Жилищное право. Учебное пособие-2

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЖИЛИЩНЫЕ

ПРАВООТНОШЕНИЯ.

Тезисы

Понятие жилищного права и его предмет. Метод и принципы жилищного права.

Понятие и виды источников жилищного права. Понятие жилищного законодательства и его система. Порядок действия жилищного законодательства во времени, в пространстве и по кругу лиц. Применение жилищного законодательства по аналогии.

Понятие, классификация и содержание жилищных правоотношений.

Участники жилищных правоотношений. Конституция РФ о праве на жилище.

Реализация права на жилище и обеспечение условий для реализации гражданами права на жилище. Жилищные права и обязанности граждан,

основания их возникновения. Ответственность за нарушение жилищного законодательства.

Защита жилищных прав. Сроки исковой давности.

1.1. Понятие жилищного права и его предмет. Метод и принципы

жилищного права.

Понятие «жилищное право» употребляется в юридической литературе в двух смыслах: узком и широком. В узком смысле жилищное право представляет собой субъективное право конкретного человека на жилое помещение. Жилищное право в широком смысле - совокупность правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения, а также отношения, связанные с жильем. К таким нормам, в частности относятся нормы административного, земельного, финансового и иных отраслей права.

11

Предметом регулирования жилищного права являются разнородные общественные отношения, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения». Перечень жилищных отношений установлен статьей 4 ЖК РФ. (Подробнее о жилищных правоотношениях см. п. 1.3. Темы 1)

Учитывая, что жилищные отношения, названные в ст. 4 ЖК РФ неоднородны, нельзя говорить и о единстве метода их правового регулирования. Поскольку жилищное право в широком смысле является комплексным институтом, то его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом, а также чертами, характерными для тех отраслей права, нормы которых присутствуют в жилищных правоотношениях.

Первичной ячейкой, лежащей в основе любой правовой системы являются принципы. Принципы жилищного права выражают наиболее значимые начала жилищного законодательства и определяющие характер законодательства и практику его применения. Среди таких принципов:

1. Принцип неприкосновенности жилища закреплен в ст. 3 ЖК РФ,

которая почти дословно воспроизводит ст. 25 Конституции РФ. В

соответствии с этой нормой права никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

2.Принцип недопустимости ограничения жилищных прав

устанавливает, что жилищные права могут быть ограничены только на основании федерального закона и лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

3.Принцип недопустимости произвольного лишения жилища

соответствует конституционному принципу, который содержится в ст. 40

12

Конституции: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». Данный принцип гарантирует стабильность жилищных прав граждан, в первую очередь устойчивость в положении нанимателей жилых помещений по договорам социального найма.

4. Принцип доступности пользования жилым фондом - принцип,

содержащийся в ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, гласит, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных,

муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

5. Принцип свободы передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. Согласно п. 4 ст. 1 ЖК РФ граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников,

нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Ограничение права граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании ЖК РФ или федерального закона.

1.2. Понятие и виды источников жилищного права. Понятие жилищного законодательства и его система. Действие жилищного законодательства во времени. Применение жилищного законодательства по аналогии.

Жилищное законодательство – представляет собой совокупность

(систему) нормативных правовых актов, с помощью которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие жилищно-

правовые нормы. В соответствии с п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые

13

в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов

Российской Федерации.

Исходя из вышеизложенного можно выделить следующие группы

источников жилищного законодательства на основании их юридической

силы:

1)Конституция РФ является правовой основой развития жилищного законодательства и имеет высшую силу и прямое действие;

2)ЖК РФ и принятые в соответствии с ним федеральные законы и иные нормативные правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти);

3)Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Акты жилищного законодательства с точки зрения их юридической силы находятся в определенной «подчиненности» и каждый последующий акт должен соответствовать предыдущим. Так, указы Президента РФ не могут противоречить ЖК РФ, другим федеральным законам; постановления Правительства РФ принимаются во исполнение ЖК РФ, других федеральных законов и указов Президента РФ.

