Правовое регулирование договоров найма жилых помещений. Учебное пособие

Глава IV

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

4.1. Порядок предоставления жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Возможность каждого иметь жилое помещение и улучшать свои жилищные условия различными способами закреплена в Конституции. Механизм реализации конституционного права граждан на жилище включает в себя две основные формы удовлетворения жилищных потребностей граждан: путем приобретения жилых помещений в собственность по различным основаниям либо посредством заключения договора о передаче жилого помещения в пользование. Для этих целей современное гражданское и жилищное законодательство России закрепляет несколько договоров. Наиболее значимым и распространенным в данной сфере является договор найма. В теории неоднократно подчеркивалось, что договор найма без преувеличения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров39.

39 См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / под ред. П. В. Крашенинникова. М. : Статут, 2014.

101

Регулированию наемных отношений посвящены гл. 35 ГК, а также другие нормативные акты, относящиеся к гражданскому и жилищному законодательству, среди которых особое место занимает ЖК. Одним из последних изменений и дополнений в ЖК является включение нового раздела — «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования».

Предпосылками появления вышеуказанного вида договора в сфере наемных отношений стали теоретические и практические исследования в этой области, а также нормативные нововведения. Так, на федеральном уровне был разработан комплекс мер по созданию условий для развития наемных отношений40. Региональное законодательство также давно пыталось найти дополнительные пути и способы обеспечения нуждающихся граждан жильем41. В свою очередь, в науке подчеркивалось, что лишь незначительная часть граждан в состоянии решить свою жилищную проблему за счет собственных средств, в том числе с использованием заемных. На сегодняшний день многие российские граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не вправе претендовать на жилище по договору социального найма, поскольку не относятся к малоимущим, и в то же время не в состоянии приобрести

40 См.: Указ Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества коммунальных услуг» // РГ. 2012. 9 мая; распоряжение Правительства РФ от 29.08.2012 № 1556-р «Об утверждении комплекса мер по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода» // СЗ РФ. 2012. № 36. Ст. 4971.

41 См.: распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 19.03.2010 № 361 (ред. от 06.07.2011) «О некоторых вопросах организации сети бездотационных домов жилищного фонда города Москвы» // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

102

жилье за счет собственных экономических усилий. Вариантом решения данной проблемы предлагалось увеличение количества граждан, которые были бы вправе решить свою жилищную проблему не путем приобретения жилища в собственность, а посредством найма жилого помещения по доступной для них цене в доходных домах42.

Примером реализации политики доходных домов может послужить практика зарубежных стран. Так, в странах Западной Европы доля арендного сектора в жилищном фонде составляет 30–50 %, в рамках которого выделяются сегменты коммерческой (рыночной) и некоммерческой аренды. Некоммерческий арендный жилищный фонд в структуре арендного жилья от всего арендного фонда преобладает в Великобритании — 65 %, Нидерландах — 75 %, Австрии — 59 %, Финляндии — 53 % и т. д.43, позволяя решать жилищные проблемы различных категорий граждан.

В настоящее время обновленные положения гл. 35 ГК содержат указание на различные виды договора найма жилого помещения, среди которых назван договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

ГК исходит из идеи единства правового регулирования найма жилого помещения, поэтому дает общее определение договора, независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется. В рамки этого определения полностью вписывается и вновь закрепленный договор, позволяя причислить его к самостоятельному виду договора найма. Об этом свидетельствуют

42 См.: Богданов Е. В. Конституция и жилищное законодательство России // Современное право. 2014. № 3.

43 См.:РогожинаН.Н.Международныйопытразвитияарендногожилищного фонда // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 8.

103

от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные

44 См.: Крюкова Е. С. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования: новеллы жилищного законодательства // Российская юстиция. 2014. № 12.

104

законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования»45 введена новая форма жилищного обеспечения граждан — предоставление жилых помещений в жилищном фонде социального использования, в так называемых наемных домах. В этих целях внесены соответствующие изменения и дополнения

вГК и ЖК. До принятия вышеуказанного нормативного правового акта под жилищным фондом социального использования понималась совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых гражданам по договорам социального найма. В настоящее время к жилищному фонду социального использования относятся жилые помещения как государственного и муниципального жилищного фонда, так и частного жилищного фонда, предоставляемые гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Ввиду того, что необходимость внедрения новой формы жилищного обеспечения обусловлена тем, что

впоследние годы в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен категориальными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям, например, к военнослужащим, и признанием нуждающимся в жилых помещениях), и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений,

45 См.: СЗ РФ. 2014. № 30. Ч. 1. Ст. 4218.

