Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. Практическое пособие

а) заключение договора неуполномоченным лицом; б) несоблюдение письменной формы договора, условия о его государ-

ственной регистрации. Такой договор считается незаключенным; в) неверное указание данных сторон договора;

г) неверное указание данных об объекте договора. При неверном описа-

нии объекта долевого участия будет невозможно требовать с застройщика

передачу такой долгожданной квартиры, в которую вложены деньги. Способ исправления: внесение изменений в договор до его исполнения;

д) включение в договор шаблонных условий, которые стороны не намерены выполнять, или невключение в договор необходимых условий. Применительно к договору участия в долевом строительстве хочется отметить, что этот договор готовит застройщик, т. е. лицо, которое является профес-

сионалом на этом сегменте рынка, поэтому вряд ли в договор будут включе-

ны условия о лишних обязанностях застройщика, скорее всего, договор будет наполнен санкциями в отношении участника долевого строительства. Поэтому будьте внимательны при заключении договора. Все эти шаблонные санкции могут быть применены к участнику долевого строительства.

Способ исправления: переговоры с застройщиком о существенных услови-

ях договора; е) включение в договор условий, которые противоречат действующему

законодательству, например об установлении такого срока передачи объекта долевого строительства, как квартал;

ж) указание заниженной цены договора. Это возможно как по техническим причинам, так и по причинам определенного налогообложения застройщика. В принципе данную ошибку участнику долевого строительства

исправлять невыгодно, поскольку оплатить он должен лишь ту сумму, ко-

торая указана в договоре; з) заключение договора, где на стороне застройщика указан индивиду-

альный предприниматель. Это прямо запрещено законом. Способ исправ-

ления: не заключать такой договор. Кроме того, этот договор не пройдет государственную регистрацию;

и) отсутствие на момент заключения договора у застройщика документов на право пользования земельным участком, где планируется строитель-

ство, и разрешения на строительство. Способ исправления: не заключать договор. Этот застройщик грубо нарушает закон, и его трудно отнести к надежному партнеру;

к) отсутствие в договоре условия о гарантийном сроке объекта долевого участия. Без этого условия договор считается незаключенным. Способ ис-

правления: внесение соответствующих изменений в договор.

Исправление указанных ошибок и последствия их неисправления ана-

логичны вышесказанному.

5.Документы, составляемые в отношении правообладателя (разре-

шение на ввод объекта в эксплуатацию; разрешение на строительство;

проектная документация; судебный акт; справка о выплате пая; свиде-

тельство о праве на наследство (хотя и не является правоустанавливающим документом, является документом-основанием для регистрации прав на недвижимость); свидетельство о праве собственности на землю; сви-

детельство о праве пожизненного наследуемого владения на землю; свиде-

тельство о праве постоянного (бессрочного) пользования на землю).

В этих документах прежде всего возможны технические ошибки. Нужно обратить внимание на то, в отношении какого субъекта (данные правообладателя), в отношении какого объекта недвижимого имущества (описание

недвижимости) они выданы. Справка о выплате пая не может быть выдана

юридическому лицу в силу прямого указания ГК РФ. Такая справка не повлечет правовых последствий.

Способ исправления: обратиться к лицу, составившему документы, или

всуд, вынесший судебный акт, с соответствующим заявлением и приложе-

нием необходимых документов для исправления ошибки (таких как паспорт, учредительные документы, кадастровый или технический паспорт).

6.Декларация об объекте недвижимого имущества.

Декларация составляется самим заявителем, и допущенные им ошибки он может сам исправить либо указанным выше способом, внеся изменения со знаком «*», либо путем составления новой декларации. Ошибки возмож-

ны в части описания недвижимого имущества.

7. Документы, содержащие описание недвижимого имущества (кадаст-

ровый паспорт; технический паспорт). В установленных случаях они являются также документами-основаниями для государственной регистрации.

Поскольку эти документы описывают недвижимое имущество, то и ошиб-

ки возможны в описании этого имущества.

