Теоретические и практические аспекты развития современной цивилистической науки. Выпуск 2. Сборник научных трудов

ограниченного пользования или об условиях такого обременения раз-

решаются в судебном порядке.

Собственник квартиры не вправе распоряжаться принадлежащей ему долей общего имущества дома отдельно от квартиры (п. 2 ст. 290 ГК РФ). В городах много зданий смешанного назначения, в которых расположены жилые и нежилые (преимущественно на первых этажах) по-

мещения. Каждый собственник помещения в здании смешанного типа

имеет право на свою часть неделимого земельного участка, пропорциональную размеру принадлежащего ему помещения.

Признаком квартиры как недвижимого имущества является ее связь с землей. При этом имеет значение не только сама связь с землей, но и

функциональное назначение квартиры, которое невозможно реализо-

вать без наличия этой связи. Некоторые авторы отмечают косвенную связь с землей квартир в многоквартирном доме. По их мнению, прямая связь с землей только у квартир первого этажа79. На наш взгляд такой подход несколько надуманный, поскольку непосредственную связь с

землей имеет весь многоквартирный жилой дом. Своими осями снизу

до верху дом опирается на землю и без этой опоры строение существовать не может.

До сего времени доля собственников квартир в общем имуществе дома законом не была определена. Как правило, применялась ст. 245

ГК РФ, в соответствии с которой доли собственников квартир в общем

имуществе дома признавались равными. С введением нового ЖК РФ использован более правильный критерий определения доли в общем имуществе: доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Закон не содержит требования об указании общего имущества в правоустанавливающих документах при покупке квартиры. Возникает во-

прос: как определить содержание общего имущества многоквартирного дома, если оно не указано в правоустанавливающем документе? На наш взгляд, отсутствие у собственников квартир такой информации может

повлечь за собой нарушение их прав. В частности, неприменение местными администрациями муниципальных образований положений ст.

ст. 246 – 248 ГК РФ при сдаче в аренду подвальных, мансардных, чердач-

ных помещений, коридоров проходных подъездов лишает остальных участников общей долевой собственности права владеть, пользоваться

ими и участвовать в распределении прибыли от использования этих по-

мещений. На наш взгляд, проблема может быть решена путем внесения

79 Беленькая АЯ. Проблемы квалификации права на объект строительства. Диссерт. на соиск. уч. степени канд. юр. наук. Краснодар, 2004. С. 52.

161

изменений в действующее законодательство. В сделках по отчуждению

квартир следует указывать долю общего имущества дома, являющегося принадлежностью квартиры. Так как применительно к этим видам сделок положения о купле-продаже являются общими, следует изменить п. 1 ст. 554 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие опреде-

ленно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче поку-

пателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также его принадлежности». Подлежащая передаче квартира является объектом недвижимости – главной

вещью. Назначение общей собственности в многоквартирном доме –

служить главной вещи и следовать её судьбе. Каждой квартире должна принадлежать определенная доля общей собственности, без использования которой невозможно пользоваться главной вещью – квартирой.

Таким образом, анализ судебной практики и действующего законо-

дательства позволяет выделить следующие признаки правового режима

квартиры в многоквартирном доме:

–квартира в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений относится к сложным вещам, состоит из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потреб-

ности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся

вобщем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением;

–так как общее имущество многоквартирного дома является принадлежностью по отношению к расположенным в нем жилым помещениям (а в соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе

главной вещи), то права на него не подлежат отдельной государственной регистрации;

–сделки по распоряжению объектами, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, должны совершаться с соблюдением правил ст. ст. 246 – 248 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ при продаже «здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права

собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть

земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования».

По нашему мнению, объектом строительства является возводимый

жилой дом в целом или определенный вид работ по строительству дома. Окончательно убеждает в правильности сделанных выводов ст.4 Закона РФ об участии в долевом строительстве. Давая определение договора

162

участия в долевом строительстве, она называет объектом многоквар-

тирный дом и (или) иной объект недвижимости. Поскольку квартира

является составляющей единицей многоквартирного дома, к иному объекту недвижимости она не относится.

163