Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. Практическое пособие

это соответственно частная собственность, государственная (федеральная и собственность субъектов РФ) и муниципальная.

Далее поговорим о праве хозяйственного ведения на недвижимое иму-

щество. На праве хозяйственного ведения недвижимое имущество может принадлежать лишь государственным и муниципальным унитарным предприятиям. Право собственности на это имущество принадлежит государству (РФ или субъекту РФ) либо муниципальному образованию. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить

в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ

и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Теперь рассмотрим право оперативного управления. На праве оператив-

ного управления недвижимое имущество может принадлежать лишь казен-

ным предприятиям и учреждениям. Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. Право собственности на это имущество принадлежит государству (Российской Федерации или субъекту РФ) либо муниципальному образованию. Частное или бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого

имущества.

Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распо-

ряжаться недвижимым имуществом, закрепленным за ним собственником

или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных

ему собственником на приобретение такого имущества. Право собственности на это имущество принадлежит гражданину, юридическому лицу, госу-

дарству (Российской Федерации или субъекту РФ) либо муниципальному

образованию.

Перейдем к праву пожизненного наследуемого владения. Объектом дан-

ного права могут быть только земельные участки, а обладателем земельных

участков на праве пожизненного наследуемого владения — только граждане.

Право собственности на это имущество принадлежит государству (Россий-

ской Федерации или субъекту РФ) либо муниципальному образованию. Согласно ст. 21 ЗК РФ распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о пра-

ве на наследство. Кроме того, на основании ст. 25.2 Закона о регистрации

право пожизненного наследуемого владения можно переоформить на право собственности.

Право постоянного (бессрочного) пользования, напротив, подразумева-

ет в качестве обладателя юридических лиц, и то не всех, а лишь государственное или муниципальное учреждение, казенное предприятие, орган государственной власти, орган местного самоуправления. Право собственности на это имущество принадлежит государству (Российской Федерации или

субъекту РФ) либо муниципальному образованию. Лицо, которому земель-

ный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуще-

ствляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных

законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка

в пользование. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоян-

ное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом,

самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен,

включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. При этом согласно ст. 40, 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков.

Сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда

через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий элек-

тропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелио-

рации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые

не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут может быть

установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок пре-

доставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве посто-

янного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. Сервитутом могут обременяться здания, сооруже-

ния и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым

необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Частный сервитут возникает на основании договора, публичный — на основании закона

или иного нормативного правового акта.

Стоит отметить, что мы дали определение тем вещным правам, которые прямо указаны в ст. 216 ГК РФ, однако есть и другие законы, которые предусматривают иные вещные права на недвижимое имущество.

Так, ст. 33 ЖК РФ предусматривает право пользования жилым помещением, возникшее на основании завещательного отказа. Завещательный

отказ согласно ст. 1137 ГК РФ должен быть установлен в завещании. Это воз-

ложение на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые

приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Обладателем

такого права могут быть только граждане. Они пользуются жилым помещением наравне с собственником жилого помещения.

Статьей 34 ЖК РФ предусмотрено право пользования помещением на ос-

новании договора пожизненного содержания с иждивением. Условия пользования жилым помещением аналогичны предусмотренным ст. 33 ЖК РФ.

Статья 31 ЖК РФ и ст. 292 ГК РФ относят к вещным правам право пользования жилым помещением членами семьи собственника недвижимого

имущества. К членам семьи собственника жилого помещения относятся

проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему

жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собствен-

ника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исклю-

чительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи

собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей

семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользо-

вания данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. К обязанностям членов семьи собственника жилого помещения относятся использование данного жилого помещения по назначению и обеспечение его сохранности.

Итак, мы рассмотрели предусмотренные действующим законодатель-

ством вещные права на объекты недвижимого имущества, которые могут

возникнуть у правообладателя на основании правоустанавливающих доку-

ментов. Все эти права подлежат государственной регистрации в соответ-

ствии с Законом о регистрации. Права пользования, предусмотренные

ст. 33, 34 ЖК РФ, могут быть зарегистрированы по желанию их обладателя, как ограничения прав собственника.

Теперь проанализируем обязательственные права на объекты недвижимого имущества.

В безвозмездное срочное пользование земельные участки могут переда-

ваться в следующих случаях:

1)из земель, находящихся в государственной или муниципальной соб-

ственности, государственным и муниципальным учреждениям, казенным

предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, на срок не более чем один год;

2)из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

3)из земель организаций гражданам в виде служебного надела;

4)из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, религиозным организациям;

5)из земель, находящихся в государственной или муниципальной соб-

ственности, лицам, с которыми заключен государственный или муни-

ципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета

субъекта РФ или средств местного бюджета, на срок строительства объекта

недвижимости;

6) из земель, находящихся в государственной или муниципальной соб-

ственности, в предусмотренных ЛК РФ случаях.

Аренда. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель

(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) иму-

щество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

После передачи вещи арендатору последний приобретает вещное право на владение и/или пользование вещью3.

