Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. Практическое пособие

по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (право-

преемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности

на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвозмездное пользование.

Вслучае реорганизации юридического лица — ссудополучателя его права

иобязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором.

Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гра-

жданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица — ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.

Следовательно, при заключении такого договора необходимо обратить внимание на обязательное включение в текст договора следующих сведений:

• данных правообладателя;

• данных получателя земельного участка;

• описания земельного участка;

• срока действия договора.

Глава 4 РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ

ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

4.1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Зачем нужна государственная регистрация прав

Прежде всего, обратимся к Закону о регистрации с целью определить,

что же такое государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное

право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Очень часто раньше, когда государственная регистрация только набирала обороты, в судах лица, оспаривавшие право собственности на какойлибо объект недвижимого имущества, цитировали данную норму как дока-

зательство того, что, если право в реестре не зарегистрировано, значит, оно не существует. В этой связи хотелось бы отметить следующее.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, отсутствие

государственной регистрации лишь доказывает отсутствие регистрации права в установленном порядке. Однако это не лишает возможности правообладателя доказывать существование у него права иными способами.

В силу норм ГК РФ право на недвижимость может существовать и без его регистрации. Например, когда оно возникает на основании договора, а та-

кой договор не подлежит государственной регистрации (договор аренды,

заключенный на срок менее одного года), или когда право возникает вне зависимости от даты его регистрации (право на имущество, приобретенное

в порядке наследования, реорганизация юридического лица, в уставный ка-

питал которого внесено недвижимое имущество, и т. д.).

Все это дает основания рекомендовать проведение государственной

регистрации даже в тех случаях, когда такая обязанность прямо законом не установлена.

наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наиме-

нования (наименования) юридических лиц — участников долевого строи-

тельства, фамилии, имена, отчества физических лиц — участников долевого строительства.

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в срок не более чем 5 рабочих дней со дня получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, соответствующего запроса (максимальный срок).

За предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП, выдачу копий дого-

воров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, а также за предоставление ста-

тистической информации взимается плата.

Размеры такой платы, порядок ее взимания и возврата установлены приказом Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2010 г. № 650 «О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выра-

жающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой пись-

менной форме, и размерах такой платы».

Таким образом, максимально обезопасить себя при намерении заключить

сделку с недвижимым имуществом можно достаточно просто и недорого,

заказав выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту. Эту выписку предоставляют любому лицу, которое внесло плату за предоставление таких сведений и оформило надлежащим образом заявление. Получив такие сведения,

можно узнать, нет ли на интересующем объекте обременений и действительно ли лицо, представляющееся собственником, таковым является.

Итак, документы поданы на государственную регистрацию. О том, какие документы подаются в регистрирующий орган, мы поговорим в следующем параграфе. Регистратор проводит их правовую экспертизу. На этом этапе

возможны три варианта развития событий.

Первый: если с документами все в порядке, то производится государ-

ственная регистрация.

Второй: возможно приостановление регистрационных действий. Согласно ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав

приостанавливается государственным регистратором при возникновении

у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации

прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять

необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) под-

тверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения

о приостановлении государственной регистрации прав в письменной фор-

ме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной

регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители

вправе представить дополнительные доказательства наличия у них основа-

ний для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается также в случае, если в государственном кадастре недвижимости

в отношении такого земельного участка отсутствуют кадастровые сведения

о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный ка-

дастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением следующих

случаев:

•если кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;

•если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном порядке;

•если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

•если подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю;

•если права возникают в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При этом уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на такой земельный участок также должно содержать рекомендации по устранению причин этого приостановления, и к указанному уведомлению должна быть приложена кадастровая выписка о таком земельном участке, со-

держащая имеющиеся общедоступные кадастровые сведения о нем. Государственная регистрация прав на основании судебного акта может

приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов.

В указанных случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая месячного срока, предусмотренного Законом о регистрации для проведения регистрации).

Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Таким образом, регистратор в определенных случаях сам приостанавли-

вает регистрацию в силу возложенных законом обязанностей. А возможна

ситуация, когда регистратор приостанавливает регистрационные действия по инициативе заявителей.

