Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. Практическое пособие

Документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные

вп. 1, 2, 3 и 9, запрашиваются уполномоченными органами в государствен-

ных органах, органах местного самоуправления и подведомственных госу-

дарственным органам или органам местного самоуправления организациях,

враспоряжении которых находятся указанные документы, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно.

Документы, указанные в п. 1, 4, 5, 6, 7 и 8, направляются заявителем самостоятельно, если указанные документы (их копии или сведения, содержащиеся в них) отсутствуют в распоряжении органов государственной власти, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций. Если эти документы находятся в распоряжении органов государственной власти, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, такие доку-

менты запрашиваются уполномоченным органом в органах и организациях,

враспоряжении которых находятся указанные документы, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. В настоящее время действует постановление Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698 «О форме разрешения на строительство и форме

разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

Таким образом, документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества, является разрешение на ввод объекта

вэксплуатацию.

Согласно Методическим рекомендациям о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты

недвижимого имущества, утвержденным приказом Федеральной регистрационной службы от 8 июня 2007 г. № 113, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается в том числе на основании правоустанавливающих документов на земельный участок. В связи с этим рекомендуется при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную ре-

гистрацию прав на созданный объект недвижимого имущества, проверить

наличие прав заявителя на земельный участок. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в слу-

чае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано

вустановленном порядке.

Вэтой связи необходимо отметить, что регистрирующему органу лишь

рекомендуется запрашивать правоустанавливающий документ на земель-

ный участок, на котором построен объект недвижимости, при этом указания

на необходимость проверки правоустанавливающих документов на земельный участок на момент начала строительства не установлено. На таком осно-

вании отказ в регистрации на возведенный объект недвижимого имущества

в связи с непредставлением документов на земельный участок был признан незаконным постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда

от 14 апреля 2009 г. по делу № А41–1010/09.

Таким образом, вопрос о наличии законных оснований для выделения земельного участка под строительство и отсутствии признаков самовольного строительства на земельном участке решается еще на стадии выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и находится в компетенции уполно-

моченных органов, к которым регистрирующий орган не относится.

Во-вторых, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 25 Закона о регистрации право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих права на земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. С 1 июля 2012 г. разрешение на строительство и проектная документация (сведения, содержащиеся в дан-

ных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государствен-

ную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно.

Документами, подтверждающими права на земельный участок, мо-

гут быть, например, договоры (дарения, купли-продажи, мены, аренды),

свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, о праве на наследство и другие правоустанавливающие документы. Более подробно поговорим об этом в главе 3 настоящего

издания.

Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации

требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту

планировки территории и проекту межевания территории (в случае строи-

тельства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику пра-

во осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального

строительства.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1)строительства гаража на земельном участке, предоставленном физиче-

скому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2)строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами

капитального строительства (киосков, навесов и др.);

3)строительства на земельном участке строений и сооружений вспомо-

гательного использования;

4)изменения объектов капитального строительства и (или) их частей,

если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные парамет-

ры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

5)капитального ремонта объектов капитального строительства;

6)иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ получение разрешения на строительство не требуется.

Форма разрешения на строительство устанавливается уполномочен-

ным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Внастоящее время действует постановление Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разре-

шения на ввод объекта в эксплуатацию».

Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается на отдельные этапы строительства, реконструкции. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на 10 лет.

Согласно ст. 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт

(схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологиче-

ские, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивиду-

ального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказыва-

ют влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны

выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или

юридическими лицами.

Лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, может

являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осущест-

вляющее подготовку проектной документации, организует и координиру-

ет работы по подготовке проектной документации, несет ответственность

за качество проектной документации и ее соответствие требованиям тех-

нических регламентов. Лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, вправе выполнять определенные виды работ по подготовке

проектной документации самостоятельно при условии, что оно является индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ, и (или) с привлечением других соответствующих указанным требованиям лиц.

Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка или в случае подготовки проектной документации линейного объекта на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение

от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком. В случаях, предусмотренных ГрК РФ, застройщик или заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или заказ-

чиком при наличии положительного заключения государственной эксперти-

зы проектной документации.

