Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. Практическое пособие

из которых — подлинник — после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Копии актов органов государственной власти и актов органов местного

самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются правообладателю — физическому лицу или представителю правообладателя при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.

Вслучае, если правообладателем является юридическое лицо, свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо работнику или иному представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.

Вслучае, если заявителем является нотариус, свидетельство о государ-

ственной регистрации прав и (или) иные документы могут выдаваться данному нотариусу.

Вслучае, если государственная регистрация прав осуществляется по требованию судебного пристава-исполнителя, свидетельство о государствен-

ной регистрации прав и (или) иные документы могут выдаваться судебному

приставу-исполнителю.

Свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные подле-

жащие выдаче документы направляются заявителю или иному лицу посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке,

описью вложения и уведомлением о вручении (при наличии соответству-

ющего указания в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании судебного пристава-исполнителя).

4.3. Государственная регистрация ранее возникших прав

Согласно ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество,

возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, признаются

юридически действительными при отсутствии их государственной регистра-

ции, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких

прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, ранее возникшее право — право, которое возникло до введения в действие Закона о регистрации, т. е. до 31 января 1998 г.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъек-

тах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона о регистрации, является юридически действительной.

Государственная регистрация ранее возникшего права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация ранее возникшего права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного Закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества документов, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Государственная регистрация ранее возникшего права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества

без уплаты государственной пошлины.

В иных случаях за государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества взимается государственная пошлина в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

Согласно ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Что же такое ранее возникшее право в реальности, а не на бумаге? Прежде всего отметим те документы на землю, о которых мы говорили в предыдущей главе. Свидетельства о праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования на землю выдавались в основной своей массе до 1998 г., т. е. как раз до введения в дей-

ствие Закона о регистрации. Таким образом, эти документы подтверждают возникновение ранее данных прав.

Также в разных субъектах РФ, в разных муниципальных образованиях ранее регистрацией занимались органы БТИ, регистрационные палаты, поселковые администрации и комитеты.

Так, ГК РСФСР в ст. 239 предусматривал, что договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или

дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной

из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Договор куплипродажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов. Данные правила применяются также к договорам купли-продажи дач. Договоры дарения

жилого дома в соответствии со ст. 257 ГК РСФСР заключаются по правилам

ст. 239 ГК РСФСР (в настоящее время ГК РСФСР утратил силу).

Согласно постановлению Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» было установлено

следующее. До создания в субъектах РФ учреждений юстиции по государ-

ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определить уполномоченными федеральными органами исполнительной власти по обеспечению соблюдения правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним органами технической инвентаризации и жилищными органами — Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике, органами по земельным ресурсам и землеустройству — Государственный комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству, органами

по управлению государственным и муниципальным имуществом — Мини-

стерство государственного имущества РФ. В настоящее время данное постановление утратило силу.

Согласно постановлению Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219

«Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до создания в субъектах РФ учреждений юстиции по регистрации прав указанные полномочия осуществляются совместно Министерством юстиции РФ, Государственным комитетом

РФ по земельным ресурсам и землеустройству, Министерством государственного имущества РФ и Государственным комитетом РФ по жилищной и строительной политике. В настоящее время данное положение постановле-

ния также утратило силу.

В соответствии со ст. 33 Закона о регистрации создание системы учре-

ждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

с ним осуществляется субъектами РФ поэтапно с учетом их условий и завер-

шается к 1 января 2000 г.

Из всего вышеизложенного становится очевидно, что переходный период в РФ занял около двух лет — с 1998 по 2000 г. И в это непростое время для регистрационных органов сделки с недвижимым имуществом продолжали совершать. Люди шли их регистрировать не в учреждение юстиции, как было указано в Законе о регистрации, а в те органы, которые реально существова-

ли и работали, пока учреждения юстиции образовывались.

