Теоретические и практические аспекты развития современной цивилистической науки. Выпуск 2. Сборник научных трудов
.pdfем в действиях нарушителя четырех признаков (элементов) правонарушения: 1) противоправного действия (бездействия) лица или органи-
зации, привлекаемых к юридической ответственности, т.е. нарушения определенной статьи, нормы закона или иного правового акта; 2) вредного результата этого действия или бездействия, выразившегося в неблагоприятных последствиях: загрязнении окружающей природной среды, гибели флоры и фауны, других отрицательных явлениях в природе; 3) наличия причинной связи между действиями и наступившим вредом (объективного элемента состава); 4) вины нарушителя конкретных правовых норм (субъективного элемента состава). При отсутствии какого-либо из перечисленных элементов названного состава не может быть оснований для применения юридической ответственности. Так, например, если порча земель, как бы значительна она ни была, произошла вследствие стихийных явлений (наводнение, прорыв дамбы накопителя отходов из-за ливневых дождей, землетрясение, сель, обрушение горных пород и т.п.), то невозможно ставить вопрос о чьей-либо юридической ответственности. Здесь нет ни субъекта ответственности, ни чьей-либо вины. При возникновении имущественных конфликтов спор разрешается в судебном порядке [1].
Субъективную сторону земельного правонарушения составляет психическое отношение субъекта к совершаемому деянию, то есть то, как нарушитель относится к совершаемому деянию: совершает его умышленно или по неосторожности, халатности. Таков элементный состав земельного правонарушения [2]. При привлечении виновных к юридической ответственности за земельные правонарушения необходимо соблюдать установленные в законодательстве основания и условия ответственности.
К чисто земельным правонарушениям отнесены те, которые лишены экологической окраски и не связаны с причинением вреда землям как составной части окружающей природной среды:
–нерациональное использование сельскохозяйственных земель;
–использование земельных участков не по целевому назначению;
–невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использование по целевому назначению;
–самовольный захват, самовольное строительство, не связанное с причинением вреда землям;
–уничтожение межевых знаков;
–нарушение градостроительной документации при отводе земель; нарушение сроков рассмотрения заявлений о предоставлении земельных участков;
–нарушение сроков возврата временно занимаемых земель;
–систематическое невнесение платежей за земли;
–искажение сведений о состоянии и использовании земель;
121
– уклонение или несвоевременное исполнение предписаний органов государственного контроля за исполнением и охраной земель по устра-
нению нарушений земельного законодательства.
В целях пресечения земельных правонарушений современное земельное законодательство наделило должностных лиц, осуществляющих контроль за использованием и охраной земель, определенными правами – приостанавливать любое строительство, разработку месторождений полезных ископаемых, эксплуатацию объектов, проведение работ, если они осуществляются с нарушением земельного законодательства, установленного режима использования земель и если эти работы ведутся по проектам, не прошедшим экспертизу, либо получившим отрицательное заключение. Кроме того, должностные лица органов государственного контроля за использованием и охраной земель составляют протоколы о нарушениях и направляют в соответствующие органы материалы для привлечения виновных лиц к ответственности и возмещению ущерба, причиненного ими в результате нарушения земельного законодательства.
Список использованной литературы
1.О составе гражданского правонарушения подробнее см.: Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 3. Н. Д. Егоров, И. В. Елисеев и др.; Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. С. 8-24.
2.Боголюбов С.А. Земельное право. М., 2009. С. 173.
Середа С.П.
Права на земельный участок при отчуждении здания, сооружения или иной находящейся на нем недвижимости
Необходимость урегулирования отношений по поводу земельного
участка, на котором находится отчуждаемое недвижимое имущество (здания, сооружения и пр.), обусловлена естественными свойствами этого имущества.
Неразрывная связь между зданиями, сооружениями и земельным участком предполагает, что владение и использование зданий и соору-
122
жений невозможно без владения и пользования земельным участком. Между тем, гражданское законодательство рассматривает рукотворную
недвижимость (здания, сооружения, строения), с одной стороны, и земельные участки, с другой стороны, в качестве самостоятельных объектов права. Это означает, что юридическая судьба этих объектов права может отличаться. К примеру, они могут принадлежать разным лицам, что может привести к столкновению интересов и прав собственников. Именно поэтому в законодательстве должны быть предусмотрены правила, которые бы регламентировали юридические последствия в зависимости от того, в чьих руках и на каких условиях находятся тесно связанные между собой объекты недвижимости.
Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят и права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. При этом в том случае, если договор об отчуждении здания или сооружения не предусматривает иного, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и которая необходима для его использования.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ при заключении договора куплипродажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на эту недвижимость передаются и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Вышеприведенные правила являются общими. Частные случаи регулируются в зависимости от того, является или нет продавец недвижи-
мости собственником земельного участка.
Так, в том случае, когда собственником земельного участка является продавец недвижимости (здания, сооружения и пр.), которая находится на этом земельном участке, то покупатель приобретает и право собственности (либо право аренды или иное право) на соответствующую часть земельного участка.
Если же в договоре продажи недвижимости не оговорены условия передачи прав на земельный участок, то покупатель становится правообладателем в отношении той части земельного участка, которая занята недвижимой вещью и которая необходима для ее использования.
Если же продавец недвижимости (здания, сооружения и пр.) не обладает земельным участком на праве собственности, то отчуждение такой недвижимости допустимо без согласия собственника только в том случае, если это не вступает в противоречие с условиями пользования таким земельным участком, установленными законом или договором. Покупатель недвижимости в этом случае приобретает на земельный участок те же права пользования, которыми обладал продавец.
123
Так, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. № 61 «Об-
зор практики применения арбитражными судами земельного законодательства», в том случае, если продавец недвижимости «пользовался земельным участком, на котором оно находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования» [1]. При этом отчуждение собственником недвижимости, расположенной на арендуемом земельном участке, допускает и иные способы приобретения прав и обязанностей арендатора земельного участка (например, уступка прав по договору аренды приобретателю, передача земельного участка в субаренду новому собственнику, расторжение договора аренды с продавцом здания и заключение договора аренды земельного участка с приобретателем здания и др..
При разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе отмечалась необходимость последовательной реализации принципа единой судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости.
В связи с этим было высказано предложение, чтобы при совершении сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение здания или земельного участка, а также при переходе прав на них в порядке универсального правопреемства, эти объекты (и земельный участок, и находящаяся на нем недвижимость) должны выступать предметом отчуждения и перехода прав вместе. При этом важным аспектом такого подхода является главенствующее положение земельного участка, в то время как иные находящиеся на земельном участке недвижимые вещи рассматриваются в качестве принадлежностей, следующих юридической судьбе главной вещи [3. С. 184] [4. С.398].
Вместе с тем такой подход не означает, что земельный участок и находящееся на нем здание (сооружение, строение и пр.) объединяются в один объект недвижимости. И то и другое продолжают оставаться самостоятельными объектами гражданского права, но, как уже подчеркивалось, юридическая судьба такого объекта, как здание (строение, сооружение), оказывается соподчиненной судьбе земельного участка.
Современный оборот выстроен таким образом, что обладание правами на (рукотворный) объект недвижимости влечет и преимущественные права на приобретение права собственности на земельный участок.
Особенно ощутима эта тенденция в приватизационном законодательстве.
Правом на выкуп земельных участков в порядке приватизации обладают собственники расположенных на них приватизированных объектов недвижимости, а также иные лица, обладающие правом собственности на объекты недвижимости, находящиеся на этих земельных
124
участках (Например, лица, которые в соответствии с установленным порядком построили недвижимое имущество на арендуемых у публич-
ного собственника земельных участках.).
В некоторых случаях суды ограничительно толкуют нормы о круге субъектов, обладающих правом на выкуп земельных участков, на которых находятся принадлежащие на праве собственности объекты недвижимости.
Так, по одному из дел, истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении Комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи земельного участка. Исковое требование было мотивировано тем, что истец является собственником объекта недвижимости
– автозаправочной станции, расположенной на этом земельном участке и возведенной им на вновь отведенном для этих целей земельном участке. Арбитражные суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали в удовлетворении исковых требований. Судебные акты указанных инстанций обосновывались тем, что право на выкуп земельных участков имеют лишь собственники расположенных на них объектов недвижимости, которые ими приватизированы. Президиум ВАС РФ отменил все принятые судебные акты и указал, что право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, в том числе и объектов, возведенных собственником на арендованных участках [2.С. 87 – 90].
Список использованной литературы
1.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»//Вестник ВАС РФ. 2001. № 5.
2. Постановление Президиума ВАС РФ от 28 декабря 2004 г.
№ 10000/04 // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.
3.Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 398.
4.Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушникова. М., 2005. С. 184.
125
Султанова В.О., Нашева А.Ю.
