Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. Практическое пособие

хозяйственного назначения (ст. 8 Закона о землях сельскохозяйственного

назначения).

Второй случай возможен, когда продавец не хочет платить налоги с той суммы, которую получит за проданное имущество. Однако необходимо от-

метить, что в такой ситуации налоги заплатит одаряемый.

Согласно ст. 217 НК РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными

(имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Таким образом,

при дарении недвижимого имущества третьим лицам они будут вынуждены оплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%.

Также нужно отметить, что если приобретатель жилья хочет воспользоваться налоговым вычетом, предусмотренным ст. 220 НК РФ, который предоставляется в размере 2 млн руб., то это возможно только при покупке недвижимого имущества, поскольку для получения вычета необходимо документально подтвердить свои расходы. При получении имущества в дар

расходов не возникает.

Кроме того, как уже говорилось выше, в случаях, когда договор дарения прикрывает договор купли-продажи, он становится ничтожным, поскольку является притворной сделкой. Безусловно, доказать в суде возмездность такой сделки непросто, но возможно. Например, в постановлении ФАС Севе- ро-Кавказского округа от 18 января 2006 г. по делу № Ф08–6335/2005 установ-

лено, что договор дарения прикрывает договор купли-продажи и поэтому

является ничтожным.

2.4. Договор участия в долевом строительстве

Если путем заключения договора купли-продажи, мены, дарения можно стать собственником готового объекта недвижимого имущества, то при заключении договора участия в долевом строительстве право собственности на объект долевого строительства не возникает. Объекта недвижимого имущества на этот момент может еще не существовать даже «физически». Снача-

ла нужно ввести многоквартирный дом в эксплуатацию.

Обо всем по порядку. Давайте разберемся с терминологией. Для этого об-

ратимся к Закону об участии в долевом строительстве.

Застройщик — это юридическое лицо независимо от его организацион- но-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников

долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном

за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Участники долевого строительства — граждане и юридические лица, вносящие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия

в долевом строительстве.

Объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве — договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими

силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквар-

тирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая

сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловлен-

ную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного

объекта недвижимости.

Цена договора — размер денежных средств, подлежащих уплате участни-

ком долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого

строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма

денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта

долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Итак, стороны договора участия в долевом строительстве — это застрой-

щик и участник долевого строительства.

Застройщиком может быть только юридическое лицо вне зависимости от организационно-правовой формы. У застройщика на момент заключения

договора участия в долевом строительстве уже должны быть оформлены

права на земельный участок, где планируется возводить объект. Земля мо-

жет быть оформлена на праве собственности или у застройщика может быть

заключен договор аренды или субаренды этого земельного участка. Кроме того, застройщик должен получить разрешение на строительство до привле-

чения денежных средств участников долевого строительства. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации.

Таким образом, если лицо хочет вложить на стадии строительства денежные средства в приобретение недвижимого имущества, оно не только вправе,

но и должно в целях сохранения своего имущества проверить у застройщика

наличие указанных выше документов.

Участниками долевого строительства могут быть и граждане, и юридические лица, которые путем заключения договора долевого участия и внесения денежных средств приобретают право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости после введения дома в эксплуатацию.

Договор между указанными субъектами заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным

с момента такой регистрации.

Рассмотрим, какие условия должны быть включены в текст договора. Прежде всего, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Полагаем, что такое описание должно включать в себя адрес объекта, площадь объекта, его местонахождение на поэтажном плане (в осях), типовую серию дома (при типовом строительстве), количество этажей и сек-

ций, номер секции и этажа, на котором находится объект, количество комнат

(для квартир), техническое качественное оснащение (наличие выключателей, розеток, разводок отопления и водоснабжения, канализации, котлов индивидуального отопления с указанием марки), внутреннюю отделку (заливку

пола, оштукатуривание стен), наличие остекления окон, дверей, предварительный (строительный) номер. Кроме того, не будет лишним приложить

кдоговору копии поэтажных планов помещений, на которых визуально от-

мечается местоположение передаваемых помещений.

Все это имеет очень большое значение, поскольку участник долевого

строительства вправе потребовать от застройщика приведения объекта в со-

ответствие с заявленными требованиями только в случае указания всех деталей в договоре. Безусловно и то, что каждый застройщик при подготовке проектной документации вправе заявить разную степень внутреннего оснащения объекта, а участник долевого строительства лишь присоединяется

кэтим условиям путем заключения соответствующего договора.

Так, отклонение площади квартиры в ту или иную сторону более чем

на 1 кв. м от проектной площади при неизменной проектной документации является существенным изменением качественной характеристики объекта, что влечет за собой определенные правовые последствия. Это установлено,

например, в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного

суда от 30 декабря 2008 г. по делу № А60–29037/2008.

Далее, в договоре должен быть указан срок передачи застройщиком объ-

екта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом

Закон об участии в долевом строительстве не содержит ни понятия срока, ни порядка его определения.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие

всостав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или

всостав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд

с выходом на территорию общего пользования. Таким образом, для того что-

бы правильно указать срок в договоре, необходимо обратиться к ГК РФ. Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми ак-

тами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами,

неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием

на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени,

начинается на следующий день после календарной даты или наступления со-

бытия, которыми определено его начало.

Из анализа указанных норм следует, что сроки определяются либо конкретной датой, либо истечением периода времени после заключения договора, либо наступлением события. При этом указание в договоре долевого участия в качестве срока временного отрезка, в том числе квартала, законо-

дательством не предусмотрено.

Таким образом, в договоре долевого участия в строительстве недопустимо устанавливать срок передачи объекта долевого участия в виде квартала.

