Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. Практическое пособие

принятие всего наследства, что является основанием выдачи свидетельства

о праве на наследство на все имущество.

Наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц или без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имуще-

ства. Отказ от наследства совершается подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника об отказе от наследства.

Переход прав на наследственное имущество, имущественные права и обязанности удостоверяется нотариусом посредством выдачи наследникам свидетельства о праве на наследство.

Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом.

Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каж-

дому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом

или на его отдельные части.

В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выда-

но, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство.

Получение свидетельства о праве на наследство является правом, а не обязанностью наследника, потому наследник, принявший наследство, может об-

ратиться за получением такого свидетельства в любое время по истечении

срока, установленного законом для принятия наследства.

Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении 6 месяцев со дня открытия наследства. При наследовании

как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство мо-

жет быть выдано до истечения 6 месяцев со дня открытия наследства, если

имеются достоверные данные о том, что, кроме лиц, обратившихся за выда-

чей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его

соответствующую часть, не имеется. Законодательством не определены кри-

терии отнесения данных к достоверным, поэтому оценку достоверности данных дает сам нотариус с учетом конкретных обстоятельств. Следует иметь

в виду, что досрочная выдача свидетельства о праве на наследство является правом, а не обязанностью нотариуса.

Свидетельство о праве на наследство может быть выдано нотариусом на-

следникам досрочно по решению суда.

Согласно Методическим рекомендациям по оформлению наследственных прав, утвержденным решением Правления Федеральной нотариальной палаты от 27–28 февраля 2007 г. (Протокол № 02/07), для выдачи свидетельства о праве на наследство нотариусу должны быть представлены документы и сведения, бесспорно подтверждающие:

•факт смерти наследодателя. Факт смерти и время смерти гражданина

подтверждаются свидетельством о смерти, выданным органом, уполномоченным производить государственную регистрацию актов гра-

жданского состояния.

Согласно положениям Закона об актах гражданского состояния свиде-

тельство о смерти на территории РФ выдается органом записи актов гражданского состояния или органом местного самоуправления муниципального

образования, на территории которого отсутствует орган записи актов гражданского состояния. В случае смерти гражданина РФ за пределами РФ — консульским учреждением РФ;

•время и место открытия наследства. Место открытия наследства может подтверждаться справкой жилищно-эксплуатационной организации или справкой органов внутренних дел о последнем месте жительства наследодателя, а если место жительства умершего неизвестно — документом, в котором содержатся сведения о месте нахождения наследственного имущества (например, документом организации, осуществляющей учет или регистрацию имущества, правоустанавливающим документом на наследственное имущество, выпиской из ЕГРП и т. п. («Методические рекомендации по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Россий-

ской Федерации», утвержденные приказом Министерства юстиции РФ от 15 марта 2000 г. № 91);

•основания для призвания к наследованию: родственные, брачные, иные отношения с наследодателем (например, нахождение на иждивении наследодателя), если имеет место наследование по закону. Если

наследство оформляется по завещанию — представляется экземпляр

завещания. Доказательством родственных и иных отношений наследников с наследодателем могут являться документы, выданные органами ЗАГС, вступившие в законную силу решения суда об установле-

нии факта родственных или иных отношений.

Если один или несколько наследников по закону не имеют возможно-

сти представить доказательства отношений с наследодателем, являющихся

основанием для призвания их к наследованию по закону, они могут быть включены в свидетельство о праве на наследство с согласия всех остальных наследников, принявших наследство и представивших такие доказательства

(ст. 72 Основ законодательства о нотариате);

•факт принятия наследником наследства в установленный срок и уста-

новленным законом способом;

•состав наследуемого имущества. На наследуемое имущество, в том

числе на имущественные права, должны быть представлены доку-

менты, подтверждающие принадлежность наследодателю имущества на праве собственности, а также имущественных прав на день открытия наследства; стоимость наследственного имущества; наличие

ва на которое подлежат специальному учету или государственной

регистрации;

•место нахождения наследственного имущества с указанием конкретного адреса;

•иные документы, необходимые для выдачи свидетельства о праве

на наследство.

Если наследник не имеет возможности представить документы, необходимые для выдачи свидетельства о праве на наследство, нотариус разъясняет ему возможность решения указанного вопроса в судебном порядке.

Свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию могут

быть выданы только отдельно.

Формы свидетельств о праве на наследство утверждены приказом Министерства юстиции РФ от 10 апреля 2002 г. № 99 «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах».

Личная явка наследника за получением свидетельства о праве на наследство не обязательна.

При выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию нотариус проверяет соответствие завещания по форме и содержанию требованиям закона. Если завещание оформлено с нарушением требований закона, нотариус выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия

о выдаче свидетельства о праве на наследство по этому завещанию. Нотариус

проверяет также завещание на предмет его действия путем истребования соответствующих доказательств, поскольку завещателем оно могло быть отменено, изменено и дополнено.

При выдаче свидетельства о праве на наследство нотариус производит

идентификацию наследника, указанного в завещании, с лицом, претендующим на наследство, путем сопоставления указанных завещателем имени

и иных данных наследника с данными претендента.

Нотариус выясняет также круг лиц, имеющих право на обязательную

долю в наследстве. Право обязательного наследника на его долю в завещанном

имуществе удостоверяется отдельным свидетельством о праве на наследство

по закону. При выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на обязательную долю нотариус проверяет наличие документов, подтверждающих факт нетрудоспособности наследника и (или) нахождения его на иждивении наследодателя.

Таким образом, чтобы приобрести наследственное имущество, надо

принять наследство. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право

подлежит государственной регистрации. Поскольку права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, получив свидетельство о праве на наследство, необходимо обратиться в орган, осуществляющий такую регистрацию.

Всоответствии с Методическими рекомендациями по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами РФ, утвержденными приказом Министерства юстиции РФ от 15 марта 2000 г. № 91, если в составе имущества имеется недвижимое или иное имущество, право на которое или само это имущество подлежит регистрации (специальному учету), в тексте

свидетельства о праве на наследство нотариус делает соответствующую запись о необходимости регистрации права или имущества в уполномоченных

государственных органах, о чем разъясняет наследникам.

У кого-то может возникнуть вопрос, а как поступить пережившему супругу в такой ситуации? Неужели все, что было нажито совместно в браке

иоформлено на умершего супруга, перейдет как единое целое всем наследникам, будь-то родственники при наследовании по закону или, возможно, любые третьи лица при наследовании по завещанию? Ответ таков: конечно, нет, нормы СК РФ не отменяются нормами ГК РФ о наследовании. При оформлении свидетельства о праве на наследство как по закону, так и по завещанию нотариус во всех случаях должен выяснить, имеется ли у наследодателя переживший супруг, имеющий право на 1/2 долю в общем, совместно нажитом в период брака имуществе.

Вслучае смерти одного из супругов свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов выдается нотариусом по месту открытия наследства по письменному заявлению пережившего супруга с извеще-

нием наследников, принявших наследство.

Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе суп-

ругов может быть выдано пережившему супругу на половину общего имуще-

ства, нажитого во время брака.

По письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с со-

гласия пережившего супруга в свидетельстве о праве собственности может

быть определена и доля умершего супруга в общем имуществе.

Таким образом, в порядке наследования переходит ровно половина иму-

щества в случае, если наследодатель на момент смерти состоял в браке, иное не предусмотрено брачным договором и наследственное имущество приоб-

ретено во время брака по возмездным сделкам.

Теперь поговорим о том, какие преимущественные права предоставляет ГК РФ при разделе некоторых видов наследственного недвижимого имущества.

Наследник, который на день открытия наследства зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, или коммерческая организация, которая является наследником по завещанию, имеет при разделе наследства

преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли входящего в состав наследства предприятия.

В случае, когда никто из наследников не имеет указанного преимущест-

венного права или не воспользовался им, предприятие, входящее в состав

наследства, разделу не подлежит и поступает в общую долевую собствен-

ность наследников в соответствии с причитающимися им наследственными долями, если иное не предусмотрено соглашением наследников, принявших наследство, в состав которого входит предприятие.

Очевидно, что данное исключение закон предоставляет с учетом поло-

жений ст. 132 ГК РФ, согласно которой предприятие — это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. С целью сохранения и наиболее эффективного управления целым комплексом приоритет в оформлении такой недвижимости отдается профессионально занимающимся предпринимательской деятельностью индивидуальным предпринимателям и коммерческим организациям.

Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный уча-

сток или право пожизненного наследуемого владения земельным участком

входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (поч-

венный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Итак, мы рассмотрели вопрос о том, как получить свидетельство о праве

на наследство с целью закрепления своих наследственных прав и их последующей регистрации во внесудебном порядке. Однако часто бывают случаи, когда наследники обращаются в суд. Коротко рассмотрим, с какими заявле-

ниями и для устранения каких проблем наследники ввязываются в судебные тяжбы.

Во-первых, очень распространены заявления об установлении факта принятия наследства. Это вызвано тем, что наследники в шестимесячный срок

не обратились к нотариусу с заявлением о принятии наследства, а доказать фактическое принятие наследства нотариусу не смогли. Получив постановление об отказе в выдаче свидетельства о праве на наследство, наследники

обратились с соответствующим заявлением в суд. Например, определение Пензенского областного суда от 24 октября 2006 г. по делу № 33–2200.

Во-вторых, оформить наследство во внесудебном порядке может поме-

шать утеря документов, подтверждающих родственные отношения. В таких случаях наследники также обращаются в суд с заявлениями об установлении

родственных отношений. Например, решение Кировского районного суда

г. Санкт-Петербурга от 24 февраля 2009 г. по делу № 2–22709.

В-третьих, возможен вариант, когда наследодатель при жизни не оформил права на недвижимое имущество и у нотариуса отсутствуют основания включать его в наследственную массу. В такой ситуации наследникам прямая

дорога в суд с исковым заявлением о признании права собственности на наследственное имущество в порядке наследования и включении его в наследственную массу. Например, решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 12 марта 2010 г.

В-четвертых, если наследник полагает, что он предоставил все необходимые документы нотариусу, а последний отказал в выдаче свидетельства о праве на наследство, то можно обжаловать действия нотариуса по прави-

лам, предусмотренным ГПК РФ. Например, определение ВС РФ от 20 января

2009 г. № 5-В08–141.

Таковы наиболее часто встречающиеся судебные споры при оформлении наследственных прав.

2.7. Договор ренты

Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением имеют схожую юридическую природу. Более того, договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты.

Нормы об этих видах договоров сгруппированы в одной главе ГК РФ, речь о главе 33 ГК РФ. В данном параграфе мы сформулируем общие правила для составления такого договора, как договор ренты, а в следующем параграфе остановимся на отличиях, которые присущи лишь договору пожизненно-

го содержания с иждивением.

Согласно ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имуще-

ство, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянную ренту) или на срок жизни получателя ренты

(пожизненную ренту).

Из смысла приведенной нормы можно сделать вывод о том, кто может

быть получателем ренты. Раз речь идет о передаче имущества в собствен-

ность, то отчуждать имущество может лишь правообладатель.

Коротко коснемся тех признаков, которые свойственны получателю ренты. Прежде всего, право собственности правообладателя должно быть

зарегистрировано в установленном порядке. Далее, на стороне правообла-

дателя может выступать его представитель, законный или по доверенности. Если правообладателем является лицо, состоящее в зарегистрированном

браке, то для заключения такого договора ему потребуется нотариально удо-

стоверенное согласие его супруга (об этом более подробно см. раздел 2.1 на-

стоящей главы).

Поскольку мы рассматриваем данный договор применительно к возникновению прав на недвижимое имущество, постольку передать по договору

ренты можно только недвижимое имущество, не изъятое из оборота.

Рента — это подлежащая выплате определенная денежная сумма либо предоставление средств на содержание получателя ренты в иной форме (предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты).

Договор ренты составляется в письменной форме, подлежит и нотариальному удостоверению, и последующей государственной регистрации. По-

этому плательщику ренты также нужно получить согласие супруга, если он

состоит в браке.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. При этом необходимо учитывать, что плата ренты не является платой за полученное имущество.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Таким образом, рента регистрируется и как договор, и как обременение.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства платель-

щика ренты приобретает право залога на это имущество.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также

некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер вы-

плачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установ-

ленного законом минимального размера оплаты труда.

Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная

рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.

Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за 3 месяца до прекращения вы-

платы ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором по-

стоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной

ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты пла-

тельщиком в случаях, когда:

•плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

•плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

•плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены

договором;

•недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило

в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

•в других случаях, предусмотренных договором.

