Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. Практическое пособие

СЕРИЯПРАВОВАЯ ПОДДЕРЖКА

Е. С. Унтерберг

ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

СОДЕРЖАНИЕ

СОКРАЩЕНИЯ

ВК РФ — Водный кодекс РФ

ГК РФ — Гражданский кодекс РФ ГрК РФ — Градостроительный кодекс РФ ЖК РФ — Жилищный кодекс РФ

ЗК РФ — Земельный кодекс РФ

ЛК РФ — Лесной кодекс РФ

СК РФ — Семейный кодекс РФ НК РФ — Налоговый кодекс РФ

БК РФ — Бюджетный кодекс РФ ГПК РФ — Гражданский процессуальный кодекс РФ

АПК РФ — Арбитражный процессуальный кодекс РФ Закон о регистрации — Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Закон о связи — Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи»

Закон о приватизации — Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

Закон об опеке — Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Закон о землях сельскохозяйственного назначения — Федеральный за-

кон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного

назначения» Закон об ипотеке — Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ

«Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Закон об исполнительном производстве — Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

Закон об участии в долевом строительстве — Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартир-

ных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Закон о кадастре — Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О го-

сударственном кадастре недвижимости»

Закон об актах гражданского состояния — Федеральный закон от 15 нояб-

ря 1997 г. № 143-ФЗ «Об актах гражданского состояния» Закон о МРОТ — Федеральный закон от 19 июня 2000 г. № 82-ФЗ «О мини-

мальном размере оплаты труда»

Закон о судебной системе — Федеральный конституционный закон

от 31 декабря 1996 г. № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации»

Закон о третейских судах — Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 102ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации»

Закон о приватизации государственного и муниципального имущества —

Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

Закон о преимущественном праве на приватизацию субъектов предпринимательства — Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Закон о введении ЗК РФ — Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

Закон о введении ЖК РФ — Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

Основы законодательства о нотариате — Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, утверждены постановлением Верховного Совета РФ от 11 февраля 1993 г. № 4462-1

РФ — Российская Федерация ФАС — Федеральный арбитражный суд ВАС — Высший арбитражный суд ВС — Верховный суд КС — Конституционный суд

ФНС — Федеральная налоговая служба ЕГРП — Единый государственный реестр прав

Глава 1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩЕГО

ДОКУМЕНТА НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

В данной главе мы рассмотрим следующие вопросы:

•что такое правоустанавливающий документ на объекты недвижимого имущества;

•зачем нужен правоустанавливающий документ на объекты недвижимого имущества;

•какие права может устанавливать правоустанавливающий документ

на объекты недвижимого имущества;

•виды правоустанавливающих документов на объекты недвижимого

имущества.

Начнем с определения правоустанавливающего документа. Правоустанавливающий документ — это документ, который устанавли-

вает права кого-либо на что-либо, иначе говоря, на основании такого документа возникают права.

Применительно к правоустанавливающим документам на недвижи-

мое имущество определение правоустанавливающего документа можно

сформулировать следующим образом. Правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества — это документ, который составлен

в соответствии с нормами действующего законодательства и на основании

которого возникают права у субъекта гражданских правоотношений на объекты недвижимого имущества.

Какие требования предъявляются к такому документу?

По содержанию правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества должен позволять установить следующее:

•вид права;

•данные о правообладателе;

•описание объекта недвижимого имущества.

Требования к форме документа: тексты должны быть написаны четко, не содержать подчисток и приписок, не допускается исполнение текста ка-

рандашом. Любые исправления, дополнения, зачеркивания должны быть оговорены в тексте. Так, если необходимо внести исправления в правоуста-

навливающий документ, то в таком месте ставят звездочку «*», а внизу, как

всноске, указывают: «Исправленному верить» — и обязательно конкрети-

зируют, что именно было исправлено. После чего составитель документа заверяет внесенные изменения своей подписью, а в необходимых случаях — и печатью (для юридических лиц). Например, при внесении исправлений

вдоговоры свои подписи ставят лица, уполномоченные на подписание та-

кого договора, а при изменении в актах государственных органов подпись

ставит уполномоченное лицо такого органа (его представитель) и заверяет исправления печатью.

Полагаем, что здесь уже пора отметить тот факт, что действующее за-

конодательство, активно оперируя понятием «правоустанавливающий документ», не содержит определения этого термина. Таким образом, вышеприведенное определение — это результат доктринального, научного толкования норм действующего законодательства. Поскольку на основании правоустанавливающих документов на недвижимое имущество производится государственная регистрация прав на это имущество и сделок с ним,

неудивительно, что понятие правоустанавливающего документа на недви-

жимое имущество наиболее часто встречается в Законе о регистрации. Однако законодатель и в этом нормативном правовом акте не дал определения данного термина. Хотя будет справедливо отметить, что ст. 18 указанного

закона содержит требования к документам, представляемым на государ-

ственную регистрацию.

О том, какие права может устанавливать правоустанавливающий документ на объекты недвижимого имущества, мы поговорим позже, а сейчас остановимся на субъекте и объекте гражданских прав.

