Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. Практическое пособие

применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения

органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома

из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального

найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Кроме того, ввиду утраты указанными домами статуса общежития

всилу закона, а также с учетом требований действующего законодатель-

ства о применении к жилым помещениям, расположенным в таких домах, положений о договоре социального найма, граждане, занимавшие часть

жилого помещения на условиях «койко-места», также приобретают право

пользования им на условиях договора социального найма, поскольку предусматривается применение норм ЖК РФ о договоре социального найма к отношениям по пользованию жилыми помещениями, расположенными

вжилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципаль-

ным предприятиям либо государственным или муниципальным учрежде-

ниям и использовавшихся в качестве общежитий, без каких-либо изъятий и ограничений.

Вэтой связи гражданам, проживающим в таком жилом помещении на ус-

ловиях «койко-места», должно передаваться в пользование изолированное жилое помещение в целом, и с ними должен заключаться один договор социального найма как с сонанимателями.

Жилые помещения, переданные в пользование таким гражданам по договору социального найма, подлежат последующей приватизации в рав-

ных долях при условии согласия каждого из них на получение жилья

всобственность.

Гражданину, фактически пользовавшемуся всем жилым помещением (комнатой) в доме, являвшемся общежитием, и проживавшему в нем, также не может быть отказано в заключении договора социального найма на все изолированное жилое помещение, если это жилое помещение не было пре-

доставлено в установленном порядке в пользование нескольких лиц либо право пользования жилым помещением других лиц прекратилось по осно-

ваниям, предусмотренным законом (таким как выезд в другое место жительства, смерть и т. п.).

Противоположная точка зрения изложена в постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2007 г. № А74–1638/2007– 03 АП-983/2007 по делу № А74–1638/2007. Из определения КС РФ от 2 но-

ября 2000 г. № 220-О следует, что законодательный запрет на приватизацию

жилых помещений в общежитиях связан с их специальным, целевым назначением как жилья для временного проживания и особым правовым режимом (невозможностю обмена, раздела, поднайма и т. д.).

Согласно правовой позиции КС РФ, изложенной в определении от 3 июля

2007 г. № 425-О-О, введение в действующее законодательство ст. 7 Закона

о введении ЖК РФ было обусловлено задачей защиты прав тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию

инаймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилой площади, принадлежащей другому наймодателю, не являющемуся их работодателем, что исключало возможность использования этих помещений в качестве общежитий и, соответственно, выселения проживающих в них граждан по основаниям, предусмотренным для выселения из специализированного жилищного фонда. Фактически это привело к изменению их правового статуса

итем самым потребовало изменения правового режима занимаемых жилых помещений.

Таким образом, ст. 7 Закона о введении ЖК РФ, устраняя неопределенность правовых последствий передачи общежитий органам местного само-

управления (поскольку изменяется статус наймодателя, который ранее вы-

ступал в роли работодателя) путем установления положения о применении к сложившимся правоотношениям положений о договоре социального найма (жилищным правоотношениям), не применяется к отношениям по приватизации жилых помещений в общежитиях и не исключает запрет на их приватизацию, установленный ст. 4 Закона о приватизации.

Всоответствии со ст. 4 Закона о приватизации приватизация жилых помещений в общежитиях запрещена. При этом факт нахождения общежития в муниципальной собственности указанного законодательного запрета

не отменяет.

Согласно Федеральному закону от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» к закрытым военным городкам относятся расположенные

в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских час-

тей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Министер-

ства обороны РФ (иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба). Относительно

приватизации жилых помещений, расположенных на территории закрытых

военных городков, судебная практика единообразна — приватизации такие квартиры не подлежат.

Также не подлежат приватизации помещения, которые находятся в аварийном состоянии. Это квартиры в ветхом жилом доме, подлежащем сносу. Кроме того, нельзя приватизировать помещения, не отвечающие санитарногигиеническим и противопожарным нормам.

