Жилищное право. Учебное пособие

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, ограничения в постановке граждан на учет нуждающихся могут считаться допустимыми только в том случае, если гражданами совершались умышленные действия с целью создания искусственного ухудшения жилищных условий, могущего привести к состоянию, требующему участия со стороны органов государственной власти и местного самоуправления в обеспечении их другим жильем, при этом добросовестность субъектов гражданских правоотношений и разумность их поведения предполагаются.

Вслучае наличия неурегулированного спора, гражданин, которому отказано в постановке на учёт, вправе обратится за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав в суд.

При разрешении вопроса о том, являются ли действия гражданина намеренными, направленными на умышленное ухудшение своего положения, судебные органы принимают во внимание всю совокупность обстоятельств, для того чтобы выявить волю гражданина, установить, в чем выразились его действия, для чего и с какой целью они совершены.

Как показывает судебная практика, если судом будет установлено, что гражданин не совершал намеренных действий по ухудшению своего положения, реализация им своего жилого помещения носила вынужденный характер, то решение об отказе в постановке на учет признается недействительным, а на орган местного самоуправления возлагается обязанность устранить нарушения прав гражданина.

Гражданин, подтвердивший свое право постановки на учет нуждающихся в жилом помещении, предоставляемом на условиях социального найма, включается в список нуждающихся в хронологической последовательности, согласно даты поданного им заявления.

Закон выделяет следующие виды учета нуждающихся в жилом помещении: общий учет и внеочередной.

Впоследнем случае («учет внеочередников»), постановка на учет рассматривается законом как необходимость соблюдения требований статистики, необходимость фиксации факта обращения и наличия положительного решения о постановке на такой учет. Само же право на внеочередное получение жилого помещения рассматривается как

право на его получение вне какой-либо очереди. В данном случае

считается недопустимым задержка предоставления жилья по любым основаниям, в том числе в связи отсутствием средств на его приобретение, наличие в очереди иных лиц.

Статьей 57 Жилищного кодекса РФ, определены две категории граждан, имеющие право на внеочередное обеспечение жилыми по-

мещениями:

ПРАКТИКУМ

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

1)граждане, чьи помещения, признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2)граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание в одной квартире.

На каждого гражданина, принятого на учет, заводится учетное дело, в которое помещаются все документы, связанные с постановкой гражданина на учет: подлинники либо надлежащим образом заверенные копии документов, представленные гражданином; документы, полученные органами местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия; подлинники административных актов

опринятии на учет, снятии с учета, и иные.

Гражданин, принятый на учет нуждающихся в жилом помещении, имеет право стоять в очереди до получения им жилого помещения на условиях социального найма, либо снятии с учёта по обстоятельствам, указанным в статье 56 Жилищного кодекса РФ: утраты оснований, дающих право на получение жилых помещений, получение бюджетных средств на приобретение или строительство жилых помещений, получение земельного участка для целей ИЖС ( индивидуального жилищного строительства), выезда на иное место жительство и иных оснований, прямо оговоренных нормой жилищного права.

Вопросы, выносимые на обсуждение

1.Правовые основания обеспечения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда на условиях социального найма.

2.Порядок принятия на учет нуждающихся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

3.Основания к отказу в принятии граждан на учет нуждающихся в жилом помещении.

4.Основания к снятию граждан с учета нуждающихся в жилом помещении.

5.Очередность предоставления жилого помещения по договору социального найма.

Задания для развития и контроля владения компетенциями

1.Назовите основания предоставления гражданам жилых помещений на условиях социального найма.

2.Укажите основания к отказу в принятии граждан на учет нуждающихся в жилом помещении.

Повышенный уровень

1.Решите задачу: Гражданка Косарева И. И. проживает в центре города Ставрополь в квартире по договору социального найма, заключенному с администрацией города. Дом, в котором расположена квартира – 1931 г. постройки. Согласно акту обследования органом БТИ, квартира имеет 65 % износа несущих конструкций. Косарева И. И. обратилась в суд с иском к администрации города Ставрополь о признании жилого помещения непригодным для проживания, обязании включить истца в программу по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья.