Акты, которые принимают муниципальные органы, должны соответствовать ЖК РФ, другим федеральным законам, иным нормативным правовым актам РФ, законам и иным нормативным правовым актам субъектов РФ.

Статья 6 ЖК РФ устанавливает пределы действия жилищного

законодательства во времени. По общему правилу акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Применение правовых актов к отношениям, существовавшим до вступления этих актов в силу, возможно лишь в исключительных, строго оговоренных случаях. В

частности, п. 2 ст. 6 ЖК РФ устанавливает, что применение актов жилищного

14

законодательства к ранее возникшим отношениям только в случаях, прямо предусмотренных этими актами. Наличие у нормативного правового акта обратной силы означает возможность его применения к отношениям,

возникшим до введения этого акта в действие.

Пробелы жилищного законодательства восполняются путем применения закона, регулирующего сходные отношения (аналогия закона).

Применяя аналогию закона, следует найти самую близкую по основным признакам норму из всех имеющихся в законодательстве. Так, в случаях пользования жилым помещением, предоставленным гражданину арендатором - юридическим лицом, следует говорить о применении норм гл. 35 ГК РФ по аналогии, поскольку в жилищном законодательстве данный вопрос не урегулирован.

При невозможности использовать аналогию закона применяется аналогия права, т.е. права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (ч. 2 ст. 7 ЖК РФ).

1.3. Понятие, классификация и содержание жилищных правоотношений. Участники жилищных правоотношений. Конституция РФ о праве на жилище. Реализация права на жилище и обеспечение условий для реализации гражданами права на жилище. Жилищные права и обязанности граждан, основания их возникновения.

Ответственность за нарушение жилищного законодательства.

Понятие «жилищные правоотношения» является собирательным, в

него входит вся совокупность разнородных общественных отношений,

возникающих по поводу жилых помещений. Традиционно жилищные отношения классифицируют на:

15

1) жилищные отношения, построенные по принципу власти и подчинения (управление жилищным фондом, обеспечение его сохранности,

предоставление жилых помещений по договорам социального найма и т.д.); 2) жилищные отношения, которые складываются на основе равенства

прав их участников (членство в жилищном кооперативе, использование жилых помещений нанимателями и т.д.). В свою очередь, они подразделяются на:

а) имущественные (например, связанные с социальным наймом жилых помещений);

б) неимущественные (семейные отношения с собственником жилого помещения, отношения между собственниками комнат в коммунальной квартире).

Содержание жилищных правоотношений составляют права и обязанности его участников. В соответствии со ст. 4 ЖК РФ регулируются

отношения по поводу:

1)возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов (раздел 2 ЖК РФ);

2)пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3)пользования общим имуществом собственников помещений (в

соответствии со ст. ст. 36 - 38 ЖК РФ);

4)отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда (ст. ст. 22 - 24 ЖК РФ);

5)учета жилищного фонда;

6)содержания и ремонта жилых помещений;

7)переустройства и перепланировки жилых помещений (ст. ст. 25 - 29

ЖК РФ);

8) управления многоквартирными домами (ст. ст. 161 - 165 ЖК РФ);

16

9)создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов (разделы 5 и 6 Кодекса);

10)предоставления коммунальных услуг (ст. ст. 153 - 160 ЖК РФ);

11)внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 155 ЖК РФ);

12)контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда,

соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 20 ЖК РФ).

Приведенный перечень жилищных отношений, безусловно, не является исчерпывающим. Жилищные отношения складываются и в других случаях,

когда предметом отношений являются жилые помещения, права и обязанности их владельцев и т.п.

