Жилищное право. Учебное пособие-2
.pdf7.2. Членство в товариществе собственников жилья. Органы управления товариществом собственников жилья. Средства и имущество товарищества собственников жилья. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья.
Членами товарищества собственников жилья являются три
категории лиц:
1.граждане - собственники жилых помещений в многоквартирных
домах;
2.юридические лица, которым жилые помещения в многоквартирных домах принадлежат на праве собственности, праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
3.публичные образования (муниципалитеты, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация) в лице соответствующих органов,
которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество
принадлежат на праве собственности.
Вслучая, когда одно жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности либо когда помещения в квартире принадлежат разным лицам, каждое из указанных лиц имеет часть прав и обязанностей одного члена товарищества пропорционально его доле в праве на данное жилое помещение. Указанные лица вправе уполномочить одного из собственников жилого помещения представлять их интересы в товариществе собственников жилья.
Вслучаях прекращения права собственности члена товарищества на жилое помещение в связи со смертью гражданина либо ликвидации юридического лица, отчуждения данного помещения или по иным основаниям членство в товариществе прекращается с момента утраты права собственности на жилое помещение. При реорганизации юридического лица
-члена товарищества либо смерти гражданина - члена товарищества правопреемники (наследники) могут вступить в товарищество по решению общего собрания его членов.
101
Согласно ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Став членом товарищества собственников жилья собственник жилого помещения приобретает определенные права и обязанности. В частности, он обязан уплачивать периодические взносы на содержание общего имущества домовладельцев, бережно относиться к общему имуществу, уплачивать дополнительные платежи, решение о выплате которых может быть принято на общем собрании собственников жилых помещений. Основные права и обязанности членов товарищества определены в уставах конкретных товариществ.
Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь, товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.
Определение необходимых расходов, связанных с управлением,
содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ товарищество приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои
органы. Статья 144 ЖК РФ называет два органа управления товарищества собственников жилья - общее собрание членов товарищества и правление.
102
Одновременно к таким органам следует отнести и председателя правления,
поскольку его действия также порождают определенные права и обязанности для товарищества собственников жилья (ст. 149 ЖК РФ). Как было сказано выше, компетенция общего собрания товарищества определена ст. 145 ЖК РФ. Порядок формирования правления и прочее определены ст. 147 ЖК РФ.
Председатель избирается правлением товарищества из состава этого правления.
Что является имуществом и что можно считать средствами товарищества собственников жилья? Товарищество собственников жилья согласно п. 1 ст. 151 вправе иметь в собственности движимое и недвижимое имущество. При этом такое имущество может находиться как в многоквартирном доме, так и за его пределами. В пункте 2 указанной статьи законодатель указал основные источники формирования имущества ТСЖ:
обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;
доходы от хозяйственной деятельности товарищества, направленные на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта,
предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
прочие поступления. Часть 4 статьи 151 ЖК РФ предоставляет правлению ТСЖ право распоряжения средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
По решению общего собрания членов товарищества в товариществе могут быть образованы специальные фонды, цель создания которых определяется уставом. Так, ч. 5 ст. 145 ЖК РФ предусматривает образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в доме и его оборудования.
Законодатель предоставил товариществу собственников жилья право заниматься хозяйственной деятельностью. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. Некоммерческая организация
103
вправе заниматься предпринимательской (в том числе хозяйственной)
деятельностью для достижения предусмотренных уставом целей.
Следовательно, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью для достижения целей, которые предусмотрены уставом товарищества.
Статья 152 ЖК РФ определяет, какими видами деятельности вправе заниматься ТСЖ и порядок расходования средств, полученных от хозяйственной и предпринимательской деятельности. Среди таких видов хозяйственной деятельности: обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ могут направляться на общие расходы товарищества или в специальные фонды. Дополнительные доходы могут направляться на решение иных задач, предусмотренных уставом ТСЖ или ЖК РФ.
Распределение доходов между членами ТСЖ не допускается.
Вопросы для самопроверки
1.Дайте понятие товарищества собственников жилья.
2.Каков порядок создания товарищества собственников жилья?
3. Каковы права и обязанности товарищества собственников жилья?
4.В каких случаях возможно объединение товариществ собственников
жилья?
5.Каков порядок государственная регистрация товарищества собственников жилья?
6.Кто может быть членом товарищества собственников жилья?
7.Как возникает членство в товариществе собственников жилья?
