Правовое регулирование договоров найма жилых помещений. Учебное пособие

инаходясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений.

Всоответствии со ст. 96 ЖК жилые помеще-

ния в домах системы социального обслужива-

ния граждан, т. е. дома-интернаты для престарелых

иинвалидов, психоневрологические интернаты, домаинтернаты для детей с физическими недостатками, детские дома-интернаты, предназначаются для проживания граждан, являющихся получателями социальных услуг и признанных нуждающимися в социальном обслуживании. Так, Федеральный закон от 28.12.2013 № 442-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об основах социального обслуживаниягражданвРоссийскойФедерации»35 устанавливает, что гражданин признается нуждающимся в социальном обслуживании в случае, если существуют обстоятельства, которые ухудшают или могут ухудшить условия его жизнедеятельности: полная или частичная утрата способности либо возможности осуществлять самообслуживание, самостоятельно передвигаться, обеспечивать основные жизненные потребности в силу заболевания, травмы, возраста или наличия инвалидности; наличие в семье инвалида или инвалидов, в том числе ребенка-инвалида или детей-инвалидов, нуждающихся в постоянном постороннем уходе; наличие ребенка или детей (в том числе находящихся под опекой, попечительством), испытывающих трудности в социальнойадаптации;отсутствиевозможностиобеспечения ухода (в том числе временного) за инвалидом, ребенком, детьми, а также отсутствие попечения над ними; наличие внутрисемейного конфликта, в том числе с лицами с наркотической или алкогольной зависимостью,

35 См.: СЗ РФ. 2013. № 52. Ч. 1. Ст. 7007.

81

лицами, имеющими пристрастие к азартным играм, лицами, страдающими психическими расстройствами, наличие насилия в семье; отсутствие определенного места жительства, в том числе у лица, не достигшего возраста двадцати трех лет и завершившего пребывание в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей; отсутствие работы и средств к существованию; наличие иных обстоятельств, которые нормативными правовыми актами субъекта РФ признаны ухудшающими или способными ухудшить условия жизнедеятельности граждан.

Статья 98 ЖК предусматривает, что жилые по-

мещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу нуждающихся в специальной социальной защите. К данной категории следует относить граждан, находящихся в положении, объективно нарушающем жизнедеятельность гражданина (безнадзорность, малообеспеченность, безработица, отсутствие определенного места жительства, конфликты, жестокое обращение в семье, одиночество), которое он не может самостоятельно преодолеть.

Предоставление такой защиты устанавливается путем размещения их во временном приюте для граждан пожилого возраста и инвалидов, безнадзорных несовершеннолетних, детей, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, граждан без определенного места жительства и определенных занятий, для граждан, пострадавших от физического и психического насилия, стихийных бедствий, в результате вооруженных и межэтнических конфликтов. Например, в отношении несовершеннолетних постановление Правительства РФ от 27.11.2000 № 896 (ред. от 10.03.2009)

82

«Об утверждении примерных положений о специализированных учреждениях для несовершеннолетних, нуждающихся в социальной реабилитации»36 предусматривает создание специализированных учреждений: территориальных центров социальной помощи детям, социально-реабилитационных центров для несовершеннолетних,центровпомощидетям,оставшимся без попечения родителей, социальных приютов для детей и подростков, а постановление Правительства РФ от 05.11.1995 № 1105 «О мерах по развитию сети учреждений социальной помощи для лиц, оказавшихся в экстремальных условиях без определенного места жительства и занятий»37 устанавливает создание домов ночного пребывания, специальных приютов, социальных гостиниц, центров для лиц без определенного места жительства и занятий.

К категории граждан, которые нуждаются в социальной защите, ст. 98 ЖК, ст. 8 Федерального закона от 21.12.1996 № 159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детейсирот и детей, оставшихся без попечения родителей»38 относят детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц изчисладетей-сиротидетей,оставшихсябезпопечения родителей, которые являются нанимателями жилых

36 См.: СЗ РФ. 2000. № 49. Ст. 4822. 37 См.: СЗ РФ. 1995. № 46. Ст. 4454.

38 См.: СЗ РФ. 1996. № 52. Ст. 5880. Ред. от 03.07.2016.

83

помещений по договорам социального найма или членамисемьинанимателяжилогопомещенияподоговору социального найма либо собственниками жилого помещения, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным.

Использование любого жилого помещения из специализированного жилищного фонда направлено только на выполнение его целевого назначения, а потому такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением случаев передачи по договору найма специализированного жилого помещения.

Соответственно, в виду особого назначения жилых помещений специализированного жилищного фонда законодательством предусмотрен определенный по-

рядок их предоставления. Согласно ст. 99 ЖК спе-

циализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жильем в соответствующем населенном пункте. Исключение составляют граждане, которым предоставляются жилые помещения маневренного фонда в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией, где они занимают жилые помещения по договору социального найма. Граждане пожилого возраста и инвалиды также сохраняют занимаемые ими жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда в течение шести месяцев с момента поступления в стационарное учреждение; в случаях, если в жилых помещениях остались проживать члены их семей, то в течение всего времени пребывания в учреждении.

Специализированные жилые помещения предоставляютсяпорешениюсоответствующихоргановподоговорам найма специализированных жилых помещений. Наряду с договорами найма специализированных

84

жилых помещений для жилых помещений, преследующих цели социальной защиты отдельных категорий граждан, предусмотрено использование жилья по договорам безвозмездного пользования.

