Правовое регулирование договоров найма жилых помещений. Учебное пособие

ЖК и предусмотрено, чтобы не создавать новой очереди за квартирами по таким договорам.

Граждане подлежат снятию с учета в случаях: предоставления им жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования; подачи ими в уполномоченный орган заявления о снятии с учета граждан; утраты оснований признания их нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования; выявления в представленных ими документах в уполномоченный орган сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия их на учет граждан, а также неправомерных действий должностных лиц уполномоченного органа при решении вопроса о принятии на учет граждан; вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина, состоящего на учете граждан, умершим или признании его безвестно отсутствующим без снятия с учета граждан совместно проживавших с ним членов семьи; смерти гражданина, состоящего на учете граждан, без снятия с учета граждан совместно проживавших с ним членов семьи.

Жилые помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования предоставляются в порядке очередности исходя из времени принятия на учет. Вне очереди жилые помещения предоставляются гражданам, проживающим в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания и не подлежащими ремонту и реконструкции, а также гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Размер общей площади предоставляемого жилого помещения в расчете на одного человека устанавливается органом местного самоуправления. Зависит он

111

от числа желающих заключить договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и количества построенных наемных домов в данной местности, но не может быть менее нормы предоставления. Например, размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, в расчете на одного человека в г. СанктПетербурге составляет: 18 квадратных метров общей площади жилого помещения на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек; 33 квадратных метра для одиноко проживающего гражданина48.

Гражданин может выразить согласие на предоставление жилого помещения общей площадью менее нормы предоставления. В таком случае последнее может быть предоставлено менее нормы предоставления, но не менее учетной нормы. Кроме этого, ЖК содержит положение, согласно которому при предоставлении жилого помещения по договору найма жилого помещения фонда социального использования заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

Для заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования гражданин должен представить наймодателю решение о принятии на учет и документ, подтверждающий доход, не дающий возможности купить жилое помещение. У наймодателя должен быть документ, подтверждающий цель использования здания в качестве наемного дома социального использования.

48 См.: Закон Санкт-Петербурга от 13.07.2015 № 475-92 «О жилых помещениях жилищного фонда социального использования и о наемных домах социального использования» // Вестник Законодательного Собрания СанктПетербурга. 2015. № 24.

112

4.2. Понятие договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Согласно ст. 91.1 ЖК по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю), отвечающему специальным требованиям, жилое помещение в наемном доме социального использования во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.

Наймодателем по данному договору может быть: - орган государственной власти, уполномоченный выступать от имени Российской Федерации или субъекта РФ в качестве собственника жилого помещения государственного жилищного фонда, либо уполномочен-

ная указанным органом организация; - орган местного самоуправления, уполномочен-

ный выступать от имени муниципального образования в качестве собственника жилого помещения муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;

- организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством РФ.

Нанимателем жилого помещения по рассматриваемому виду договора может быть гражданин, отвечающий следующим условиям:

- гражданин признан в установленном порядке нуждающимся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

113

- доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость их имущества, подлежащего налогообложению, не превышают максимальный размер, устанавливаемый органом местного самоуправления, позволяющий такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования;

- гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта РФ порядке.

Например, в соответствии с Законом СанктПетербурга «О жилых помещениях жилищного фонда социального использования и о наемных домах соци-

ального использования» максимальный размер дохода

гражданина и постоянно проживающих с ним членов его семьи в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования определяется по формуле:

D = 4 × M × K,

где: D — максимальный размер дохода гражданина и постоянно проживающих с ним членов его семьи в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (в руб.); M — величина прожиточного минимума на душу населения, установленного в СанктПетербурге за квартал, предшествующий месяцу обращения (в руб.); K — количество членов семьи.

В свою очередь, максимальный размер стои- мости подлежащего налогообложению имущества

114

гражданина и постоянно проживающих с ним членов его семьи в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования определяется по формуле:

Q = P × S,

где: Q — размер стоимости подлежащего налогообложению имущества гражданина и постоянно проживающих с ним членов его семьи в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (в руб.); P — показатель средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения (в руб.) по Санкт-Петербургу, который подлежит применению для расчета размера социальных выплат, предоставленных на приобретение (строительство) жилых помещений за счет средств федерального бюджета, утверждаемый Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации; S — общая площадь жилого помещения, соответствующая: 33 квадратных метра — для одиноко проживающих граждан; 18 квадратных метров — для каждого члена семьи, состоящей из двух и более человек.