1.Укажите является ли Косарева нуждающейся в предоставлении жилого помещения?

2.Разъясните Косаревой И. И. ее права в указанной ситуации.

Литература

Нормативно-правовые акты: 1, 9, 12, 30, 32. Основная: 1–2.

Дополнительная: 1–5. Интернет-ресурсы: 1–4.

10. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ПОНЯТИЕ, ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СУБЪЕКТОВ ПРАВООТНОШЕНИЯ (2 часа)

Цель – изучение порядка заключения договора социального найма, требований к форме договора социального найма, определение правового положения субъектов договора социального найма.

Знания и умения, приобретаемые студентом в результате освоения темы, формируемые компетенции или их части.

В результате изучения темы студент должен:

Знать: Формы и способы оформления отношений по договору социального найма, права и обязанности наймодателя жилого помещения, права и обязанности нанимателя жилого помещения и членов его семьи (ОК-1, ПК-1, ПК-4).

Уметь: анализировать и выявлять проблемы, возникающие в ходе заключения и исполнения договора социального найма, давать юридически грамотные консультации по вопросам зашиты прав субъектов жилищных правоотношений. (ОК-1, ПК-1).

Актуальность темы обусловлена необходимостью совершенствования государственно-правового регулирования в сфере жилищных отношений.

ПРАКТИКУМ

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

Те о р е т и ч е с к а я ч а с т ь

Договор социального найма жилого помещения - соглашение между собственником жилого помещения государственного или жилищного фонда (наймодателем) и гражданином, признанным в установленном законом порядке нуждающимся, согласно которого наймодатель безвозмездно и бессрочно передает нанимателю и членам его семьи жилое помещение, а наниматель и члены его семьи принимают жилое помещением на условиях и в порядке, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.

Договор социального найма, по мнению автора этого учебного пособия сложно отнести к гражданско-правовому институту: Так, для получения жилого помещения на условиях социального найма, гражданин вступает с органами власти в публичные, административные отношения. Орган государственной власти либо орган местного самоуправления обязаны все свои действия по постановке гражданина на учет и по обеспечению его жилыми помещениям на условиях социального найма исполнить в соответствии с императивными нормами закона. Все права и обязанности сторон по договору строго регламентированы и определены в Типовых правилах. Границы свободы договора социального найма незначительны.

Для получения жилого помещения на условиях социального найма гражданину необходимо пройти ряд этапов: постановка на учёт, ожидание в очереди, неоднократное подтверждение нуждаемости в жилом помещении.

Основанием к заключению договора социального найма и предпосылкой для его подписания, помимо вышеуказанного, является вынесение собственником жилого помещения (органом государственной власти или муниципальным органом) решения о предоставлении гражданину и членам его семьи конкретного жилого помещения.

Жилое помещение, предоставляемое гражданину по договору социального найма должно соответствовать ряду обязательных, установленных законом требований:

Во-первых, размер общей площади жилого помещения, подлежащего передаче по договору социального найма, должен соответствовать норме предоставления.

Нормой предоставления площади жилого помещения признается минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которой определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления. Окончательно размер предоставляемой площади конкретному гражданину будет определятся с учетом этой нормы и количества членов семьи нуждающегося.

При определенных обстоятельствах размер передаваемой общей площади может быть больше нормы предоставления (ч. 2 ст. 57 ЖК РФ). Вместе с тем, гражданину и членам его семьи не может быть в любом случае передано жилое помещение общей площадью более чем в два раза превышающую норму предоставления.

Во-вторых - относительно количества комнат жилого помещения. При предоставлении жилого помещения гражданину, имеющему в составе семьи лиц разного пола (за исключением супругов), действует правило о том, «что заселение одной комнаты лицами разного пола не допускается».

Договор социального найма заключается в письменной форме путем заполнения типовой формы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315.

В данном договоре указываются наниматель и все члены его семьи, подлежащие вселению в жилое помещение, описываются технические характеристики помещения, предмет договора найма, его местонахождение.