8.Каковы органы управления товарищества собственников жилья?
9.Как происходит реорганизация товарищества собственников жилья?
10.Как происходит ликвидация товарищества собственников жилья?
104
11. Какие виды хозяйственной деятельности вправе осуществлять
товарищества собственников жилья?
Литература
Основная
1.Грудцына Л.Ю. Научно-практический комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: ЮРКОМПАНИ, 2009.
2.Егорова О.А., Беспалов Ю.Ф. Настольная книга судьи по жилищным делам: учебно-практическое пособие. М.: Проспект, 2013.
3.Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2012.
4.Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридический справочник по жилищным вопросам / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2011.
5.Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2011.
6.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов. / Под ред. М.Ю.Тихомирова. М.: Тихомиров М.Ю., 2009.
7. Тихомиров М. Ю Товарищество собственников жилья. М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2008.
8. Щур Д.Л. Товарищество собственников жилья. М.: ДИС, 2008.
Дополнительная
1.Абагаева Ю.В. Товарищество собственников жилья как форма непосредственного участия населения в осуществлении местного самоуправления // Современное право. 2009. № 4.
2.Крюкова Е.С. Товарищества собственников жилья // Цивилист. 2012.
№2.
105
3.Матюкова Ю. ТСЖ - хозяин в доме // ЭЖ-Юрист. 2011. № 50.
4.Перепелкина Н.В. Правовой статус членов товарищества собственников жилья: общая характеристика // Гражданское право. 2012. №
4.
5.Свит Ю.П. Проблемы правового статуса товариществ собственников жилья и обществ взаимного страхования // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. № 2.
6.Симанович Л.Н. Совершенствование законодательства в сфере принятия собственниками жилья решений по управлению общим имуществом // Бюллетень нотаральной практики. 2009. № 2.
7.Стрембелев С. Контроль над ТСЖ усилен // Жилищное право. 2011.
№10.
8.Токарева Е.В. Юридическая ответственность и финансовая состоятельность товарищества собственников жилья как некоммерческой организации // Современное право. 2010. № 12.
9.Филиппенко А.В. Органы управления товарищества собственников жилья // Бюллетень нотариальной практики. 2009. № 2.
106
8. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ
КООПЕРАТИВЫ
Тезисы
Организация и государственная регистрация жилищного кооператива.
Право на вступление в жилищный кооператив. Органы управления жилищным кооперативом. Прием в члены жилищного кооператива и прекращение членства в нем. Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива.
Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива.
Право на пай члена жилищного кооператива. Временные жильцы. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива. Право собственности члена жилищного кооператива на жилое помещение в многоквартирном доме.
Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома.
8.1. Организация и государственная регистрация жилищного кооператива. Право на вступление в жилищный кооператив. Органы управления жилищным кооперативом. Прием в члены жилищного кооператива и прекращение членства в нем. Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива.
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ и иными федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (п. 1 ст. 110 ЖК РФ). Жилищные и жилищно-
строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.
Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В собрании учредителей жилищного кооператива
107
вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Часть 1 статьи 112 ЖК РФ устанавливает следующие границы численности членов кооператива: не менее пяти, но не более количества жилых помещений в кооперативном доме. На этом же собрании решается вопрос в отношении регистрации кооператива, а также утверждается устав этого кооператива (ст. 113 ЖК РФ).
В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о
наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
Устав и протокол собрания представляются в орган государственной регистрации юридического лица. Государственная регистрация
осуществляется в соответствии со ст. 51 ГК РФ, Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», Постановлением Правительства РФ от
19.06.2002 № 438 «О Едином государственном реестре юридических лиц». С момента государственной регистрации кооператива лица, проголосовавшие за его организацию, становятся членами кооператива.
108
Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица,
проголосовавшие за организацию жилищного кооператива. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении,
реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива
(конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного
кооператива являются:
1)общее собрание членов жилищного кооператива;
2)конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50 и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3)правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке,
установленном уставом кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50%
членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного
109
кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива,
присутствовавших на таком общем собрании. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.
Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива
(конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива). Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.
Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок,
определенный уставом жилищного кооператива. Председатель правления жилищного кооператива: обеспечивает выполнение решений правления кооператива; без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; осуществляет иные полномочия, не отнесенные действующим законодательством Российской Федерации или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор)
жилищного кооператива на срок не более чем 3 года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
110