Выкуп постоянной ренты производится по цене, определенной договором постоянной ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты,

по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты,

выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежа-

щей выплате ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную

цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена, которая

при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, передан-

ного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, передан-

ного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать

соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а также подлежит индексации с учетом уровня инфляции в порядке и случаях, которые предусмотрены законом.

Минимальный размер оплаты труда установлен Законом о МРОТ. Согласно ст. 5 данного Закона исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 января 2001 г., исходя из базовой суммы, равной

100 руб. Постановлением КС РФ от 27 ноября 2008 г. № 11-П данное поло-

жение признано не соответствующим Конституции РФ в той части, в какой оно предписывает исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости

от минимального размера оплаты труда, производить с 1 января 2001 г., исходя из базовой суммы, равной 100 руб.

В этом постановлении КС РФ указано, что нередко граждане распоряжаются своим имуществом, заключая договоры ренты не столько ради получения дохода как такового, сколько с целью сохранения уровня жизне-

обеспечения. Исходя из этого, законодатель, осуществляя регулирование договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением

с учетом их особенностей и социального предназначения, предусмотрел —

вцелях защиты законных интересов получателя как социально уязвимой

стороны в договоре — минимальный уровень рентных платежей и возмож-

ность их повышения, с тем чтобы обеспечить добросовестность и юридиче-

скую справедливость реализации таких договоров. Это означает, что как сам минимально допустимый размер ренты по указанным договорам, так и ис-

пользуемые законодателем критерии увеличения рентных платежей должны

быть разумными, соразмерными и адекватными целям, ради которых они устанавливаются в рамках гражданско-правового регулирования.

Поскольку сумма минимального размера оплаты труда, указываемая

вст. 1 Закона о МРОТ, постоянно растет, тогда как ч. 2 ст. 5 по-прежнему

80 Глава 2. Виды правоустанавливающих документов

предписывается, что исчисление платежей по гражданско-правовым обяза-

тельствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, осуществляется с 1 января 2001 г., исходя из базовой суммы, равной

100 руб., разрыв между суммой минимального размера оплаты труда, применяемой для целей, которые определены в ст. 3 названного Закона, и базовой

суммой, предназначенной для исчисления рентных платежей, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, резко увеличил-

ся. При этом минимальный размер оплаты труда с 1 июня 2011 г. установлен в сумме 4 611 руб. в месяц.

Выбор способов определения размера рентных платежей, предусмотренных п. 2 ст. 597 и п. 2 ст. 602 ГК РФ, — прерогатива законодателя, который при этом, исходя из конституционно-правовой природы договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, должен соблюдать принципы справедливости, равенства, соразмерности, с тем чтобы обеспе-

чить, в том числе с учетом повышения стоимости жизни и динамики роста

прожиточного минимума, реализацию прав получателей ренты в соответствии с предназначением данных договоров.

Вместе с тем, поскольку применение для исчисления минимального размера платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением непосредственно минимального размера оплаты труда

в сумме, указанной в ст. 1 Закона о МРОТ, противоречило бы воле законодателя, прямо выраженной в ст. 3 названного Закона, КС РФ, исходя из принци-

па конституционной сдержанности, который лежит в основе его деятельности, считает возможным установить, что положение ч. 2 ст. 5 Закона о МРОТ, признанное настоящим постановлением не соответствующим Конституции

РФ, утрачивает силу с момента введения в действие нового правового

регулирования, которое законодатель обязан принять в первоочередном порядке не позднее 1 июля 2009 г.

Однако до настоящего времени законодатель иных норм, закрепляющих

размер минимальных рентных платежей, не принял. Минимальный размер

оплаты труда в целях исчисления платежей по договорам пожизненной рен-

ты и пожизненного содержания с иждивением в сумме, указанный в ст. 1 За-

кона о МРОТ, применению не подлежит.

Таким образом, в отсутствие регулирующей данные правоотношения правовой нормы применению подлежит действующая до момента введения

нового правового регулирования ч. 2 ст. 5 указанного Закона, предусматривающая исчисление платежей по указанным обязательствам, исходя из базо-

вой суммы 100 руб.

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты пла-

тельщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Положе-