Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. Практическое пособие

фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно

проверяется арбитражным судом кассационной инстанции;

3)отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) поста-

новление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если этим судом нарушены нормы процессуального права, или если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. При направлении дела на новое рассмотрение суд может указать на необходимость рассмотрения дела коллегиальным составом судей и (или) в ином судебном составе;

4)отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и передать дело на рассмотрение другого арбитражного суда первой или апелляционной инстанции в пределах одного и того же судебного округа, если указанные судебные акты повторно проверяются арбитражным судом кассационной инстанции и содержащиеся в них выводы не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле

доказательствам;

5)оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или

постановлений;

6)отменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и прекратить производ-

ство по делу либо оставить исковое заявление без рассмотрения полностью

или в части.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд

кассационной инстанции принимает судебный акт, именуемый поста-

новлением, которое подписывается судьями, рассматривавшими дело.

В постановлении арбитражного суда кассационной инстанции должны

быть указаны:

1)наименование арбитражного суда кассационной инстанции, состав

суда, принявшего постановление;

2)номер дела, дата и место принятия постановления;

3)наименование лица, подавшего кассационную жалобу, его процессуальное положение;

4)наименования лиц, участвующих в деле;

5)предмет спора;

6)фамилии лиц, присутствовавших в судебном заседании, с указанием

их полномочий;

7)наименования арбитражных судов, рассмотревших дело в первой

иапелляционной инстанциях; дата принятия обжалуемых решения, поста-

новления; фамилии судей, их принявших;

8)краткое изложение содержания принятых по делу решения, постановления;

9)основания, по которым в кассационной жалобе заявлены требования

о проверке законности решения, постановления;

10)доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу;

11)объяснения лиц, участвующих в деле и присутствовавших в судебном заседании;

12)законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд кассационной инстанции при принятии постановления; мотивы принятого постановления; мотивы, по которым суд не применил законы

ииные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле;

13)мотивы, по которым суд кассационной инстанции не согласился с выводами суда первой, апелляционной инстанций, если их решение, постановление были отменены полностью или в части;

14)выводы по результатам рассмотрения кассационной жалобы;

15)действия, которые должны быть выполнены лицами, участвующими в деле, и арбитражным судом первой или апелляционной инстанции, если дело передается на новое рассмотрение.

Указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для ар-

битражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

В постановлении арбитражного суда кассационной инстанции указы-

вается на распределение между сторонами судебных расходов, понесенных в связи с подачей кассационной жалобы.

При отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом,

вновь рассматривающим дело.

Копии постановления арбитражного суда кассационной инстанции на-

правляются лицам, участвующим в деле, в пятидневный срок со дня принятия постановления.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Таким образом, судебными актами, принятыми арбитражными судами, могут быть решения, постановления апелляционной или кассационной

инстанции.

Кроме того, очевидно, что нормы ГПК РФ и АПК РФ в части описания

принятых судебных актов очень схожи.

Итак, судебный акт принят, вступил в законную силу, устанавливает права на недвижимое имущество. А когда эти права на недвижимое имущество

возникают на основании решения суда?

Согласно ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные

права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином госу-

дарственном реестре органами, осуществляющими государственную регист-

рацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права.

Поскольку для решений суда действующее законодательство никаких

изъятий не содержит в части момента возникновения установленных прав на недвижимое имущество, следовательно, признанные судебными актами

права возникают с момента их регистрации в ЕГРП.

Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое иму-

щество в соответствии со ст. 28 Закона о регистрации являются судебные

акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (на-

личии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации. Мы уже говорили, что это могут быть постановления, решения,

определения. К числу подобных актов относится, в частности, и определение об утверждении мирового соглашения, предусматривающее возникновение или прекращение права (обременения или ограничения права) на недвижимое имущество, подлежащего государственной регистрации (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 г. № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Спорным является вопрос о том, может ли решение третейского суда являться основанием для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 3 Закона о третейских судах в РФ могут образовываться по-

стоянно действующие третейские суды и третейские суды для разрешения конкретного спора.

В Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за третий квартал 2007 г., утвержденном постановлением Президиума ВС РФ от 7 ноября 2007 г., дан следующий ответ. Исходя из содержания подп. 3 п. 1 ст. 8 и п. 1 ст. 11 ГК РФ, решение третейского суда является одним из оснований возникновения гражданских прав.

Статья 28 Закона о регистрации предусматривает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных, в частности, решением третейского суда, осуществляется на общих основаниях.

Исходя из этих установлений, если решение третейского суда сторонами

не оспаривается, оно может являться основанием для регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом регистрирующий орган проводит правовую экспертизу всех

представленных на регистрацию документов, в том числе решения третейского суда в отличие от решений судов общей юрисдикции, проверку закон-

ности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Кроме того, руководствуясь ст. 17 данного Закона, регистрирующий ор-

ган осуществляет проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию прав.

Под действие абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, по которому основанием для государственной регистрации являются судебные акты, вступившие в законную силу, решения третейского суда не подпадают, поскольку

они не обладают таким свойством решений судов общей юрисдикции, как «законная сила судебного решения».

В случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, регистри-

рующий орган может отказать в регистрации прав.

Такова позиция судов общей юрисдикции. А вот мнение арбитражных

судов прямо противоположное. Например, в определении ВАС РФ от 4 августа 2009 г. № ВАС-8120/09 по делу № А32–23523/2008–48/313 указано, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты, к которым решения третейского суда не относятся. Аналогичная позиция выражена в определении ВАС РФ от 28 мая 2008 г. № 5520/08 по делу № А72–4942/07–27/306, где указано, что споры об установлении вещных прав на недвижимое имущество относятся к исключительной компетенции государственных арбитражных судов РФ. В постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 18 мая 2009 г. по делу № А82–239/2009–2 отражено, что на основании п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ № 96 от 22 декабря

2005 г. «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов» дела, возникающие

из административно-правовых и иных публично-правовых отношений, в ча-

стности споры о признании права собственности на объекты недвижимости и изменение титула, не могут быть переданы на рассмотрение третейских

судов.

•если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имуще-

ства. По смыслу указанной нормы Закона вынесение судебного акта,

которым признано право на недвижимое имущество, не является выдачей правоустанавливающего документа, содержащего акт распоряжения недвижимым имуществом. В связи с этим отказ регистратора в регистрации права, установленного вступившим в законную силу судебным актом, мотивированный предполагаемыми процессуальными нарушениями, допущенными судом, вынесшим судебный акт, со ссылкой на данное основание для отказа в регистрации является незаконным;

•если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными усло-

виями, составило документ без указания этих условий. Отказ регистратора в государственной регистрации по такому основанию является незаконным в случае, если в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое признано вступившим в законную

силу судебным актом, имеются зарегистрированные за третьими лицами ограничения либо обременения (право аренды, право залога и т. п.), а в судебном акте указание на названные ограничения (обременения) отсутствует. В этом случае право на недвижимое имущество подлежит регистрации с сохранением ранее внесенных в ЕГРП записей об ограничениях и обременениях, если иное не предусмотрено законом;

•если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или

совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества. Вступивший в законную силу судебный акт, которым признано право на конкретное недвижимое имущество,

является достаточным основанием для государственной регистрации права на имущество и тогда, когда регистрируемое право возникло

до вступления в силу Закона о регистрации и позднее подтверждено

судом в соответствующем судебном акте. В этом случае представление заявителем каких-либо иных правоустанавливающих документов

на недвижимое имущество не требуется;

•если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие до-

кументы: заявление о регистрации права; документы, подтверждаю-

щие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ,

содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представ-

лялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих

документов); документ об уплате государственной пошлины. Вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления названных

документов. Вместе с тем требование регистратора о представлении

иных правоустанавливающих документов не соответствует закону;

•если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами. Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. Однако по смыслу п. 1 ст. 20 Закона о регистрации при наличии в реестре записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество

за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица

только при условии его участия в деле в качестве ответчика. Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным;

•если осуществление государственной регистрации права собственности не допускается. Например, не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества,

который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре, не допускается государственная регистрация права собственно-

сти гражданина на земельный участок в случае, если такой земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность, не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке,

на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.