Как договор безвозмездного срочного пользования, так и договор арен-

ды подлежит государственной регистрации в случае, если заключен на срок более одного года.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества прово-

дится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Договор аренды регистрируется как обременение прав арендодателя. Со-

гласно ст. 700 ГК РФ ситуация с договором безвозмездного срочного пользо-

вания аналогична вышеописанной регистрации аренды.

Залог. Ученые расходятся во мнении относительно того, к каким правам

отнести залог — к вещным или обязательственным4. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право

в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетво-

рение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Залог может возникать на основании договора или закона. Залог недвижимо-

го имущества называется ипотекой. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации как обременение прав залогодателя.

Доверительное управление. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в дове-

рительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление

этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им

лица (выгодоприобретателя).

3 Рыбалов А. О. Владение арендатора и хранителя // Арбитражные споры. 2005. № 2.

4 Рыбалов А. О. Залог в системе имущественных прав // Арбитражные споры. 2007. № 3; Рыбалов А. О. Ограниченные вещные права: проблемы определения // Закон. 2007. № 2; Русецкий А. Е. Государственная регистрация ипотеки: научно-прак- тическое пособие. М.: Юстицинформ, 2009.

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен

вформе, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Доверительное управление регистрируется как обременение прав правообладателя.

Залог, аренда, доверительное управление, сервитут являются ограничением прав владельца недвижимого имущества.

Теперь коротко рассмотрим виды правоустанавливающих докумен-

тов.

Прежде всего отметим договоры. На основании договоров недвижимое имущество может быть приобретено и физическими, и юридическими ли-

цами, за некоторыми изъятиями, которые более подробно будут освещены

вследующих главах. ГК РФ предусматривает следующие виды договоров: купли-продажи, мены, дарения, участия в долевом строительстве, ренты, по-

жизненного содержания с иждивением. Кроме того, согласно нормам ГК РФ

стороны могут заключать иные виды договоров, прямо законом не предусмотренные и не противоречащие действующему законодательству.

Далее отметим документы на объекты недвижимого имущества, приобретенные в порядке наследования. Это, безусловно, свидетельство о праве

на наследство — по закону или завещанию.

Вступившее в законную силу решение суда также может являться основа-

нием возникновения прав на недвижимое имущество.

При приватизации жилых помещений заключается договор передачи

квартир в собственность граждан на основании Закона о приватизации. Правоустанавливающим документом на вновь возведенный объект

является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, оформленное в со-

ответствии со ст. 55 ГрК РФ, а также документы, подтверждающие права

заявителя на земельный участок, на котором возведен объект капитального

строительства.

Право собственности на объект незавершенного строительства возникает на основании следующих документов: документов, подтверждающих право пользования земельным участком; разрешения на строительство; проектной документации; документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Правоустанавливающим документом при оформлении права собственности на объекты недвижимости в кооперативах (дачных, гаражных, садо-

вых, жилищных и т. д.) будет являться документ, подтверждающий полную выплату паевого взноса членом кооператива.

До введения в действие ЗК РФ права на землю возникали на основа-

нии свидетельства на право собственности, свидетельства на право пожизненного наследуемого владения, свидетельства на право постоянного (бессрочного) пользования.

Юридическим лицам имущество может принадлежать на основании ре-

шения учредителя (общего собрания учредителей) о внесении имущества в уставный капитал общества. В случае, если юридическое лицо создано в порядке реорганизации, имущество от одной организации переходит к другой на основании передаточного акта, разделительного баланса, которые также

являются правоустанавливающими документами.

За предприятиями и учреждениями собственник закрепляет имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления на основании своего решения.

Также права на недвижимое имущество могут возникнуть на основании

закона. В основном это касается государственной и муниципальной соб-

ственности. Например, в силу норм ВК РФ водные объекты находятся в собственности РФ, кроме случаев, установленных этим Кодексом.

Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности согласно нормам ЛК РФ. Отметим и постановление

Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020–1 «О разграничении

государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собствен-

ность», которое относит к разным видам собственности те или иные виды

имущества, в том числе недвижимого.

На основании закона может возникнуть и залог. Так, если стороны не пре-

дусмотрели в договоре иное, при неоплате имущества к моменту его передачи возникает залог в силу закона на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Глава 2 ВИДЫ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ

2.1. Договор купли-продажи

Глава 30 ГК РФ посвящена обязательствам, которые возникают на основании договора купли-продажи. Мы рассмотрим нормы ГК РФ применительно к продаже или покупке недвижимости.

Итак, договор купли-продажи — это обязательство, по которому одна

сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Начнем по порядку. Продавец — это лицо, которое имеет право на от-

чуждение вещи, т. е. это правообладатель или его представитель. О том, кто

может быть правообладателем объектов недвижимого имущества, мы поговорили в первой главе настоящего издания. Коротко о главном: правообладателем применительно к заключению договора купли-продажи недвижимого

имущества может быть:

1)лицо, которому имущество принадлежит на праве собственности;

2)лицо, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения;

3)лицо, которому имущество принадлежит на праве оперативного управления.

Остановимся на понятии представителя правообладателя. Представители правообладателя могут быть законными и по доверенности.

