Жилищное право. Учебное пособие-2

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива: в

обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

представляет общему собранию членов кооператива (конференции)

заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов; отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива. Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива осуществляются в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 130 ЖК членство в жилищном кооперативе прекращается в случае: выхода члена кооператива; исключения члена кооператива; 3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива; ликвидации жилищного кооператива; смерти гражданина,

являющегося членом жилищного кооператива.

Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных законодательством Российской Федерации или уставом жилищного кооператива. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива по основаниям,

указанным в ст. 130 ЖК, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение 2

месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. В случае смерти члена жилищного кооператива

111

его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива

(конференции).

Под реорганизацией юридического лица в гражданском законодательстве понимается преобразование его в новую организационно-

правовую форму, слияние его с другим юридическим лицом, присоединение к другому юридическому лицу, разделение на несколько юридических лиц,

выделение из его состава нового юридического лица. ЖК РФ предусмотрел для жилищных кооперативов только одну форму реорганизации -

преобразование. Так, жилищный кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Решение о преобразовании принимается общим собранием членов кооператива либо конференцией.

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ст. 61 - 64 ГК РФ.

8.2. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива. Право на пай члена жилищного кооператива. Временные жильцы. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива.

Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива. Право собственности члена жилищного кооператива на жилое помещение в многоквартирном доме. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома.

Предоставление жилых помещений в домах жилищных и жилищно-

строительных кооперативов осуществляется по правилам ст. 124 ЖК РФ.

Пункт 1 указанной статьи устанавливает, что гражданам и юридическим лицам, которые являются членами кооперативов, жилые помещения предоставляются на основании решения общего собрания членов кооператива. Размер жилых помещений определяется размером внесенного указанными лицами паевого взноса. Вселение в предоставленные таким образом жилые помещения осуществляется на основании решения общего

112

собрания членов кооператива (или конференции). Факт членства лица,

получившего жилое помещение, в кооперативе является основанием для владения, пользования и в определенных законодательством случаях распоряжения указанным жилым помещением.

Следует учитывать, что ЖК РФ не устанавливает порядок определения размера паевого взноса. В ЖСК размер паевого взноса определяется как произведение стоимости строительства одного квадратного метра многоквартирного дома на площадь предоставляемого в пользование жилого помещения. В ЖК - как произведение стоимости приобретения одного квадратного метра многоквартирного дома на площадь предоставляемого в пользование жилого помещения.

Порядок и условия внесения паевого взноса членом кооператива отнесены к уставным отношениям, т.е. должны быть предусмотрены в уставе. Паевой взнос оплачивает: строительную стоимость жилого помещения - в жилищно-строительном кооперативе; цену жилья - в

жилищном кооперативе.

Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Каких-либо ограничений по составу пайщиков законодателем не предусмотрено. Напомним, что в соответствии с ранее действовавшим законодательством пай мог принадлежать супругу члена кооператива, а также наследникам.

Статья 126 ЖК РФ предоставляет членам жилищного кооператива

право вселить в занимаемое жилое помещение временных жильцов, при соблюдении двух условий: согласие не только члена ЖК, но и граждан,

постоянно проживающих с ним в жилом помещении; предварительное уведомление правления жилищного кооператива. Вселение и проживание временных жильцов в жилые помещения жилищных кооперативов осуществляется по правилам, предусмотренным для вселения временных жильцов в жилые помещения, занимаемые по договорам социального найма

(ст. 80 ЖК РФ).

113

Статья 127 ЖК РФ предусматривает возможность раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и

(или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. При невозможности раздела жилого помещения с члена кооператива может быть взыскана денежная компенсация в пользу другого лица, за которым признано право на часть паенакопления при условии освобождения им жилого помещения.

Жилищный кодекс РФ закрепляет право члена жилищного кооператива распоряжаться жилым помещением (сдавать внаем), паевой взнос за которое полностью не выплачен, в установленных законодательством пределах. В соответствии со ст. 128 ЖК член кооператива вправе предоставить часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае выбытия - все жилое помещение внаем за плату при соблюдении следующих условий: согласие членов своей семьи,

проживающих совместно с ним; согласие правления жилищного кооператива; жилое помещение предоставляется внаем в порядке и на условиях статей 76 - 79 ЖК РФ.

Порядок, условия, размер платы и сроки ее внесения определяются сторонами - членом кооператива (наймодателем) и нанимателем по договору найма жилого помещения. Правила сдачи аналогичны правилам сдачи жилого помещения в поднаем в договоре социального найма (ст. 76 - 79 ЖК РФ). Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме на срок, определяемый его сторонами. Если срок не определен, договор считается заключенным на один год. В договоре должны быть указаны все граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с нанимателем (ст. 77

ЖК РФ).

Ответственность за действия нанимателя несет перед жилищным кооперативом член кооператива (ст. 76 ЖК РФ). Договор найма

114

прекращается по истечении срока, на который был заключен, а также в случае прекращения членства соответствующего лица в жилищном кооперативе. Договор может быть расторгнут: по соглашению сторон, а

также при невыполнении нанимателем условий договора найма жилого помещения. В случаях: использования нанимателем жилого помещения не по назначению; систематического нарушения прав и законных интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение,

член кооператива вправе расторгнуть договор найма в порядке и на условиях,

установленных законодательством (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Если наниматель по прекращении или расторжении договора найма отказывается освободить жилое помещение, он подлежит выселению в судебном порядке (ч. 5 ст. 79

ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 79 ЖК РФ жилищный кооператив вправе сдавать внаем за плату незаселенные жилые помещения по правилам, установленным его уставом, до приема в кооператив новых членов и заселения этих жилых помещений. Доходы, получаемые от сдачи таких помещений, направляются на цели, определенные уставом кооператива.