Например, если ошибка допущена в описании здания, сооружения, поме-

щения и прочего, то исправляется она при вызове уполномоченного сотрудника организации, составившей документ, который зафиксирует действительное описание недвижимости. Если ошибка допущена в адресной части, то достаточно будет написать соответствующее заявление с предоставлени-

ем документов, подтверждающих настоящие данные.

А если ошибка закралась в кадастровый паспорт земельного участка?

Например, проверить, правильно ли указана кадастровая стоимость участка для лица, которое далеко от сферы юриспруденции, достаточно сложно.

Кадастровая стоимость указывается на основании произведенной оценки, которая утверждается в установленном порядке. Эти документы придется поискать — запросить в администрации или комитете. А ведь на основании кадастровой стоимости рассчитываются арендная плата, земельный налог.

Исправить ошибку в адресной части земельного участка можно, предоставив справку об адресе этого участка. А вот если неверно указана площадь

участка, то придется делать межевание и вносить соответствующие измене-

ния в государственный кадастр.

Возможна ошибка и в указании категории земельного участка и виде его разрешенного использования. Здесь не обойтись без правоустанавливающих документов на земельный участок, в которых должно содержаться полное

описание этого объекта недвижимого имущества.

8. Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. При их составлении возможны следующие ошибки:

а) заключение договора неуполномоченным лицом; б) несоблюдение письменной формы договора, условия о его государ-

ственной регистрации и нотариальном удостоверении. Такой договор считается незаключенным;

в) неверное указание данных сторон договора;

г) неверное указание данных об объекте договора;

д) включение в договор шаблонных условий, которые стороны не намерены выполнять, или невключение в договор необходимых условий. Например, о неувеличении размера ренты пропорционально увеличению МРОТ;

е) включение в договор условий, которые противоречат действующему законодательству, например об отказе плательщика ренты от права на ее выкуп. Исправление указанных ошибок и последствия их неисправления анало-

гичны вышесказанному; ж) заключение договора постоянной ренты с условием, что получа-

телем ренты является коммерческая организация. Это прямо запрещено

ГК РФ. Способ исправления — не заключать такой договор, поскольку он

ничтожен и не порождает каких-либо правовых последствий;

з) заключение договора пожизненной ренты, где получателем ренты ука-

зано юридическое лицо. Последствия и способ исправления аналогичны ука-

занным в п. 7;

и) невключение в договор иных существенных условий, таких как размер ренты, порядок и сроки ее уплаты. Способ исправления: внести соответ-

ствующие изменения, поскольку без существенных условий договор не будет

считаться заключенным.

9. Договор передачи квартиры в собственность граждан. При его со-

ставлении возможны следующие ошибки:

а) заключение договора неуполномоченным лицом;

б) несоблюдение письменной формы договора. Такой договор считается незаключенным;

в) неверное указание данных сторон договора; г) неверное указание данных об объекте договора;

174 Глава 6. Наиболее часто встречаемые ошибки в правоустанавливающих документах

д) невключение в договор несовершеннолетних, имеющих право пользования жилым помещением. Способ исправления: внести соответствующие изменения в договор;

е) включение в договор условий, которые противоречат действующему законодательству, например о возмездности договора. Такой договор

ничтожен;

ж) заключение договора с лицом, которое, будучи совершеннолетним, уже однажды воспользовалось правом на бесплатную приватизацию. Способ исправления: не заключать в такой ситуации договор;

з) заключение договора, когда приобретателем выступает юридическое лицо. Это запрещено законом, такой договор ничтожен;

и) передача имущества, приватизация которого запрещена. Такой дого-

вор ничтожен.

10. Договор купли-продажи государственного и муниципального имущества. При его заключении возможны следующие ошибки:

а) заключение договора неуполномоченным лицом; б) несоблюдение письменной формы договора. Договор считается

незаключенным;

в) неверное указание данных сторон договора;

г) неверное указание данных об объекте договора; д) включение в договор условий, которые противоречат действующе-

му законодательству, например о безвозмездности договора. Такой договор

ничтожен; е) продажа имущества, изъятого из оборота, или имущества, нахожде-

ние которого в частной собственности запрещено законом. Такой договор ничтожен;

ж) невключение в договор существенных условий, предусмотренных Законом о приватизации государственного и муниципального имущества,

например порядка оплаты имущества, передачи недвижимости покупате-

лю и т. п.

