Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. Практическое пособие

14) в первом и во втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Кроме того, ст. 27 ЗК РФ запрещает приватизацию земельных участков

в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ, а так-

же земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. Согласно нормам ВК РФ полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования

(береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина бере-

говой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 м, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем 10 км. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем 10 км, составляет 5 м. Береговая полоса болот, ледников, снежников, природных выходов подземных вод (родников, гейзеров) и иных

предусмотренных федеральными законами водных объектов не определя-

ется. Каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для

осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания

плавучих средств.

Итак, мы поговорили о продавце, покупателе, товаре, который может быть продан в собственность. Самое время остановиться на праве собствен-

ности. В какую собственность можно купить вещь?

Собственность может быть у одного лица, а может быть так, что объект

недвижимого имущества принадлежит нескольким субъектам гражданских

правоотношений. Это тоже собственность? Мы уже говорили в первой главе

настоящего пособия, что согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат

права владения, пользования и распоряжения имуществом. При этом зако-

нодатель употребляет понятие «собственник» только в единственном числе.

Обратимся к гл. 16 ГК РФ. Имущество, находящееся в собственности двух

или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имуще-

ство может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевой собственности) или без

определения таких долей (совместной собственности). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Так, ст. 6 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» имущество фермерского хозяйства принадлежит

его членам на праве совместной собственности, если соглашением между

ними не установлено иное. Эта норма корреспондирует ст. 257 ГК РФ.

В садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собствен-

ностью его членов. Это выдержка из ст. 4 Федерального закона от 15 апреля

1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих

объединениях граждан».

И, наконец, ст. 33 СК РФ, ст. 256 ГК РФ определяют, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух

или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда — на общее имущество может быть установ-

лена долевая собственность этих лиц.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил преимущественной покупки.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается неза-

висимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению

имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать

сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из со-

глашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной

собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке зна-

ла или заведомо должна была знать об этом.

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы. Во-первых, правообладателей у объекта недвижимого имущества может

быть несколько.

Во-вторых, как следствие, на стороне продавца может выступать не одно лицо, а сразу несколько, в случае отчуждения всей вещи, находящейся в общей собственности.

В-третьих, даже если объект находится в общей долевой собственности, но продается не целиком, то продавцом может выступать лишь одно лицо, отчуждающее свою долю в праве.

В-четвертых, если у имущества несколько собственников, но их доли

не определены и собственность совместная, то продавцом может выступать

всего одно лицо.

Аналогичные положения применимы и к другой стороне рассматриваемого договора купли-продажи.

Теперь рассмотрим вопрос о необходимости уплатить покупателем

цену товара продавцу.

Стороны в договоре купли-продажи согласовывают цену товара. Именно эту сумму покупатель обязан уплатить продавцу. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы раз-

личных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых

содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сто-

рон или существа смешанного договора.

Статья 420 ГК РФ определяет, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении граждан-

ских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев,

когда содержание соответствующего условия предписано законом или ины-

ми правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, ус-

тановленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам),

действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

Рассматриваемый нами договор купли-продажи является возмездным

договором, поскольку продавец за переданную вещь получает плату. Немного окунемся в такую отрасль права, как налоговое законодатель-

ство. Что такое плата в договоре купли-продажи? Это не что иное, как доход

собственника. А доход от таких договоров подлежит налогообложению. Налогоплательщиками в соответствии со ст. 19 НК РФ признаются физические и юридические лица, на которые в соответствии с нормами НК РФ возложена

обязанность по уплате налогов. И на кого же такая обязанность возложена? Обращаем ваше внимание, что НК РФ не относит к налогоплательщикам та-

кие субъекты гражданских правоотношений, как РФ, субъекты РФ и муни-

ципальные образования.

Статья 38 НК РФ определяет такие понятия, как «имущество», «товар» и «объект налогообложения». Объект налогообложения — реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоя-

тельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характе-

ристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает

возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения.

Под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии

с ГК РФ.

Товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначен-

ное для реализации.