Так, государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на 3 месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме

правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или

ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Поступление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение месячного срока. Срок, истекший

до поступления указанного заявления, не засчитывается в новый срок.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов

без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая

сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Указанные заявления могут быть представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, посредством почтового отправления

с объявленной ценностью при его пересылке, с описью вложения и уведом-

лением о вручении. В этом случае подлинность подписи заявителя на указанных заявлениях должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке,

и, если заявителем является уполномоченное правообладателем, стороной

или сторонами сделки лицо, к указанному заявлению должна быть приложена надлежаще оформленная доверенность.

В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан уведомить в письменной

форме стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

Указанные правила не применяются к государственной регистрации

прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретается с использованием кредитных средств банка или иной

кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного дру-

гим юридическим лицом. Приостановление государственной регистрации

прав или отказ в такой регистрации в этом случае допускается только на ос-

новании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (заимодавца).

В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровож-

дается внесением соответствующей отметки в ЕГРП.

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные дей-

ствия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры

пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.

Государственный регистратор обязан в срок не более чем 5 рабочих дней

со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.

Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно быть выдано заявителю или его представителю лично либо при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации

прав или в требовании судебного пристава-исполнителя направлено посред-

ством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в таком заявле-

нии или в требовании судебного пристава-исполнителя почтовому адресу.

При наличии в таком заявлении или в требовании судебного приставаисполнителя указания о предоставлении уведомления в электронной форме уведомление также направляется по адресу электронной почты, указанному в таком заявлении или в требовании судебного пристава-исполнителя.

Третий вариант, неблагоприятный: отказ в государственной ре-

гистрации.

В соответствии со ст. 20 Закона о регистрации в государственной регист-

рации прав может быть отказано в случаях, если:

•право на объект недвижимого имущества, о государственной реги-

страции которого просит заявитель, не является правом, подлежа-

щим государственной регистрации прав в соответствии с Законом

о регистрации;

•с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

•документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

•акт государственного органа или акт органа местного самоуправ-

ления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

•лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

•лицо, которое имеет права, ограниченные определенными услови-

ями, составило документ без указания этих условий;

•правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

•правообладатель не представил заявление и иные необходимые до-

кументы на государственную регистрацию ранее возникшего права

на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

•не представлены документы, необходимые в соответствии с Зако-

ном о регистрации для государственной регистрации прав, в случа-

ях, если обязанность по представлению таких документов возложе-

на на заявителя;

•имеются противоречия между заявленными правами и уже зареги-

стрированными правами;

•осуществление государственной регистрации права собственности не допускается.

Не допускается осуществление государственной регистрации права

на земельный участок в случае, если такой земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность.

Не допускается осуществление государственной регистрации права

на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.

Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соот-

ветствии с Законом о кадастре, за исключением случаев, предусмотренных

федеральным законом.

Наличие судебного спора о границах земельного участка не является ос-

нованием для отказа в государственной регистрации прав на него.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю направляется в письменной форме сообщение о причинах отка-

за с обязательной ссылкой на положения Закона о регистрации, послужив-

шие основанием для принятия такого решения, в срок не более чем 5 дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Сообщение об отказе в государственной регистрации прав должно быть выдано заявителю или его представителю лично либо при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации прав или

в требовании судебного пристава-исполнителя направлено посредством

почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в таком заявлении или в требовании судебного пристава-исполнителя почтовому адресу.

При наличии в таком заявлении или в требовании судебного пристава-

исполнителя указания о предоставлении сообщения об отказе в государственной регистрации прав в электронной форме указанное сообщение также направляется по адресу электронной почты, указанному в таком заявле-

нии или в требовании судебного пристава-исполнителя.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

До внесения в ЕГРП записи о сделке, о праве или об ограничении (об-

ременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной

регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной

регистрации права и иных представленных на государственную регист-

рацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений

сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права

с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права. В случае, если государственная регистрация прав проводится судебным приставом-исполнителем на основании судебного акта, она может быть прекращена только на основании судебного акта. В случае, если госу-

дарственная регистрация прав проводится по требованию судебного приста-

ва-исполнителя, она может быть прекращена только по требованию судебно-

го пристава-исполнителя.