Согласно ст. 33 Закона о регистрации кадастровый и технический паспорта представляют собой документы, содержащие описание объектов

незавершенного строительства. При этом необходимо учитывать, что тех-

нические паспорта перестали выдавать с 1 марта 2008 г. в связи с вступлением в силу Закона о кадастре.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникаль-

ные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида

объекта недвижимости — иные сведения об объекте недвижимости.

Форма кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавер-

шенного строительства утверждена приказом Министерства юстиции РФ

от 18 февраля 2008 г. № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, зе-

мельного участка».

Кроме того, в настоящее время действует Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами», согласно которому при приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано в случае,

если заявителем представлены документы, подтверждающие приобретение

соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества,

разрешение на строительство, а также описание объекта незавершенного

строительства.

Таким образом, право собственности на объект незавершенного строительства возникает на основании документов, подтверждающих права на земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В-третьих, объекты индивидуального жилищного строительства.

Сначала необходимо определиться с самим понятием объекта индиви-

дуального жилищного строительства. Ни ГК РФ, ни Закон о регистрации

не содержат определения этого термина. Единственное легальное определе-

ние дано в ст. 48 ГрК РФ. Объект индивидуального жилищного строитель-

ства — это отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Основанием возникновения права собственности на объект индивидуального жилищного строительства являются:

•документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

•правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Согласно ст. 25.3 Закона о регистрации документами, подтверждающи-

ми факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищно-

го строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение

органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект

индивидуального жилищного строительства является объектом незавер-

шенного строительства, разрешение на строительство. До 1 марта 2015 г.

кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строитель-

ства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. С 1 июля 2012 г. разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуа-

тацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных

документах) запрашиваютсяорганом,осуществляющимгосударственнуюрегистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не пред-

ставил такие документы самостоятельно.

О том, что такое кадастровый паспорт, разрешение на строительство,

разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, мы уже говорили.

Таким образом, в настоящее время для возникновения права собствен-

ности на индивидуальный жилой дом достаточно предоставить на реги-

страцию правоустанавливающие документы на землю (о них мы уже упо-

минали и поговорим позже) и кадастровый паспорт самого построенного объекта недвижимого имущества. Также возможно предоставление технического паспорта, если он был изготовлен до 1 марта 2008 г. Приказом от 17 августа 2006 г. № 244 Министерства экономического развития и торговли РФ «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества» утверждена форма технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства.

Кроме того, в настоящее время действует постановление Правительства

РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства», согласно которому по результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития РФ.

Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земель-

ный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано.

В-четвертых, создаваемые или созданные объекты недвижимо-

го имущества, для строительства, реконструкции которых в соот-

ветствии с законодательством РФ не требуется выдачи разрешения на строительство.

В соответствии со ст. 25.3 Закона о регистрации правоустанавливающи-

ми документами для таких объектов являются:

•документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

•правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок

не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный уча-

сток ранее зарегистрировано.

Что же это за объекты, для строительства которых не требуется получать

разрешение на строительство? Мы уже говорили, что получение разрешения на строительство регламентировано ГрК РФ. Итак, применительно к воз-

никновению прав на вновь возводимые объекты разрешение не нужно для

строительства:

•гаража при условии, что земельный участок предоставлен физиче-

скому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или предоставлен для ведения садоводства,

дачного хозяйства;

•киосков, навесов, павильонов и прочих объектов, не являющихся объектами капитального строительства. Здесь необходимо отметить, что поскольку объекты, не относящиеся к понятию объектов капитального строительства, не являются объектами недвижимого

имущества, то и регистрации право на такие объекты не подлежит.

Согласно ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не заверше-

но, за исключением временных построек, киосков, навесов и других

подобных построек;

•строений и сооружений вспомогательного использования. По мнению Министерства регионального развития РФ (письмо Министерства регионального развития РФ от 25 июня 2009 г. № 19669-ИП/08 «Опроведениигосударственнойэкспертизыпроектнойдокументации отдельных объектов капитального строительства»), под строениями

и сооружениями вспомогательного использования следует понимать

сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751– 88 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения по расчету» (утв. постановлением Государственного

строительного комитета СССР от 25 марта 1988 г. № 48 — в настоящее время утратило силу). К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения.

