Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. Практическое пособие

Теперь рассмотрим установленные Законом о приватизации государственного и муниципального имущества особенности приватизации неко-

торых видов недвижимого имущества.

1. Отчуждение земельных участков.

Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:

•находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

•занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия,

инеобходимых для использования указанных объектов. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными

постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к госу-

дарственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в арен-

ду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной

собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет, а если объект недвижимости

расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, — на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выку-

па земельного участка.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду

не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При приватизации расположенных на неделимом земельном участке

частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными

объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка с множественностью лиц

на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации

всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земель-

ном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определя-

ется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или

сооружения.

Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на ос-

новании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного

участка.

Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту

инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а так-

же к договору купли-продажи земельного участка.

Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.

При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.

Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность исполь-

зования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

Отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель:

•лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;

•зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному

заражению;

•общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные до-

роги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные

объекты, пляжи и другие объекты);

•не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством РФ.

Отчуждению не подлежат находящиеся в государственной или муници-

пальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервиро-

ванных для государственных или муниципальных нужд.

Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.

2. Особенности приватизации объектов культурного наследия.

Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также

выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться при

унитарного предприятия, подлежат передаче в муниципальную собствен-

ность в порядке, установленном законодательством.

Объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, разрешенные для приватизации, но не включенные в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия, могут приватизироваться отдельно.

Обязательным условием приватизации объектов социально-культурно- го и коммунально-бытового назначения является сохранение их назначе-

ния в течение срока, установленного решением об условиях приватизации,

но не более чем 5 лет с момента приватизации.

В случае нарушения собственником условия о сохранении назначения приватизированного объекта социально-культурного и коммунально-бы-

тового назначения в течение указанного срока органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском об изъятии посредством выкупа такого объекта для муниципальных нужд. Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Законом о преимущественном праве на приватизацию субъектов предпринимательства.

Согласно ст. 3 этого Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности

пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оцен-

щиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Преимущественное право не предоставляется:

1) субъектам малого и среднего предпринимательства, указанным

в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии

малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»:

•являющимся кредитными организациями, страховыми организация-

ми (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, про-

фессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;

•являющимся участниками соглашений о разделе продукции;

•осуществляющим предпринимательскую деятельность в сфере игор-

ного бизнеса;

•являющимся нерезидентами РФ.

2) субъектам малого и среднего предпринимательства, осуществляющим

добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных

полезных ископаемых).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) вре-

менном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления

всилу Закона о преимущественном праве на приватизацию субъектов предпринимательства в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2)отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

3)площадь арендуемых помещений не превышает установленные зако-

нами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества

вотношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;

4)арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и сред-

него предпринимательства.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложе-

ния о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого

имущества.

При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого

и среднего предпринимательства и документов, подтверждающих внесение

арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требо-

вании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование

направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).

В любой день до истечения срока заключения договора субъекты малого

и среднего предпринимательства вправе подать в письменной форме заявле-

ние об отказе от использования преимущественного права на приобретение

арендуемого имущества.

Уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимуще-

ственного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной соб-

ственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и приобре-

таемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов РФ. Напри-

мер, Областным законом от 4 февраля 2008 г. № 10-ОЗ «О развитии малого

и среднего предпринимательства в Свердловской области» установлен пятилетний срок рассрочки.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приоб-

ретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных

в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного

права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной 1/3 ставки

рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рас-

срочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до его полной оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, при сравнительном анализе имеющих место в россий-

ском законодательстве двух видов приватизации очевидны их следующие различия, которые имеют принципиальный характер.

Во-первых, налицо различная социальная значимость отчуждения

недвижимого имущества. Так, бесплатная приватизация жилых помещений направлена на удовлетворение потребностей в жилище, а также улучшения

использования и сохранности жилищного фонда, возможности для граждан

эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно вла-

деть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем. Платная приватизация

направлена на максимально эффективную продажу, по наиболее высокой

цене недвижимого имущества.

Во-вторых, различен и субъектный состав приобретателей иму-

щества, что объясняется социальной значимостью того или иного вида приватизации.

В-третьих, различен порядок заключения договора при приватизации.

Более простой для граждан при бесплатной передаче имущества и требу-

ющий соблюдения большего количества условий порядок выкупа государственного и муниципального имущества.

В-четвертых, различная правовая природа отчуждения имущества из государственной и муниципальной собственности. Если при приватиза-

ции жилых помещений речь идет о безвозмездной сделке, то при платной

приватизации мы говорим о заключении договора купли-продажи.

2.11. Правоустанавливающие документы при оформлении права собственности на объекты недвижимости в кооперативах

Вданном параграфе мы рассмотрим такой документ, как справка о выплате пая. Именно такой правоустанавливающий документ подтверждает

возникновение прав у членов кооперативов.

Согласно ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Прежде всего разберемся с тем, кто может быть членом кооператива. Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жи-

лищных накопительных кооперативах» членом кооператива может быть гра-

жданин, достигший возраста 16 лет.

