Правовое регулирование договоров найма жилых помещений. Учебное пособие

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «ВСЕРОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ ЮСТИЦИИ (РПА МИНЮСТА РОССИИ)»

Т. Ю. Астапова

Правовое

регулирование договоров найма жилых помещений

Учебное пособие

ISBN 978-5-00094-608-4

©ВГУЮ (РПА Минюста России), 2017

©Оригинал-макет, оформление.

ООО «Ай Пи Эр Медиа», 2017

УДК 347.4 ББК 67.404 А91

Автор:

Т. Ю. Астапова, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права РПА Минюста России

Астапова, Т. Ю.

А91 Правовое регулирование договоров найма жилых помещений [Электронный ресурс] : учебное пособие / Т. Ю. Астапова ; ВГУЮ (РПА Минюста России). — Электрон. дан. и прогр. (5 Мб). — М. : ВГУЮ (РПА Минюста России) ; Саратов : Ай Пи Эр Медиа, 2017. — Учебное электронное издание : 1 электрон. опт. диск (CD-ROM). — 10 экз. — Систем.

требования : Intel; Microsoft Windows (XP, Vista, Windows 7); дисковод

CD-ROM, 512 Мб ОЗУ; разрешение экрана не ниже 1024×768; ПО Adobe Air, ПО IPRbooks Reader, мышь. — Загл. с титул. экрана.

В учебном пособии рассмотрены особенности различных видов договоров найма жилых помещений, подробно описаны порядок предоставления помещений, права и обязанности сторон, прекращение действия договора.

Подготовлено в соответствии с требованиями Федерального государственного образовательного стандарта высшего образования.

Для студентов, обучающихся по направлению подготовки магистров 40.04.01 «Юриспруденция», и других специалистов, интересующихся проблемами правового регулирования договоров найма жилых помещений.

УДК 347.4 ББК 67.404

Издается по решению методического совета ВГУЮ (РПА Минюста России).

Издание подготовлено при информационной поддержке справочной правовой системы «КонсультантПлюс» и «Гарант».

Учебное электронное издание

Минимальные системные требования: процессор стандартной архитектуры x86 с тактовой частотой от 1,6 ГГц и выше; операционная система Microsoft Windows XP, Vista или Windows 7; от 512 Мб оперативной памяти; от 1 Гб свободного пространства на жестком диске; разрешение экрана не ниже 1024×768; программа Adobe Air.

4

5

Сокращения, принятые в издании

1. Нормативные правовые акты

ГК — Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994

№32. Ст. 3301; часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Там же. 1996. № 5. Ст. 410; часть третья от 26.11.2001

№146-ФЗ // Там же. 2001. № 49. Ст. 4552; часть четвертая от 18.12.2006 № 230-ФЗ // Там же. 2006. № 52. Ст. 5496

ЖК — Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1. Ч. 1. Ст. 14

Конституция — Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993 НК — Налоговый кодекс Российской Федерации, часть первая от 31.07.1998 № 146-ФЗ // СЗ РФ. 1998.

№31. Ст. 3824; часть вторая от 05.08.2000 № 117-ФЗ // Там же. 2000. № 32. Ст. 3340

2. Официальные издания

ВСНД и ВС — Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета

РГ — «Российская газета» СЗ — Собрание законодательства

3. Прочие сокращения

г. — год, город гг. — годы гл. — глава (-ы) п. — пункт (-ы)

ред. — редакция

6

РСФСР — Российская Советская Федеративная Социалистическая Республика

руб. — рубль (-и)

РФ — Российская Федерация ст. — статья (-и)

ч. — часть (-и)

7

Предисловие

Социально-экономическиеизменения,произошед- шие в российском обществе в начале 90-х гг., привели кпадениюобъемовжилищногостроительства,сокращению бюджетных расходов на содержание и ремонт жилищного фонда. Действующее на тот период времени законодательство не могло быть более чем на половину воплощено на практике. Требовались переосмысление, подготовка новых законодательных актов, соответствующих современным требованиям гражданского оборота. Одним из таких актов стал вступивший в действие 1 марта 2005 г. ЖК.

ЖК основан на положениях Конституции. Одним из основных ее положений является провозглашение права каждого гражданина на жилище. Данное право принадлежит каждому от рождения и является неотчуждаемым. Никто не может быть произвольно его лишен, кроме случаев, прямо указанных в законе.

Научно-практическое толкование права на жилище сводит его к совокупности юридических возможностей. При этом состав и количество этих возможностей, по мнению ученых, несколько отличается. Так, Л. А. Окуньков выделяет триаду возможностей: постоянное пользование, улучшение условий проживания, обеспечение достойного уровня проживания1. Б. Н. Топорнин делает акцент на обеспеченность гражданина постоянным жилищем, его неприкосновенности, недопустимости произвольного лишения2. Ю. М. Прусаков рассматривает право на жилище не только как

1 См.: Комментарий к Конституции РФ / под ред. Л. А. Окунькова. М. : Издательство БЕК, 1996. С. 70.

2 См.: Конституция Российской Федерации : научно-практический комментарий / под ред. акад. Б. Н. Топорнина. М. : Юрист, 1997. С. 170.

8

субъективное естественное право иметь крышу над головой, но и как принцип деятельности публичных структур в жилищной сфере3. А. Н. Головистикова и Л. Ю. Грудцына к числу юридических возможностей относят приобретение жилого помещения любым разрешенным законом способом, проживание в нем, распоряжение жилым помещением4.

Все вышеуказанные теоретические выводы заслуживают положительной оценки и требуют в определении толкования права на жилище их объединения, а именно: под правом на жилище необходимо понимать неотъемлемое право любого гражданина обладать помещением, пригодным для постоянного проживания, осуществляя в отношении него правомочия в предусмотренных законом пределах.

В свете экономических перемен государство разработало концепцию реформы жилищной сферы. Основная ставка была сделана на изменение механизма реализации права на жилище посредством улучшения жилищных условий за счет собственных доходов и заемных средств граждан. Воплощение такой политики, а также осуществление массовой бесплатной передачи в собственность граждан занимаемых жилых помещений сформировали частный жилищный фонд.

Жилыепомещениячастногожилищногофондаиспользуются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и иных граждан, юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного или безвозмездного

3 См.: Конституция Российской Федерации : научно-практический комментарий / отв. ред. Ю. М. Прусаков. Ростов н/Д : Март, 2001. С. 101.

4 См.: Головистикова А. Н., Грудцына Л. Ю. Конституция Российской Федерации. Вопросы и ответы. М. : Эксмо, 2005. С. 193.

9

пользования, а также юридическими лицами — не собственникамижилыхпомещенийдляпроживанияграждан на основе договора аренды или иного договора.

Наряду с частным жилищным фондом создан государственный и муниципальный жилищные фонды. Основное назначение жилых помещений последних — этобесплатноепредоставлениеилипредоставлениежилого помещения во владение и в пользование для проживания за доступную плату нуждающимся в жилых помещениях малоимущим и малообеспеченным гражданам, иным указанным в законе гражданам.

В частности, ст. 49 ЖК устанавливает, что малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, и иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются по договорам социального найма. В свою очередь, в соответствии со ст. 91.3 ЖК гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, в случае, если доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления, не превышают установленный законом размер, жилые помещения предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

И наконец, в дополнение к поименованным договорам гл. 35 ГК называет договор найма специализированного жилого помещения. Так, по договорам найма специализированного жилого помещения жилые помещения предоставляются: гражданам на период их трудовых отношений, службы, обучения, капитального

10