Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. Практическое пособие

Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе

больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. В доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, указываются также дата, место составления и номер основной доверенности; фамилия и инициалы нотариуса, удостоверившего основную доверенность, его нотариальный округ или наименование государственной нотариальной конторы либо фамилия, инициалы и должность должностного лица, удостоверившего основную доверенность; сведения о физическом или юридическом лице, выдавшем доверенность;

вслучае выдачи доверенности от имени юридического лица — должность лица, выдавшего доверенность; полномочия, предоставляемые основной доверенностью, и срок ее действия; полномочия, передаваемые в порядке передоверия, и срок действия доверенности в порядке передоверия.

Действие доверенности прекращается вследствие:

1)истечения срока доверенности;

2)отмены доверенности лицом, выдавшим ее;

3)отказа лица, которому выдана доверенность;

4)прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

5)прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;

6)смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

7)смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его

недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутству-

ющим.

Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, — отказаться

от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.

С прекращением доверенности теряет силу передоверие (ст. 188 ГК РФ).

Доверенность является односторонней сделкой, для совершения кото-

рой в соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РФ необходимо и достаточно выражения

воли одной стороны, и к ней применяются общие правила, установленные для сделок такого рода. Доверенность является документом, который подтверждает наличие у представителя прав действовать от чужого имени, оп-

ределяет условия и границы реализации этих прав. Если доверенность — это сделка, то и совершить эту одностороннюю сделку может только лицо, кото-

рое обладает дееспособностью. Таким образом, малолетние и лица, признан-

ные судом недееспособными, не могут выдать доверенность. От их имени доверенность выдают законные представители, о чем мы говорили ранее. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и лица, ограниченные судом

вдееспособности, могут выдавать доверенности только на совершение тех

сделок, которые они вправе заключать самостоятельно. Таким образом, для подписания договора купли-продажи им необходимо получить согласие их законных представителей. При несоблюдении данных положений сделки и доверенности могут быть признаны недействительными.

Так, по смыслу ст. 172 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный малолетним, или выданная им доверенность на заключение такого договора признаются ничтожными. В силу нормы ст. 175 ГК РФ заключенный договор купли-продажи недвижимости или выданная доверенность на заключение такого договора несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и лицом, ограниченным судом в дееспособности, могут быть признаны судом недействительными, если при этом не было по-

лучено согласие законного представителя.

Все вышесказанное о законных представителях правообладателя и его представителях по доверенности в равной степени применимо и к покупателю. Таким образом, покупателем может выступать непосредственно приобретатель, а может и его законный представитель или лицо, действующее на основании доверенности.

Говоря об институте представительства, необходимо отметить следу-

ющее положение ГК РФ. Согласно ст. 182 ГК РФ представитель не может

совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он

не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, предста-

вителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. Это правило имеет очень большое значение для договора купли-продажи. Дело в том, что, когда планируют передать полномочия на заключение договора, не задумываются о том, кому недвижимость будет продаваться. Вот и получается: доверенность выписали на мужа, а на стороне покупателя выступает жена. Получается, что, продавая жене,

муж также покупает это имущество, поскольку оно поступает в совместную

собственность.

Или другой вариант: физическое лицо продает имущество юридическому лицу, где оно является единоличным исполнительным органом, и подписывает договор на основании устава. Сделки, совершенные с нарушением

данного требования, недействительны.

Однако нужно отметить такой тонкий момент: нельзя совершать сдел-

ки от имени представляемого в отношении себя лично, т. е. когда интересы представляемого и представителя противопоставлены. Таким образом, допускается, например, выступать продавцом своей доли в праве общей долевой собственности и одновременно представителем правообладателя другой доли.

Кроме того, обращаем ваше внимание на то, что данные требования

ГК РФ применяются лишь к заключению договора в письменной фор-

ме. В случае если договор подлежит государственной регистрации, подача

документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию, возможна по доверенности одним лицом, действующим от имени и продавца, и покупателя.

Есть и еще один необходимый документ для совершения договора куп-

ли-продажи недвижимого имущества. Дело в том, что согласно ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В соответствии со ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (обще-

му имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудо-

вой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и др.). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов

оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные

средства.

Таким образом, если продавец недвижимого имущества состоит в браке,

прежде чем подписывать договор купли-продажи, ему необходимо получить

нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение об-

щего имущества. Такое согласие может быть оформлено для конкретной

сделки, а может быть выдано для любых сделок с любым имуществом.

Чем грозит неполучение нотариально удостоверенного согласия суп-

руга? Ведь согласно ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга

только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в тече-

ние года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной

сделки.

нажитого имущества доказать истинное происхождение этого жилья будет очень проблематично.

Теперь перейдем к определению понятия вещи, товара, который мо-

жет быть отчужден по договору купли-продажи применительно к объектам недвижимого имущества. О том, что относится к объектам недвижимого

имущества, мы говорили в первой главе. Однако будет справедливо отме-

тить, что не все объекты недвижимого имущества можно продать.

Прежде всего, нужно отметить, что продать недвижимость можно только

после того, как права на нее будут зарегистрированы в установленном по-

рядке. О государственной регистрации прав, сделок и иных нормах Закона о регистрации мы более подробно поговорим в четвертой главе настоящего пособия.

В этой связи сейчас остановимся на самовольной постройке. В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на зе-

мельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном

законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это

необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроитель-

ных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную по-

стройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоря-

жаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Таким образом, самовольно возведенный объект в силу прямого указания закона является объектом недвижимого имущества, однако его соз-

датель право собственности на него не приобретает априори. Самовольная

постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Статьи 30–33 ЗК РФ регламентируют порядок предоставления земельных

участков для строительства. Так, согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), кроме случаев предоставления земельных участков, в отношении которых принято решение о развитии. Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду.

Предоставление земельного участка для строительства без предваритель-

ного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1)проведение работ по формированию земельного участка;

2)проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного уча-

стка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридиче-

ского лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка;

3) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Предоставление земельного участка для строительства с предваритель-

ным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1)выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2)выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ,

осуществление его государственного кадастрового учета;

3)принятие решения о предоставлении земельного участка для стро-

ительства.

Согласно положениям ст. 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищ-

ного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Предоставление земельного

участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может

осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного

впредоставлении земельного участка.

Таковы общие требования к приобретению земельного участка под строительство объекта недвижимого имущества. Несоблюдение данных

норм влечет признание постройки самовольной.

В ст. 222 ГК РФ речь идет и о необходимости получения разрешений на строительство. Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной

документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, рекон-

струкцию объектов капитального строительства, а также их капиталь-

ный ремонт.

Таким образом, если лицо не имеет никаких прав на земельный участок, не имеет разрешения на строительство и, тем не менее, на свой страх и риск

возводит на нем объект недвижимого имущества, может ли это лицо все же оформить свое право собственности на такой самовольно построенный объект и ввести его в гражданский оборот, т. е. распорядиться им по своему усмотрению? Ответ на этот вопрос дает п. 3 ст. 222 ГК РФ. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоян-

ном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где

осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Однако порядок признания

права собственности на самовольную постройку сам по себе не может осво-

бождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нор-

мативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости. Обращаем внимание читателей, что законодатель упоминает лишь вещные права на земельный участок, при обладании которыми возможно признание

права собственности на самовольную постройку. Это подтверждается и име-

ет развитие в судебной практике.

Например, в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 сен- тября2008г.№А33–15676/07-Ф02–3913/08указано,чтонормап.3ст.222ГКРФ ограничивает возможность приобретения права собственности на самовольную постройку лицам, владеющим земельным участком в силу договора аренды, без права осуществлять строительство на арендованном земельном

участке. Аналогичная позиция изложена в постановлении ФАС Северо-За-

падного округа от 26 ноября 2008 г. по делу № А13–10309/2007. Противопо-

ложная точка зрения отражена в постановлении ФАС Северо-Кавказского

округа от 17 апреля 2009 г. по делу № А32–4932/2008–22/50. Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 декабря 2008 г.

№А78–2218/08-Ф02–6326/08 в удовлетворении требований о признании пра-

ва собственности на самовольную постройку отказано, так как сам по себе

факт самовольного возведения спорных объектов и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам ст. 222 ГК РФ не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. Иных допустимых и достаточных доказательств безопасности самовольно возведенного строения и его соответствия градостроительным нормам и правилам не представлено. Придя к выводу

о наличии необходимой совокупности обстоятельств, которая позволяет

признать за истцом право собственности на самовольную постройку, Семна-

дцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 17 июля 2009 г.

№17 АП-5385/2009-ГК подтвердил законность решения Арбитражного суда

Свердловской области от 8 мая 2009 г. по делу № А60–2938/2009, которым

исковые требования о признании права собственности на самовольную по-

стройку удовлетворены.

Однако необходимо отметить, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, для того чтобы продать объект, построенный без закон-

ных оснований, необходимо легализовать его возведение.

Теперь рассмотрим возможность продать и купить земельные участки.

Продать и купить можно не все земельные участки. В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Согласно ст. 1 Закона о кадастре государственным кадастровым учетом недвижимого имущества

(далее — кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных сведений о недвижимом имуществе.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-

продажи земельного участка:

•устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

•ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком,

втом числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка

варенду, совершение иных сделок с землей;

•ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной

информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использова-

ние и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах

земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных

ему убытков.

Таковы общие требования, установленные ЗК РФ к договору купли-про- дажи земельного участка. Рассмотрим еще некоторые особенности отчуждения земли.

Например, ст. 8 Закона о землях сельскохозяйственного назначения ус-

танавливает, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. В развитие данной нормы федерального законодательства приняты, в том числе, следующие акты субъектов РФ:

•Административный регламент Министерства сельского хозяйства и продовольствия Республики Мордовия по предоставлению государственной услуги по рассмотрению извещений о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с использованием права преимущественной покупки и подготовке

проектов распоряжений Правительства Республики Мордовия о при-

обретении земельных участков из земель сельскохозяйственного на-

значения в случае реализации права преимущественной покупки,

утвержденный приказом Министерства сельского хозяйства и продовольствия Республики Мордовия от 31 марта 2010 г. № 61-П;

•Закон Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. № 532-КЗ «Об основах

регулирования земельных отношений в Краснодарском крае». Таким образом, чтобы продать земельный участок сельскохозяйствен-

ного назначения третьему лицу, необходимо предложить его сначала тому субъекту РФ, где такой участок расположен.

Кроме того, чтобы земельный участок стал объектом купли-продажи,

необходимо, чтобы он не был ограничен в обороте или изъят из оборота.

Согласно ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъя-

тым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися

вфедеральной собственности следующими объектами:

1)государственными природными заповедниками и национальными парками;

2)зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

3)зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены воен-

ные суды;

4)объектами организаций федеральной службы безопасности;

5)объектами организаций федеральных органов государственной

охраны;

6)объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7)объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы за-

крытые административно-территориальные образования;

8)объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения

наказаний;

9)воинскими и гражданскими захоронениями;

10)инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и комму-

никациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте,

не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, ус-

тановленных федеральными законами. Ограничиваются в обороте нахо-

дящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие

земельные участки:

1)в пределах особо охраняемых природных территорий, не изъятые из оборота;

2)из состава земель лесного фонда;

3)в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4)занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ,

объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-куль-

турными заповедниками, объектами археологического наследия;

5)предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборон-

ной промышленности, таможенных нужд;

6)в границах закрытых административно-территориальных образова-

ний;

7)предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе мор-

ских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений нави-

гационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов

итерминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8)предоставленные для нужд связи;

9)занятые объектами космической инфраструктуры;

10)расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11)предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12)загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами,

подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13)расположенные в границах земель, зарезервированных для государ-

ственных или муниципальных нужд;