Согласно ст. 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Согласно ст. 248 НК РФ для юридических лиц к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав. Доход от реализации недвижимого имущества следует включать в налоговую базу

по налогу на прибыль.

При совокупном анализе ст. 207–208 НК РФ можно сделать вывод, что

подлежат налогообложению доходы граждан, полученные от реализации

недвижимого имущества, находящегося на территории РФ.

Однако не каждый собственник должен платить налоги с полученного дохода от продажи принадлежащего ему имущества. Налоговая база в соответствии со ст. 210 НК РФ для исчисления подлежащего уплате налога опреде-

ляется с учетом предусмотренных имущественных налоговых вычетов. Так, ст. 220 НК РФ предусматривает предоставление имущественного налогово-

го вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные

жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей

в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах,

полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находивше-

гося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового

вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик впра-

ве уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связан-

ных с получением этих доходов.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного

налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Нередко, чтобы не попасть под налогообложение, продавец умышленно указывает в договоре цену отчуждаемого недвижимого имущества меньше, чем покупатель реально заплатит. Как правило, продавец выдает дополнительную расписку покупателю, которую уничтожают после того, как сделка проходит государственную регистрацию.

Рассмотрим, чем грозит составление таких договоров и почему эти дополнительные расписки стараются уничтожить как можно скорее.

Содной стороны, гражданское законодательство устанавливает принцип

свободы договора, т. е. в договоре купли-продажи можно указать, что, напри-

мер, таун-хаус в центре города стоит 10 коп., если это устроит и продавца,

ипокупателя.

Сдругой стороны, закон устанавливает обязанности по уплате налогов

в прямо предусмотренных случаях. На практике налоговому органу не пред-

ставляется возможным доказать занижение действительной стоимости

недвижимости. Недвижимое имущество — это определенная вещь, и найти

варианты продажи идентичных квартир нереально. Кроме того, занижение

цены договора имеет тотальный характер, поскольку подлежащий уплате налог сильно бьет по карману тех, для кого смена квартиры — не прибыльный бизнес, а лишь изменение жилищных условий, к сожалению, не всегда в сто-

рону улучшения.

Итак, таун-хаус в центре города продан за 10 коп.

Вариант первый, неблагоприятный. Сделка признана недействительной. Суд применяет двустороннюю реституцию в соответствии со ст. 167 ГК РФ

иобязывает вернуть все полученное по сделке. Продавец получает недвижимость, а покупатель — 10 коп. и думает, как вернуть остальные миллионы,

которые он реально заплатил. Или события могут развиваться так: покупа-

тель платит за шикарный дом те самые 10 коп., которые указаны в договоре. И уже продавец думает, как получить остальные миллионы, в которые реаль-

но стороны оценили объект, к сожалению, лишь на словах.

Вариант второй, еще менее благоприятный. Сделка оспаривается в суде.

Всплывает расписка на те самые миллионы, а в договоре указаны лишь

10 коп. Вероятно, суд признает ее совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности. Последствия еще более плачевны, но уже

не только для покупателя. Сделка, совершенная с целью, заведомо противной

основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

При наличии умысла у обеих сторон такой сделки — в случае исполнения сделки обеими сторонами — в доход РФ взыскивается все полученное ими

по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны

взыскивается в доход РФ все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.

При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все получен-

ное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное по-

следней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается

в доход РФ (ст. 169 ГК РФ). Пленум ВАС РФ в постановлении от 10 апреля 2008 г. № 22 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применением статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федера-

ции» указывает, что при определении сферы применения ст. 169 ГК РФ судам

необходимо исходить из того, что в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые не просто не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов, а нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои.

Вариант третий, благоприятный. Никто сделку не оспаривает. Покупа-

тель живет в доме в центре города до тех пор, пока не решит продать таун-

хаус. В собственности он менее трех лет, поэтому имущественный налоговый вычет предоставят лишь до миллиона, об этом мы говорили ранее. Можно было бы для уменьшения налогооблагаемой базы заявить о своих расходах на приобретение этого жилья, так ведь оно куплено за 10 коп., не оченьто это повлияет на размер подлежащего уплате налога.

Вывод напрашивается сам собой: законодательство нужно соблюдать,

обязанности выполнять, правами пользоваться, но не злоупотреблять.

С ценой продаваемой недвижимости по договору купли-продажи мы ра-

зобрались. А когда эта цена должна быть уплачена покупателем продав-

цу? Здесь возможно несколько вариантов.

Во-первых, возможна предварительная оплата недвижимого имущества.

Согласно ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи преду-

смотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично

до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, — в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ, т. е. в разумный срок или в течение семи дней с момента

предъявления требования об оплате.

Во-вторых, возможна покупка недвижимости в кредит. В соответствии со ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена

оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, — в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный

вкредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Иначе говоря, если

вдоговоре купли-продажи проданного в кредит имущества стороны не указали, что оно не находится в залоге у продавца, то на это имущество возникает залог в силу закона. Мы уже упоминали о залоге в силу закона и в силу договора в главе первой данного пособия, поэтому сейчас рассмотрим вопрос о том, как этот залог в силу закона прекратить.

Залог — один из способов обеспечения исполнения обязательств. В соответствии с нормами Закона об ипотеке ипотекой признается залог недвижи-

мого имущества. Благодаря наличию ипотеки залогодержатель — кредитор

по обеспеченному залогом обязательству (продавец) — имеет право полу-

чить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обя-

зательству — покупателю — из стоимости заложенного недвижимого иму-

щества другой стороны — залогодателя — преимущественно перед другими

кредиторами залогодателя. Таким образом, залогодержатель — кредитор

по обеспеченному залогом обязательству; залогодатель — правообладатель

закладываемого имущества. Очевидно, что залогодатель и должник — это не обязательно один и тот же субъект гражданских правоотношений. В принципе, должником может быть покупатель, а залогодателем — третье лицо. Применительно к рассматриваемой ситуации, если покупатель своевременно не заплатит за недвижимое имущество, то при обращении взыскания в установленном законом порядке на это заложенное имущество продавец в первую очередь получит свои деньги из стоимости реализованного имущества

покупателя.

Статья 51 Закона об ипотеке предусматривает судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, кроме случаев наличия согла-

шения между залогодателем и залогодержателем о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора

об ипотеке.

Статьей 56 Закона об ипотеке предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипо-

теке, определяется Законом об исполнительном производстве.

Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в ре-

шении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном

ст. 59 Закона об ипотеке. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном

порядке. Статья 59 Закона об ипотеке определяет, что реализация предмета

ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыска-

ния на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.

Итак, возвращаемся к договору купли-продажи, который предусматри-

вает продажу недвижимого имущества в кредит и в котором отсутствует условие о том, что залог в силу закона, предусмотренный п. 5 ст. 488 ГК РФ, на отношения сторон не распространяется.

Согласно ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца

закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявле-

ния залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или

третейского суда о прекращении ипотеки. Таким образом, после того как по-

купатель оплатит недвижимое имущество, залог сам по себе никуда не денется. Необходимо явиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и написать соответствующее заявление как продавцу, так

и покупателю. Кроме того, п. 44 Инструкции о порядке государственной ре-

гистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной при-

казом Министерства юстиции РФ от 15 июня 2006 г. № 213, предусмотрено,

что в случаях, если в свидетельство о государственной регистрации права, выданное правообладателю (залогодателю), была внесена запись о зарегист-

рированной ипотеке, после прекращения ипотеки правообладателю по его

заявлению (с приложением документа об уплате государственной пошли-

ны) может быть выдано новое свидетельство о государственной регистрации

права, не содержащее записи о наличии зарегистрированной ипотеки. Безусловно, решать вопрос о необходимости наличия условия о залоге

в договоре купли-продажи надлежит сторонам. Продавцу залог выгоден: он

стимулирует покупателя к надлежащему исполнению обязательств по оплате недвижимого имущества и гарантирует первоочередное удовлетворение требований продавца в случае недобросовестного поведения покупателя. Для

покупателя залог также может быть стимулом для своевременной оплаты по договору, однако и влечет за собой некоторые неудобства в части необхо-

димости привлекать продавца к подаче совместного заявления о прекраще-

нии залога в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.