105

стала чрезвычайно актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств или за счет ипотечных кредитов из-за высокой процентной ставки по ним. Именно поэтому для таких категорий граждан предусмотрено строительство наемных домов, жилые помещения в которых будут предоставляться по договорам найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В свою очередь, наемным домом признается здание,котороеиливсепомещениявкоторомпринадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование. Такие дома могут быть и в публичной, и в частной собственности, но по цели использования они относятся к жилищному фонду социального использования. Для создания, эксплуатации наемного дома социального использования, находящегося в публичной или частной собственности, может быть оказана государственная, муниципальная

ииная поддержка на условиях и в порядке, предусмотренных ст. 91.19 ЖК.

Соответственно, жилые помещения в наемных домах по цели использования могут быть двух видов:

- жилые помещения социального использования, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

идоговорам найма жилых помещений;

- жилые помещения в наемных домах коммерческого использования, предоставляемые по договорам найма жилых помещений.

106

Заключения иных видов договоров в наемных домах законодатель не допускает, так же как не допускает сдачи в наем комнат (части квартир) в наемных домах.

Обязательной стадией предоставления жилых помещений в наемных домах по договору найма жилого помещенияжилищногофондасоциальногоиспользования является учет граждан, нуждающихся в улуч-

шении жилищных условий. Порядок учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, устанавливается нормативными актами органов государственной власти субъектов РФ. Например, в Ленинградской области таковым является областной закон Ленинградской области от 13.11.2015 № 116-ОЗ «О предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования на территории Ленинградской области»46.

Принятие на учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений, возможно по основаниям, предусмотренным ЖК и другими нормативными актами. При этом обязательным условием принятия на квартирный учет является то, что доход гражданина и совместно проживающих с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества не превышает размер, позволяющий такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования. Кроме этого, отдельные субъекты РФ

46 См.: Официальный интернет-портал правовой информации www. pravo.gov.ru, 17.11.2015, № 4700201511170009.

107

устанавливают дополнительные условия. Например, в г. Санкт-Петербурге установлено, что на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования принимаются граждане, которые проживают в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее пяти лет.

Принятие на учет граждан для заключения такого договора осуществляется на основании заявления гражданина с приложением необходимых документов, подтверждающих условия и основания принятия на квартирный учет. Как правило, документы подаются по месту жительства гражданина, а в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ, могут быть поданы и не по месту его жительства. Наймодатель вправе отказать в приеме заявления по основаниям, установленным ч. 1 ст. 91.14 ЖК. При этом такой отказ может быть обжалован в судебном порядке. Например, в соответствии с Законом Московской области от 19.10.2015 № 162/2015-ОЗ «О порядке учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования»47 учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области.

Принятие граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования осуществляется на основании представленных данными гражданами заявлений о принятии

47 См.: Интернет-портал Правительства Московской области (http:// mosreg.ru), 22.10.2015.

108

на учет и необходимых документов в орган местного самоуправления по месту их жительства или через многофункциональный центр.

Для принятия на учет гражданин подает заявление по месту своего жительства. К заявлению о принятии на учет прилагаются следующие документы: документы, удостоверяющие личность гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи;выпискаиздомовойкнигипоместурегистрации; решение органа местного самоуправления о признании гражданина нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма; согласия на обработку персональных данных гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи; выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи на имеющиеся у них объекты недвижимого имущества; документы, подтверждающие размер дохода гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи, а также стоимость подлежащего налогообложению имущества, находящегося в собственности гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи; медицинское заключение для граждан или постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи, страдающих тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ними в одной квартире невозможно; документы, подтверждающие непригодность жилого помещения для проживания, признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Орган местного самоуправления в течение тридцати рабочих дней со дня регистрации заявления проводит проверку полноты и достоверности сведений,

109

содержащихся в документах, представленных гражданином или полученных по межведомственным запросам, принимает решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет и не позднее чем через пять рабочих дней со дня принятия такого решения письменно уведомляет об этом гражданина.

В свою очередь решение об отказе в принятии гражданина на учет принимается в следующих случаях: заявитель является иностранным гражданином, лицом без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное; гражданин не был признан нуждающимся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования; доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества превышают максимальный размер дохода гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимости подлежащего налогообложению их имущества, установленный органом местного самоуправления; гражданин признан или имеет основания быть признанным малоимущим; гражданином не представлены все необходимые документы, за исключением документов, которые находятся в распоряжении органов государственной власти, государственных органов, органов местного самоуправления, подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций; гражданином представлены документы, содержащие недостоверные сведения.

При этом по общему правилу наймодатель вправе прекратить прием заявлений, если их количество достигло количества жилых помещений, имеющихся у наймодателя. Последнее установлено ч. 3 ст. 91.14

110