Согласно Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденным

приказом Государственного комитета РФ по строительной, архитектурной

ижилищной политике от 10 ноября 1998 г. № 8, аварийное состояние зда-

ния — состояние здания, при котором его дальнейшая эксплуатация должна

быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечения безо-

пасного пребывания в нем людей.

Всоответствии с Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2–04.2004, утвержденным Госстроем РФ 1 января 2004 г.,

аварийное состояние несущих конструкций здания — состояние несущих конструкций здания, при котором конструкции или их часть вследствие естественного износа и внешних воздействий имеют сверхнормативные де-

формации и повреждения, потеряли расчетную прочность, без принятых мер по укреплению могут вызвать аварийное состояние жилого помещения

или всего жилого здания и представляют опасность для проживающих. Согласно постановлению Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47

«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» жилые помеще-

ния, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а так-

же в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения,

расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома,

расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими

сносу или реконструкции. Непригодными для проживания следует призна-

вать жилые помещения, расположенные в определяемой уполномоченным

федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений

при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Многоквар-

тирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными

иподлежащими сносу или реконструкции. В настоящем Положении под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией. Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, по-

лучивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясе-

ний, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных

геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания,

если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строи-

тельных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для

пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.

Согласно ЖК РФ служебные жилые помещения предназначены для про-

живания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государствен-

ным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на госу-

дарственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Под служебным жилищным фондом понимается совокупность жилых помещений, предназначенных для проживания сотрудников и работников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, должностных лиц таможенных органов РФ, военнослужащих и лиц

гражданского персонала внутренних войск Министерства внутренних дел РФ, которые в связи с характером исполнения ими служебных обязанно-

стей (обязанностей военной службы) должны проживать по месту службы (военной службы) или в непосредственной близости от него (постановление Правительства РФ от 17 декабря 2002 г. № 897 «Об утверждении типового

положения о находящемся в государственной собственности служебном

жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам Федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным

органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внут-

ренних дел Российской Федерации»).

В Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квар-

тал 2006 г. указано, что служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или

оперативного управления, а впоследствии были переданы в муниципальную собственность, могут быть приобретены гражданами в собственность в по-

рядке приватизации.

Служебные жилые помещения не подлежат приватизации, однако соб-

ственники жилищного фонда и уполномоченные ими органы, а также пред-

приятия, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о возможности приватизации

служебных жилых помещений. Основания и условия приватизации данных помещений могут быть предусмотрены законодательством субъектов РФ.

Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах,

требующих капитального ремонта, не запрещена. При этом за бывшим

наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт

дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Согласно Федеральному закону от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» капитальный ремонт многоквартирного дома — проведение предусмотренных

настоящим Федеральным законом работ по устранению неисправностей

изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее — общее имущество в многоквартирном доме), в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в много-

квартирном доме.

В соответствии с постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 5 марта 2004 г.

№15/1 «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации»

к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по вос-

становлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением более долговечными и экономичными, улучшающими их эксплуатационные показатели.

Согласно Методическим рекомендациям по формированию состава ра-

бот по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 г.

№185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», утвержденным Госкорпорацией «Фонд содействия реформиро-

ванию ЖКХ» 17 сентября 2008 г., комплексный капитальный ремонт — это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования

и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.

При этом ст. 158 ЖК РФ предусматривает, что собственник помещения

в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание

и ремонт жилого помещения. Норма, возлагающая на собственника обязан-

ность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 ГК РФ.

ВОбзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2007 г., утвержденном постановлением Президиума ВС РФ от 1 августа 2007 г.,

установлено, что, исходя из системного толкования ст. 16 Закона о приватиза-

ции, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ, после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последу-

ющих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений,

втом числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Вэтой связи стоит отметить следующее. При приватизации жилых поме-

щений в домах, требующих проведения капитального ремонта, для того что-

бы потом бывший собственник осуществил этот ремонт, необходимо суметь

доказать тот факт, что на момент приватизации квартиры дом или помещения в нем нуждались в проведении капитального ремонта.

