Жилищное право. Учебное пособие-2

хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ) как в семье нанимателя,

имеющего намерение сдать жилье в поднаем, так и на стороне лица,

желающего заселиться по договору поднайма.

Согласно ст. 80 ЖК РФ нанимателю жилого помещения по договору социального найма и проживающим совместно с ним членам его семьи принадлежит право вселить в занимаемое ими жилое помещение временных жильцов с соблюдением условий, указанных в указанной статье,

воспроизводящей большинство положений ст. 680 ГК РФ. Под временными жильцами следует понимать всех иных граждан, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи (вселенных в жилое помещение по правилам ст. 70 ЖК РФ), независимо от наличия родственных отношений с нанимателем.

Вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух условий:

а) взаимного согласия (т.е. единогласия по этому вопросу) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи; б) предварительного уведомления наймодателя. Временные жильцы, в отличие от поднанимателей, занимают жилье безвозмездно. При этом временные жильцы не могут занимать жилую площадь дольше 6 месяцев подряд.

В соответствии с ч. 4 ст. 80 ЖК РФ временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока, а если он не согласован, - не позднее 7 дней со дня предъявления требования о выезде. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать выселения временных жильцов в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке они выселяются в случае, если прекращен или расторгнут договор социального найма жилого помещения.

Закон допускает изменение договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения и соответственно количества проживающих по такому договору лиц. Это возможно по требованию нанимателей,

объединяющихся в одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). Граждане в этом случае

51

вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на занимаемые жилые помещения. Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке.

Договор социального найма может быть изменен также и в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи (например, в

случае смерти нанимателя), а также: при выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя (ст. 69 ЖК РФ); вселении других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК РФ); получении освободившегося в квартире жилого помещения (ст. 59 ЖК РФ).

Для замены нанимателя требуется согласие всех членов семьи и наймодателя. Данное положение предусматривается и п. 2 ст. 672 ГК РФ.

Вопросам расторжения и прекращения договора социального найма

посвящена ст. 83 ЖК РФ. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Кроме того, наниматель жилого помещения вправе в любое время с письменного согласия всех членов семьи расторгнуть договор социального найма при отпадении надобности в этом жилье.

Основаниями расторжения договора жилищного найма в качестве ответственности за неисполнение обязанностей, возложенных законодательством, являются:

невнесение нанимателем платы за жилье и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;

разрушение или повреждение жилого помещения;

систематическое нарушение прав и законных интересов соседей,

делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

использование жилого помещения не по назначению.

Расторжение договора социального найма имеет место также в случаях самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

(ст. 29 ЖК РФ); приватизации; обмена (ст. 74 ЖК РФ) и замены (ст. 81 ЖК РФ) жилого помещения.

52

Выселение граждан из жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма, производится по правилам ст. 84, 85 ЖК РФ.

Выселение из жилых помещений допускается лишь по основаниям,

предусмотренным законом и только в судебном порядке. Выселение производится:

-с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

-с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, без предъявления требования о благоустроенности;

-без предоставления другого жилого помещения.

Основания и порядок выселения граждан из специализированных жилых помещений установлен ст. 103 ЖК РФ. Следует учитывать, что указанные в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ категории граждан не могут быть выселены без предоставления другого жилья, если они:

а) не имеют другого жилья на праве собственности или на праве пользования по договору социального найма;

б) состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Если дом является кооперативным, то к лицу, занимающему жилое помещение в таком доме, применяются правила ст. 133 ЖК РФ о выселении члена жилищного кооператива при выплате полностью паевого взноса

Вопросы для самопроверки

1.Какие категории граждан имеют права на получение бесплатного жилища от органов государственной власти?

2.Что понимают под «учетной нормой жилой площади»?

3.Какие особенности имеет учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий?

4.Каков порядок предоставления жилого помещения социального использования?

53

5.Какой документ является основанием для заселения жилого помещения социального использования?

6.Каким лицам жилые помещения социального использования предоставляются в первоочередном и внеочередном порядке?

7.Каковы права и обязанности нанимателя жилого помещения?

8.Каковы права и обязанности наймодателя жилого помещения?

9.При соблюдении каких требований может быть осуществлен поднаем жилого помещения?

10.Какими нормативными актами регулируется договор обмена жилыми помещениями?

11.При каких условиях обмен жилого помещения не допускается?

12.В чем проявляются ограничения в жилищных правах временных

жильцов?

13.Какими способами возможно выселение нанимателей жилья из занимаемых ими жилых помещений?

14.Каковы последствия расторжения договора социального найма жилого помещения?

Литература

Основная

1.Грудцына Л.Ю. Научно-практический комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: ЮРКОМПАНИ, 2009.

2.Егорова О.А., Беспалов Ю.Ф. Настольная книга судьи по жилищным делам: учебно-практическое пособие. М.: Проспект, 2013.

3.Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2012.

4.Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридический справочник по жилищным вопросам / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2011.

54

5.Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2011.

6.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов. / Под ред. М.Ю.Тихомирова. М.: Тихомиров М.Ю., 2009.

Дополнительная

1. Агеева А. Общежитие по договору социального найма // ЭЖ-Юрист. 2011. № 43.

2.Бакирова Е.Ю. Возникновение права на жилое помещение у членов семьи нанимателя по договору социального найма // Гражданское право. 2010. № 4.

3. Глуховская Э. Наем найму рознь // ЭЖ-Юрист. 2009. № 15.

4.Келебай Е. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным // Правовые вопросы недвижимости. 2012. № 1.

5.Кириченко О.В. Пригодность для постоянного проживания -

сущностный признак жилого помещения, предоставляемого по договорам коммерческого и социального найма//Семейное и жилищное право.2011.№ 6.