В Типовом договоре собирательно изложены все права и обязанности сторон, вытекающие из договора социального найма, и указанные в Жилищном кодексе РФ.

В отличии от договора коммерческого найма, договор социального найма не содержит пункты, по которым стороны могли бы определить иные условия, отличные от изложенных в Жилищном кодексе РФ.

Права и обязанности наймодателя прописаны в статье 65 Жилищного кодекса РФ, а нанимателя в статье 67 Жилищного кодекса РФ.

Согласно данных положений у наймодателя имеется право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Основной же его обязанностью, наймодателя, вытекающей из его статуса собственника, является несение затрат на капитальный ремонт.

Наниматель и члены его семьи вправе в установленном законом порядке вселять в жилое помещение иных лиц, поднанимателей, временных жильцов, имеют право на обмен жилого помещения.

Пределы прав нанимателя жилого помещения на вселение иных лиц и порядок их осуществления урегулированы в статье 70 Жилищного кодекса РФ.

ПРАКТИКУМ

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

В льготном правовом режиме находятся несовершеннолетние, вселение их к родителям в жилое помещение какого-либо соглашения, разрешения со стороны иных членов семьи и тем более , наймодателя не требуется.

Все иные лица могут быть вселены в жилое помещение только при наличии согласия всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих. Законом предусмотрена письменная форма для выражения такого согласия.

Если для вселения в жилое помещение близких родственников – супруга, детей, родителей такого письменного согласия достаточно, то для вселения иных лиц требуется также согласие наймодателя и соблюдение требований об учетной норме. Вселение иных лиц не должно приводить к нуждаемости нанимателя и членов его семьи в жилом помещении.

Законом на нанимателя жилого помещения возложена обязанность, при изменении состава семьи, своевременно доводить такую информацию до наймодателя с целью внесения изменений в договор социального найма.

Правовое положение членов семьи нанимателя определено равным объему прав и обязанностей нанимателя жилого помещения. Вселяясь в жилое помещение они приобретают право бессрочного пользования жилым помещением. В отличие от членов семьи собственника, при прекращении семейных отношений с нанимателем жилого помещения члены семьи нанимателя не подлежат выселению из жилого помещения.

Как указано в статье 69 Жилищного кодекса РФ, дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Наниматель с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, имеет право на обмен своего жилого на другое жилое помещение, также предоставленного на условиях социального найма.

Обмен жилыми помещениями, занимаемыми на условиях соци-

ального найма возможен независимо от территориального располо-

жения таких жилых помещений.

Наниматель и члены его семьи несут обязанности, вытекающие из права пользования указанным жилым помещением: целевое использование жилого помещения, несение расходов по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, обязанность проведения текущего ремонта и другие.

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

11. ИЗМЕНЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (2 часа)

Цель – изучение порядка, оснований изменения, прекращения, расторжения договора социального найма, последствия прекращения, изменения договора социального найма жилого помещения.

Знания и умения, приобретаемые студентом в результате освоения темы, формируемые компетенции или их части

В результате изучения темы студент должен:

Знать: Основания изменения, прекращения, расторжения договора социального найма, их последствия, порядок и условия выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения (ОК-1, ПК-1, ПК-4).

Уметь: анализировать и выявлять проблемы, возникающие при изменении и расторжении договора социального найма, давать юридические консультации по вопросам зашиты прав субъектов жилищных правоотношений. (ОК-1, ПК-1).

Актуальность темы обусловлена необходимостью совершенствования государственно-правового регулирования в сфере жилищных отношений, возникающий при расторжении договора социального найма.

Те о р е т и ч е с к а я ч а с т ь

Договор социального найма, по общему правилу, носит бессрочный характер.

Изменение данного договора и тем более его расторжение, прекращение возможны исключительно по основаниям и в порядке предусмотренным жилищным законодательством.

Обстоятельства, влекущие изменение договора социального найма перечислены в ст. 82, 69 Жилищного кодекса РФ:

Так, изменение количественного состава членов семьи нанимателя жилого помещения (увеличение, уменьшение) влекут необходимость внесения соответствующих изменений в договор социального найма.