Судебные акты на государственную регистрацию представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых — подлинник — после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Копии вступивших в законную силу решений и определений судов в от-

ношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

В соответствии с Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденными приказом Федеральной регистрационной службы от 7 июня 2007 г. № 112, в случае поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, надлежащим образом заверенной

копии судебного акта о признании отказа в государственной регистрации

незаконным (при этом подлинники документов, необходимых для госу-

дарственной регистрации прав, возвращены заявителю) государственному

регистратору рекомендуется осуществлять государственную регистрацию прав в соответствии с копиями документов, ранее представленных на государ-

ственную регистрацию прав.

Вслучае если государственный регистратор установил наличие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также наличие других оснований

для отказа или приостановления государственной регистрации прав, за ис-

ключением оснований, указанных в признанном судом, арбитражным судом незаконным отказе в государственной регистрации прав, рекомендуется направить в суд, арбитражный суд, вынесшие решения о признании отказа

вгосударственной регистрации прав незаконным, запрос о порядке исполнения судебного акта о признании отказа в государственной регистрации прав

незаконным.

Вслучае если судом признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее недействительности, а также в случае применения

последствий ничтожной сделки государственную регистрацию прав реко-

мендуется проводить на общих основаниях в соответствии с требованиями ст. 13, 16 закона на основании заявления заинтересованных лиц с приложением всех необходимых для государственной регистрации документов, в том числе документов, подтверждающих оплату государственной пошлины, исполнение сторонами судебного акта о применении последствий недействительности оспоримой сделки.

Таким образом, несмотря на то что при предоставлении судебного акта

вкачестве правоустанавливающего документа на недвижимое имущество

все равно проводится правовая экспертиза документов, все же оснований

для отказа в регистрации установлено гораздо меньше. Это объясняется тем, что при рассмотрении искового заявления суд уже всесторонне проверил и установил все имеющие значения обстоятельства при соблюдении правил соответствующего судопроизводства.

Однако обращаем внимание на то, что не всякое судебное решение будет являться правоустанавливающим документом на недвижимое имущество, а лишь то, которое решает вопросы о принадлежности и юридической судьбе

такого имущества.

2.10. Правоустанавливающие документы при оформлении права собственности, полученного путем приватизации

Одним из способов приобретения прав на недвижимое имущество явля-

ется его приватизация. Приватизация (от лат. privatus — «частный») — процесс разгосударствления собственности на средства производства, имущест-

во, жилье, землю, природные ресурсы. Осуществляется посредством продажи

или безвозмездной передачи объектов государственной и муниципальной

сомневается, что сможет платить налог на имущество, кто-то заранее делит «шкуру неубитого медведя»: а кому квартира достанется после моей смерти? При отсутствии согласия и поддержки родных решение вопроса о приватизации жилья откладывается «на потом».

Итак, срок, в течение которого можно обратиться за приватизацией своей квартиры, истекает 1 марта 2013 г., ранее он был установлен как 1 марта 2010 г., еще раньше — 1 января 2007 г.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Приведенная норма закона нуждается в пояснении, поскольку до сих пор в производстве различных судов имеются исковые заявления о признании права собственности на жилые помещения согласно вышеприведенно-

му перечню в порядке приватизации.

Согласно нормам ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. В соответствии со ст. 94 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»: к общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Так, в определении ВС РФ от 28 июля 2009 г. № 77-В09–5 установлено,

что передача дома в муниципальную собственность повлекла за собой утрату его статуса как общежития, и граждане не могут быть ограничены

вправе на получение занимаемого жилого помещения в собственность

впорядке приватизации. В соответствии со ст. 7 Закона о введении ЖК РФ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились

вжилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным

предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям,

использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов

местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным

или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним