Жилищное право. Учебное пособие-2

общего имущества. Для прекращения права общей совместной собственности предварительно необходимо определить размеры долей, в

соответствии с которыми должен происходить раздел (производиться выдел).

Защита прав собственности на жилое помещение базируется на нормах гражданского и жилищного законодательства. В частности, в ст. 12

ГК РФ перечислены способы защиты гражданских прав, но этот перечень не является исчерпывающим, поскольку допускается возможность использования и других способов при условии, что это предусмотрено законом. Конкретные способы защиты по выбору управомоченного могут применяться как индивидуально, так и в сочетании. Исключение составляют случаи, когда в силу прямого указания закона или исходя из характера нарушенного (оспариваемого) права оно может защищаться только определенным способом.

Общий порядок и перечень мер защиты жилищных прав, в том числе и права собственности на жилое помещение, установлен в ст. 11 ЖК РФ, в том числе: признание жилищного права; восстановление положения,

существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий,

нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения и другие.

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ и АПК РФ. Суды рассматривают жилищные дела на основании заявлений (исковых или иных) либо жалоб заинтересованных лиц. Граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории Российской Федерации, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.

71

5.2. Общее имущество многоквартирного дома, его понятие.

Объекты общего пользования в многоквартирном доме. Право собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное,

обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Примерный перечень объектов общего имущества

установлен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Пункт 2 указанной статьи устанавливает, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме владеют,

пользуются и распоряжаются общим имуществом. Уменьшение объема общего имущества допускается только с согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам, в случае если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Судьба земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, при его разрушении, определена ч. 6 ст. 36 ЖК РФ.

Одновременно, в соответствии с ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации

(далее - специальный счет), и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, процентов, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.

72

Согласно ст. 37 ЖК РФ каждый собственник жилого помещения в

многоквартирном жилом доме имеет право общей долевой собственности на общее имущество указанного дома. Определение соответствующей доли в общем имуществе многоквартирного дома производится путем соотношения доли жилого помещения и общей площади дома. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащего ему помещения, измеренного в метрах квадратных площади.

Правила ст. 38 ЖК РФ дополняют положение ст. 37 ЖК РФ о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует праву собственности на помещение в этом доме. Таким образом, покупая квартиру в многоквартирном доме, новый собственник одновременно приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество дома. От этого зависит: сумма расходов, которые он должен нести на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ); количество голосов на общем собрании собственников этого дома (ст. 48 ЖК РФ). Необходимо учитывать, что соглашение лица, которое отчуждает свое помещение в многоквартирном доме, и лица, приобретающего это помещение, не может содержать запрет на переход доли в праве общей собственности на общее имущество дома. Такой договор ничтожен (ст. 168 ГК РФ).

Пункт 4 статьи 37 ЖК РФ содержит запреты на отдельные полномочия собственников жилых помещений в отношении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, правила его эксплуатации согласно п. 3 ст. 39 ЖК РФ определяются постановлением Правительства Российской Федерации. На сегодняшний день такие правила установлены постановлением Правительства от 13 августа 2006 г. № 491

73

Статья 44 ЖК РФ определяет статус и компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно п. 1

указанной статьи общее собрание собственников помещений имеет статус органа управления многоквартирным домом. При этом, к его компетенции отнесено решение следующих вопросов:

-принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

-принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт;

-принятие решений о получении товариществом собственников жилья кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

-принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

-принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме третьим лицам;

-выбор способа управления многоквартирным домом (например,

организация товарищества собственников жилья);

- другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений.

Порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме собственники помещений определяют путем принятия коллегиальных (совместных) решений на общих собраниях.

На собственников помещений в многоквартирном доме, согласно п. 1

ст. 45 ЖК РФ, возложена обязанность ежегодно проводить годовое

74

собрание. Срок, порядок проведения и иные существенные условия, в том числе порядок уведомления о принятых решениях, устанавливаются непосредственно самим собранием собственников. Помимо годовых,

проводятся внеочередные собрания собственников, которые могут созываться по инициативе любого из собственников. Собрание правомочно принимать решения, если в нем участвуют собственники помещений в данном доме (или их представители), обладающие более чем 50% от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Юридическая сила решений общего собрания собственников

обозначена в ст. 46 ЖК РФ. Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений, в том числе тех, которые не участвовали в голосовании. Повестка дня не может быть изменена. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня.

Согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ для принятия решений на собрании собственников помещений необходимо, чтобы за них по общему правилу проголосовало большинство собственников, принимающих участие в собрании. При этом законодатель установил и ряд вопросов, для принятия решений по которым необходимо квалифицированное большинство в две трети голосов собственников, принимающих участие в собрании (подп. 1 - 3

п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Решения, принятые на собрании собственников помещений, заносятся в протоколы собрания. Порядок ведения протоколов определяется непосредственно собранием собственников.

В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении,

однако для этого необходимо наличие еще нескольких условий (ч. 6 ст. 46

ЖК РФ):

1) решение должно быть принято с нарушением требований ЖК;

75

2)собственник не должен был принимать участия в соответствующем общем собрании или должен был проголосовать против такого решения;

3)решением должны нарушаться его права и законные интересы.

В случае отсутствия хотя бы одного из перечисленных условий суд не принимает заявление к производству.

Согласно ст. 47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться в форме заочного голосования.

Согласно п. 2 указанной статьи при проведении собрания собственников в форме заочного голосования принявшими участие в собрании считаются те собственники, которые в установленный срок представят свои письменные решения в место, указанное в сообщении о проведении собрания. Аким образом, кворум и количество голосов, необходимых для принятия решений,

считаются на основе количества собственников, представивших свои письменные решения.

Согласно правилу, установленному ст.48 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме могут участвовать в общем собрании лично либо через своих представителей, полномочия которых подтверждены доверенностью. При этом участие в общем собрании представителя не лишает собственника права на нем присутствовать.

Вопросы для самопроверки

1.Нормы каких отраслей права регулируют возникновение права собственности на жилые помещения?

2.Каковы основания возникновения права собственности на жилые помещения?

3.Какие правомочия принадлежат собственнику жилья?

4.В каких случаях возникает право общей собственности на жилые помещения?

5.На какие подвиды делится право общей собственности на жилье?

76

6.Что вам известно о мерах защиты жилищных прав?

7.Охарактеризуйте виды ответственности, установленные за нарушение прав собственников жилых помещений?

8.Дайте понятие общего имущества многоквартирного дома.

9.Охарактеризуйте объекты общего пользования в многоквартирном

доме.

10.В чем состоит право собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома.

11.Каков статус общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

12.Какие вопросы вправе решать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Литература

Основная

1.Грудцына Л.Ю. Научно-практический комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: ЮРКОМПАНИ, 2009.

2.Егорова О.А., Беспалов Ю.Ф. Настольная книга судьи по жилищным делам: учебно-практическое пособие. М.: Проспект, 2013.

3.Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2012.

4.Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридический справочник по жилищным вопросам / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2011.

5.Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп.

М.: Проспект, 2011.

6. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов. / Под ред. М.Ю.Тихомирова. М.:

Тихомиров М.Ю., 2009.

77

Дополнительная

1.Бобровская О.Н. Право собственности на жилые помещения в проекте Гражданского кодекса Российской Федерации//Гражданское право.2011. № 2.

2.Голубев А.В. Обязательства собственников жилых помещений в многоквартирном доме по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги // Законодательство и экономика. 2009. № 2.

3.Гордеев Д.П. Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. №№ 2, 3.

4.Кириллова Л. Служебное жилье - в собственность! // ЭЖ-Юрист. 2011.

№8. Тематическое приложение. С. 4.

5.Максимов Е.А. Что нужно знать при защите и регистрации права собственности на недвижимое имущество (квартиру, гараж, садовый домик, офис) // Бюллетень нотариальной практики. 2009. № 1.

6.Михайлов В.К. Проблематика управления многоквартирными домами // Жилищное право. 2009. № 3.

7.Матиящук С.В. Организация и проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме // Жилищное право. 2009. № 1.

8.Пономаренко Л.Н. Саморегулирование в сфере управления многоквартирными домами // Государственная власть и местное самоуправление. 2011. № 3.

9.Потяркин Д. Собственник или наниматель? // Законность. 2009. № 3.

10.Рузанова В.Д., Крюкова Е.С. Особенности предоставления коммунальных услуг при многоуровневой системе управления многоквартирным домом // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. №

12.

11. Юрьева Л.А. Прекращение договора управления многоквартирным

домом путем одностороннего отказа от его исполнения // Жилищное право.

2010. № 9.

78

6. ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Тезисы

Понятие приватизации жилых помещений. Субъекты и объекты приватизации. Принципы приватизации жилищного фонда. Срок приватизации жилищного фонда.

Договор о приватизации жилого помещения и его участники. Деприватизация жилых помещений (передача приватизированных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность).

Особенности приватизации отдельных видов жилых помещений. Приватизация служебных жилых помещений и комнат в коммунальных квартирах. Приватизация бывших общежитий.

6.1. Понятие приватизации жилых помещений. Субъекты и объекты приватизации. Принципы приватизации жилищного фонда.

Срок приватизации жилищного фонда.

Приватизация жилых помещений - это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Базовые принципы приватизации установлены Законом РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». При приватизации происходит переход права собственности лишь на государственное (муниципальное) имущество, при этом необходимо решение собственника имущества.

Субъектами приватизации являются только граждане РФ, так как именно им принадлежит право приватизации. Перечень лиц, которые являются гражданами РФ, установлен ст. 5 Федерального закона от 31 мая 2002 г. № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации», это, во-первых, лица, имеющие гражданство РФ на день вступления в силу закона № 62-ФЗ;

79

во-вторых, лица, которые приобрели гражданство РФ в соответствии с указанным Законом. Несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, имеют равные права, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

В качестве объекта приватизации выступают жилые помещения

(жилые дома, квартиры, изолированные комнаты в коммунальных квартирах), отнесенные к государственному и муниципальному жилищному фонду. Однако, статья 4 Закона о приватизации предусматривает ограничения в приватизации жилья.

Основные принципы приватизации жилищного фонда закреплены в Законе о приватизации:

1. Добровольность. В основе данного принципа лежит деятельность,

совершаемая по собственному желанию и без всякого принуждения,

втекающая из основных начал гражданского законодательства: "Граждане

(физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора" (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

2. Бесплатность - гарантирует широкие возможности для всех граждан, которые хотели бы приобрести жилье в собственность. Принцип бесплатности, также как и принцип добровольности, зафиксирован в ст. 1

ЖК РФ.

3. Одноразовость (ст. 11 ЖК РФ). Нередки случаи, когда по соглашению между членами семьи жилое помещение передается в собственность не всем совместно проживающим членам семьи, а лишь указанным в документах, которыми оформляется приватизация. В такой ситуации принцип одноразовости распространяется только на тех членов

80