Итак, документ должен позволять установить данные о правообладателе. Конечно, правообладателем может быть физическое лицо. Однако физическое лицо может обладать не всеми видами вещных прав. Так, например, владеть имуществом на праве оперативного управления или хозяй-

ственного ведения, постоянного (бессрочного) пользования могут только юридические лица, и то не все, а лишь государственные и муниципальные

унитарные предприятия, учреждения.

Правообладателем может выступать и юридическое лицо. Юридические

лица могут быть коммерческими (хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные

унитарные предприятия) и некоммерческими (потребительские коопера-

тивы, общественные и религиозные организации (объединения), учрежде-

ния, благотворительные фонды) организациями. Юридические лица также

могут обладать не всеми видами вещных прав на недвижимое имущество.

Так, имущество на праве пожизненного наследуемого владения может при-

надлежать лишь физическим лицам.

Кроме того, в гражданских правоотношениях в качестве правообладателей объектов недвижимого имущества может выступать и государство. Под государством нужно понимать в качестве субъектов правоотношений РФ, субъекты РФ и муниципальные образования. От имени РФ и субъектов РФ в гражданском обороте принимают участие органы государственной власти в пределах своей компетенции, а от имени муниципальных об-

разований — органы местного самоуправления.

Теперь перейдем к описанию объекта недвижимого имущества.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что проч-

но связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной

регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, косми-

ческие объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное

имущество.

Итак, что же законодатель по прямому указанию или смыслу закона еще

относит к недвижимым вещам?

Так, ст. 1 Закона о регистрации к недвижимости относит жилые и нежилые помещения, предприятие как имущественный комплекс. В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Статья 16 ЖК РФ называет жилым помещением жилой дом, часть жилого дома; квартиру, часть квартиры; комнату. По смыслу ст. 15 ЖК РФ нежилое

помещение — это помещение, которое не пригодно для постоянного прожи-

вания граждан, например административные, производственные, торговые, складские помещения.

Леса, многолетние насаждения, водные объекты ГК РФ вывел из поня-

тия недвижимого имущества. Сам лес, многолетние насаждения объекта-

ми недвижимости не являются, а считаются лишь составной частью лесного участка. Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся

вфедеральной собственности. Формы собственности на лесные участки

всоставе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством.

ВК РФ более не считает водные объекты самостоятельными объектами

недвижимости, а относит их к составной части земельного участка, на котором они расположены. Водные объекты находятся в собственности РФ (федеральной собственности), за исключением случаев, указанных ниже. Так, пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту РФ, муниципальному

образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта РФ, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.

ГК РФ в ст. 222 самовольную постройку также называет недвижимым иму-

ществом, куда можно отнести жилой дом, строение или сооружение. Вооб-

ще, законодатель не делает разграничения между строением и сооружением,

площадки (постановление ФАС Северо-Западного округа от 11 сентября 2008 г. по делу № А26–7161/2007).

Иная позиция относительно отнесения дорог к объектам недвижимого

имущества изложена в решении Арбитражного суда Республики Карелия от 4 апреля 2008 г. по делу № А26–415/2008.

Теперь можно перейти к вопросу о необходимости правоустанавли-

вающих документов на объекты недвижимого имущества.

Правоустанавливающий документ на объекты недвижимого имущества — основание возникновения прав. Это самый главный документ для собственника, владельца, пользователя недвижимого имущества. Нет документа — нет права на недвижимость. Это значит, что, если кто-то оспорит ваше право, противопоставить требованиям заявителя вам будет нечего.

Согласно ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Государственная регистрация

является единственным доказательством существования зарегистрирован-

ного права в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации. Таким образом, при отсутствии правоустанавливающих документов нет возможности и зарегистрировать свое право, т. е. подтвердить его.

Теперь поговорим о том, какие права могут быть удостоверены право-

устанавливающими документами.

Вновь обратимся к ГК РФ. Раздел II ГК РФ посвящен праву собственности и иным вещным правам.

Вещные права — права абсолютные, т. е. обладателю вещного права про-

тивопоставлены иные субъекты правоотношений, и они обязаны не нару-

шать его права. Круг вещных прав определен законом и не может быть рас-

ширен по желанию сторон. Содержание вещных прав также зафиксировано

законодательно и не может быть изменено по желанию правообладателя.

Обязательственные права — права относительные, т. е. только те, с кем

контрагент связан обязательствами, не должны нарушать его права. Стороны

вольны заключать договоры, как предусмотренные законом, так и не преду-

смотренные законом, возлагать на себя те или иные обязанности.

Однако стоит отметить, что в настоящее время и ученые, и практику-

ющие юристы продолжают спорить относительно природы некоторых прав,

например, права аренды и залога — это вещные или имущественные права? Итак, прежде всего правоустанавливающий документ может фиксировать возникновение права собственности. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим иму-

ществом. Право собственности может возникнуть у граждан, юридических

лиц (кроме государственных и муниципальных предприятий и учреждений), Российской Федерации, субъектов РФ и у муниципальных образований,