Жилищное право. Учебное пособие-2

одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). При этом завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Содержание завещания может исчерпываться завещательным отказом. Так, на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица право пользования этим помещением или его определенной частью.

Более того, при переходе права собственности на такое жилое помещение право пользования, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. Следует учитывать, что дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

Завещатель вправе в любое время отменить или изменить завещание.

Это возможно либо путем составления нового завещания, либо путем подачи заявления об отмене завещания.

Если завещания нет или наследодатель в завещании в отношении жилого помещения не указал конкретно, кто из наследников какие комнаты приобретает, комнаты передаются в собственность в соответствии с долей наследников, но так, чтобы у каждого из них было не менее одной изолированной комнаты. Не допускается право собственности на часть комнаты. Если комната или комнаты по стоимости больше, чем доля, то наследник предоставляет другим наследникам денежную или иную компенсацию. Если комната меньше стоимости доли, то компенсация соответственно выплачивается ему. Споры между наследниками разрешаются в судебном порядке.

Наследование по закону происходит, когда нет завещания или когда завещана только часть имущества. Наследниками по закону являются

141

граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также дети наследодателя, родившиеся после его смерти. При наследовании по закону наследственное имущество делится поровну между наследниками призываемой очереди (за исключением наследования по праву представления). Очередность наследования установлена ст. 1142 – 1145 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 1148 ГК РФ граждане, относящиеся к числу наследников по закону, нетрудоспособные к моменту открытия наследства,

но не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, наследуют по закону вместе с наследниками этой очереди,

если не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении,

независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет. К

числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. При наличии других наследников они наследуют наравне с наследниками той очереди,

которая призывается к наследованию, при отсутствии таковых они наследуют самостоятельно в качестве наследников восьмой очереди. Если отсутствуют наследники по закону и по завещанию, имущество умершего переходит в собственность Российской Федерации. Такое имущество именуется выморочным.

Для приобретения имущества, в том числе и жилого помещения, в

порядке наследования наследник должен совершить юридически значимое действие - принять наследство в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Сделать это можно двумя способами:

-формально, т.е. путем подачи нотариусу заявления о принятии наследства;

-фактически, т.е. путем вступления во владение жилищем,

сопровождающееся любыми действиями по управлению и пользованию им.

Наследники отвечают по долгам наследодателя солидарно, в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества (ст. 1175 ГК

142

РФ). При чем, кредиторы наследодателя могут предъявить свои требования к наследникам в пределах сроков исковой давности. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному имуществу. В этом случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в порядке наследования к Российской Федерации

Наследование приватизированных жилых помещений имеет свои особенности. Жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах могут быть приватизированы гражданами, в них проживающими как в собственность одного гражданина (индивидуальную),

так и в собственность нескольких граждан (общую). Наследование приватизированного жилья, находящегося в индивидуальной собственности,

осуществляется в общем порядке. При этом переход права собственности на жилое помещение не зависит от того, проживает кто-либо на данной площади или нет. Другое дело, что жилище может быть обременено правами граждан, имеющих право пользоваться жилым помещением (члены семьи бывшего собственника, пожизненные пользователи и некоторые другие). В

таком случае наследник обязан не препятствовать осуществлению права пользования. В случае приобретения жилья в порядке приватизации одним из супругов оно не входит в состав общего имущества супругов, поскольку имущество, приобретенное одним из супругов безвозмездно, является его единоличной собственностью (п. 1 ст. 36 СК РФ). Соответственно в данном случае после смерти того из супругов, который приватизировал жилое помещение, открывается наследство, и второй (переживший) супруг наследует жилье в общем порядке.

Приватизация жилого помещения в долевую собственность означает,

что все ее участники имеют определенные доли. Как правило, доли указаны в договоре, если же доли не указаны, то они признаются равными.

Вопрос о случаях, когда граждане подали заявления на приватизацию жилых помещений, но до оформления и государственной регистрации

143

умерли, решен в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа

1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» следующем образом: если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Специфика правового регулирования отношений, связанных с наследованием жилых помещений, входящих в состав домов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определяется прежде всего правовым статусом самих кооперативов.

Вступление в действие Закона СССР «О собственности в СССР», факт полной выплаты паевого взноса наделяет члена жилищного или жилищно-

строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Впоследствии эта норма была закреплена в Законе РСФСР № 443-1 «О собственности в РСФСР» и в ГК РФ. Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение. При этом государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение. Поэтому независимо от того, была ли осуществлена государственная регистрация, есть ли документ, подтверждающий право

144

собственности на жилое помещение, после смерти члена ЖСК,

выплатившего паевой взнос, жилище наследуется в общем порядке.

Несомненно, особенностью является то, что право собственности на жилое помещение возникает у гражданина с момента полной выплаты им паевого взноса и соответственно с этого же момента прекращается у кооператива (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Кроме того, особенностью наследования в указанном случае является то, что в состав наследственной массы входит не жилое помещение, которое было предоставлено при жизни члену кооператива, а его паенакопление (ч. 1

ст. 1177 ГК РФ). Следовательно, по наследству переходит не право собственности на квартиру, а право на паенакопление.

На практике возникает вопрос о возможности выдачи свидетельства о праве на наследство по завещанию, составленному на сумму паенакопления,

если к моменту открытия наследства наследодателем (членом ЖСК) паевой взнос за квартиру был выплачен полностью, но завещание при этом не переоформлялось. В таких ситуациях свидетельство о праве на наследство должно быть выдано на жилище, поскольку произошло изменение состава наследственной массы.