Таким образом, прежде всего при заключении договора на передачу квартиры в собственность граждан, если требуется проведение капитального ремонта, необходимо документально зафиксировать такую необходимость. Это может быть техническое заключение с указанием на состояние здания, помещений, содержащее вывод о необходимости проведения капитального ремонта. Возможно соответствующее указание в договоре или акте.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется, и государственная пошлина не взимается.

Вдоговор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением

и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Стоит отметить, что законодатель с целью защиты прав несовершеннолетних установил правило, в соответ-

ствии с которым они обязательно должны быть включены в договор передачи квартир в собственность граждан, если они зарегистрированы по со-

ответствующему адресу, т. е. имеют право пользования таким помещением.

При этом несовершеннолетние, если они уже участвовали в приватизации, не теряют впоследствии право на приватизацию, будучи совершеннолетними. Это закреплено в ст. 11 Закона о приватизации: несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Такая дефиниция имеет очень большое юридическое значение, поскольку приватизировать жилье можно лишь один раз в жизни. Согласно ст. 11 Закона

о приватизации каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Сам договор государственной регистрации не подлежит, он должен быть составлен в простой письменной форме.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Два месяца — это большой или маленький срок? За два месяца жизненные обстоятельства могут в корне поменяться, вплоть до того, что лицо, подав-

шее заявление на приватизацию, может умереть. Что же делать наследникам? Конечно, они могут сами подать документы на приватизацию. Но ведь возможны варианты, когда наследники уже воспользовались своим правом на приватизацию или имеется иное жилое помещение, которое они планировали приватизировать. В такой ситуации обратимся к постановлению Пле-

нума ВС РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения

судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В этом документе указано, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное об-

стоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в удов-

летворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни

волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое за-

явление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в ко-

торой ему не могло быть отказано.

Также Закон о приватизации устанавливает возможность «деприватизировать» или «расприватизировать» свою квартиру, т. е. передать ее обратно в государственную или муниципальную собственность. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве

собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке,

установленном законодательством РФ и законодательством субъектов РФ,

нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соот-

ветствующих муниципальных образований.

Во исполнение данного положения приняты Распоряжение Департамента

жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 6 февраля 2004 г. № 80 «О внесении изменений в Распоряжение Департамента от 2 августа 2002 г.

№233» (вместе с «Порядком передачи в собственность города Москвы свободных от обязательств жилых помещений, приватизированных гражданами»), постановление Правительства Москвы от 6 июня 2007 г. № 463-ПП «Об утверждении Регламента подготовки в режиме «одного окна» Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы договоров передачи жилых помещений в собственность города Москвы (расприватизация)», решение Совета депутатов Инсарского муниципального района Республики Мордовия от 14 февраля 2011 г. № 16 «Об утверждении Порядка передачи жилых помещений, ранее приватизированных гражданами, в муниципальную собственность Инсарского муниципального района Республики Мордовия». В принципе, порядок расприватизации во всех регионах идентичен. Рассмотрим постановление администрации г. Ноябрьска от 22 апреля 2011 г.

№П-458 «Об утверждении административного регламента предоставления

муниципальной услуги на заключение договора передачи приватизированного жилого помещения в собственность муниципального образования го-

род Ноябрьск администрацией города Ноябрьска». Подать заявление на рас-

приватизацию могут граждане РФ, участники договора, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного

проживания. Документы рассматриваются в течение одного месяца со дня

подачи заявления.