Также, при объединении в одну семью лица, занимавшие ранее разные комнаты в одной квартире (ст. 82 ЖК РФ) на основании отдельных договоров социального найма, вправе требовать заключения с одним из них единого договора социального найма на все занимаемые жилые помещения.

По обоюдному согласию всех членов семьи нанимателя, нанимателем вместо прежнего, может быть признан иной дееспособный член семьи нанимателя. Наймодатель, по требованию таких лиц обязан

допустить изменения. Аналогично решается вопрос в случае смерти нанимателя.

Распад семейных отношений между нанимателем и членами его семьи не влечет прекращение жилищных прав на занимаемое жилое помещение у бывшего члена семьи нанимателя. При возникновении таких обстоятельств законом разрешено бывшим членам семьи разделить по взаимному согласию, свои обязанности, вытекающие из права пользования жилым помещением. При недостижении такого согласия, каждый из субъектов жилищных правоотношений вправе обратиться в суд с иском об определении порядка несения расходов за жилое помещение и коммунальные услуги.

Суд, в таких случаях, должен установить фактические обстоятельства, определить разумный и справедливый порядок распределения расходов между членами семьи, исходя из приходящейся на каждого члена семьи доли в жилом помещении, количестве и размере комнат, находящихся в фактическом обладании одной или другой стороны.

Расторжение или прекращение договора социального найма жилого помещения носит исключительный характер и допускается не иначе, как в порядке и по основаниям, предусмотренным законом.

Как указано в статье 83 Жилищного кодекса РФ, договор может быть расторгнут по волеизъявлению нанимателя и членов его семьи, выраженному одновременно всеми членами семьи в письменной форме.

Выезд нанимателя и членов его семьи на иное постоянное местожительство также расценивается как добровольный отказ от договора социального найма. В этом случае договор найма считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи на иное местожительство.

Право наймодателя на расторжение договора найма допускается в судебном порядке, по основаниям, предусмотренным законом - нарушение нанимателем обязанности по оплате за жилое помещение, разрушение им жилого помещения и иным.

Выселение граждан из жилых помещений производится с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения, без предоставления другого жилого помещения. Основания и порядок выселения указаны в статьях 85–91 Жилищного кодекса РФ.

Вопросы, выносимые на обсуждение

1. Основания изменения договора социального найма.

ПРАКТИКУМ

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

2.Основания прекращения, расторжения договора социального найма.

3.Выселение из жилого помещения: виды, порядок.

Задания для развития и контроля владения компетенциями

1.Укажите основания и порядок выселения гражданина из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения.

2.Укажите, в каких случая наниматель жилого помещения по договору социального найма может быть выселен из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Повышенный уровень

1. Решите задачу: Ухабова А. И. (истец) обратилась в суд с иском к Ухабову Н. Н. (ответчику) об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, указав, что ей и ответчику в 1985 г. администрацией города Ульяновска было предоставлено жилое помещение на условиях социального найма. В 1990 г. брак между истцом и ответчиком расторгнут. Ухабова А. И. уехала на лечение в другой город, а впоследствии проживала там длительное время. В 2017 г. она вернулась в Ульяновск. Ответчик отказывается вселить ее в жилое помещение.

Ответчиком подано встречное исковое заявление, в котором он просит признать Ухабову А. И. прекратившей право пользования жилым помещением, указав, что Ухабова А. И. выехала из помещения добровольно, проживала в другом городе, где имеет на праве собственности квартиру, расходы на содержание спорного помещения не несла.

Каким может быть решение суда? Какие обстоятельства для решения этого вопроса являются юридически значимыми?

Составьте процессуальный документ: иск об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, либо встречный иск о признании утратившим право пользования на жилое помещение.

Литература

Нормативно-правовые акты: 1, 9, 12, 30, 32. Основная: 1–2.

Дополнительная: 1–5. Интернет-ресурсы: 1–4.