При этом ежемесячный доход, приходящийся на гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи, определяется на основании сведений о составе семьи и сведений о доходах гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи за 12 последних календарных месяцев, предшествующих месяцу подачи заявления о принятии на учет, указанных в заявлении о принятии на учет. Ежемесячный доход, приходящийся на гражданина

115

ипостоянно проживающих совместно с ним членов его семьи, рассчитывается путем деления общей суммы доходов членов семьи за расчетный период на число «12»

ина число членов семьи, а для одиноко проживающего гражданина рассчитывается путем деления общей суммы его доходов за расчетный период на число «12».

При определении ежемесячного дохода, приходящегося на гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи, учитывается сумма доходов гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи, которые получены как в денежной, так и в натуральной форме, в том числе: все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учитываемые при расчете среднего заработка; средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством; компенсация, выплачиваемая государственным органом или общественным объединением за время исполнения государственных

иобщественных обязанностей; выходное пособие, выплачиваемое при увольнении, компенсация при выходевотставку,заработнаяплата,сохраняемаянапериод трудоустройстваприувольнениивсвязисликвидацией организации, сокращением численности или штата работников; социальные выплаты из бюджетов всех уровней, государственных внебюджетных фондов и других источников (пенсии, компенсационные выплаты, стипендии, выплачиваемые обучающимся в учреждениях среднего и высшего профессионального образования, пособие по безработице); доходы от имущества, принадлежащего на праве собственности гражданину и постоянно проживающим совместно с ним членам его семьи; алименты, получаемые гражданином и постоянно проживающими совместно с ним членами его семьи; проценты по банковским вкладам; наследуемые или подаренные денежные средства; и многое другое.

116

В доходе гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи не учитываются: государственная социальная помощь, оказываемая в соответствии с законодательством РФ о государственной социальной помощи в виде денежных выплат и натуральной помощи; единовременные страховые выплаты, производимые в возмещение ущерба, причиненного жизни и здоровью человека, его личному имуществу иимуществу,находящемусявобщейсобственностичленов его семьи, а также ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию в соответствии с решением учреждения государственной службы медико-социальной экспертизы.

Стоимость находящегося в собственно-

сти гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и подлежащего налогообложению имущества, приходящегося на каждого члена семьи, определяется на основании сведений о составе семьи и сведений о стоимости находящегося в собственности гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи имущества, указанных в заявленииопринятиинаучет.Онарассчитываетсяпутем деления общей стоимости находящегося в собственности гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и подлежащего налогообложению имущества на число членов семьи. К имуществу, учитываемому при определении стоимости находящегося в собственности гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи имущества, относятся: жилые помещения, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения; земельные участки; транспортные средства49.

49 См.: СПС «КонсультантПлюс».

117

Предметом рассматриваемого договора найма является жилое помещение, находящееся в наемном доме социального использования. Последнее может быть представлено исключительно в виде отдельной квартиры, а не комнаты (части квартиры).

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не является бессрочным, как это имеет место в отношении договора социального найма жилого помещения, и может быть заключен на срок не менее чем один год, но не более чем 10 лет. Наниматель вправе продлить его на новый срок, если продолжает оставаться нуждающимся в жилье и его доход не позволяет купить квартиру (дом).

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме. В нем должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Важной особенностью рассматриваемой новой формы жилищного обеспечения является то обстоятельство, что ст. 91.1 ЖК установлено: ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации. Так, последняя осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» и аналогична государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок

118

не менее года. Единственным отличием является то обстоятельство, что на государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является орган государственной власти или орган местного самоуправления, а также документы, подтверждающие право нанимателя на заключение указанного договора.

4.3. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования определены гл. 8 ЖК «Социальный наем жилого помещения», за некоторыми исключениями, связанными с особенностями договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования: его целевым назначением, срочностью и др. Так, наниматель не вправе обменять занимаемое жилое помещение на другое, не вправе сдавать все или часть жилого помещения в поднаем или в безвозмездное пользование. В то же время вселение временных жильцов ему не запрещено.

Содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставляемого по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, является обязанностью наймодателя, если в договоре не предусмотрено иное.

119

Всвою очередь, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность у него возникает с момента заключения договора. Так, согласно ч. 1.1 ст. 154 и ч. 2 ст. 156.1 ЖК плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования состоит из:

- платы за наем жилого помещения, включающей: возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме; расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения; расходы, связанные

скапитальным ремонтом наемного дома; иные расходы, предусмотренные порядком установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений, установленным Правительством РФ;

- платы за коммунальные услуги.

Вдоговоре может быть установлено, что внесение нанимателем платы за все коммунальные услуги возможно не наймодателю, а ресурсоснабжающим организациям. Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ.

Платазанаемжилогопомещениявнаемныхдомах включаетвсебя:возмещениерасходовнастроительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме; расходы, связанные с содержанием, текущимремонтомдома,иныерасходы.Наймодательимеет

120