Правовое регулирование договоров найма жилых помещений. Учебное пособие

доставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Выселение граждан из занимаемых жилых помещений может осуществляться без предо-

ставления другого жилого помещения. Статья 91

ЖК устанавливает, что выселение без предоставления другого жилого помещения производится в случаях:

- использования жилого помещения не по назначению;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

- бесхозяйственного обращения с жилым помещением, допускающего его разрушение.

Наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения или проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

В соответствии с одним из основных принципов законодательства — привлечение к ответственности виновных лиц — выселению подлежат только те совершеннолетние лица, которые своим виновным поведением создают невозможность совместного с ними проживания. Поэтому, если в жилом помещении проживают другие члены семьи, договор найма сохраняет силу.

С требованиями о выселении виновного лица может обратиться любой житель, чьи права нарушаются

71

неправомерными действиями, а также органы, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, наймодатель жилого помещения. Например, обращаясь в суд, администрация городского поселения «Атамановское» ссылалась на то, что ответчик по договору социального найма от 9 февраля 2011 г. является нанимателем изолированного жилого помещения в многоквартирном доме, находящемся в муниципальной собственности. На протяжении длительного времени ответчик бесхозяйно относится к жилому помещению, использует его не по назначению. Так, при осмотре комнаты специалистами администрации выявлено захламление жилого помещения нанимателем, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей. Ответчик в комнате долгое время не проживает. Актами обследования квартиры от 11 августа 2015 г. и от 26 августа 2015 г. подтверждается, что комната полностью захламлена вещами, непригодна для проживания. Ответчик не осуществляет внесение платы за жилое помещение в течение более шести месяцев по состоянию на 31 августа 2015 г. Администрация обращалась к ответчику с просьбой об устранении нарушений, однако ответчик мер к устранению нарушений не предпринял. С учетом вышеуказанного исковые требования о расторжении договора социального найма, признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением, выселении из комнаты и снятии с регистрационного учета были удовлетворены25.

При этом постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении

25 См.: Апелляционное определение Забайкальского краевого суда от 30.03.2016 по делу № 33-1251/2016 // СПС «КонсультантПлюс».

72

Жилищного кодекса Российской Федерации»26 предусмотрено, что разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили. Под использованием жилого помещения не по назначению следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), т. е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое. К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающихвэтомжиломпомещенииилидомеграждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных

26 См.: РГ. 2009. 8 июл.

73

работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.). Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарнотехнического оборудования и т. п.).

Особым случаем выселения без предоставления другого жилого помещения является выселение из жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. При этом необходимо отметить, что сам факт лишения родительских правнеявляетсясамостоятельнымправовымоснованием для выселения гражданина из спорного жилого помещения. Например, истец, обращаясь в суд, исковые требования о выселении ответчицы из жилого помещения мотивировал тем, что ранее состоял с ответчицей в браке. От данного брака они имеют несовершеннолетних детей. Ответчица воспитанием и содержанием детей не занималась и не занимается, злоупотребляет спиртными напитками. Решением Сургутского районного суда от 2 июня 2015 г.27 она лишена родительских прав. При этом он и его несовершеннолетние дети совместно не проживают из-за невозможности пребывания с ответчицей в одном жилом помещении, а потому вынуждены были уехать. В настоящее время истец

27 См.: Апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 22.03.2016 № 33-1922/2016 // СПС «КонсультантПлюс».

74

намерен вернуться с детьми в квартиру, но поскольку там проживает ответчица, просит выселить ее из квартиры без предоставления другого жилого помещения.

В то же время судом установлено, что истец просит выселить ответчицу на будущее время, так как он намерен лишь в будущем проживать в спорной квартире с детьми. При таких обстоятельствах пагубного воздействия на физическое и эмоциональное состояние детей со стороны ответчицы не оказано, а потому сам факт лишения родительских прав не является основанием выселения, тем более что доводы о невозможности проживания в одной квартире ответчика с детьми, злоупотреблении ответчицы спиртными напитками, неадекватном поведении не нашли подтверждения в судебном заседании суда.

С учетом практики реализации принудительных мер в целях ликвидации жилищных конфликтов, исходя из гуманных соображений, взамен выселения без предоставления жилой площади суд может обязать соответствующих лиц произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое помещение, указанное заинтересованной стороной.

Договор социального найма жилого помещения в соответствии с ч. 5 ст. 83 ЖК прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя28.