Пункт 2 ст. 4 ЖК РФ перечисляет участников жилищных отношений, среди которых: граждане (физические лица); юридические лица; Российская Федерация; субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Данный перечень участников жилищных отношений аналогичен перечню участников гражданско-правовых отношений, а также правоотношений, складывающихся в других отраслях российского законодательства. Это обстоятельство позволяет утверждать,

что правосубъектностью в жилищно-правовой сфере обладают в равной степени все возможные участники правовых отношений. Перечень участников жилищных правоотношений является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Закрепление в Конституции РФ права на жилище имеет большое значение, поскольку означает право каждого иметь жилище, иметь возможность быть обеспеченным жилищем и не опасаться того, что гражданин может быть произвольно лишен своего жилища или что кто-то проникнет в жилище вопреки воле проживающих в нем лиц. Тем самым Конституция РФ создала конституционные основы стабильного пользования

17

имеющимся жилищем и одновременно возможность получения в порядке улучшения жилищных условий другого жилища. Реализация этого права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют различные возможности: стать собственником жилого помещения, приобрести соответствующие права на основе договора с собственником

(управомоченным лицом). Данные положения нашли отражение и в действующем ГК РФ. В частности, раздел II ГК РФ «Право собственности и другие вещные права» содержит главу 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». Применительно к договорам та же цель

- создание специального правового режима достигнута выделением рассматриваемой главы 35 «Наем жилых помещений».

Статья 2 ЖК РФ устанавливает порядок обеспечения условий для

реализации гражданами права на жилище. Такие условия, прежде всего,

должны обеспечиваться органами государственной власти и местного самоуправления. В целях выполнения этой обязанности, закрепленной не только в ЖК РФ, но и в Конституции Российской Федерации,

государственные и муниципальные органы, в частности, обязаны:

содействовать развитию рынка недвижимости в жилищной сфере,

использовать бюджетные и иные денежные средства для улучшения жилищных условий граждан, предоставлять гражданам в установленном порядке жилые помещения по договорам социального найма и найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах и т.п.

Жилищным правам и обязанностям посвящена основная часть норм жилищного законодательства. В частности, к жилищным правам относится:

право заключения гражданско-правовых сделок по поводу занимаемого жилого помещения (возможность зависит от основания пользования); право вселения других граждан на занимаемую площадь; право нуждающихся граждан бесплатно получить жилое помещение по договору социального найма; другие права.

18

Обладая жилищем независимо от оснований приобретения и пользования, граждане несут целый ряд обязанностей. По мнению законодателя, наиболее важными жилищными обязанностями являются:

использование жилых помещений, а также подсобных помещений и оборудования только по назначению, при этом не ущемляя жилищных, иных прав и свобод других граждан; выполнение предусмотренных законодательством санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-

градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований;

своевременное производство оплаты жилья, коммунальных услуг;

использование придомовых территорий без ущерба интересам других граждан и общества в соответствии с установленными правилами,

соблюдение чистоты и порядка в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.

Статья 10 ЖК РФ устанавливает перечень оснований возникновения прав и обязанностей участников жилищных отношений. Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. Таким образом, жилищные права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления,

которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; из судебных решений,

установивших жилищные права и обязанности; в результате приобретения в собственность жилых помещений; из членства в жилищных или жилищно-

строительных кооперативах; вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный

19

закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение

жилищных прав и обязанностей.

Ответственность за нарушение жилищного законодательства

предусмотрена в актах различных отраслей российского законодательства.

Прежде всего, необходимо упомянуть статьи 90-91 ЖК РФ,

предусматривающие ответственность в виде выселения как санкцию за противоправное поведение. Кроме того, нормы, предусматривающие ответственность, содержатся в ст.ст.75, 79, 133 и некоторых иных.

Аналогичные нормы содержатся в ГК РФ (см. ст. 293 «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение», ст. 687 «Расторжение договора найма жилого помещения»).

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях содержит несколько норм, посвященных административной ответственности за нарушение жилищного законодательства. Так, в соответствии со ст. 7.22

КоАП нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и

(или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или)

жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

1.4. Защита жилищных прав. Сроки исковой давности.

Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (ст. 45 и ст. 46 Конституции РФ). Часть 1 статьи 11 ЖК РФ установила, что защита нарушенных жилищных прав осуществляется

20