К заявлению прилагаются:

1)подлинник договора передачи жилого помещения в собственность

граждан (договор приватизации), зарегистрированный в Управлении Фе-

деральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

по Ямало-Ненецкому автономному округу (Ноябрьский отдел);

2)подлинник свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение;

3)копии паспортов заявителей, желающих передать приватизированное

жилое помещение в собственность муниципального образования город Ноябрьск (листы 2, 3, 5, 14, 16, 17), и свидетельств о рождении несовершеннолет-

них детей (до 14 лет), участвующих в передаче приватизированного жилого

помещения в собственность муниципального образования город Ноябрьск,

собязательным штампом о гражданстве либо вкладышем о гражданстве;

4)выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (о наличии либо отсутствии обременения на жилое помещение);

5)справки:

•сведения об объектах капитального строительства из Ноябрьского филиала ГУП ЯНАО «Окружной центр технической инвента-

ризации» на каждого собственника (о наличии либо отсутствии

в собственности иных объектов недвижимого имущества на террито-

рии муниципального образования город Ноябрьск);

•либо сведения об объектах капитального строительства из филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» по ЯНАО «Ноябрьское отделение» на каждого собственника (о наличии либо отсутствии в собственности иных объектов недвижимого имущества на территории муниципального образования город Ноябрьск);

•о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого

имущества на каждого собственника из Ноябрьского отдела Управ-

ления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра

икартографии по ЯНАО;

6)справка о регистрации граждан по месту жительства из ООО «Расчет- но-информационный центр»), либо ООО «Бизнес-партнер», либо из управ-

ляющей компании;

7)копия технического паспорта и подлинник кадастрового паспорта на жилое помещение;

8)разрешение органов опеки и попечительства на передачу жилого по-

мещения, если в числе собственников имеются малолетние и несовершенно-

летние, недееспособные или ограниченно дееспособные совершеннолетние граждане.

Перечень оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги:

• отсутствие у заявителей гражданства РФ;

• наличие у заявителя (заявителей) права на иное жилое помещение;

• приватизированное жилое помещения является непригодным для

постоянного проживания либо подлежащим сносу;

• самовольная перепланировка либо переустройство жилого поме-

щения;

• наличие прав на жилое помещение трех лиц в порядке, установленном жилищным и гражданским законодательством.

По результатам проверки заявлений и документов специалист отдела

приватизации жилищного фонда, ответственный за рассмотрение докумен-

тов, осуществляет подготовку проекта договора передачи гражданами при-

ватизированного жилого помещения в собственность муниципального об-

разования город Ноябрьск либо проекта уведомления об отказе в передаче гражданами приватизированного жилого помещения в собственность муни-

ципального образования город Ноябрьск.

Важно, что при расприватизации право на повторную приватизацию не предоставляется.

Теперь рассмотрим платную приватизацию муниципального и государ-

ственного имущества, для чего обратимся к Закону о приватизации государ-

ственного и муниципального имущества.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности

РФ (федерального имущества), субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, из приведенного определения мы видим, что при приватизации заключается договор купли-продажи. Мы рассмотрим этот договор применительно к покупке недвижимого имущества. Особенности заключения подобных договоров установлены в Законе о приватизации государ-

ственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 32 Закона о приватизации государственного и муниципаль-

ного имущества обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются:

•сведения о сторонах договора. Покупателями государственного

имуниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля

РФ, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25%.

Продавцом по договору, заключаемому в порядке приватизации, выступают РФ, ее субъекты или муниципальные образования. В первой главе настоящего пособия мы уже говорили о том, что от имени РФ

исубъектов РФ в гражданском обороте принимают участие органы государственной власти в пределах своей компетенции, а от имени муниципальных образований — органы местного самоуправления;

•наименование государственного или муниципального имущества;

место его нахождения; состав и цена государственного или муниципального имущества. Начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается

в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность. В настоящее время регулирование оценочной деятель-

ности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юри-

дическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки осуществляется на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

•порядок и срок передачи государственного или муниципального

имущества в собственность покупателя. Передача государственного

или муниципального имущества и оформление права собственно-

сти на него осуществляются в соответствии с законодательством РФ

идоговором купли-продажи не позднее чем через 30 дней после дня полной оплаты имущества. Речь идет о Законе о государственной регистрации;