6. Корякин В.М. Договор некоммерческого найма жилого помещения и его отличия от договоров социального и коммерческого найма // Право в Вооруженных Силах. 2012. № 11.

7. Трощенко Р.А. К вопросу о признании нуждающимися в жилых помещениях военнослужащих, удерживающих жилые помещения по предыдущему месту службы // Право в Вооруженных Силах. 2009. № 4.

8. Шалыгин Б.И. Порядок предоставления субсидий гражданам на оплату жилого помещения и коммунальных услуг// Жилищное право. 2009. № 3.

9. Шипунова Е. Договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения // Жилищное право. 2008. № 12.

55

4. ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО

ПОМЕЩЕНИЯ. ДОГОВОР НАЙМА

СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

ДОГОВОР АРЕНДЫ.

Тезисы

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения. Форма и срок договора коммерческого найма жилого помещения. Объект и стороны договора коммерческого найма. Площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем. Права и обязанности сторон договора коммерческого найма. Расторжение договора коммерческого найма: основания и последствия.

Понятие специализированных жилых помещений. Виды специализированных жилых помещений и основания их предоставления.

Порядок заключения договора найма специализированного жилого помещения. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения. Выселение граждан из специализированных жилых помещений.

Аренда жилых помещений. Понятие договора аренды жилых помещений и его стороны. Срок действия договора и размер арендной платы.

Предмет договора аренды. Права и обязанности сторон. Прекращение договора аренды жилого помещения.

4.1. Понятие договора коммерческого найма жилого помещения.

Форма и срок договора коммерческого найма жилого помещения.

Объект и стороны договора коммерческого найма. Площадь жилища,

предоставляемого в коммерческий наем. Права и обязанности сторон договора коммерческого найма. Расторжение договора коммерческого найма: основания и последствия.

56

Понятие договора коммерческого найма дано в п. 1 ст. 671 ГК РФ,

согласно которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений нет необходимости соблюдения административных процедур, предшествующих заключению договора социального найма

(нуждаемость, постановка на учет и т.п.). В данном случае необходимо только достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Отношения по договору коммерческого найма жилого помещения регулируются главным образом нормами ГК РФ. Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст.

674 ГК РФ). Несмотря на то что жилые помещения являются недвижимым имуществом, государственная регистрация такого договора не требуется.

Максимальный срок договора коммерческого найма жилого помещения - 5 лет. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на 5 лет. При этом, выделяют краткосрочный наем (на срок менее одного года), при котором нанимателю не предоставляется целый ряд прав (на вселение граждан, постоянно проживающих с ним, а также временных жильцов, на сдачу жилого помещения в поднаем, на заключение договора на новый срок преимущественно перед другими лицами).

Объект (предмет) договора коммерческого найма - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), причем «благоустроенность» - не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

57

Стороны договора – наймодатель, являющийся собственником жилого помещения или управомоченным им лицо и наниматель, которым может быть только гражданин.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения

в целом схожи с правами и обязанности сторон по договору аренды. Однако,

соглашением сторон конкретного договора коммерческого найма, в отличие от договора социального найма, может предусматриваться иное распределение обязанностей. Корме того, в целях защиты прав нанимателей,

ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. В частности, договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя; так же как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но в отличие от ЖК РФ, ГК РФ обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца. По требованию наймодателя договор коммерческого найма также может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований.

Последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, без предоставления другой жилой площади.

58

4.2. Понятие специализированного жилищного фонда. Виды специализированных жилых помещений и основания их предоставления. Договор найма специализированного жилого помещения. Права и обязанности сторон договора найма специализированных жилых помещений. Основания и порядок расторжения договоров найма специализированного жилого помещения.

Прекращение договора найма специализированного жилого помещения.

Выселение граждан из специализированных жилых помещений.

Согласно ст. 92 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Назначение этих помещений - целевое, поэтому его нельзя отчуждать, передавать в аренду, внаем, за исключением передачи по договору найма.

Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда:

1)служебные жилые помещения;

2)жилые помещения в общежитиях;

3)жилые помещения маневренного фонда;

4)жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5)жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6)жилые помещения фонда для временного поселения лиц,

признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий

граждан.

Основаниями предоставления всех видов специализированных жилых помещений (по договорам найма или безвозмездного пользования)

являются решения собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти либо органов

59

местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц (ст. 99 ЖК РФ) и

заключение договора найма. Принятие указанных решений и их надлежащее оформление по установленным правилам должно предшествовать заключению соответствующего договора, по которому предоставляется специализированное жилое помещение. Специализированные жилые помещения предоставляются не любым гражданам, а только тем из них,

которые не обеспечены жилыми помещениями в данном населенном пункте.

По договорам найма соответствующих специализированных жилых помещений предоставляются все виды жилых помещений специализированного жилищного фонда. Исключение составляют жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются бесплатно - по договорам безвозмездного пользования,

регулируемым ст. 689 - 701 ГК РФ.

Понятие договора найма специализированного жилого помещения и

его существенные условия договора определены в ст. 100 ЖК РФ: по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона -

собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину

(нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Содержание договоров найма специализированных жилых помещений определяется с учетом положений ч. 3 ст. 100 ЖК РФ. Кроме того, в качестве примерных образцов указанных договоров используют типовые договоры найма специализированных жилых помещений, утвержденные Правительством РФ (ч. 8 ст. 100 ЖК РФ).

В зависимости от вида специализированного жилья различают: найм служебного жилого помещения (ст. ст. 93, 104 ЖК РФ); найм жилого помещения в общежитии (ст. ст. 94, 105 ЖК РФ); найм жилого помещения маневренного фонда (ст. ст. 95, 106 ЖК РФ); найм жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. ст. 96, 107 ЖК РФ);

60