Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. Практическое пособие

Обычно к договору купли-продажи прилагается акт приема-передачи проданного имущества. Здесь необходимо отметить следующее.

Во-первых, стороны могут указать, что имущество уже передано, в тексте

самого договора купли-продажи.

Во-вторых, договор купли-продажи является не реальным, а консенсуальным. Это обозначает, что на момент заключения договора продавец лишь

обязуется передать покупателю товар. Таким образом, обязанность по пере-

даче может быть исполнена после подписания договора.

Передать квартиру или земельный участок из рук в руки от продавца

к покупателю нереально, поэтому обязанность по передаче считается исполненной в момент подписания соответствующего акта.

Составление акта приема-передачи имеет большое юридическое значение. Согласно ст. 459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором ку-

пли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара

переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Приложением к договору купли-продажи предприятия также являются:

•акт инвентаризации;

•бухгалтерский баланс;

•заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

•перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предпри-

ятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требо-

ваний (ст. 561 ГК РФ).

В передаточном акте предприятия, который является приложением к договору купли-продажи, указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Итак, договор купли-продажи недвижимого имущества обязательно должен быть составлен в письменном виде. Из текста договора должно быть

понятно, кто является продавцом, покупателем, какое имущество отчуж-

дается по договору, за какую цену. Существенным условием договора куп- ли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).

Кроме того, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры должен пройти государственную регистрацию и считается

заключенным с момента такой регистрации аналогично договору куплипродажи предприятия.

Итак, договор купли-продажи заключен, а когда возникает право соб-

ственности покупателя на купленное недвижимое имущество? Согласно ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права.

Таким образом, на основании договора купли-продажи права на недви-

жимое имущество возникают с момента их регистрации в ЕГРП.

2.2. Договор мены

Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется пе-

редать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара,

который она обязуется принять в обмен.

Можно сделать вывод о том, что договор мены очень схож по своей сути с договором купли-продажи, однако имеет ряд только ему присущих

признаков.

Так, все, что мы ранее говорили о продавце и покупателе по договору ку- пли-продажи, в равной степени применимо к сторонам в договоре мены. Такая же ситуация и с требованиями закона к понятию товара, передаваемому

по договору мены и купли-продажи.

Итак, в настоящем параграфе мы не будем повторять те положения, кото-

рые были предметом правового анализа ранее, а остановимся на особенностях и отличиях договора мены недвижимого имущества.

Самое существенное отличие договора мены от договора купли-прода- жи — это то, что каждая из сторон в договоре мены признается продавцом

и покупателем. Договор мены рассматривают как два договора купли-про- дажи. Мена — сделка по передаче только товара, безденежная, кроме случаев

обмена неравноценными товарами. Следовательно, ранее сказанное в первом

параграфе о порядке оплаты товара к договору мены неприменимо.

рим, в каком случае нужно оплатить налоги при совершении договора мены недвижимого имущества.

Некоторые полагают, что раз мена признается равноценной, значит, никакой прибыли, дохода не возникает.

Такова, например, позиция ВС РФ, согласно которой, если полученное имущество полностью оплачено встречным предоставлением физическим лицом другого имущества равной рыночной стоимости, что происходит по договору мены равноценного имущества, налоговая база по результатам

сделки равна нулю и налог в результате отчуждения имущества по договору мены уплачиваться не должен (определение судебной коллегии по граждан-

ским делам ВС РФ от 18 августа 2010 г. по делу № 5-В10–66). Однако налоговые органы придерживаются иной позиции.

Официальная позиция Министерства финансов РФ такова: при покупке жилья по договору мены налогоплательщик вправе получить имущественный вычет. Например, в письме Министерства финансов РФ от 26 декабря 2008 г. № 03–04–05–01/479, от 7 декабря 2010 г. № 03–04–05/7– 712 разъясняется, что к договору мены применяются правила договора ку- пли-продажи, а отношения сторон по этим договорам имеют одинаковую

экономическую природу. При этом каждая сторона признается продавцом

товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Исходя из этого, налогоплательщик при

приобретении жилья вправе получить имущественный вычет на основа-

нии пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

В то же время Федеральная налоговая служба РФ считает, что при приобретении жилого помещения по договору мены налогоплательщик не несет

никаких расходов и не может представить в налоговый орган платежных

документов. В связи с этим в данном случае указанный налогоплательщик

не может воспользоваться вычетом. Например, в письме Федеральной нало-

говой службы РФ от 3 августа 2009 г. № 3–5-04/1155@ разъяснено, что иму-

щественный вычет при приобретении жилья предоставляется в том числе

на основании платежных документов, подтверждающих произведенные рас-

ходы. Если мена жилых помещений производится без доплаты, имуществен-

ный вычет не предоставляется, поскольку расходов на приобретение квар-

тиры налогоплательщик не несет. Аналогичные выводы содержатся в письме

Управления Федеральной налоговой службы РФ по г. Москве от 30 декабря 2009 г. № 20–15/4/139525.

Кроме того, хотелось бы отметить, что в настоящее время на практике налоговая служба начисляет соответствующие налоги, исходя из инвентаризационной стоимости обмениваемого имущества в случае, когда в договоре мены стоимость обмениваемого недвижимого имущества не указана.

Таким образом, вывод один: поскольку имеет место различная трактовка норм НК РФ, ГК РФ, будьте готовы отстаивать свою позицию в суде как отно-

сительно необходимости включения условий о цене товара в договор мены,

так и о порядке налогообложения по договору мены. Каждая точка зрения

имеет право на существование. Вероятно, только четко сложившаяся судебная практика по применению норм права сведет на нет все споры и оконча-

тельно разрешит поставленные вопросы.

Договор мены, как и договор купли-продажи, является договором возмездным, поскольку обязанность передать товар возложена по закону на каждую сторону. Сразу стоит отметить, что договор мены недвижимого имущества менее распространен, нежели договор купли-продажи. Вероятно, это можно объяснить еще и тем, что в случае порочности части сделки по одному из объектов порочным считается весь договор.

Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (ст. 568 ГК РФ). Следует отметить, что неравноценность товаров должна быть явно зафиксирована в договоре, в противном случае оплата разницы в ценах невозможна. Это положение играет важную роль в случаях, когда меняют разные виды недвижимого имущества, например земельный участок — на квартиру или комнату. Такую позицию отразил ВАС РФ в информационном письме Президиума от 24 сентября 2002 г. № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены».

Договор мены подлежит государственной регистрации в случае, если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регист-

рации в соответствии с законодательством РФ. Переход права собственности

к каждой из сторон договора мены подлежит государственной регистрации.

Применительно к моменту возникновения права собственности по до-

говору мены на недвижимое имущество в указанном выше письме ВАС РФ сказано следующее: «Установленное пунктом 1 статьи 551 ГК РФ правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и норма о том, что такое право у приобретателя возникает с момента регистрации прав на нее (пункт 2 статьи 223 Кодекса), применяются, если иное не установлено законом.

Согласно статье 570 Кодекса право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом

или договором.

При наличии двух диспозитивных норм, каждая из которых устанав-

ливает самостоятельный порядок возникновения прав собственности

на недвижимость, отдается предпочтение норме, осуществляющей специаль-

ное регулирование.

Поскольку статья 223 ГК РФ устанавливает, что право собственности

у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а указанная статья по отношению к статье 570 ГК РФ является специальной, то для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость

независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной». Та-

ким образом, право собственности возникает по договору мены с момента регистрации такого права.

На практике реализация рассматриваемой ситуации возможна в случае, если обе стороны сделки подали заявления в орган, осуществляющий госу-

дарственную регистрацию прав, на переход права, но одна из сторон не подала заявление на регистрацию своего права собственности на приобретаемый объект.

Отдельного внимания заслуживают нормы ЖК РФ, предусматривающие обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма. Сторонами в договоре мены могут выступать только правообладатели или лица, имеющие право действовать от их имени. Однако действующее за-

конодательство — ЖК РФ — предусматривает возможность обмена жилыми

помещениями не только собственниками.

Так, ст. 72 ЖК РФ право на обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма, предоставляет нанимателям, т. е. не собственникам жилых помещений. Наниматели заключают договор обмена жилыми помещениями, именно договор обмена, а не договор мены, как пре-

дусмотрено ГК РФ. Таково буквальное прочтение ст. 74 ЖК РФ. Данный

договор, как и договор мены, заключается в простой письменной форме, государственной регистрации он не подлежит.

В постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного ко-

декса Российской Федерации» указано, что в соответствии с ч. 1 ст. 72 и ст. 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть толь-

ко жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социаль-

ного найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Об-

мен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся

на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии все-

ления его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) ЖК РФ

не предусмотрены.

Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного

согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ), а если

в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства. Наймодатель, со-

гласно ч. 4 ст. 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми

помещениями только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ и ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства. Отказ наймодателя (как и дача согласия) на обмен оформляется в письменной форме и должен быть выдан не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.

В процессе обмена жилыми помещениями прежние договоры социаль-

ного найма расторгаются и вместо них заключаются новые. Обмен считается завершенным при заключении этих договоров.

Таким образом, нормы ЖК РФ об обмене применимы только к нанимателям по договору социального найма. Поменять можно только жилые помещения. Договор нужно составить в письменной форме и передать на рассмотрение наймодателю. Договор об обмене жилыми помещениями

исоответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров

социального найма и одновременного заключения новых договоров. Растор-

жение и заключение указанных договоров социального найма осуществля-

ются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.

Признавая право каждого человека на свободный выбор места житель-

ства, 22 июня 1996 г. Высший совет сообщества Беларуси и России принял

решение № 5 «О беспрепятственном обмене жилых помещений», согласно

которому обмен жилыми помещениями между гражданами Республики Беларусь и РФ, постоянно проживающими на территориях обоих государств

ипереселяющимися из Республики Беларусь в РФ или из РФ в Республику

Беларусь, осуществляется беспрепятственно в соответствии с национальным законодательством обоих государств.

Итак, существенными условиями договора мены являются сведения

о сторонах договора, передаваемых товарах. Вопрос о том, является ли стоимость недвижимого имущества существенным условием, открыт.

Договор мены должен быть заключен в письменной форме. Подлежит

государственной регистрации договор мены в случае, если хотя бы одним

видом передаваемого недвижимого имущества является предприятие как имущественный комплекс или жилой дом, квартира, часть жилого дома либо квартиры. В таком случае договор считается заключенным с момента его регистрации. Переход права по договору мены недвижимости всегда подлежит государственной регистрации.

2.3. Договор дарения

Отчуждение недвижимого имущества можно произвести и по договору

дарения. Рассмотрим этот документ подробнее.

Сразу отметим, что стороной, отчуждающей имущество, в договоре дарения могут выступать правообладатель и его представители (см. подробнее раздел 2.1 настоящей главы). Однако применительно к договору

дарения в институте представительства есть одна особенность. Согласно

ст. 576 ГК РФ доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна. Для заключения договора купли-продажи достаточно выдать доверенность, в которой будет указано, что представитель вправе продать за любую цену

кому-либо принадлежащее доверителю имущество. В доверенности, состав-

ляемой с целью передать право на совершение договора дарения, необходимо четко указать, какое имущество доверенное лицо вправе подарить

и кому именно.

Если даритель состоит в браке и намеревается подарить имущество, ко-

торое находится в совместной собственности супругов, ему нужно предварительно получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга

на сделку. А вот принять недвижимость в дар можно без лишних бумаг. По-

скольку от одаряемого ничего не требуется взамен, то и согласие супруга по-

лучать не требуется.

Подарить тоже можно лишь то, что не ограничено в обороте и не изъято из оборота. Чем же тогда отличается договор дарения от договора купли-

продажи?

Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Из приведенной нормы ГК РФ видно, что основное отличие дарения

от купли-продажи — это безвозмездный характер договора. Более того, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Такая сделка считается притворной и является ничтожной.

Если договор безвозмездный, есть ли необходимость включать в дого-

вор условие о стоимости передаваемого имущества в дар?

Дело в том, что доход от полученного в дар имущества подлежит налогообложению в установленных случаях. Сумма налога будет исчислена на-

логовыми органами от стоимости имущества. Если стоимость дара указана,

то налог будет рассчитан, исходя из этой суммы. Если цена отчуждаемого по договору дарения недвижимого имущества не указана, то налог исчислят, исходя из инвентаризационной стоимости. Таким образом, указывать или

не указывать цену подаренной недвижимости, вы можете решать сами. Если

хотите избежать возможных разногласий с налоговыми органами, стоимость дара лучше указать. Важно, что существенным условием договора это не является и на его заключение никак не повлияет.

В принципе, на одаряемого возложена лишь одна обязанность по договору дарения — принять дар. Однако в силу ст. 573 ГК РФ он может отказаться

от принятия дара, и тогда договор дарения будет считаться расторгнутым.

Отказ от принятия дара должен быть совершен в той же форме, что и сам договор. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3000 руб:

1)от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их

законными представителями;

2)работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3)лицам, замещающим государственные должности РФ, государственные должности субъектов РФ, муниципальные должности, государ-

ственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России

всвязи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4)в отношениях между коммерческими организациями.

Итак, форма договора дарения недвижимого имущества может быть только письменной. В дальнейшем договор дарения должен пройти государственную регистрацию. В отличие от договора мены и купли-продажи, для которых ГК РФ в ст. 551 предусматривает государственную регистрацию

перехода права, в главе 32 ГК РФ, регламентирующей правила заключения договора дарения, подобной нормы нет. Однако переход права надлежит регистрировать на основании договора дарения недвижимого имущества по смыслу законодательства РФ.

«Переход права собственности» и «сделка» — это разные понятия. Переход права собственности является последствием совершения сделки,

но возможен и без совершения сделки, например при наследовании недви-

жимости по закону. Понятие «переход права» состоит из двух последователь-

ных действий — прекращения права у одного субъекта и возникновения его у другого. Это происходит обычно на основании договора. Практика работы Федеральной регистрационной службы свидетельствует о том, что при отчуждении недвижимости в форме купли-продажи, дарения, мены совершаются два регистрационных действия: регистрация сделки и регистрация перехода права собственности (даже госпошлина уплачивается отдельно за каждое из этих регистрационных действий). Объясняется это тем, что после регистрации договора и до фактической передачи объекта недвижимости (подписания акта) проходит определенное время, необходимое для совершения

сторонами договора своих обязанностей, в частности по оплате данного имущества. Как установлено и в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые

помещения, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 6 августа 2001 г. № 233, «в любом случае представляются отдельные заявления

на государственную регистрацию договора продажи и на государственную

регистрацию перехода права, а также документы об уплате государственной

пошлины за государственную регистрацию договора продажи и перехода

права»11.

Есть общие положения для совершения сделок с недвижимостью. ГК РФ предусматривает для сделок с недвижимостью весьма строгие формальные правила, обеспечивающие устойчивость прав владельцев недвижимости. Основанием перехода вещного права является в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 235 ГК РФ) договор об отчуждении (купля-продажа, мена,

дарение и др.). При этом для возникновения у приобретателя на основании договора вещного права необходима также государственная регистрация перехода вещного права. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собствен-

ности у приобретателя по договору возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, механизм отчуждения недвижимости в российском праве образован совокупностью юридических фактов «обязательственный договор + регистрация»12.

Часто правообладатели заключают договор дарения, хотя на самом

деле продают свое имущество. Почему это имеет место?

Первый случай — это когда необходимо обойти требования закона

о соблюдении преимущественного права покупки. Например, при продаже доли в праве общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ), комнаты в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК РФ), земельного участка из земель сельско-

11Панфилов В. В. Понятие и содержание оборота недвижимости // Нотариус. 2006.

№6.

12Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества. М.: Новая правовая культура, 2007.