3.2. Понятие договора найма специализированного жилого помещения

В соответствии со ст. 100 ЖК по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо обязуется передать другой стороне — гражданину данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Наймодателем по договору найма специализированного жилого помещения является собственник жилого помещения. От его имени может действовать уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления. Нанимателем выступает гражданин, указанный в решении о предоставлении такого помещения.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. В нем определяются предмет договора, а также перечень лиц, имеющих право пользоваться таким помещением наряду с нанимателем, регламентируются права и обязанности сторон, основания прекращения такого договора.

При этом следует отметить, что условия предо-

ставления специализированного жилого по- мещения имеют отличительные особенности в зависимости от вида жилого помещения и его назначения.

85

Вчастности, согласно ст. 93 ЖК гражданам, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него, по решению администрации предприятия, учреждения, организации предоставляются специализированные служебные квартиры или отдельные комнаты из соответствующего жилищного фонда. На основании принятого решения на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или выборной должности с ними заключается договор найма служебного жилого помещения.

Жилые помещения в общежитиях — это специа-

лизированные жилые помещения, предназначенные для непродолжительного проживания граждан, вселившихся в связи с работой на предприятии, в учреждении или организации, или учебой в учебном заведении, которым принадлежит данное общежитие. Общежития используются для проживания сезонных, временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, других рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан. При этом жилая площадь в общежитии предоставляется гражданам по решению администрации предприятия, учреждения или организации, в ведении которых находится общежитие, на время работы или учебы из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека по договору найма жилого помещения в общежитии. Кроме этого, договор найма жилого помещения

вобщежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения.

Всоответствии со ст. 95 ЖК жилые помещенияма- невренногофонда предоставляются: гражданам, жилые помещения которых находятся в домах, подлежащих

86

капитальному ремонту или реконструкции; гражданам, утратившим жилые помещения в результате обращения взыскания на жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными; гражданам, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; иным гражданам в случаях, предусмотренных законодательством.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека на основании договора найма жилого помещения маневренного фонда, заключенного на период: до завершения капитального ремонта или реконструкции дома; до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения, на которые было обращено взыскание; до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном ЖК и другими нормативными правовыми актами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены ЖК.

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания создаются и предоставляются федеральными, региональными либо муниципальными органами социальной защиты. Такие специализированные дома предназначаются для проживания граждан,

87

которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг или без таковых. К этим категориям граждан относятся: инвалиды, пожилые лица,дети-инвалиды,дети-сироты,атакжедети,остав- шиеся без попечения родителей, и дети-инвалиды, нуждающиеся в медицинской помощи, и другие лица. К ним могут быть отнесены граждане пожилого возраста: женщины старше пятидесяти пяти лет, мужчины старше шестидесяти лет, инвалиды, в том числе детиинвалиды, нуждающиеся в постоянной или временной посторонней помощи в связи с частичной или полной утратой возможности самостоятельно удовлетворять свои основные жизненные потребности вследствие ограничения способности к самообслуживанию или передвижению. Отличительной особенностью такого договора выступает представление жилого помещения на безвозмездной основе.

Фонд жилья для временного поселения лиц, при-

знанных беженцами, вынужденными переселенцами,

и членов их семей представляет собой совокупность жилых помещений, включая жилые дома, квартиры, общежития и другие жилые помещения, предназначенные для временного проживания на территории РФ лиц, признанных беженцами, вынужденными переселенцами, в течение срока признания их беженцами, вынужденными переселенцами. При этом жилые помещения из специализированного жилищного фонда предоставляются лицам, признанным беженцами, вынужденными переселенцами и состоящим на учете, если они или члены их семей не имеют жилого помещения, предоставленного им по договору найма или принадлежащего им на праве собственности на территории РФ.

88

Жилое помещение предоставляется лицу, признанному беженцем, вынужденным переселенцем, исходя из расчета шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. Территориальный орган по вопросам миграции заключает с лицом, признанным беженцем, вынужденным переселенцем, договор найма жилья из специализированного фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, вынужденными переселенцами. Договор найма заключается на срок, не превышающий срока действия статуса беженца, вынужденного переселенца. Члены семьи умершего нанимателя сохраняют право пользования жилыми помещениями фонда для временного поселения до истечения срока действия их статуса вынужденных переселенцев и беженцев.

Жилые помещения для социальной защиты от- дельных категорий граждан предоставляются по до-

говорам безвозмездного пользования. Например, на безвозмездной основе однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Жилыепомещенияпредоставляютсявышеуказанным лицам по достижении ими возраста восемнадцати лет, а также в случае приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия при подаче заявления в письменной форме по окончании пребывания в образовательных учреждениях, учреждениях социального обслуживания населения, учреждениях системы здравоохранения, по завершении обучения

89

вобразовательных организациях профессионального образования, окончании прохождения военной службы по призыву, окончании отбывания наказания в исправительных учреждениях.

Срок действия такого договора найма составляет пять лет. В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания указанным лицам содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, такой договор может быть возобновлен. Договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок не более чем один раз. По окончании срока действия договора орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с указанной группой граждан договор социального найма.

Таким образом, в ряде случаев в интересах граждан-нанимателей закон определяет содержание некоторых существенных условий будущего договора, прежде всего, касающихся его предмета. Так, служебные жилые помещения предоставляются гражданам только в виде отдельной квартиры; жилые помещения

вобщежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека и должны быть укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами, а при предоставлении гражданам жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения проживающим одновременно предоставляются медицинские и социально-бытовые­ услуги.

90