При этом стороны договора долевого участия в строительстве вправе в тексте договора определить срок передачи объекта долевого строитель-

ства в виде указания на событие, которое должно неизбежно наступить, на-

пример на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как передача квартир без указанного разрешения невозможна, и с указанного

момента определить период времени, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому

сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем

после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Далее в договоре необходимо указать цену договора, сроки и порядок ее

уплаты.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены,

случаи и условия ее изменения.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовре-

менно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Также договор должен содержать условия о гарантийном сроке на объект долевого строительства. Стоит отметить, что речь идет лишь о гарантий-

ном сроке на сам объект, но не распространяется на техническое внутреннее оснащение объекта (розетки, выключатели, котлы индивидуального отопления, смесители). Гарантийный срок для объекта долевого строительства,

за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Гарантий-

ный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в со-

став передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем 3 года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства

при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

При отсутствии в договоре всех этих условий договор участия в долевом строительстве считается незаключенным.

Итак, стороны подписали договор участия в долевом строительстве, включив в него все необходимые условия. Самое время подать документы на государственную регистрацию, поскольку договор будет считаться заключенным только после соответствующих регистрационных действий.

На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве представляются документы с описанием объекта долевого строи-

тельства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим

участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта

долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строитель-

стве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию дого-

вора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком представляются:

1)разрешение на строительство;

2)проектная декларация;

3)план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

С 1 июля 2012 г. застройщик вправе не представлять документы, предусмотренные п. 1, 2. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает разрешение на строительство и проектную документацию (сведения, содержащиеся в данных документах) в органе, выдавшем разрешение на строительство.

Итак, договор зарегистрирован, однако участник долевого строитель-

ства не желает дожидаться окончания строительства. Продать, подарить, обменять строящийся объект он не может, поскольку объект не существует

ни физически — он еще не построен, ни юридически — право собственно-

сти на него не возникло. Однако ситуация не безвыходная. Участник долевого строительства может уступить свои права по договору уступки права требования.

Уступка участником долевого строительства права требования

по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Уступка участником долевого строительства права требования по дого-

вору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа

опередаче объекта долевого строительства.

Вкакой же форме совершается уступка прав по договору долевого участия? В силу ст. 389 ГК РФ, устанавливающей общие требования к форме уступки требования, уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве договор

и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строитель-

ства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным

договором.

Таким образом, соглашение об уступке прав по договору долевого участия совершается в простой письменной форме и впоследствии подлежит

государственной регистрации. При этом необходимо учитывать положения ст. 391 ГК РФ, согласно которой перевод должником своего долга на другое

лицо допускается лишь с согласия кредитора.

регистрации права собственности. Так, при приобретении недвижимого

имущества по договорам купли-продажи, мены, дарения, о которых мы говорили ранее, оно принимается от уже существующего собственника. А при оформлении прав на вновь возведенный объект собственник у него появ-

ляется впервые. И появится он только после государственной регистрации права собственности на основании ст. 8 ГК РФ.

Всоответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных

правовых актов, приобретается этим лицом.

Прежде всего, нужно определиться с тем, что такое вновь возведенный объект. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения

идругое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, ГК РФ ко вновь возведенным объектам относит здания и сооружения. Далее ГК РФ отсылает нас к иным нормам, регламентирующим государствен-

ную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход

ипрекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистра-

цию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право соб-

ственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользова-

ния, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных

ГК РФ и иными законами.

Всоответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому

имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр

и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, ст. 219 ГК РФ, оставляя перечень вновь возведенных объектов открытым, указывая, что в него может входить имущество создаваемое, но еще не созданное, позволяет при системном толковании вышеприведенных норм говорить о том, что ко вновь возведенным объектам относятся объекты незавершенного строительства.

Кроме того, обращаясь к Закону о регистрации, мы находим упоминание о таких создаваемых или созданных объектах недвижимого имущества, для строительства, реконструкции которых в соответствии с законодатель-

ством РФ не требуется выдачи разрешения на строительство, а также

об объектах индивидуального жилищного строительства.

Итак, поговорим о правоустанавливающих документах для каждого

из этих объектов.

Во-первых, здания и сооружения. Ранее, в первой главе, мы уже говори-

ли о том, что ни юридического, ни практического различия в этих понятиях не имеется. Согласно ст. 25 Закона о регистрации право собственности

на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании

документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии со ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной

энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разре-

шение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта

в эксплуатацию.

Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2009 г. № 441 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на выдачу разреше-

ний на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства» установлено, что Министерство регионального развития РФ является федеральным органом исполнительной власти, упол-

номоченным на выдачу разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Форма заявлений о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена приказом Министерства регионального развития РФ от 2 июля 2009 г. № 251 «Об организации работы по выдаче разрешений на строитель-

ство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в части 5.1 статьи 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации, расположенных на земельных участках, на которые не рас-

пространяется действие градостроительного регламента или для которых

градостроительный регламент не устанавливается, за исключением объектов капитального строительства, в отношении которых проведение государственной экспертизы проектной документации и (или) выдача разрешений на строительство возложены на иные федеральные органы исполнительной власти».

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуа-

тацию необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2)градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта — проект

планировки территории и проект межевания территории;

3)разрешение на строительство;

4)акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществ-

ления строительства, реконструкции на основании договора);

5)документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6)документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной до-

кументации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком

или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

7)документы, подтверждающие соответствие построенного, реконст-

руированного объекта капитального строительства техническим условиям

иподписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8)схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженернотехнического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

9)заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительно-

го надзора) о соответствии построенного, реконструированного объек-

та капитального строительства требованиям технических регламентов

и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов,

заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных ч. 7 ст. 54 ГрК РФ.

Правительством РФ могут устанавливаться иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта

капитального строительства на государственный учет.