органами местного самоуправления, также с учётом указанного минимального перечня необходимых работ.
Управляющая организация обязана обеспечить надлежащее состояние и содержание общего имущества, для чего она заключает договора от своего имени с ресурсоснабжающими организациями, выполняет перечень работ, указанных в договоре Управления многоквартирным жилым домом. Отказаться от заключения таких договоров управляющая компания не вправе.
Императивными нормами закреплена обязанность управляющей организации обеспечить свободный доступ к информации о своей деятельности в порядке, установленном стандартом раскрытия информации.
Срок договора управления определяется сторонами и не может превышать 5 лет.
По истечению указанного срока, если ни одна из сторон не потребовала его прекращения договор продляется на тот же срок и на тех же условиях .
Вопросы изменения или расторжения договора управления жилищное законодательство относит к компетенции гражданского законодательства.
При расторжении договора управляющая организация обязана в течении 30 дней до прекращения действия договора управления передать всю техническую документацию на дом новому управляющему (управляющей организации, ТСЖ).
Вопросы, выносимые на обсуждение
1. Порядок лицензирования деятельности по управлению много-
квартирными домами. |
ПРАКТИКУМ |
|
2. Управление многоквартирным жилым домом управляющей ор- |
||
|
||
ганизацией, как способ управления многоквартирным жилым домом. |
|
87
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
3. Заключение и расторжение договора управления с управляющей организацией.
Задания для развития и контроля владения компетенциями
1.Каков порядок заключения договора управления с управляющей организация, выбранной по результатам открытого конкурса?
2.Какие требования закон предъявляет к организациям, оказывающим услуги по управлению многоквартирным домом.
Повышенный уровень
1. Составьте проект Договора управления.
Литература
Нормативно-правовые акты: 1, 9, 12, 30, 32. Основная: 1–2.
Дополнительная: 1–5. Интернет-ресурсы: 1–4.
26. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ (2 часа)
Цель – изучение комплекса правовых норм, регулирующих структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Знания и умения, приобретаемые студентом в результате освоения темы, формируемые компетенции или их части.
В результате изучения темы студент должен:
Знать: составляющие платы за жилое помещение и коммунальные услуги, субъектный состав обязанных лиц, порядок и сроки внесения платы (ОК-1, ПК-1, ПК-4).
Уметь: анализировать спорные жилищные ситуации, грамотно составлять процессуальные документы в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав участников жилищных правоотношений (ОК-1, ПК-1).
Актуальность темы обусловлена необходимостью совершенствования государственно-правового регулирования в вопросе формирования тарифов на содержание жилого помещения и коммунальные услуги.
Те о р е т и ч е с к а я ч а с т ь
Субъекты жилищных отношений имеют обязанности, вытекающие из права пользования жилыми помещениями. Одна из них – несение расходов по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.
88
Из содержания статьи 153 ЖК РФ следует, что обязанность по несению расходов на содержание жилья и коммунальные услуги возникает
смомента ввода жилого дома в эксплуатацию (окончания строительства и выдачи застройщику разрешения на ввод дома в эксплуатацию, т.е. с момента, когда дом начинает существовать как готовый объект).
Суказанной даты возникает обязанность по оплате за жилое помещение, и ее несет лицо, во владении, собственности которого находится объект до того момента, пока владение объектом в установленном порядке не перейдет к другому лицу. Обязанность об уплате взноса на капитальный ремонт несет исключительно собственник жилого помещения.
Таким образом, из статьи 153 Жилищного кодекса РФ следует, что обязанность по оплате за содержание жилья и коммунальные услуги лежит на
– застройщике (лице, обеспечивающем строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
– органах государственной власти и органах местного самоуправления или управомоченных ими лицах, до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке.
– собственнике помещения, с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 Жилищного кодекса
– на членах жилищного кооператива с момента предоставления им жилого помещения жилищным кооперативом;
– нанимателе жилого помещения по договору социального найма
смомента заключения такого договора;
–нанимателе жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;
–арендаторе жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
–нанимателе жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора.
Составляющие платы за жилое помещение, определены в статье 154 Жилищного кодекса РФ. Плата за жилое помещение имеет следую-
щую структуру и обязанных лиц.
– плату за жилое помещение (за найм) – оплачивают наниматели.
ПРАКТИКУМ
89
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
–плату на содержание общего имущества – уплачивают все, кроме нанимателей жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования:
–плату за коммунальные услуги (оплачивают все).
–взнос на капитальный ремонт (обязанность лежит на собственнике). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится, по
общему правилу, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Иной срок может быть установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания товарищества собственников жилья и жилищно-строитель- ного кооператива.
Законом предусмотрена ответственность лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт в виде уплаты пени ( штрафа).
Статьей 156 Жилищного кодекса РФ определено, что плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Изменение формы собственности на жилое помещение или оснований пользования жилым помещением, образование или ликвидация товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.
Действующим законодательством (ст. 159, 160 ЖК РФ) для граждан предусмотрены субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг при соблюдении следующих условий:
– их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-комму- нальных услуг, устанавливаемого по правилам части 6 ст. 160 ЖК РФ, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
90