Правовое регулирование договоров найма жилых помещений. Учебное пособие

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма;

- иные обязанности, предусмотренные ЖК, другими федеральными законами.

Права и обязанности нанимателя, членов семьи нанимателя и других граждан, осуществляющих пользование жилым помещением, носят встречный характер к правам и обязанностям наймодателя. В соот-

ветствии с ЖК наймодатель жилого помещения

по договору социального найма обязан: - передать нанимателю свободное от прав иных

лиц жилое помещение, соответствующее требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям законодательства; - принимать участие в надлежащем содержании

и в ремонте жилого помещения; - осуществлять капитальный ремонт жилого поме-

щения с предоставлением нанимателю и членам его семьи другого жилого помещения;

- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества; - другие обязанности, предусмотренные жилищ-

ным законодательством.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законода­ ­ тельством.

61

2.4. Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Жилищные отношения, являясь главным образом устойчивыми и стабильными отношениями, могут подвергаться изменениям. Чаще всего это происходит вследствие перемен, происходящих в семье. Вышеуказанная тенденция напрямую отражена в нормах ЖК.

Одно из первых оснований изменения договора социального найма закреплено в ч. 1 ст. 82 ЖК: граж-

дане, проживающие в одной квартире и пользу-

ющиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельныхдоговоровсоциальногонайма,вслучаеобъе-

динения их в одну семью вправе требовать заключе-

ния с кем-либо из них одного договора социально-

го найма на все занимаемые жилые помещения.

Для исключения ситуации, когда заключение одного договора при объединении граждан в одну семью носит мнимый или притворный характер, действительность намерения объединиться в одну семью должна быть подтверждена. Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке.

Другим основанием изменения договора явля-

ется признание в качестве нанимателя дру- гого дееспособного члена семьи. Такая ситуация возможна в случаях выезда нанимателя на другое постоянное место жительства, его смерти или признания умершим. Вышеуказанные факты требуют подтверждения. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по новому месту жительства, обеспечении жильем по новому месту

62

работы, предъявление свидетельства о смерти или судебного решения о признании гражданина умершим. Для возложения обязанностей нанимателя на другого члена семьи требуются согласия всех членов его семьи и наймодателя.

ЖК не содержит исчерпывающего перечня оснований изменения договора социального найма жилого помещения. Договор социального найма может быть изменен также и в иных случаях. Напри-

мер, изменение договора социального найма потребуется при вселении в жилое помещение других граждан в качестве членов семьи, переустройстве или перепланировке жилого помещения, получении освободившегося в квартире жилого помещения, а также в случаях выбытия кого-либо из членов семьи нанимателя.

Согласно ст. 60 ЖК изменение оснований и условий, дающих право на получения жилья по договору социального найма, не влечет расторжения этого договора, а служит лишь основанием изменения последнего. Таким образом, если семья получила квартиру по договору социального найма как малоимущая, а впоследствии ее доход значительно вырос, это не дает право наймодателю расторгнуть договор. Однако вышеуказанные обстоятельства могут послужить основанием его изменения ввиду появления обязанности вносить плату за наем жилого помещения, от которой данные граждане ранее были освобождены.

Втожевремянеможетбытьпризнанниоснованием расторжения, ни основанием изменения условий договора социального найма жилого помещения переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением.

63

Вопросам расторжения и прекращения договора социального найма посвящена ст. 83 ЖК. Согласно вышеуказанной норме договор может быть расторгнут

в любое время по соглашению сторон.

Так,нанимательжилогопомещенияподоговорусоциального найма с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе в любое время расторгнуть договор социального найма при отпадении надобности в данном жилом помещении.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Если выезжают не все члены семьи нанимателя, то оставшиеся сохраняют право пользования жилым помещением, заменяя его.

Реализация вышеуказанного права позволяет нанимателю и членам его семьи в любое время одностороннимидействиямиотказатьсяотсвоегоправана пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.

Расторжение договора социального найма

жилого помещения может быть произведено поинициативенаймодателя.Однаковсоответствии со ст. 83 ЖК в целях защиты прав нанимателя и членов его семьи его расторжение допускается исключительно в судебном порядке по следующим основаниям:

- невнесение нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги в течение более шести месяцев. При решении данного вопроса правоприменительная практика исходит из того, что основанием для расторжения договора социального найма является факт невнесения указанных платежей за шесть месяцев, независимо от того, было ли такое нарушение

64

допущено за шесть месяцев подряд или нет. Согласно письму Госстроя РФ от 22.08.2000 № ЛЧ-3669/13 «О санкциях, применяемых к нанимателям жилых помещений в связи с невнесением платы за жилищнокоммунальные услуги»22 суд принимает во внимание уважительные причины невнесения нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги: задержка выплаты заработанной платы, нетрудоспособность и др.;

- разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использование жилого помещения не по назна­ ­ чению.