Из буквального толкования приведенных норм Закона о регистрации мы видим, что признаются действительными лишь те права, которые возникли и были зарегистрированы до 31 января 1998 г. Таким образом, несмотря на то что в переходный период действовало несколько актов, регламентировавших деятельность по регистрации в этот момент времени, в настоящее время те правообладатели, что в соответствии с указаниями постановлений Прави-

тельства РФ в переходный период где-либо зарегистрировали свои права,

вынуждены их доказывать и подтверждать вновь, причем нередко в судебном порядке.

Дело в том, что Закон о регистрации был принят, вступил в законную силу, а на практике на местах регистрация еще не осуществлялась органами

юстиции, на которые изначально была возложена обязанность по проведе-

нию такой регистрации.

Впервой редакции Закона о регистрации было указано, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

ГК РФ в ст. 131 также изначально содержал следующую норму о регистра-

ции прав на недвижимое имущество: право собственности и другие вещные

права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином госу-

дарственном реестре учреждениями юстиции.

Впоследствии слова «учреждение юстиции» были заменены общей формулировкой «органы, осуществляющие государственную регистрацию прав». Это формальность, и связана она с принятием соответствующих актов, которые предусматривают название таких органов и их полномочия. Затем реги-

страцией занималось Управление Федеральной регистрационной службы.

Внастоящее время согласно Положению о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденному поста-

новлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является

федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции

по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок

сним.

Глава 5 ОСОБЕННОСТИ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ

ДОКУМЕНТОВ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

Прежде всего давайте определим, в каких ситуациях и на каком праве недвижимое имущество может принадлежать юридическому лицу.

Во-первых, это право хозяйственного ведения государственного или муниципального унитарного предприятия, за которым такое имущество закреплено собственником.

Во-вторых, это право оперативного управления казенного предприятия и учреждения, за которым такое имущество закреплено собственником.

В-третьих, это коммерческие и некоммерческие организации, которые приобрели недвижимое имущество на праве собственности по сделкам, в процессе реорганизации или путем внесения такового в уставный капитал.

Впервой главе настоящего пособия мы уже рассматривали и право хозяйственного ведения, и право оперативного управления. Сейчас мы остановимся на самом правоустанавливающем документе, на основании которого возникают соответствующие права.

Всоответствии со ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения или право

оперативного управления имуществом, в отношении которого собственни-

ком принято решение о закреплении его за унитарным предприятием или

учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента

передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника. Из приведенной нормы видно, что

таким правоустанавливающим документом является распорядительный акт собственника недвижимости — решение о закреплении имущества. В прин-

ципе может существовать и договор о передаче имущества на ограниченном

вещном праве, заключенный между собственником и пользователем.

Вотношении момента возникновения ограниченных вещных прав необ-

ходимо отметить следующее. В п. 1 ст. 299 ГК РФ установлено, что право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом,

вотношении которого собственником принято решение о закреплении его за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Всилу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Вп. 1 ст. 2 Закона о регистрации определено, что государственная ре-

гистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения

(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество

всоответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единствен-

ным доказательством существования зарегистрированного права.

Всоответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, пере-

ход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами,

осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного на-

следуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты,

а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Таким образом, для возникновения вещного права на недвижимость, пе-

реданную собственником в хозяйственное ведение или оперативное управление, необходима государственная регистрация.

Вотношении права собственности юридических лиц на недвижимое имущество нужно отметить следующее.

Во-первых, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования выступают

вотношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений — гражданами и юридическими лицами.

Кроме того, к ним применяются нормы, определяющие участие юридиче-

ских лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

Во-вторых, непростым является ответ на вопрос о моменте возникнове-

ния права собственности юридических лиц, не государства, на принадлежащее им недвижимое имущество.

С правом собственности на имущество, приобретенное юридическим лицом по сделкам купли-продажи, мены все понятно. В этом случае действуют

общие правила о моменте возникновения права собственности — с даты его

регистрации в ЕГРП.

А вот при внесении недвижимого имущества в уставный капитал юридического лица действуют следующие нормы. Как указано в постановлении

Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за та-

ким юридическим лицом в ЕГРП.

Правоустанавливающим документом будет являться решение учредителя

или протокол общего собрания участников о создании юридического лица, внесении имущества в уставный капитал.

