Жилищное право. Учебное пособие-2

найм жилого помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (ст. ст. 97, 108 ЖК РФ).

Права и обязанности сторон по договору найма специализированного жилого помещения во многом схожи с правами и обязанностями сторон по договору социального найма (ч. 5 ст. 100 ЖК РФ).

Однако, в отличие от прав и обязанностей сторон по договору социального найма, права и обязанности по договору найма специализированного жилого помещения существенно ограничены. В частности, согласно ч. 4 ст. 100 ЖК РФ наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем; в соответствии с ч. 3 ст. 92 ЖК РФ специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма,

предусмотренным ЖК РФ.

Основания и порядок расторжения договоров найма специализированных жилых помещений установлены в ст. 101 ЖК РФ.

Согласно п. 1 указанной статьи договор найма специализированного жилого помещения расторгается по соглашению сторон в любое время, а так как причины расторжения законодателем не конкретизированы, то они могут быть любыми. В п. 2 ст. 101 ЖК РФ законодатель предоставил нанимателю жилого помещения право расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения в одностороннем порядке. Такое расторжение допускается в любое время и независимо от причин, которыми руководствуется наниматель.

По одностороннему требованию наймодателя договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут исключительно по решению суда. Основанием для обращения наймодателя в суд является неисполнение нанимателем и членами его семьи обязательств по данному договору. Помимо этого, наймодатель вправе обратиться в суд по

61

основаниям, предусмотренным для расторжения договора социального найма, указанным в ст. 83 ЖК РФ.

Случаи прекращения договора найма специализированного жилья

предусмотрены ст. 102 ЖК РФ во-первых, в связи с утратой или разрушением жилья; во-вторых, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя (п. 5 ст. 83 ЖК РФ); в-третьих, в случае перехода права собственности на такое жилье, а также права хозяйственного ведения или оперативного управления другому лицу (собственнику или владельцу). При этом члены семьи нанимателя в ряде случаев сохраняют право пользования таким жильем. Одновременно, договоры найма служебного жилого помещения может быть расторгнут в случаях досрочного расторжения трудового договора, досрочного увольнения со службы и т.п., а также (см. ст. 101 ЖК РФ) при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору и в случаях, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ

(невнесение платы, использование жилья не по назначению и проч.).

В случаях прекращения или расторжения договора найма служебного жилого помещения граждане должны освободить жилое помещение. При отказе указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 103 ЖК РФ). Исключение составляют случаи выселения из специализированного жилья с предоставлением другого жилого помещения, предусмотренные ст. 103 ЖК РФ.

Договоры найма не могут быть прекращены, если при переходе права собственности на жилье (а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу) новый собственник (юридическое лицо, которому передано жилое помещение) является стороной трудового договора с работником -

нанимателем такого жилья (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ).

62

4.3. Аренда жилых помещений. Понятие договора аренды жилых помещений и его стороны. Срок действия договора и размер арендной платы. Предмет договора аренды. Права и обязанности сторон.

Прекращение договора аренды жилого помещения.

Передача жилого помещения за плату юридическим лицам во временное владение и (или) пользование осуществляется на основе договора аренды. Различие между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем сторонами заключается договор найма жилого помещения,

который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК.

Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием проживания в них граждан, обычно работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды (п. 2 ст. 671

ГК).

Договор аренды - гражданско - правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а

арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором,

являются его собственностью (ст. 606 ГК).

По договору аренды жилого помещения арендатором в соответствии с ч. 2 ст. 671 ГК РФ и ч. 2 ст. 30 ЖК РФ может быть только юридическое лицо,

атакже физическое лицо - индивидуальный предприниматель.

Арендодателем могут быть как юридические лица, так и гражданин. Следует учитывать, что ч. 2 ст. 671 ГК РФ исключает возможность заключения договора аренды жилого помещения между гражданами.

Срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он

63

заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца.