НОВЕЛЛЫ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ ОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВАХ
Основная идея разработчиков Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, применимо к разделу о «праве собственности и других вещных правах», заключалась в «необходимости создания полноценной системы ограниченных вещных прав, которая могла бы удовлетворить потребности участников гражданского оборота также в основанном именно на вещном праве (максимально стабильном и защищенном) режиме пользования чужим имуществом»54. Такой подход, должен был привести к существенному обогащению содержания Раздела II ГК РФ за счет более подробного регулирования прав на чужие вещи.
Разработчики Концепции пришли к выводу о необходимости замены существующего названия Раздела II «Право собственности и другие вещных правах» на «Вещное право». При этом в данном разделе было предложено выделить четыре подраздела: «Владение», «Общие положения о вещных правах», «Право собственности» и «Ограниченные вещные права».
Подраздел 4 «Ограниченные вещные права» объединил в себе восемь глав: «Право постоянного землевладения», «Право застройки», «Сервитут», «Право личного пользовладения», «Ипотека», «Право приобретения чужой недвижимой вещи», «Право вещной выдачи», «Право
оперативного управления». Новеллами ГК являются следующие инсти-
туты:
Правом постоянного землевладения является право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка (эмфитевзис). Данное право устанавливается по воле собственника, а в случаях, предусмотренных законом, – по иным основаниям и подлежит государственной регистрации. Право распоря-
жения земельным участком, переданным в постоянное землевладение сохраняется за собственником.
Субъект права постоянного землевладения, обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разре-
54 Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. сл. А.Л. Маковского. – М.: Статут, 2009. – С. 72.
126
шенным использованием, не допуская ухудшения земельного участка, а также вносить установленную плату за право постоянного землевла-
дения. Лицо, имеющее право постоянного землевладения, вправе, а в случае, предусмотренном договором, – обязано, осуществлять изменения земельного участка, направленные на улучшение его природных свойств и качеств. Возведение на земельном участке зданий или сооружений допускается при условии предоставления лицу, имеющему право постоянного землевладения, права застройки земельного участка. Лицо, имеющее право постоянного землевладения, приобретает в собственность плоды, продукцию и доходы, полученные от использования земельного участка, а также вправе использовать недра под земельным участком в соответствии законом.
Существенными условиями договора об установлении права постоянного землевладения являются условия о земельном участке, о целях использования земельного участка, о плате за право постоянного землевладения.
ВЕдиный государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся сведения о целях использования земельного участка, о плате за право постоянного землевладения, о сроке права постоянного землевладения, если такой срок предусмотрен договором.
Право постоянного землевладения является бессрочным, за исключением случаев, когда оно установлено на определенный срок. Такой срок не может быть менее пятидесяти лет. Плата за право постоянного землевладения устанавливается в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно, если иная периодичность их уплаты не предусмотрена законом или договором; 2) установленной доли полученных в результате использования земельного участка плодов, продукции и доходов.
Размер платы за право постоянного землевладения, установленное
вотношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть ограничен законом размером земельного налога. Кроме того, размер платы за право постоянного землевладения или порядок его определения может не чаще чем один раз в десять лет изменяться по соглашению сторон, а при недостижении соглашения – по решению суда.
Вслучае утраты значительной частью земельного участка природных свойств и качеств, необходимых для его использования по целе-
вому назначению, лицо, имеющее право постоянного землевладения, вправе требовать соответствующего уменьшения размера платы за право постоянного землевладения.
Лицо, имеющее право постоянного землевладения, вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом, если иное не установлено законом. Право постоянного зем-
127
левладения переходит в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству. На право постоян-
ного землевладения может быть обращено взыскание, в том числе путем продажи с публичных торгов.
Право постоянного землевладения может быть досрочно прекращено по требованию лица, имеющего это право, в случае такого изменения природных свойств и качеств значительной части земельного участка, которое привело к невозможности ее использования в соответствии с целевым назначением. Право постоянного землевладения, установленное на определенный срок, прекращается по истечении срока, на который оно установлено.
Право постоянного землевладения может быть прекращено по соглашению между собственником земельного участка и лицом, имеющим право постоянного землевладения, за исключением случаев, когда это право передано в ипотеку.
Право постоянного землевладения может быть прекращено по инициативе собственника земельного участка в случае, когда лицо, имеющее право постоянного землевладения, не исполняет обязанность по улучшению земельного участка или допускает его ухудшение либо не вносит установленную плату за два года подряд. Собственник земельного участка обязан направить лицу, имеющему право постоянного землевладения, уведомление о нарушении, содержащее требование об устранении соответствующего нарушения и срок для его устранения, который не может составлять менее шести месяцев. В случае неустранения лицом, имеющим право постоянного землевладения, допущенного им нарушения в срок, установленный собственником земельного участка, собственник имеет право требовать прекращения права постоянного землевладения в судебном порядке.
Право постоянного землевладения прекращается в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции. При продаже земельного участка с публичных
торгов право постоянного землевладения не прекращается.
Правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Право застройки может быть основанием возведения на чужом земельном участке как одного, так и нескольких зданий и сооружений. В отношении одного земельного участ-
ка может быть установлено несколько прав застройки.
Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки.
Лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать третьим лицам помещения в здании, возведенном на основании права застройки. В
128
этом случае собственники помещений с момента государственной регистрации права собственности на помещение признаются участниками
права застройки.
Право застройки земельного участка устанавливается на основании договора об установлении права застройки и подлежит государственной регистрации. Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, в отношении которого установлено право застройки.
Лицо, имеющее право застройки, вправе осуществлять следующие действия с объектами недвижимого имущества, находящимися на земельном участке в пределах, предусмотренных договором об установлении права застройки: 1) изменять; 2) реконструировать; 3) сносить; 4) возводить новые.
Лицо, имеющее право застройки, обязано: 1) в установленный срок возвести на земельном участке здания и сооружения; 2) использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием для возведения зданий и сооружений и их эксплуатации; 3) обязано вносить установленную договором плату за право застройки.
Существенными условиями договора об установлении права застройки являются условия о земельном участке, о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке, о сроке права застройки, о плате за право застройки, а в случаях, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо,
– также о характеристиках возводимого здания или сооружения. Право застройки в отношении здания или сооружения, право соб-
ственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, может быть отчуждено или передано в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог указанного здания или сооружения. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной. Отчуждение или передача в залог здания или сооружения, возведенного на основании права застройки, означает отчуждение или передачу в залог права застройки. Право застройки переходит в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству.
Переход права собственности на помещение в здании, возведенном на основании права застройки, означает переход доли в праве застрой-
ки к приобретателю данного помещения.
К доле в праве застройки применяются правила о доле в праве собственности на земельный участок, принадлежащий собственнику помещения в здании.
На право застройки может быть обращено взыскание, в том числе путем его продажи с публичных торгов.
129
Право застройки прекращается по истечении срока, на который оно установлено. Гибель (уничтожение) построенного на земельном участ-
ке здания или сооружения не является основанием для прекращения права застройки. Право застройки может быть прекращено досрочно по соглашению между собственником земельного участка и лицом (лицами), имеющим (имеющими) право застройки, если иное не установлено законом. Не допускается досрочное прекращение права застройки, если это право передано в ипотеку. Право застройки может быть прекращено досрочно по требованию собственника земельного участка
вслучае, когда лицо, имеющее право застройки, имеет задолженность по внесению платы за право застройки в размере не менее чем двухгодичной платы, после направления лицу, имеющему право застройки, письменного предупреждения о необходимости устранения нарушения
вразумный срок. Право застройки прекращается в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции.
При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность
собственника земельного участка.
Право личного пользовладения. Собственник недвижимой вещи
вправе предоставить другому лицу – гражданину, а в случаях, установленных законом, – некоммерческой организации (пользовладельцу) право личного владения и пользования такой вещью (узуфрукт). Использование вещи, предоставленной в личное пользовладение, в предпринимательской деятельности не допускается. Право личного пользовладения не может быть передано другому лицу, в том числе в порядке универсального правопреемства или по сделке. В случаях и по основаниям, которые предусмотрены Гражданским кодексом, для исполнения алиментных обязательств может устанавливаться социальное пользовладение.
Объектом права личного пользовладения может быть здание, помещение или иная недвижимая вещь. Право личного пользовладения может быть предоставлено на жилое помещение, а также на не являющуюся недвижимой вещью часть в обремененном пользовладением жилом помещении – одну или несколько комнат в квартире или жилом доме. Право личного пользовладения зданием распространяется на земельный участок, на котором расположено здание.
В силу права личного пользовладения помещением в здании пользовладелец пользуется общим имуществом собственников помещений в этом здании в том же объеме, что и собственник обремененного правом личного пользовладения помещения.
Право личного пользовладения может быть установлено по соглашению между собственником недвижимой вещи и пользовладельцем
130