Правовое регулирование договоров найма жилых помещений. Учебное пособие

3.3. Права и обязанности сторон по договору найма специализированного жилого помещения

К условиям пользования специализирован- ными жилыми помещениями применяются пра-

вила, предусмотренные для прав и обязанностей наймодателя, нанимателя и членов его семьи по договорам социального найма жилья. Исключением является пользование служебными жилыми помещениями. На них распространяются требования, предусмотренные для прав и обязанностей граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, прав и обязанностей наймодателя, а также обязанностей нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

Наниматель по договору найма специали-

зированного жилого помещения имеет право на:

использование жилого помещения для проживания, в том числе с членами семьи; пользование общим имуществом в многоквартирном доме; неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения; расторжение в любое время договора; сохранение права пользования при переходе права собственности на это помещение, на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Вышеуказанный перечень прав не является закрытым. Нанимателю по договору найма специализированного жилого помещения могут принадлежать и иные права, предусмотренные действующим законодательством.

Наниматель обязан: использовать жилое помещение по назначению, в пределах, установленных

91

ЖК; соблюдать правила пользования жилым помещением; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение; не допускать самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения договора; переселяться на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное наймодателем; допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ; при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию; осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарногигиенических, экологических и иных требований законодательства; при освобождении жилого помещения сдать его в течение трех дней наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг; при расторжении или прекращении договора освободить жилое помещение; и другие обязанности, предусмотренные законодательством.

92

Договором найма специализированного жилого помещения предусматривается, что временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечет изменение их прав и обязанностей.

Члены семьи нанимателя имеют право пользования жилым помещением наравне с нанимателем, если иное не установлено соглашением между ними. Члены семьи нанимателя обязаны использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающимизпользованияжилымпомещением,если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений с нанимателем право пользования жилым помещением за бывшими членами семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением.

Наймодатель имеет право: требовать своев-

ременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; требовать расторжения договора в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства и условий договора; принимать решение о приватизации жилого помещения; и иные права, предусмотренные законодательством.

Наймодатель обязан: передать свободное от прав иных лиц пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям; принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта

93

или реконструкции жилого дома жилое помещение маневренного фонда без расторжения договора; информировать о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за тридцать дней до начала работ; принимать участие в своевременной подготовкежилогодома,санитарно-техническогоиино- го оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях; обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг; принять в установленные договором сроки жилое помещение; предоставлять другие жилые помещения в связи с расторжением договора гражданам, имеющим право на предоставление другого жилого помещения; и иные обязанности, предусмотренные законодательством.

Кроме этого, условия пользования специали-

зированными жилыми помещениями имеют отличительные особенности в зависимости

от вида жилого помещения и его назначения.

В частности, наниматель служебного жилого помещения не вправе сдавать это помещение в поднаем, обменивать, изменять договор найма служебного жилого помещения по требованию членов семьи нанимателя. В случае прекращения трудовых отношений с организацией, учреждением, предприятием, предоставившим служебное жилое помещение, наниматель и члены его семьи подлежат выселению.

Члены семьи лица, получившего служебное жилое помещение, не приобретают самостоятельного права пользования этим помещением. Их права являются производнымиотправалица,котороеполучилослужебное жилое помещение в связи с трудовыми отношениями. Они вправе пользоваться помещениями наравне с нанимателем до тех пор, пока он не утратил трудовые связи с организацией, предоставившей это помещение.

94

Проживающие в общежитии ограничены в распоряжении занимаемой жилой площадью. Они не вправе требовать раздела, выдела, обмена жилой площади, вселения других членов семьи, сдачи в поднаем. Однако им предоставлен ряд дополнительных полномочий, связанных со спецификой проживания: пользование мебелью, постельными принадлежностями, другими предметами домашнего обихода и культурно-бытового назначения.

Граждане, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания, имеют право на: обеспечение им условий проживания, отвечающих санитарно-гигиеническим требованиям; уход, первичную медико-санитарную и стоматологическую помощь, предоставляемые в стационарном учреждении социального обслуживания; на изолированное жилое помещение, в случае размещения в стационарном учреждении супругов для их совместного проживания, сохранение занимаемых ими по договору найма или аренды жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов в течение шести месяцев с момента поступления в стационарное учреждение социального обслуживания, а в случаях, если в жилых помещениях остались проживать члены их семей, — в течение всего времени пребывания в этом учреждении. В случае отказа от услуг стационарного учреждения социального обслуживания по истечении указанного срока граждане пожилого возраста и инвалиды, освободившие жилые помещения, имеют право на внеочередное обеспечение жилым помещением, если им не может быть возвращено ранее занимаемое ими жилое помещение.

95

Таким образом, если по поводу расторжения указанного договора не достигнуто соглашение сторон, то наймодатель вправе инициировать указанную процедуру только в судебном порядке и исключительно по основаниям, перечисленным в ст. 101 ЖК.

Прекращение договора найма специализированного жилого помещения происходит в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, являвшегося предметом договора, и по иным основаниям, присущим отдельным видам специализированных жилых помещений. Например, договор найма в отношении такого жилья может быть расторгнут досрочно в случае утраты или лишения статуса беженца, вынужденного переселенца; при получении или приобретении другого жилья; при отсутствии без уважительных причин свыше шести месяцев; при выявлении в представленных документах не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для предоставления жилья; в случае истечения периода времени, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда; прекращения трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнения со службы; прекращения трудовых отношений, учебы, а также увольнения со службы. Такой юридический факт, как смерть одиноко проживающего нанимателя, также является основанием прекращения договора найма специализированного жилого помещения.

Кроме этого, ст. 102 ЖК содержит специальные нормы, которые применяются только к договорам найма служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях. Так, переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение

97

в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влекут за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, являются стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

По общему правилу переход указанных прав наймодателя на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии к другому лицу является основанием прекращения соответствующих договоров найма. В таких случаях выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

Исключением из общего правила является случай, когда новый субъект права на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии является работодателем в трудовых отношениях с работником — нанимателем такого жилого помещения. В указанном случае договор найма специализированного жилого помещения продолжает действовать, но в него будет необходимо внести изменения, касающиеся сведений о наймодателе.

При этом в соответствии со ст. 103 ЖК в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат

98

выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных для смены собственника общежитий и служебных помещений.

Применительно к выселению из общежитий следует учитывать, что ЖК применяется только к тем правоотношениям, которые связаны с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований. Если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения ЖК, регулирующие предоставление и использование жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, так как речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства, т. е. при выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями ГК, а не ЖК.

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

- члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной

99

службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

- пенсионеры по старости; - члены семьи работника, которому было предо-

ставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

- инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы;

- дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Вышеуказанным гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта. Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

100