Законные представители — это лица, представляющие интересы собственникавсилупрямогоуказаниязакона.СогласнонормамГКРФзаконными

представителями являются родители, усыновители, опекуны и попечители. В силу ст. 64 СК РФ родители являются законными представителями сво-

их детей. По смыслу ст. 51 СК РФ родителями являются отец и мать ребенка. Усыновители — лица, по заявлению которых вынесено решение суда

впорядке особого производства об установлении усыновления ребенка при условии, что оно вступило в законную силу.

Опекуны — законные представители малолетних граждан (не достигших возраста 14 лет несовершеннолетних граждан) и граждан, признанных судом недееспособными, назначенные органом опеки и попечительства, ко-

торые совершают от их имени и в их интересах все юридически значимые действия.

Попечители — граждане, назначенные органом опеки и попечительства, оказывающие несовершеннолетним гражданам в возрасте от 14 до 18 лет

игражданам, ограниченным судом в дееспособности, содействие в осущест-

влении их прав и исполнении обязанностей, охраняющие несовершеннолетних подопечных от злоупотреблений со стороны третьих лиц, а также дающие согласие совершеннолетним подопечным на совершение ими действий в соответствии со ст. 30 ГК РФ (ст. 2 Закона об опеке).

Так, согласие законных представителей необходимо для приобретения или отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК РФ). За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), аналогичные сделки могут совершать от их имени только законные представители (ст. 28 ГК РФ). От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун (ст. 29 ГК РФ). Лицо, ограниченное в дееспособности, может совершать сделки лишь с согласия попечителя (ст. 30 ГК РФ). Опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных

граждан. Опека устанавливается над малолетними, а также над граждана-

ми, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона

исовершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки. Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14

до 18 лет, а также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности

вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые

граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать само-

стоятельно (ст. 31–33 ГК РФ). Опекун не вправе без предварительного раз-

решения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать

согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или да-

рению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное

пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Порядок управления имуществом подопечного определяется Законом об опеке (ст. 37 ГК РФ).

Теперь поговорим о представителях по доверенности. Согласно

ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной фор-

мы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, преду-

смотренных законом. В соответствии со ст. 16 Закона о регистрации государ-

ственная регистрация прав проводится, в частности, на основании заявления

уполномоченного лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

Нередко граждане идут к нотариусу для оформления доверенности на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества. Однако нота-

риально удостоверенная доверенность будет необходима только в случае,

если стороной по договору будет выступать лицо по доверенности и при

этом стороны решат данную сделку нотариально удостоверить или этот же представитель будет подавать документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Из анализа данных норм следует, что применительно к заключению до-

говора купли-продажи недвижимости нотариально удостоверенная дове-

ренность не требуется — достаточно доверенности, выполненной в про-

стой письменной форме.

Есть общие требования к исполнению доверенности. В тексте доверенности от имени физического лица должны быть указаны место и дата ее

составления (подписания), фамилия, имя, отчество (последнее — при нали-

чии), дата и место рождения, гражданство, пол, адрес места жительства лица, выдавшего доверенность, а также лица, на имя которого она выдана, предоставляемые полномочия и срок действия доверенности.

В тексте доверенности от имени юридического лица должны быть указаны место и дата ее составления (подписания), полное наименование юри-

дического лица, идентификационный номер налогоплательщика, основной

государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществившего такую регистрацию, код причины постановки на учет, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянно действующего ис-

полнительного органа — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), данные лица, на имя которо-

го она выдана, предоставляемые полномочия и срок действия доверенности.

Срок действия доверенности обозначается прописью.

Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (ст. 186 ГК РФ).

Бывают случаи, когда необходимо оформить нотариально удостоверен-

ную доверенность, а такой возможности в силу объективных обстоятельств нет. Например, лицо находится в стационаре на лечении, на службе в воинской части, в местах лишения свободы, в учреждениях социальной защиты.

В таких ситуациях оформляются доверенности, которые в силу норм ГК РФ

приравниваются к нотариально удостоверенным доверенностям.

К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях,

удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

2)доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских час-

тей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, — также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части,

соединения, учреждения или заведения;

3)доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостове-

ренные начальником соответствующего места лишения свободы;

4)доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящих-

ся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные админи-

страцией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответ-

ствующего органа социальной защиты населения (ст. 185 ГК РФ).

В случаях, когда необходимо совершение определенных нотариальных

действий в местах, где отсутствуют нотариальные органы, совершение нота-

риальных действий производится в соответствии с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий главами местных администраций по-

селений и муниципальных районов и специально уполномоченными долж-

ностными лицами местного самоуправления поселений и муниципальных районов, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 27 декабря 2007 г. № 256. В случае отсутствия в поселении нотариуса глава местной ад-

министрации поселения и специально уполномоченное должностное лицо

местного самоуправления поселения имеют право совершать следующие

нотариальные действия:

1)удостоверять завещания;

2)удостоверять доверенности;

3)принимать меры по охране наследственного имущества и в случае необходимости — меры по управлению им;

4)свидетельствовать верность копий документов и выписок из них;

5)свидетельствовать подлинность подписи на документах.

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов лица, выдавшего доверенность.

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена при предоставлении основной доверенности, в ко-

торой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств

того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому

силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность

(ст. 187 ГК РФ).