Так же, как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Однако, для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды, поэтому при отсутствии в договоре условия о ее размере данный договор считается незаключенным.

Предмет договора аренды - изолированное жилое помещение,

пригодное для проживания, благоустроенное (по согласованию сторон),

отвечающее санитарным и техническим нормам, а также находящееся в доме, не подлежащем включению в план капитального ремонта к моменту заключения договора аренды. Кроме того, жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств третьих лиц. Арендуемые жилые помещения должны использоваться только по их назначению. Арендатор -

юридическое лицо может предоставить эти помещения своим работникам на условиях безвозмездного пользования или субаренды.

Права и обязанности сторон договора аренды определяются в договоре. Согласно договору арендодатель обязуется предоставить арендатору жилое помещение за плату во временное пользование. Арендатор обязуется использовать жилые помещения по прямому назначению, то есть только для проживания граждан, бережно относиться к жилищному фонду и придомовой территории, выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные и эксплуатационные требования. Арендатор не вправе без согласия арендодателя производить переустройство и перепланировку жилого и

64

подсобных помещений, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического оборудования.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с

произведенным ремонтом).

Вопросы для самопроверки

1.В чем отличие договора коммерческого найма жилого помещения от договора социального найма?

2.Требуется ли государственная регистрация договора коммерческого найма жилого помещения, заключенного на срок более одного года?

3.Охарактеризуйте объект договора коммерческого найма.

4.Каковы последствия расторжение договора коммерческого найма?

5.Какие условия и правила пользования жилым помещением установлены в Типовом договоре найма специализированных жилых помещений.

6.Дайте характеристику одного из видов найма специализированного жилья (служебного жилого помещения; жилого помещения в общежитии;

жилого помещения маневренного фонда; жилого помещения в домах системы социального обслуживания; жилого помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами).

7.Каков порядок заключения договора найма специализированного жилого помещения?

8.В каких случаях происходит прекращение договора найма специализированного жилого помещения?

9.Назовите случаи, при которых возможно выселение граждан из специализированных жилых помещений?

65

10.Назовите отличия договора найма жилого помещения от договора

аренды?

11.Между какими субъектами не может быть заключен договор

аренды?

12.Требуется ли государственная регистрация договора аренды жилого помещения, заключенного на срок более одного года?

13.Обязательно ли устанавливать размер арендной платы в договоре?

14.В каких случаях происходит прекращение договора аренды жилого помещения?

Литература

Основная

1. Грудцына Л.Ю. Научно-практический комментарий к Жилищному

кодексу Российской Федерации. М.: ЮРКОМПАНИ, 2009.

2.Егорова О.А., Беспалов Ю.Ф. Настольная книга судьи по жилищным делам: учебно-практическое пособие. М.: Проспект, 2013.

3.Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2012.

4.Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридический справочник по жилищным вопросам / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2011.

5.Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп.

М.: Проспект, 2011.

6. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов. / Под ред. М.Ю.Тихомирова. М.:

Тихомиров М.Ю., 2009.

66

Дополнительная

1. Карпухин Д.В. Выселение нанимателей из жилых помещений специализированного жилищного фонда // Жилищное право. 2010. № 8.

2. Киминчижи Е.Н. Гражданско-правовой договор найма жилого помещения // Налоги (газета). 2009. № 4

3.Кириченко О.В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме // Современное право. 2012. № 6.

4.Корякин В.М. Договор некоммерческого найма жилого помещения и его отличия от договоров социального и коммерческого найма // Право в Вооруженных Силах. 2012. № 11.

5.Матюкова Ю. Аренда квартиры для сотрудника: расходы, налоги, бумаги... // ЭЖ-Юрист. 2011. № 40.

6.Семенихин В.В. Аренда (лизинг): договор аренды квартиры для проживания своих работников - двойной НДФЛ, с типовым договором // Налоги. 2011. № 16.