Полная выплата паевого взноса за квартиру, предоставленную в пользование члену жилищного или жилищно-строительного кооператива является распространенным основанием возникновения права собственности на жилище (п. 4 ст. 218 ГК, ч. 1 ст. 129 ЖК).

Подтверждением факта внесения полной суммы паевого взноса является справка, выдаваемая правлением жилищного кооператива, на основании которой выдается свидетельство о собственности на квартиру. При условии полной выплаты паевого взноса хотя бы одним членом кооператива в кооперативном доме возникают правоотношения собственности на квартиру и долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома (п. 2

ст. 129 ЖК).

Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома производится по правилам ст. 134 ЖК

115

РФ. При этом вопрос решается в зависимости от того, выплачен паевой взнос полностью или нет. Если пай выплачен, то член кооператива становится собственником жилья, и поэтому применяются правила ст. 32 ЖК РФ. Если же пай не выплачен, вопрос обеспечения жильем решается по правилам ст. 86 ЖК РФ, т.е. по правилам, установленным для социального найма.

Вопросы для самопроверки

1.Кто правомочен принимать решение об организации жилищного кооператива?

2.Какие сведения должен содержать Устав кооператива?

3.Каков порядок государственная регистрация жилищного кооператива?

4.Назовите органы управления жилищным кооперативом и дайте их краткую характеристик.

5.Что входит в компетенцию избирается ревизионная комиссия

(ревизор) жилищного кооператива?

6.В каких случаях происходит прекращение членства в жилищном кооперативе?

7.Как происходит реорганизация и ликвидация жилищного кооператива?

8.Каков порядок определения размера паевого взноса?

9.В какой момент у члена жилищного кооператива возникает право на

пай?

10.При соблюдении каких условий член жилищного кооператива имеет право вселить в занимаемое жилое помещение временных жильцов?

11.Кем определяется порядок, условия, размер платы и сроки ее внесения при сдаче внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива?

116

12.В каких случаях возможен раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива?

13.В чем заключаются особенности обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома?

Литература

Основная

1.Грудцына Л.Ю. Научно-практический комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: ЮРКОМПАНИ, 2009.

2.Егорова О.А., Беспалов Ю.Ф. Настольная книга судьи по жилищным делам: учебно-практическое пособие. М.: Проспект, 2013.

3.Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2012.

4.Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридический справочник по жилищным вопросам / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2011.

5.Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2011.

6.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов. / Под ред. М.Ю.Тихомирова. М.: Тихомиров М.Ю., 2009.

Дополнительная

1.Бобровская О.Н. Наследственное правопреемство в жилищных кооперативах: обзор судебной практики // Современное право. 2010. N 4.

2.Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Уступка пая в жилищном кооперативе

//Жилищное право. 2009. N 12.

3.Вишневская И.С. Роль жилищных кооперативов в решении жилищной проблемы // Журнал российского права. 2009. № 7.

117

4.Карпухин Д.В. Правовые проблемы выселения граждан из жилищных и жилищно-строительных кооперативов // Административное и муниципальное право. 2009. № 1.

5.Коршунов П.Н. Юридические гарантии прав членов жилищного накопительного кооператива // Семейное и жилищное право. 2010. № 1.

6.Плеханова О.И. Наследование жилых помещений и имущественных прав, связанных с ними, в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов // Нотариус. 2009. № 2.

118

9. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И

КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Тезисы

Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Ответственность за несвоевременное или неполное внесение платежей за жилое помещение и коммунальные услуги.

Размер платы за жилое помещение. Размер платы за коммунальные услуги. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме.

Предоставление субсидий и компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

9.1. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Ответственность за несвоевременное или неполное внесение платежей за жилое помещение и коммунальные услуги.

Статья 153 ЖК РФ возлагает на граждан и юридических лиц

обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у граждан и организаций возникает:

из договоров социального найма, договоров найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда и договоров аренды жилого помещения с момента заключения таких договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и

119

иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах с момента предоставления жилья члену кооператива;

с момента возникновения права собственности на жилое помещение;

по решению суда с момента вступления его в законную силу.

Часть 2 статьи 153 ЖК РФ устанавливает момент, с которого возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников жилых помещений и пользователей.

Так, для собственников эта обязанность появляется с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5), для нанимателей жилых помещений (п. 1 и 3) и арендаторов (п. 2) - с момента заключения соответствующего договора; для членов ЖСК (п. 4) - с момента предоставления им жилого помещения жилищным кооперативом.

Обязанность по оплате коммунальных услуг наступает с момента первого фактического подключения, в установленном порядке, к присоединенной сети. Расходы на содержание незаселенных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов несут соответственно органы государственной власти и местного самоуправления или управомоченные ими лица. До заселения жилья в жилищном фонде коммерческого использования такие расходы несет собственник жилого помещения.

Перечень лиц, которые по тем или иным предусмотренным законодательством основаниям обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, установлен в п. 2 ст. 153 ЖК РФ. Однако, оплачивать жилье и коммунальные услуги обязаны не только граждане, указанные в данной статье, но и: дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения и бывшие члены его семьи (ст. 69 ЖК РФ); дееспособные члены семьи собственника жилого помещения, если иное не установлено

120