Кроме того, критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое

строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслужи-

вающую функцию.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство) и содержащим описа-

ние такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком

объекте недвижимого имущества. Форма декларации утверждена приказом

Министерства экономического развития РФ от 3 ноября 2009 г. № 447 «Об ут-

верждении формы декларации об объекте недвижимого имущества». В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имуще-

ства расположен.

Таким образом, правоустанавливающими документами на такие объ-

екты недвижимого имущества, как бани, сараи и прочие вспомогательные постройки, являются декларация об объекте недвижимого имущест-

ва и правоустанавливающий документ на земельный участок.

2.6. Правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества, приобретенные в порядке наследования

Правоустанавливающими документами на недвижимое имущество, приобретенное в порядке наследования, не являются свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию. Дело в том, что на основании таких свидетельств права не возникают. Согласно ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или

законом.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня от-

крытия наследства. Таким образом, права на наследственное имущество

возникают у наследника не с момента получения свидетельства о праве на наследство, а с момента открытия наследства. Однако необходимо

отметить тот факт, что, хотя юридического значения для приобретения прав

на недвижимое имущество, перешедшее в порядке наследования, оформление свидетельства не имеет, его все же необходимо получить у нотариуса, поскольку оно названо в качестве основания для государственной регистрации возникших прав в Законе о регистрации. Ведь без регистрации прав на недвижимое имущество невозможно им распорядиться, о чем более подробно мы поговорим в главе 4 настоящего пособия.

Большая часть норм, регламентирующих принятие наследства, содержится в третьей части ГК РФ, к ней мы и обратимся.

При наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в по-

рядке универсального правопреемства, т. е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. В состав наследства входят принадлежавшие

наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том

числе имущественные права и обязанности.

Наследование осуществляется по завещанию и по закону.

Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что

и смерть гражданина. Днем открытия наследства является день смерти граж-

данина. Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя.

Распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем со-

вершения завещания. Завещание может быть совершено гражданином,

обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме.

Например, завещать денежные средства в банках можно по Правилам совер-

шения завещательных распоряжений правами на денежные средства в банках, утвержденным постановлением Правительства РФ 27 мая 2002 г. № 351.

Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности. Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением

наследников, наследующих по праву представления.

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и роди-

тели наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву

представления.

Наследниками второй очереди по закону являются полнородные

и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследода-

теля) наследуют по праву представления.

Наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по пра-

ву представления.

Призываются к наследованию:

•в качестве наследников четвертой очереди родственники третьей степени родства — прадедушки и прабабушки наследодателя;

•в качестве наследников пятой очереди родственники четвертой сте-

пени родства — дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его деду-

шек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки);

•в качестве наследников шестой очереди родственники пятой степени родства — дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев

исестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двою-

родных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети);

•в качестве наследников седьмой очереди пасынки, падчерицы, отчим

имачеха наследодателя.

Итак, мы не будем подробно рассматривать вопрос о том, какое имущество может перейти по наследству, как составить завещание, мы поговорим о самом правоподтверждающем документе — свидетельстве о праве

на наследство.

Безусловно, перейти по наследству может лишь то имущество, которое

принадлежало наследодателю, т. е. на которое его права были оформлены в установленном порядке. Мы уже говорили в первой главе, что согласно ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество подлежат государственной

регистрации. Следовательно, в наследственную массу будет включена толь-

ко та недвижимость, права на которую зарегистрированы. Естественно, что не могут перейти по наследству, а ранее принадлежать наследодателю объекты, изъятые из оборота.

Итак, что же нужно сделать наследникам, чтобы получить свидетельство

о праве на наследство? Прежде всего, принять наследство.

Согласно ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять.

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия на-

следства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выда-

вать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления

наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Признается, что наследник принял наследство, если он совершил дейст-

вия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности,

если наследник:

•вступил во владение или в управление наследственным имуществом;

•принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;

•произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;

•оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц

причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Таким образом, ГК РФ предусматривает два способа принятия наслед-

ства: обращение к нотариусу или фактическое принятие наследства. Наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня открытия наследства.

На практике желательно обратиться в шестимесячный срок к нотариусу,

поскольку доказательством фактического принятия наследства для нотариу-

са является только регистрация по одному и тому же месту жительства наследника и наследодателя. В случае наличия иного наследственного имущест-

ва нотариус применяет норму о том, что принятие части наследства означает