7.Шипунова Е. Предоставление служебных жилых помещений // Жилищное право. 2009. № 2.

8.Шипунова Е. Стадии динамики жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2010. №

8.

67

5. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.

ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА.

Тезисы

5.1. Общие положения о праве собственности на жилые помещения.

Возникновение и прекращение права собственности на жилые помещения.

Право общей собственности на жилое помещение и его виды. Защита права собственности на жилое помещение.

5.2. Общее имущество многоквартирного дома, его понятие. Объекты общего пользования в многоквартирном доме. Право собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

5.1. Общие положения о праве собственности на жилые помещения. Возникновение и прекращение права собственности на жилые помещения. Право общей собственности на жилое помещение и его виды. Защита права собственности на жилое помещение.

Регламентации права собственности и других вещных прав на жилые помещения посвящена глава 18 ГК РФ. Одновременно права и обязанности собственника жилого помещения урегулированы гл. 5 ЖК РФ. Таким образом, содержащиеся в разделе 2 ЖК РФ нормы о праве собственности и других вещных правах на жилое помещение являются гражданско-

правовыми и применяются с учетом соответствующих положений ГК РФ. В

случаях, установленных в ЖК РФ, нормы гражданского законодательства применяются в обязательном порядке (см., например п. 6 ст. 42 ЖК РФ).

Право собственности на жилые помещения возникает в результате:

приватизации; жилищного строительства; купли-продажи жилья;

приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим

68

ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Это так называемая «триада собственности», то есть полное право собственности.

Согласно ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения может предоставить его гражданину по договору найма, договору безвозмездного пользования или на ином законном основании. Кроме того, собственник вправе предоставить свое жилье во владение и (или) пользования юридическому лицу на основании договора аренды.

Помимо прав комментируемая статья наделяет собственника определенными обязанностями, в частности установленными ч. 3, 4 ст. 30

ЖК РФ.

Нарушение этих обязанностей влечет определяемую законодательством ответственность. Статья 293 ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия у собственника жилья в случаях:

нарушения прав и интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение, а также в случае использования жилого помещения не по назначению, о чем упоминалось выше. Согласно ст. 29 ЖК РФ в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается (в порядке и по основаниям, установленным названной статьей) продажа его с публичных торгов. В определенных случаях установлена административная (ст.ст. 7.21 7.22 КоАП РФ) и

уголовная (ст. 167, 168 УК РФ) ответственность.

Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким - на праве общей собственности. Закон различает два вида общей собственности: долевую и совместную. Общая долевая собственность возникает в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, общая совместная - только в случаях, прямо предусмотренных законом (ст. 244 ГК РФ). Доли в праве общей долевой собственности определяются по соглашению сторон, решению суда,

69

указанию закона или завещания. При отсутствии такого определения доли считаются равными (ст. 245 ГК РФ).

Доли, как в долевой, так и в совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором. Доля, если она определена, получает количественное выражение в виде дроби либо процентов. Она может быть выражена в виде 1/2, 1/3 и т.д. либо в виде 50%, 75% и т.д.

Законом установлен различный порядок распоряжения имуществом,

находящимся в долевой собственности, и долей в праве собственности на это имущество. В первом случае необходимо соглашение всех участников общей собственности, во втором - участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению, с соблюдением преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ). Если преимущественное право нарушено, любой участник долевой собственности вправе по суду требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение 3

месяцев.

В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилье их доли признаются равными, если федеральными законами не установлено иное. В частности, суд может отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей, которые остаются с матерью (отцом), что предусмотрено ст. 39 СК РФ.

Участники совместной собственности на жилье несут расходы по его содержанию, включая оплату жилого помещения и коммунальных услуг,

сообща, а участники долевой собственности - соразмерно своей доле.

Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли,

подлежат государственной регистрации (ст. 251 ГК РФ).

Общая собственность прекращается в результате раздела и изменяется в случае выдела доли одного или нескольких сособственников из

70