11. Договор аренды земельного участка, договор безвозмездного сроч-

ного пользования земельным участком. При его заключении возможны сле-

дующие ошибки:

а) заключение договора неуполномоченным лицом; б) несоблюдение письменной формы договора, а в установленных случа-

ях — условия о государственной регистрации договора (при его заключении на срок более одного года). Такой договор считается незаключенным;

в) неверное указание данных сторон договора; г) неверное указание данных об объекте договора;

д) заключение договора на срок, превышающий предельный срок, установленный законом. Способ исправления: внести необходимые изменения;

е) неуказание в договоре на права третьих лиц на сдаваемое в аренду

имущество. Способ исправления: внести соответствующие сведения. В про-

тивном случае при необходимости государственной регистрации договора возможен отказ;

ж) установление условия о возможности изменения арендной платы чаще одного раза в год. Ничтожность такого условия не повлечет недействительности всего договора;

з) заключение договора субаренды на срок больший, чем заключен договор аренды. Способ исправления: внести соответствующие изменения в договор;

и) указание на порядок оплаты по договору безвозмездного срочного пользования. Такой договор ничтожен;

к) передача коммерческой организацией земельного участка в безвозмездное срочное пользование своему учредителю. Это запрещено законом. Такой договор ничтожен.

12. Документы, составляемые собственником имущества (решение учредителей о внесении имущества в уставный капитал юридического лица, передаточный акт, разделительный баланс, решение собственника о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).

В них возможны технические ошибки, касающиеся описания недвижимости или наименования юридического лица, которому имущество передается. Способ исправления: либо составление нового документа, либо внесение изменений в ранее составленный документ.

Как видно из представленного анализа наиболее часто встречаемых оши-

бок, самые популярные — это технические ошибки. Однако безобидными их назвать нельзя.

Дело в том, что они легко исправляются на стадии составления докумен-

та, когда лицо, в отношении которого документ составлен, и лицо, его исполнившее, живы либо не ликвидированы, если речь о юридических лицах.

А как исправить ошибку в документе, датированном, например, 1990 г.? Комитеты, органы БТИ или администрации, выдававшие в тот период пра-

воустанавливающие документы, упразднены. Выход один: инициировать судебное разбирательство.

И ГПК РФ, и АПК РФ предусматривают право обратиться в суд с заявлением об установлении факта принадлежности правоустанавливающего документа.

Такие заявления подаются по месту нахождения или месту жительства

заявителя в случае, если отсутствует возможность установить данный факт

во внесудебном порядке с указанием цели, для которой необходимо установ-

ление такого факта.

БИБЛИОГРАФИЯ

1.Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2: Догово-

ры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.

2.Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества. М.: Новая правовая культура, 2007.

3.Киндеева Е. А., Левицкая В. А., Пискунова М. Г., Сарьян Е. Р., Кирсанов А. Р., Огородников В. В. Сделки с недвижимостью — оформление без нотариуса: Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарий и нормативные акты. М.: Юрайт, 2002.

4.Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М.: Юрайт, 2004.

5.Кияшко В. А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве // Журнал российского права. 2004. № 11.

6.Панфилов В. В. Понятие и содержание оборота недвижимости // Нотариус. 2006. № 6.

7.Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. М.: ИНФРА-М, 2006.

8.Русецкий А. Е. Государственная регистрация ипотеки: научно-прак- тическое пособие. М.: Юстицинформ, 2009.

9.Рыбалов А. О. Владение арендатора и хранителя // Арбитражные споры. 2005. № 2.

10.Рыбалов А. О. Залог в системе имущественных прав // Арбитраж-

ные споры. 2007. № 3.

11.Рыбалов А. О. Ограниченные вещные права: проблемы определения // Закон. 2007. № 2.

Бизнес-адвокат. 2003. № 22.