Жилищное право. Учебное пособие-2

10. СДЕЛКИ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ. НАСЛЕДОВАНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.

Тезисы

Общие положения о сделках с жилыми помещениями. Купля-продажа жилых помещений. Мена жилых помещений. Обмен жилых помещений.

Дарение жилого помещения. Договор ренты.

Основные положения о наследовании жилых помещений. Особенности наследования приватизированных жилых помещений. Специфика правового регулирования отношений, связанных с наследованием жилых помещений,

входящих в состав домов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

10.1. Общие положения о сделках с жилыми помещениями. Купля-

продажа жилых помещений. Мена жилых помещений. Обмен жилых помещений. Дарение жилого помещения. Договор ренты.

Сделки занимают особое место в системе гражданского права, так как гражданские права и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результате сделок (ст. 153 ГК РФ). В зависимости от количества лиц, волеизъявление которых необходимо для совершения сделки

(такие лица называются сторонами сделки), сделки могут быть односторонними либо двухили многосторонними, т.е. договорами (п. 1 ст.

154).

Для того чтобы сделки с жилыми помещениями были действительны,

необходимо соблюдать следующие требования:

1.Жилое помещение должно принадлежать отчуждателю на праве собственности, праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

2.Стороны сделки должны обладать право- и дееспособностью.

131

3. Содержание сделки не должно противоречить закону. Например,

недопустимы сделки, направленные на отчуждение кухни или ванной комнаты в квартире.

4.Соблюдение требований к форме сделок, а также их государственной регистрации (ст. 158165 ГК РФ).

5.Волеизъявление участников сделки должно соответствовать их действительной воле, т.е. должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным.

При отступлении от любого из названных условий сделка считается недействительной.

Договор купли-продажи является самой распространенной сделкой,

направленной на отчуждение жилого помещения. Так как жилое помещение является недвижимым имуществом, то куплю-продажу жилого помещения оформляют по правилам статей 549 - 558 ГК РФ. В соответствии со ст. 549

ГК РФ по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать его в собственность покупателя, а покупатель - принять его и оплатить обусловленную цену. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Законодатель не устанавливает требования к обязательному нотариальному удостоверению договора купли-

продажи жилых помещений, однако договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Последствия несоблюдения требования о регистрации сделки предусмотрены ст. 165 ГК РФ.

Условия договора продажи определяются по усмотрению сторон,

кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами РФ. В соответствии с

132

требованиями ГК РФ и п. 7 Приказа Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» в договоре продажи недвижимости необходимо указывать:

1)предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома;

2)стороны договора;

3)цену жилого помещения, установленную соглашением сторон (ст. 317 ГК РФ;

4)перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

Статья 556 ГК РФ устанавливает важное требование, связанное с исполнением договора продажи недвижимости, - передачу ее продавцом покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. Если какая-либо из сторон договора продажи жилого помещения уклоняется от подписания передаточного акта, то это будет считаться односторонним отказом продавца

-от исполнения обязательства по передаче жилья, а покупателя - от обязательства его принять (п. 1 ст. 556 ГК).

При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены; во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения

в разумный срок; в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков

жилища.

133

Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и

другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:

-отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

-потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением,

соответствующим договору.

Поскольку отличительной чертой недвижимого имущества является его неразрывная связь с землей, то при продаже жилища к его покупателю переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором оно расположено (ст. 552 ГК РФ).

Под договором мены понимается гражданско - правовой договор, в

соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567

ГК). По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота (другое жилье, предприятие, ценные бумаги и т.п).

При этом, каждая из сторон одновременно является и продавцом и покупателем жилого помещения.

Согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. Таким образом,

договор мены имеет много общего с договором купли-продажи (предмет,

форма, права и обязанности сторон и т.п.). Право собственности на обмениваемые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилого помещения.

Договор мены относится к числу возмездных договоров. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену,

134

предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона,

обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара,

предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар,

если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Следует сразу указать, что обмен жилыми помещениями в

соответствии с жилищным законодательством не соответствует понятию мены по гражданскому законодательству. Обмен жилых помещений,

занимаемых по договорам социального найма, не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели (и члены их семей) передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров социального найма.

Переход права собственности на жилые помещения при этом отсутствует. В

связи с тем, что договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации, следовательно, и обмен также не подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения. Условием обмена является письменное согласие членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ). Обмен жилыми помещениями возможен между гражданами, проживающими как в одном,

так и в разных населенных пунктах на территории РФ (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ).

Обмен жилыми помещениями не допускается в шести случаях,

перечисленных в ст. 73 Кодекса в исчерпывающем перечне.

Обмен жилыми помещениями согласно п. 1 ст. 74 ЖК РФ оформляется заключенным между соответствующими нанимателями договором об обмене

135

жилыми помещениями. Такой договор заключается в письменной форме и подписывается обоими нанимателями.

В соответствии со ст. 75 ЖК РФ обмен жилых помещений может быть признан недействительным. Это может иметь место по основаниям,

установленным ГК для признания сделки недействительной (ст. 166 - 181 ГК РФ).

В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма,

признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Договором дарения признается такой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право

(требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК). Основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от большинства гражданско - правовых договоров,

состоит в его безвозмездности. Сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступать Российская Федерация, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов. Порядок заключения договора дарения регулируется ст. ст. 572 - 582 ГК РФ.

В п. 1 ст. 573 ГК РФ закреплено право отказа одаряемого от принятия дара в любой момент до передачи ему дара. Это право не может быть обусловлено наличием каких-либо причин, и одаряемый имеет право отказаться от дара без указания мотива. Отказ от договора должен быть

136

также зафиксирован в письменной форме. Исчерпывающий перечень правил,

которые не разрешают дарения, закреплен в ст. 575 ГК РФ.

В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение:

-когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни;

-если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения ст. 578 ГК РФ.

Кроме того, даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. Договором может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Статья 580 ГК РФ устанавливает специальное правило, направленное на обеспечение интересов одаряемого. Она предусматривает последствия причинения вреда вследствие недостатков подаренной вещи. Поскольку договор дарения является безвозмездным, к дарителю нельзя предъявлять требования о качестве передаваемого имущества. Оно может быть недоброкачественным, но не должно причинять вреда жизни, здоровью и имуществу одаряемого.

Разновидностью договора дарения является договор пожертвования

(ст. 582 ГК РФ). Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным,

воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры,

общественным и религиозным организациям, а также государству и другим субъектам гражданского права. На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

137

Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. При отсутствии такого условия пожертвование имущества гражданину считается обычным дарением.

Регулированию ренты и пожизненного содержания с иждивением

посвящена глава 33 ГК РФ. По такому соглашению собственник имеет право передать другому лицу в собственность имущество, а последний в обмен на имущество будет выплачивать бывшему собственнику ренту в виде денежной суммы либо иного содержания. При чем осуществление выплат может производиться как бессрочно, так и пожизненно. Отсюда деление рентного договора на постоянную (бессрочную) и пожизненную ренту.

Жилое помещение, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату и бесплатно. При этом, в первом случае к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже, во втором - правила о договоре дарения.

Получатель ренты, проживающий в жилом помещении по договору пожизненного содержания, пользуется этим помещением наравне с собственником (плательщиком ренты), а также несет солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением (если иное не предусмотрено самим договором).

При отчуждении жилья, обремененного договором пожизненного содержания, обязательства плательщика ренты переходят к новому собственнику (ст. 586 ГК РФ). Поэтому плательщик ренты обязан получить предварительное согласие получателя ренты на отчуждение или иное обременение данного недвижимого имущества (ст. 604 ГК РФ). Сделка,

совершенная без согласия получателя ренты, недействительна.

В качестве ответственности за просрочку выплаты ренты закон указывает на обязанность плательщика выплатить проценты, размер которых устанавливается договором. В тех случаях, когда процент не оговорен, он

138

определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства.

Наряду с государственной регистрацией соглашения, в отличие от иных способов возникновения права собственности на жилище, закон требует обязательного нотариального удостоверения договора;

представляется, что законодатель установил данное правило, имея в виду длительность рентных отношений.

10.2. Основные положения о наследовании жилых помещений.

Особенности наследования приватизированных жилых помещений.

Специфика правового регулирования отношений, связанных с наследованием жилых помещений, входящих в состав домов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Часть 4 статьи 35 Конституции Российской Федерации гарантирует право наследования. Часть первая ГК РФ (п. 2 ст. 218) устанавливает, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Условия приобретения жилья в результате наследования содержатся в части третьей Гражданского кодекса РФ, которая полностью посвящена вопросам наследования. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации наследование осуществляется по двум основаниям: по завещанию и по закону (ст. 1111 ГК РФ).

Наследство по действующему законодательству открывается в двух случаях:

1)со смертью наследодателя. Факт смерти наследодателя документально подтверждается свидетельством о смерти, которое выдается органами записи актов гражданского состояния;

2)в случае объявления гражданина умершим (ст. 45 ГК РФ).

139

По общему правилу, согласно ст. 1115 ГК РФ, местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. В

соответствии со ст. 20 ГК РФ местом жительства гражданина признается место, где он постоянно или преимущественно проживает.

Исчерпывающий перечень лиц, которые могут призваться к наследованию как по закону, так и по завещанию содержится в ст. 1116 ГК РФ: к наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. Российская Федерация может быть наследником по завещанию, а также по закону. Юридические лица, субъекты Федерации, городские и иные муниципальные образования,

иностранные и международные организации также могут выступать в качестве наследников, однако такая возможность ограничена только волеизъявлением наследодателя путем составления завещания.

В то же время ст. 1117 ГК РФ определен круг граждан, которые не имеют права на получение наследства (недостойные наследники). Если недостойный наследник все же получил имущество из состава наследства, то он обязан возвратить его достойным наследникам, при отказе заинтересованным лицам следует обратиться в суд.

Закон предоставляет гражданину право завещать свое имущество, в

том числе и жилье или его часть, одному или нескольким лицам. Жилое помещение может быть завещано и юридическим лицам, Российской Федерации, ее субъектам, а также городам и иным муниципальным образованиям. Однако следует учитывать, что имущество, в том числе и жилое помещение, может являться предметом наследования только в том случае, если к моменту открытия наследства оно принадлежало наследодателю на праве собственности.

Статья 1137 ГК РФ закрепляет право завещателя возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу

140