Вышеуказанный перечень оснований расторжения договора социального найма не следует считать закрытым. Так, например, расторжение догово-

ра социального найма жилого помещения име- ет место и в случаях возникшей объективной необходимости:

- снос дома, в котором находится жилое поме­ ­ щение;

- переоборудование жилого помещения в нежилое; - признание жилья непригодным для про­

живания; - если жилое помещение в результате капиталь-

ного ремонта дома не может быть за ними сохранено либо есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с осуществлением такого ремонта;

22 См.: Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2000. № 1.

65

- приватизация жилого помещения; - по другим основаниям, предусмотренным жи-

лищным законодательством.

Расторжение договора социального найма жилого помещения независимо от основания имеет правовые последствия: выселение. Чаще всего оно является санкцией за нарушение норм жилищного законодательства или выступает мерой объективной необходимости.

Согласно ст. 84 ЖК выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

- с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

- с предоставлением других помещений по договорам социального найма;

- без предоставления других жилых помещений. Статья 85 ЖК регулирует вопросы выселения

граждан из жилых помещений с предоставлени-

ем других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. Выселение граж-

дан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке с указанием в решении суда предоставляемого жилого помещения. Предоставляемое гражданам жилое помещение взамен жилых помещений, занимаемых до выселения, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Установление соответствия предоставляемого жилого помещения вышеуказанным требованиям лежит на судебных органах.

66

Выселение граждан с предоставлением дру-

для проживания. Непригодность жилых домов является следствием естественного износа, природных условий, бесхозяйственного содержания, аварий техногенного характера. Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания определен постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 02.08.2016) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого

67

помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»23. Признание жилых помещений непригодными для проживания находится в компетенции органа федеральной государственной власти в отношении жилищного фонда Российской Федерации, органа государственной власти субъекта РФ в отношении жилищного фонда субъекта РФ, органа местного самоуправления в отношении муниципального жилищного фонда;

- при проведении капитального ремонта или реконструкции дома занимаемые ими жилые помещения в этом доме: не могут быть сохранены; уменьшатся настолько, что граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях; увеличатся настолько, что общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма гражданам предоставляется иное жилое помещение из маневренного фонда, отвечающее всем необходимым требованиям законодательства. Такое предоставление не влечет расторжения договора социального найма.

Переселение граждан в ранее занимаемое жилое помещение осуществляется после получения гражданином письменного уведомления юридического (физического) лица, являющегося стороной инвестиционного контракта, о возможности возвращения гражданина в ранее занимаемое помещение после капитального ремонта или реконструкции и сдачи жилого помещения маневренного жилищного фонда в установленном порядке. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения наймодатель может потребовать

23 См.: СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.

68

переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

При соответствии размера ранее занимаемого жилого помещения ремонтируемому или реконструируемому переселение осуществляется без каких-либо дополнительных обязательств со стороны гражданина, являющегося нанимателем ремонтируемого жилого помещения, в соответствии с договором с юридическим (физическим) лицом, осуществляющим переселение. При изменении размера ранее занимаемого жилого помещения в сторону его уменьшения переселение нанимателя осуществляется с согласия нанимателя.

Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договорусоциальногонайма,неможетбытьсохраненоилиего общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции;

- жилое помещение подлежит передаче религиозной организации. Так, в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.11.2010 № 327-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности»24 основанием

24 См.: СЗ РФ. 2010. № 49. Ст. 6423.

69

передачи жилого помещения религиозной организации является удовлетворение ее заявления, представленного в произвольной письменной форме в уполномоченный орган. В нем излагается просьба о передаче государственного или муниципального имущества религиозного назначения в собственность или безвозмездное пользование, с приложением документов, обосновывающих такое право.

Передача религиозным организациям жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда осуществляется уполномоченным органом после предоставления гражданам жилых помещений. Гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления площади жилого помещения по договору социального найма.

Статья 90 ЖК предусматривает выселение

граждан с предоставлением другого жилого по-

мещения по договору социального найма. Такое освобождение занимаемого жилья является крайней мерой и происходит исключительно в судебном порядке. Его основанием является неуплата нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин. Исключением являются уважительные причины невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги: продолжительная болезнь, задержки выплаты заработанной платы и др.

Особенностью выселения по такому основанию являетсято,чтопредоставляемоепомещениедолжносоответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. В соответствии со ст. 105 ЖК жилые помещения в общежитиях пре-

70