При увеличении уставного капитала уже существующего юридического

лица путем внесения недвижимого имущества в уставный капитал совершается сделка, поэтому моментом возникновения права собственности в такой ситуации будет государственная регистрация права, производимая на основании акта приема-передачи имущества и соответствующего решения об увеличении уставного капитала путем внесения недвижимого имущества.

При реорганизации юридического лица право собственности у нового образованного юридического лица на переданные ему объекты недвижимого имущества возникают с момента завершения такой реорганизации. Все

втом же постановлении Пленума ВАС РФ и ВС РФ сказано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими

для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуж-

дении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество,

подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистра-

ции соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приоб-

ретения права собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица (ст. 218 ГК РФ). Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое

имущество на праве собственности, это право переходит ко вновь возникше-

му юридическому лицу независимо от государственной регистрации права

на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество возникает в случае реорганизации — с момента завершения реорганизации юридического лица

(ст. 16 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением

о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осу-

ществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имуще-

ство и сделок с ним, после завершения реорганизации. В этом случае, если

право собственности правопредшественника не было зарегистрировано

вЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Но опять же мы возвращаемся к Закону о регистрации и делаем вывод о необходимости зафиксировать новому юридическому лицу свои права

на полученное имущество на основании передаточного акта и разделительного баланса в соответствии со ст. 58–59 ГК РФ.

Глава 6 НАИБОЛЕЕ ЧАСТО ВСТРЕЧАЕМЫЕ ОШИБКИ

В ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТАХ

Закончим мы настоящее пособие анализом наиболее часто встречаемых ошибок в правоустанавливающих документах на недвижимое имущество

испособов их исправления.

Внастоящем пособии применительно к тому или иному виду право-

устанавливающих документов мы уже говорили о том, на что нужно обра-

тить особое внимание. Однако в связи с большой юридической значимостью данного вопроса — возможных ошибок в правоустанавливающих документах — полагаем необходимым уделить этому больше внимания.

1. Итак, договор купли-продажи недвижимого имущества. Возможные

ошибки при его заключении:

а) неверное указание данных сторон договора. Способ исправления указан в главе первой настоящего пособия: внесение изменений сторонами до-

говора под знаком «*». Если неверно указаны данные правообладателя, то на-

лицо ситуация, когда договор заключается иным лицом, а не собственником, что противоречит действующему законодательству. Если неверно указаны

данные покупателя, то они не совпадают с теми данными, что указаны в его

документе, удостоверяющем личность. Следовательно, ненадлежащее лицо заключает договор. В случае неисправления такой ошибки возможен отказ в государственной регистрации;

б) неверное указание данных об объекте договора. Способ исправления

аналогичен предыдущему. Исправить такую ошибку необходимо, посколь-

ку в противном случае это попытка продать чужое, не принадлежащее соб-

ственнику, имущество. В случае неисправления такой ошибки возможен от-

каз в государственной регистрации;

в) указание заниженной цены недвижимого имущества. О возможных последствиях мы говорили в разделе 2.1 главы 2: возможность неполучения

реальных денег за имущество, санкции в связи с неуплатой установленных

налогов. Способ исправления аналогичен предыдущему. Однако стороны

свободны в заключении договора, и понудить их к указанию реальной стоимости недвижимости оснований нет. Пока иное не будет доказано в судеб-

ном порядке, будет считаться, что имущество продано за ту цену, что указана

в договоре; г) отсутствие сведений о лицах, сохраняющих право пользования жи-

лым помещением при продаже жилого помещения. Способ исправления:

внести необходимые изменения аналогично п. 1. В случае неисправления

такой ошибки возможен отказ в государственной регистрации, поскольку

ГК РФ прямо предусматривает необходимость включения такого условия в договор;

д) включение в договор шаблонных условий, которые стороны не намерены выполнять, или невключение в договор необходимых условий. Стороны свободны в заключении договора. Однако возможно, например, что сторона

применит имеющиеся в договоре стандартные санкции, хотя устно сторо-

ны договорились их не применять. Либо стороны договорились, например, о сроках освобождения квартиры на словах, а в договор включили стандартное условие о том, что квартира свободна. В этом случае требовать освобождения купленного имущества будет трудно даже в судебном порядке. Или, например, стороны при заключении договора с условием о рассрочке платежа договорились, что имущество в залоге у продавца находиться не будет, а это

условие в договор не включили. Способ исправления: либо аналогичный ука-

занному в п. 1, либо, если договор уже исполнен, это будет хорошим уроком на будущее. Внимание: внести изменения по условиям договора можно только в неисполненный договор;

е) включение в договор условий, которые противоречат действующему за-

конодательству (например, отказ от прав, который в силу норм ГК РФ ничто-

жен, или установление обязанностей, которые противоречат закону). Такой вариант возможен, когда стороны включают в договор условия об ответственности, согласно которым происходит начисление неустойки на несвоевременно оплаченные неустойку, штраф, пени. Недействительность части сделки не влечет ее недействительности в целом. Поэтому наличие в договоре незаконных условий повлечет невозможность их применения. Это касается положений, которые не являются существенными условиями;

ж) заключение договора неуполномоченным лицом. Это возможно, на-

пример, когда договор подписан по доверенности, а прав на заключение та-

кого договора в доверенности нет. Способ исправления: либо выдать новую

доверенность или изменить прежнюю, либо подписать договор непосредст-

венно правообладателю с внесением соответствующих изменений в договор

согласно п. 1. В случае неисправления такой ошибки возможен отказ в го-

сударственной регистрации. Кроме того, возможна ситуация, когда лицо —

несобственник — заключает договор об отчуждении имущества. Способ

исправления: проверить полномочия правообладателя путем получения выписки из ЕГРП и не заключать договор с несобственником. Такой договор ничтожен;

з) несоблюдение письменной формы договора, а в установленных случаях — условия о государственной регистрации. Договор купли-продажи считается недействительным при несоблюдении простой письменной формы. При отсутствии государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения или предприятия договор считается незаключенным. Спо-

соб исправления: облечь договор в письменную форму путем составления

одного документа и зарегистрировать в случае необходимости; и) несоблюдение условия о преимущественном праве покупки, напри-

мер при продаже доли в праве общей собственности. Способ исправления: направить сособственникам предложение приобрести недвижимое имущество с указанием существенных условий предполагаемого договора.

2. Договор мены. При его заключении возможны следующие ошибки:

а) неверное указание данных сторон договора; б) неверное указание данных об объектах договора;

в) отсутствие сведений о лицах, сохраняющих право пользования жилым

помещением при мене жилого помещения;

г) включение в договор шаблонных условий, которые стороны не наме-

рены выполнять, или невключение в договор необходимых условий. Приме-

нительно к договору мены можно отметить такую ситуацию, когда из правоустанавливающих документов на имущество очевидно, что оно не равнозначно по цене, однако стороны не указывают этого в договоре. В этом случае оно будет признаваться равноценным, и доплаты требовать оснований нет;

д) включение в договор условий, которые противоречат действующему законодательству;

е) заключение договора неуполномоченным лицом;

ж) несоблюдение письменной формы договора, а в установленных случаях — условия о государственной регистрации.

Исправление указанных ошибок и последствия их неисправления аналогичны вышесказанному.

3. Договор дарения. При его заключении возможны следующие ошибки:

а) неверное указание данных сторон договора;

б) неверное указание данных об объекте договора; в) заключение договора от имени малолетних;

г) включение в договор условий, которые противоречат действующему законодательству, например о возмездности договора. Такой договор

ничтожен; д) заключение договора неуполномоченным лицом;

е) заключение договора между коммерческими организациями. Это пря-

мо запрещено ГК РФ;

ж) заключение договора дарения, который прикрывает сделку купли-

продажи. Такой договор ничтожен;

з) несоблюдение письменной формы договора, условия о его государственной регистрации. Такой договор является незаключенным.

Исправление указанных ошибок и последствия их неисправления анало-

гичны вышесказанному.

4. Договор участия в долевом строительстве. При его заключении воз-

можны следующие ошибки: