Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. Практическое пособие

•кому выдано свидетельство: ФИО гражданина, год рождения, пас-

портные данные; название предприятия, учреждения, организации, юридический адрес;

•вид собственности: частная, общая совместная, общая долевая;

•место нахождения земельного участка;

•площадь земельного участка;

•описание земельного участка: категория земель, цель использования,

ограничения и обременения;

•указание на выдачу одного экземпляра собственнику;

•место хранения второго экземпляра;

•наименование органа, выдавшего свидетельство;

•данные представителя органа, выдавшего свидетельство: ФИО, должность;

•данные о регистрации: номер, дата.

Свидетельство должно быть скреплено печатью.

Указ предусматривает, что государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления

в действие настоящего указа, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют равную законную силу со свидетельством, предусмотренным этим указом.

Еще раньше было принято постановление Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и до-

говора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

По своему содержанию обе формы свидетельств о праве собственности

на землю практически идентичны.

Еще раньше вступило в силу постановление Совета Министров РСФСР

от 17 сентября 1991 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта

на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей». Этим постановлением утвер-

ждена форма государственного акта, удостоверяющего право собственности

на землю, которая также схожа с приведенной выше формой свидетельства о праве собственности на землю.

Таким образом, были последовательно приняты три нормативных акта, которые определяли формы свидетельства о праве собственности на землю,

при этом каждый последующий никак не комментировал предыдущий. Только Указом Президента РФ предусмотрено, что свидетельства о праве соб-

ственности на землю, выданные по форме, утвержденной постановлением

Правительства РФ, Совета Министров РСФСР, имеют законную силу. Кроме того, до 19 февраля 1999 г. действовала норма приведенного Указа Президен-

та РФ о том, что документы, подтверждающие права собственности на зе-

мельные участки или права пользования земельными участками, выданные

после 29 октября 1993 г. органами исполнительной власти и местного само-

управления без регистрации в районном (городском) комитете по земель-

ным ресурсам и землеустройству, являются недействительными.

Все виды свидетельств выдавались одновременно, а действуют они

и до настоящего времени. Моментом возникновения права собственности на земельный участок, удостоверенного одним из таких свидетельств, будет являться дата их составления.

3.2. Свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного бессрочного пользования

Правовое положение свидетельств о праве пожизненного наследуемого

владения, праве постоянного бессрочного пользования аналогично описанному в предыдущем параграфе свидетельству о праве собственности на землю.

Все эти свидетельства имеют юридическую силу записи в ЕГРП, не нуждаются в дополнительной государственной регистрации, кроме случаев необ-

ходимости последующей регистрации перехода права, установленного таким

свидетельством, его ограничения (обременения) или совершения сделки с объектом недвижимого имущества, возникших после введения в действие Закона о регистрации.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности

на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянно-

го) пользования землей» утверждены формы государственного акта о праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного бессрочного пользования земельными участками (утратило силу в связи с изданием по-

становления Правительства РФ от 23 декабря 2002 г. № 919 «Об изменении

и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации, регулирующих земельные отношения»).

Эти документы должны содержать следующую информацию:

•наименование: государственный акт на право собственности на зем-

лю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянно-

го) пользования землей;

•дату выдачи;

•документы-основания с реквизитами: решение Совета народных

депутатов;

•кому выдан акт: ФИО гражданина, год рождения, паспортные данные; название предприятия, учреждения, организации, юридический адрес;

•вид права, на котором предоставляется земельный участок: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право бессрочного (постоянного) пользования землей;

•место нахождения земельного участка;

•площадь земельного участка;

•описание земельного участка: категорию земель, цель использования,

ограничения и обременения;

•указание на выдачу одного экземпляра правообладателю;

•место хранения второго экземпляра;

•наименование органа, выдавшего акт;

•данные представителя органа, выдавшего акт: ФИО, должность;

•данные о регистрации: номер, дату.

Кроме того, необходимо отметить, что согласно постановлению Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельст-

ва о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельско-

хозяйственного назначения» свидетельства о праве собственности на землю могут временно (до момента выдачи государственного акта установленного образца) использоваться для оформления права пожизненного наследуемого владения и бессрочного (постоянного) пользования землей.

Таким образом, форм документов, устанавливающих права пожизненного наследуемого владения и бессрочного (постоянного) пользования землей, также в настоящее время несколько, и выдавались все эти акты и свидетель-

ства одновременно. Очень важно, что законодатель придал всему многооб-

разию актов и свидетельств единую законную силу, приравнял их к записям в ЕГРП.

Еще необходимо заметить, что согласно постановлению Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 «Об утверждении форм государ-

ственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» земельные участки могли предоставляться и гражданам, и юридическим лицам как

на праве пожизненного наследуемого владения, так и на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Внастоящее время ЗК РФ содержит следующие запреты на предостав-

ление земельных участков. Так, согласно ст. 20 ЗК РФ гражданам земельные

участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Всоответствии со ст. 21 ЗК РФ право пожизненного наследуемого владе-

ния земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается.

Поэтому неизбежно возник вопрос о приведении правоустанавлива-

ющих документов в соответствие с нынешними реалиями.

Закон о введении в действие ЗК РФ устанавливает следующие правила переоформления прав на земельные участки для граждан. Оформление

всобственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им

впостоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение,

вустановленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается.

Если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ

для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, са-

доводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоян-

ного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться

вчастную собственность.

Вслучае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок,

предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного

подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением

случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный уча-

сток не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным ос-

нованиям права собственности на здания, строения и (или) сооружения,

расположенные на таких земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права соб-

ственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в со-

ответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные земель-

ные участки осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Закона о регистрации.

Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Вслучае, если земельный участок был предоставлен на праве пожизнен-

ного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования,

с момента государственной регистрации права собственности гражданина

на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или

постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

Теперь обратимся к постановлению Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Прежде всего, обратим внимание на то, что Законом о вве-

дении в действие ЗК РФ срок для переоформления права постоянного

Варенду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы,

здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования

(непотребляемые вещи).

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его

собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Таким образом, сдача

имущества в аренду — это один из способов распоряжения этим имуществом.

Поэтому все, что мы говорили о правообладателе в первом параграфе второй

главы настоящего издания, в полной мере относится и к арендодателю.

Арендатором может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Вдоговоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие опреде-

ленно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве

объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объек-

те, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами,

асоответствующий договор считается не заключенным. Так, Закон о землях сельскохозяйственного назначения определяет, что в аренду могут быть пе-

реданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки

из земель сельскохозяйственного назначения. В любом случае необходимо максимально подробно описать арендуемый земельный участок, желательно

приложить к договору кадастровый паспорт такого участка с целью избежать

возможных споров относительно объекта договора аренды.

Безусловно, как мы уже неоднократно говорили ранее, распорядить-

ся можно лишь тем объектом недвижимого имущества, который не изъят из оборота.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды имущества, предусматривающий

переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого

имущества.

Взаконе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арен-

дованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в до-

говоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. ЗК РФ не содержит запрета на выкуп арендуемого земельного участка, но и не регламентирует эту процедуру с учетом особенностей земельного участка как природного ресурса.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной ре-

гистрации, если он заключен на срок более одного года. Очень важно, что ст. 26 ЗК РФ устанавливает такое правило. Дело в том, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре

не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Вывод: договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не под-

лежит государственной регистрации.

Есть случаи, когда предельные сроки договора аренды установлены за-

коном. Так, например, Закон о землях сельскохозяйственного назначения,

ЛК РФ устанавливают, что договор аренды земельного участка из земель

сельскохозяйственного назначения, лесного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения

или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении дого-

вора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах

третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (о сервитуте, праве залога

ит. п.). Таким образом, арендатор сам вправе решать, будет ли брать в аренду земельный участок, который обременен правами третьих лиц.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Таким образом, Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указывает, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Изменение порядка оплаты или твердого размера арендной пла-

ты чаще одного раза в год даже по соглашению сторон недопустимо.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответ-

ствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не опре-

делены — в соответствии с назначением имущества. Здесь как раз на помощь

ипридет кадастровый паспорт земельного участка, поскольку он содержит информацию о том, к какой категории относится участок и какой у него вид

разрешенного использования.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имуще-

ство в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имуще-

ство в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог

ивносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товари-

ществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В ука-

занных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору пе-

ред арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах

аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение

договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или растор-

жения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его

права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком.

Согласно ст. 24 ЗК РФ в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

1)из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам

государственной власти и органам местного самоуправления на срок не более чем 1 год;

2)из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

3)из земель организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, государственных природных заповедников и национальных

парков гражданам в виде служебного надела. Служебные наделы предостав-

ляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих

организаций из числа принадлежащих им земельных участков;

4)из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления религиозным организациям для строительства

спредварительным согласованием мест размещения объекта или имеющим

на таких землях в соответствии с федеральными законами на праве безвоз-

мездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения;

5)из земель, находящихся в государственной или муниципальной собст-

венности, исполнительными органами государственной власти или органа-

ми местного самоуправления лицам, с которыми заключен государственный

или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости,

осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости;

6)из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в предусмотренных ЛК РФ случаях.

Таким образом, земельный участок может быть предоставлен в безвозмездное срочное пользование:

• на основании распорядительного акта на срок до одного года соглас-

но п. 1 ст. 24 ЗК РФ;

• на основании договора на срок, предусмотренный договором в соот-

ветствии с ГК РФ;

• в виде служебного надела на срок установления трудовых отношений;

• религиозным организациям для строительства с предварительным согласованием мест размещения объекта на срок строительства или на срок использования религиозными организациями строений и со-

оружений на праве безвозмездного срочного пользования;

• лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный

контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на срок строительства.

В любом случае дополнительно к распорядительному акту заключается

договор безвозмездного срочного пользования земельным участком. Форма

решения о предоставлении в безвозмездное срочное пользование находяще-

гося в государственной собственности земельного участка и форма такого

договора утверждены Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 2 сентября 2002 г. № 3070-р «Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков».

Рассмотрим договор безвозмездного срочного пользования земельным участком с точки зрения ГК РФ.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.

Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

Таким образом, распорядиться земельным участком, передав его в безвоз-

мездное пользование, может только правообладатель или его представитель.

К договору безвозмездного срочного пользования применимы многие нормы ГК РФ, которые напрямую регламентируют заключение договора аренды.

Вдоговоре необходимо максимально подробно описать земельный участок, который передается по договору.

Договор безвозмездного срочного пользования заключается на срок, определенный в договоре. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ не подле-

жат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельными участками, которые заключены на срок менее чем 1 год.

Таким образом, договор безвозмездного пользования, заключенный на неопределенный срок, также не подлежит регистрации.

Передача вещи в безвозмездное пользование не является основанием для

изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь.

При заключении договора безвозмездного пользования ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на эту вещь

(сервитуте, праве залога и т. п.).

Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или

пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

Вслучае смерти гражданина-ссудодателя либо реорганизации или лик-

видации юридического лица — ссудодателя права и обязанности ссудодателя