Правовое регулирование договоров найма жилых помещений. Учебное пособие

Таким образом, особенностью договора социального найма является то, что его заключению предшествуют процедура признания лица нуждающимся в жилом помещении, его постановки на учет, решение о предоставлении жилого помещения. При этом жилое помещение по договору социального найма предоставляется с учетом норм предоставления жилого помещения.

2.3. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения

В договоре социального найма жилого помещения как наниматель, так и наймодатель жилого помещения являются носителями большого числа прав и обязанностей, причем конкретному праву одной стороны предусмотрена определенная обязанность другой стороны договора, а также ответственность за их неисполнение.

Основное право нанимателя заключается в предоставлении ему пользования жилым помеще-

нием, а равно общим имуществом многоквартирного дома. Такое пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с договором социального найма жилого помещения, положениями ЖК и Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 2520.

Реализация такого правомочия осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей,

20 См.: СЗ РФ. 2006. № 5. Ст. 546.

51

атакжетребованийпожарнойбезопасности,санитарногигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Наряду с извлечением полезных свойств из такого помещения с определенной долей условности нанимателю принадлежит и право распоряжаться предоставленным жилым помещением. Так, по договору социального найма жилого помещения наниматель вправе обменять занимаемое жилое помещение на помещение,занимаемоеподоговорусоциальногонаймадругим нанимателем. Вышеуказанные действия могут быть осуществлены только при наличии письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих.

Обмен жилым помещением на другое может быть произведен не только по инициативе нанимателя. Проживающие совместно с ним члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям, находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи недостигнутосоглашениеобобмене,любойизнихвправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

В соответствии со ст. 72 ЖК обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане,являющиесячленамисемейнанимателейданных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия

52

вслучае,еслиобменжилымипомещениями,предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц, например, после вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет менее учетной нормы. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются

вписьменной форме и предоставляются заявителям

втечение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Статья73ЖКнедопускаетобменжилымипомещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма в следующих случаях:

- к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск об оспаривании, расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

- обмениваемое жилое помещение признано

вустановленном порядке непригодным для проживания, принято решение о капитальном ремонте или сносе дома, где находится жилое помещение, либо о переоборудовании дома для использования в других целях; - в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых

форм хронических заболеваний.

Обмен жилым помещением между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется на основании заключенного в письменной форме договора об обмене жилыми помещениями.

Согласно ст. 74 ЖК оригинал договора обмена жилыми помещениями представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений,

53

для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

На основании полученного согласия наймодателей на обмен жилых помещений происходит расторжение ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременное заключение каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом.

Обменжилымипомещениями,предоставленными подоговорусоциальногонайма,можетбытьпризнансудом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК. В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Наряду с правом пользования и обмена занимаемого жилого помещения нанимателю принадлежит

право на сдачу части занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда всего жилого помещения в поднаем.

В соответствии со ст. 76 ЖК такая сдача допускается при условии получения письменного согласия наймодателя, всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, а в случае передачи

54

в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, еще и согласия всех собственников жилых помещений в коммунальной квартире и проживающих совместно с ними членов их семей.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Он заключается в письменной форме с указанием всех граждан, вселяемых совместно с поднанимателем в жилое помещение, на срок, определенный сторонами договора. Если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на один год.

Поднаниматели не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

К основаниям прекращения договора поднайма ст. 79 ЖК относит истечение срока договора поднайма жилого помещения, к основаниям расторжения договора поднайма жилого помещения — соглашение сторон, нарушение его условий.

Самостоятельным основанием расторжения данного договора служит использование жилого помещения не по назначению, бесхозяйственное обращение сним,допускающееегоразрушение,атакжесистематическое нарушение прав и законных интересов соседей. В таком случае наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения, назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин,

55

за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Статья 70 ЖК закрепляет за нанимателем пра- во на вселение других граждан в жилое помещение. Для реализации вышеуказанного правомочия требуется:

- на вселение своего супруга, родителей и детей — письменное согласие членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, за исключением вселения к родителям их несовершеннолетних детей;

- на вселение других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи — письменное согласие членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя. При этом наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Согласно ст. 80 ЖК реализовать право на вселение в жилое помещение временных жильцов можно только с предварительного уведомления наймодателя

56

и получения согласия нанимателя, членов его семьи. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. По истечении согласованного срока временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также при отказе временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления об освобождении жилого помещения в течение семи дней, если срок проживания не был согласован, временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

В соответствии со ст. 81 ЖК нанимателю принад-

лежит право на предоставление жилого поме-

щения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Такое предоставление осуществляется по его заявлению. Основными условиями предоставления помещения меньшего размера являются

57

обращение нанимателя жилого помещения к наймодателю, согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, превышение нормы предоставления жилого помещения занимаемого жилья.

Наймодатель должен предоставить другое жилое помещение взамен занимаемого в течение трех месяцев со дня подачи нанимателем заявления. Жилое помещение в этом случае предоставляется по договору социального найма, при этом прежний договор расторгается.

Наниматель имеет право требовать своев-

ременного проведения капитального ремонта

жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения. Вышеуказанное право предусмотрено ст. 67, 88 ЖК. Согласно этим нормам при проведении капитального ремонта жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение из числа жилых помещений, содержащихся в маневренном жилищном фонде, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое жилое помещение. Предоставляемые жилыепомещениядолжныотвечатьустановленнымсанитарным, техническим нормам и требованиям, а также должны быть обеспечены всеми необходимыми видами коммунальных услуг.

Переселение граждан или их возвращение в ранее занимаемое жилое помещение осуществляется за счет наймодателя на основании двустороннего краткосрочного договора найма. Такой договор заключается в письменной форме на срок проведения капитального ремонта или реконструкции. В случае отказа

58

нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке.

Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. В этом случае договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

Перечень прав, предусмотренных ст. 67 ЖК, является исчерпывающим. Тем не менее жилищное законодательство за нанимателями жилого помещения по договору социального найма признает и иные права, предусмотренные другими нормативными актами. Одним из них следует назвать право нанимателя жилого помещения на приватизацию занимаемого помещения.

Статья 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»21 закрепляет возможность бесплатной передачи в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном фонде. Приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, с согласия всех совместно проживающих членов семьи с четырнадцатилетнего возраста. Они передаются в общую собственность либо в собственность одного или нескольких из совместно проживающих лиц.

Наниматель и члены его семьи, а также бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать

21 См.: ВСНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959. Ред. от 16.10.2012.

59

совместно с нанимателем, обладают равными правами и обязанностями. Каждый из членов семьи вправе: пользоваться жилым помещением, сохранять права

иобязанности по договору в случае временного отсутствия, участвовать в решении вопросов обмена жилого помещения, сдачи в поднаем, вселения временных жильцов, переселения в жилое помещение меньшего размера, изменения договора социального найма, расторжения договора, переустройства и перепланировки жилого помещения, вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц. Никто из членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма не может быть ограничен в своих правах или выселен из жилого помещения, кроме как по основаниям и в порядке, установленном законом.

Основные обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ст. 67 ЖК:

- использовать жилое помещение по назначению

ив пределах, которые установлены ЖК;

- обеспечивать сохранность жилого помещения; - поддерживать жилое помещение в надлежащем

состоянии; - проводить текущий ремонт жилого помещения.

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемого нанимателем за свой счет, относятся следующие виды работ: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутреннего инженерного оборудования, в том числе электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения;

60