Жилищный накопительный кооператив — потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства

вцелях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помеще-

ниях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Согласно ст. 30 указанного закона член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение.

Всоответствии со ст. 111 ЖК РФ право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.

Согласно ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юри-

дических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей

граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями

вкооперативном доме.

Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного коо-

ператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Таким образом, получить такой правоустанавливающий документ, как справка о выплате пая, может только физическое лицо, а членом кооператива

могут являться не только физические, но и юридические лица. Налицо про-

бел в действующем законодательстве, поскольку последствия участия юридических лиц в жилищных кооперативах не определены.

ГК РФ называет такие объекты недвижимого имущества, на которые мо-

жет возникнуть право собственности при выплате паевого взноса, как квартира, дача, гараж.

После полной выплаты паевого взноса член товарищества, общества,

кооператива вправе получить справку о выплате паевого взноса. В насто-

ящее время форма справки не утверждена, но в ней должны быть отражены все необходимые сведения для последующей государственной регистрации права.

По смыслу ст. 218 ГК РФ право на недвижимое имущество, полученное путем выплаты паевых взносов, возникает с момента их полной выплаты,

а не с момента государственной регистрации права собственности. Это на-

ходит свое подтверждение и в ст. 129 ЖК РФ, согласно которой член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. Однако без проведения такой государственной регистрации собственник

не сможет распорядиться своим имуществом. Более подробно мы поговорим

об этом в главе 4 настоящего пособия.

Итак, в справке необходимо указать, каким юридическим лицом она выдана (наименование кооператива), кому она выдана (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), в каком размере и когда выплачен пай, описание

недвижимого имущества (наименование, адрес, площадь). Справка должна

быть подписана казначеем и председателем кооператива, скреплена печатью, иметь дату ее составления.

Кроме справки, в распоряжении регистрирующего органа должны быть следующие документы:

•информация о номере и дате протокола общего собрания о приеме

в члены кооператива;

•учредительные документы кооператива;

•документы, подтверждающие полномочия председателя и бухгалтера кооператива;

•список членов кооператива.

Как правило, эти документы предоставляются один раз при первичной регистрации права какого-либо члена кооператива.

Глава 3 ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ НА ЗЕМЛЮ

3.1.Свидетельство о праве собственности на землю

Вданном разделе мы поговорим о таком правоустанавливающем доку-

менте на земельные участки, как свидетельство о праве собственности. Об-

ратим ваше внимание, что речь пойдет именно о свидетельстве о праве

собственности — правоустанавливающем документе, а не о свидетельстве

огосударственной регистрации права — правоподтверждающем документе. Согласно ст. 26 ЗК РФ право собственности, право постоянного (бессроч-

ного) пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками, право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, право безвозмездного срочного пользования земельными участками удостоверяются документами в соответствии с Законом о регистрации.

Согласно ст. 3 Закона о введении ЗК РФ признаются действительными

и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП на недвижимое иму-

щество и сделок с ним выданные после введения в действие Закона о регистрации до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства

оправе собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отноше-

ний и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты

оправе пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам,

утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября

1991 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного

(постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственно-

сти на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве соб-

ственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назна-

чения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» (в настоящее время не действуют).

Действительно, выдавать свидетельства о праве собственности на зем-

лю перестали в 1998 г. Ныне отмененным (с 25 февраля 2003 г.) Указом

Президента РФ от 25 января 1999 г. № 112 «О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации» было

установлено, что выдача свидетельств на право собственности на землю пре-

кращается со дня начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав. Правда, точную дату начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав назвать невозможно, поскольку в различных регионах

РФ она своя.

До начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав применяется ранее установленный порядок выдачи свидетельств на право собственности на землю.

Казалось бы, в настоящее время эти правоустанавливающие документы не выдаются — зачем о них рассказывать? Однако своей актуальности свидетельства о праве собственности на землю еще не потеряли. Это объясняется тем, что граждане, получившие такие свидетельства, и сейчас отправляются в регистрирующий орган для подтверждения своих прав, их перерегистрации.

Выданные свидетельства приравниваются к записям в ЕГРП и в дополнительной регистрации не нуждаются. Однако для распоряжения земельными

участками, права на которые удостоверены свидетельствами, необходимо предварительно позаботиться о том, чтобы соответствующая запись о праве собственности была внесена в современный реестр прав.

Согласно ст. 6 Закона о регистрации государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие Закона о регистрации, требуется при государственной регистрации перехода данного права, его ограничении (обременении) или совершении сделки

с объектом недвижимого имущества, возникших после введения в действие Закона о регистрации.

Поэтому в соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» право на земельные участки, удостоверенные свидетель-

ством о праве собственности на землю, подлежит государственной регистрации в случае необходимости регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершении сделки.

Согласно Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» в свидетельстве должны быть указаны:

•место его составления: РФ, республика, край, область, автономная об-

ласть, автономный округ, город, район;

•наименование: свидетельство на право собственности на землю;

•серия, номер;

•дата выдачи;

•документы-основания с реквизитами: договор купли-продажи земли, решения органов местной администрации, иных предусмотренных

законом документов;