В тех случаях, когда сумма паенакопления за жилое помещение в кооперативном доме была внесена членом ЖСК в период брака,

пережившему супругу по его желанию может быть выдано свидетельство на

1/2 доли в праве собственности на жилое помещение. Если же в течение брака была внесена лишь часть паевых взносов, пережившему супругу выдается свидетельство на 1/2 доли в праве собственности от доли,

составляющей общую совместную собственность.

Кроме того, с введением в действие 1 марта 2002 г. части третьей ГК РФ изменилось регулирование наследования прав в жилищных и жилищно-

строительных кооперативах. До указанной даты преимущественное право на вступление в кооператив имели только наследники, проживающие в квартире, другие наследники, т.е. те, кто в этом жилом помещении не

145

проживал, имели право наследовать только накопленное. Сегодня наследники умершего члена кооператива наряду с паем умершего члена кооператива приобретают право быть принятыми в члены соответствующего кооператива, и им не может быть отказано в приеме. Если пай переходит к нескольким наследникам, то вопрос решается самими наследниками, а в случае спора – судом.

Вопросы для самопроверки

1.Какие требования необходимо соблюсти, для того чтобы сделки с жилыми помещениями были признаны действительными?

2.Какими нормативными актами регулируются сделки купли-продажи жилых помещений?

3.При каких условиях обмен жилых помещений не допускается?

4.Какое правило действует в случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными?

5.Что отличает договор дарения от большинства гражданско-правовых договоров?

6.Перечислите случае, в которых дарение запрещено?

7.Дайте характеристику договора пожертвования.

8.Какая ответственность предусмотрена за просрочку выплаты ренты?

9.Какая их сделок с жилыми помещениями, помимо государственной регистрации, требует обязательного нотариального удостоверения?

10.Основные положения о наследовании жилых помещений.

11.Перечислите лиц, которые могут призваться к наследованию.

12.Вправе ли завещатель отменить или изменить завещание? Если да,

то в каких случаях.

13.Отвечают ли наследники по долгам наследодателя?

14.В чем состоят особенности наследования приватизированных жилых помещений?

146

15. Раскройте специфику правового регулирования отношений, связанных с наследованием жилых помещений, входящих в состав домов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Литература

Основная

1.Грудцына Л.Ю. Научно-практический комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: ЮРКОМПАНИ, 2009.

2.Егорова О.А., Беспалов Ю.Ф. Настольная книга судьи по жилищным делам: учебно-практическое пособие. М.: Проспект, 2013.

3.Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2012.

4.Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридический справочник по жилищным вопросам / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2011.

5.Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2011.

6.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов. / Под ред. М.Ю.Тихомирова. М.: Тихомиров М.Ю., 2009.

Дополнительная

1.Башарин Е.А. Совершение сделок мены жилых помещений между органами местного самоуправления и юридическими лицами (в целях расселения старых домов и исполнения условий инвестиционных контрактов) // Жилищное право. 2011. № 5.

2.Болгерт Д. Споры о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными // Жилищное право. 2013. № 1.

147

3.Бондарев Е.С. Проблема наследования жилого помещения, приватизация которого надлежащим образом не оформлена // Нотариус. 2011. № 1.

4.Вешкурцева З. Проблемы продажи доли в праве собственности на квартиру: коллизии судебной практики // Жилищное право. 2011. № 9.

5.Карпухин Д. Договор дарения жилого помещения: анализ правоприменительных аспектов проблемы // Жилищное право. 2012. № 10.

6.Потапков А.А. Завещание или рента: способы минимизации риска // Право и политика. 2009. № 2.

148

ГЛОССАРИЙ

Аварийное обслуживание здания - комплекс первоочередных операций и мероприятий по незамедлительному устранению аварий и неисправностей,

сохранению и восстановлению условий, необходимых для жизнеобеспечения и безопасности потребителей.

Аварийный выход - дверь, люк или иной выход, которые ведут на путь эвакуации, непосредственно наружу или в безопасную зону, используются как дополнительный выход для спасания людей, но не учитываются при оценке соответствия необходимого количества и размеров эвакуационных путей и эвакуационных выходов и которые удовлетворяют требованиям безопасной эвакуации людей при пожаре.

Аварийный жилищный фонд - совокупность жилых помещений в домах, которые признаны до 1 января 2007 года или в случае,

предусмотренном главой 6.1 настоящего Федерального закона, до 1 января

2009 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.

Административная ответственность - форма юридической ответственности граждан и должностных лиц за совершенное ими административное нарушение, например, за несоблюдение правил в сфере управления, нерациональное использование природных ресурсов, халатность,

не приведшую к существенным убыткам.

Административное наказание является установленной государством мерой ответственности за совершение административного правонарушения и применяется в целях предупреждения совершения новых правонарушений как самим правонарушителем, так и другими лицами. Административное наказание не может иметь своей целью унижение человеческого достоинства физического лица, совершившего административное правонарушение, или причинение ему физических страданий, а также нанесение вреда деловой репутации юридического лица.

149

Административное правонарушение - противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое настоящим Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.

Адрес места жительства - адрес (наименование субъекта Российской Федерации, района, города, иного населенного пункта, улицы, номер дома и квартиры), по которому гражданин Российской Федерации зарегистрирован по месту жительства в органах регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и который содержится в отметке о регистрации гражданина по месту жительства в паспорте или документе, заменяющем паспорт гражданина.

Акт кадастрового обследования - документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения,

помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в

пределах которой такое помещение было расположено.

Акт оценки - оценочная ведомость, документ, составляемый при оценке стоимости имущества.

Антресоль - площадка, занимающая верхнюю часть объема помещения жилого дома, предназначенная для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений.

Архив бюро технической инвентаризации предназначается для хранения учетно-технической, оценочной и правоустанавливающей

150