28 См.: Астапова Т. Ю., Баранов В. А., Гущин В. В. Жилищное право Российской Федерации : учебник. 2-е изд., перераб. М. : Норма, 2009. С. 300.

75

Глава III

Договор найма специализированного жилого помещения

3.1. Порядок предоставления жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения

Обеспечивая конституционную гарантию о праве каждого на жилище, законодатель закрепил положение о предоставлении гражданам жилых помещений в случае возникновения у них сложных жизненных ситуаций. Для этого ЖК предусмотрен специализированный жилищный фонд.

Для жилых помещений указанного фонда неотъемлемой характерной чертой является их целевое назначение. Они предназначаются для временного проживания и предоставляются отдельным категориям граждан при наличии определенных условий, например, ввиду особого характера трудовых отношений, проведения капитального ремонта или реконструкции жилого помещения, необходимости оказания социальной помощи и многого другого.

Использование жилых помещений в качестве специализированных допускается только после их отнесения к таковым в соответствии с порядком, предусмотренным постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 (ред. от 18.07.2016) «Об утверждении Правил

76

отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»29. При этом жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства. Например, основным требованием, предъявляемым для отнесения к специализированному фонду служебных жилых помещений, является его целостность. Для признания жилого помещения общежитием необходимо соблюдение требования о специально построенных или переоборудованных для этих целей домов либо части домов, помещений, укомплектованных мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Дома социального обслуживания могут входить в состав специализированного жилищного фонда только в случае их оснащения необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием.

Статья 92 ЖК жилые помещения специализированного жилищного фонда в зависимости от пред-

назначения позволяет сгруппировать по видам,

а именно:

- служебные жилые помещения; - жилые помещения в общежитиях; - жилые помещения маневренного фонда;

- жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;

- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

29 См.: СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 697.

77

- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

- жилыепомещениядлядетей-сиротидетей,остав- шихся без попечения родителей, лиц из числа детейсирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Так, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 17.12.2002 № 897 (ред. от 01.10.2004) «Об утверждении типового положения о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам федеральной службы безопасности, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации»30 служебные жилые помещения предназначены для проживания сотрудников и работников, которые в связи с характером исполненияимислужебныхобязанностейдолжныпроживать по месту службы или в непосредственной близости от него. Соответственно, они предназначаются для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Действующее законодательство к лицам, которым могут быть предоставлены служебные жилые

30 См.: СЗ РФ. 2002. № 51. Ст. 5087.

78

помещения, относит сотрудников и работников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, должностных лиц таможенных органов, военнослужащих и лиц гражданского персонала внутренних войск Министерства внутренних дел Российской Федерации и др.

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся и других граждан в период их работы, службы, обучения.

Согласно ст. 95 ЖК жилые помещения ма-

невренного фонда предназначены для временного проживания граждан на время капитального ремонта или реконструкции дома, в котором они занимают жилье по договору социального найма. Данные помещения предназначены также и для лиц, взявших кредит под залог жилого помещения, на которое обращено взыскание, а также для граждан, у которых единственное жилое помещение стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств. Законодательством могут быть определены иные категории граждан, имеющих право на получение жилых помещений маневренного фонда.

Постановление Правительства РФ от 15.11.2016 №1194«Опредоставлениивынужденнымпереселенцам и членам их семей жилых помещений фонда для временного поселения вынужденных переселенцев»31 и постановление Правительства РФ от 09.04.2001 № 275 «О фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании»32 предусматривают формирование фонда жилья для времен-

ного поселения лиц, признанных беженцами.

31 См.: СЗ РФ. 2016. № 47. Ст. 6670. 32 См.: СЗ РФ. 2001. № 16. Ст. 1604.

79

Он предназначен для временного проживания на территории РФ лиц, признанных беженцами или вынужденными переселенцами, членов их семей в течение срока действия их статуса.

Признание лица вынужденным переселенцем производитсявсоответствиисЗакономРФот19.02.1993 № 4530-I (ред. от 30.12.2015) «О вынужденных переселенцах»33. В соответствии со ст. 1 вышеуказанного Закона вынужденный переселенец — гражданин Российской Федерации, покинувший место жительства вследствие совершенного в отношении его или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка.

В соответствии с Федеральным законом от19.02.1993№4528-I(ред.от22.12.2014)«Обеженцах»34 беженцем признается лицо, которое не является гражданином Российской Федерации и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства

33 См.: РГ. 1993. 20 мар.

34 См.: Там же.

80