Правовое регулирование договоров найма жилых помещений. Учебное пособие
.pdfГК, ЖК, а также соглашением сторон наряду с правами предусмотрены обязанности нанимателя. Так, в соответствии со ст. 678 ГК, ст. 17 ЖК наниматель, а также граждане, постоянно проживающие с ним, вре-
менные жильцы обязаны использовать жилое по-
мещение только для проживания, а также осу-
ществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, помещений общего пользования в многоквартирном доме, соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, информировать наймодателя в установленные договором коммерческого найма сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением.
Кроме этого, наниматель обязан немедленно
принимать возможные меры к устранению об-
наруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию.
Согласно ст. 678, 681 ГК наниматель не впра-
ве без согласия наймодателя производить переу- стройство, реконструкцию жилого помещения.
Наниматель обязуется осуществлять те-
кущий ремонт занимаемого по найму жилого по-
мещения, если иное не установлено договором найма
21
жилого помещения. В случае освобождения нанимателем помещения он обязан оплатить наймодателю стоимость непроизведенного им, но входящего в его обязанности текущего ремонта помещения или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязанностям, о которых он был заранее поставлен в известность.
Наниматель обязуется в соответствии со ст. 682 ГК
своевременно вносить плату за жилое помещение.
Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Это правило применимо только в жилищных отношениях, в которых наймодателем является гражданин — собственник жилого помещения либо организация, созданная как частный собственник.
При освобождении помещения наниматель
обязуется передать жилое помещение наймо-
дателю в установленные договором сроки с неотделимыми улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения. Произведенные нанимателем с согласия наймодателя улучшения за собственные средства нанимателя подлежат возмещению наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действовавших на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение.
Праваиобязанностинанимателяносятвстречный характер к правами обязанностям наймодателя. Поэтому в соответствии со ст. 676 ГК наймодатель обязан
предоставить нанимателю жилое помещение
в состоянии, пригодном для проживания, и сво- бодное от прав третьих лиц. Также во время дей-
ствия договора он обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять
22
или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обе-
спечивать проведение ремонта общего имуще- ства многоквартирного дома и устройств для ока-
зания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, капитального ремонта сданного вна-
ем жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Наймодатель обязуется без согласия нанима- теля не переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением.
Согласно ст. 684 ГК наймодатель обязан пись-
менно не позднее чем за три месяца уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия и предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма в связи с решением не сдавать внаем жилое помещение в течение года.
Наймодатель по договору коммерческого найма жилья имеет право требовать от нанима-
теля и других пользователей жилым помещением соблюдения правил пользования жилым помещением, своевременного внесения платы за жилое помещение, выполнения условий, предусмотренных договором коммерческого найма, настаивать на изменении условий договора в порядке и случаях, установленных законодательством. Наймодатель также имеет право требовать возмещения убытков в случаях причинения вреда жилому помещению и нарушения условий договора, расторжения договора. Если наниматель не возвратил
23
жилое помещение либо возвратил его несвоевременно, наймодатель вправе потребовать от нанимателя внесения платы за жилое помещение за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных убытков, он может потребовать их возмещения.
1.3. Изменение и прекращение договора коммерческого найма жилого помещения
В период действия отношений, возникших из договора коммерческого найма жилого помещения, могут происходитьизмененияотдельныхегоэлементовприсохранении самого правоотношения. Вышеуказанные обстоятельства требуют изменения условий договора.
Изменение гражданско-правовых отноше-
ний найма жилого помещения может касаться предмета, субъектов, прав и обязанностей сторон и происходить по соглашению сторон или одностороннему волеизъявлению одной из них.
По общему порядку для изменения договора необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие: нанимателя и наймодателя. В случаях недостижения взаимного согласия договор коммерческого найма может быть расторгнут в суде.
Изменение договора может быть произведено по разным основаниям. Одним из них является перемена в субъектном составе. Так, ст. 686 ГК предусматривает возможность замены нанимателя в договоре коммерческого найма жилого помещения. Это происходит по требованию нанимателя, других граждан, постоянно с ним проживающих. При получении согласия
24
наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан.
Еслисогласиене достигнуто,атакжевслучаеотказа наймодателя произвести замену на другое лицо спор может быть рассмотрен в судебном порядке. Рассматривая спор о замене нанимателя, суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем в случаях, если он не согласен с производящей заменой.
В случаях смерти нанимателя, признания его недееспособным, выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживавших с прежним нанимателем. В случае недостижения между гражданами, проживающими в жилом помещении, после смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения соглашения о том, кто из них становится нанимателем, возникший спор разрешается в судебном порядке.
Изменение правоотношения найма жилого помещения может быть связано с переходом жилого помещения из одного жилищного фонда в другой. Перевод жилого помещения из одного фонда в другой не влечет расторжения или изменения существенных условий договора коммерческого найма. В соответствии со ст. 675 ГК новый собственник жилого помещения становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
По соглашению сторон между участниками договора коммерческого найма жилого помещения могут быть изменены любые условия договора, в том числе условия о предмете договора, условия о плате за жилое помещение или правах и обязанностях сторон. Если стороны не достигли соглашения, договор может быть расторгнут или передан на рассмотрение в судебные органы.
25
Понятие расторжения договора коммерче-
ского найма жилого помещения неразрывно связано с понятием окончания правоотношений, вытекающих из заключенного договора коммерческого найма жилого помещения. Окончание данного правоотношения означает прекращение правовой связи, которая существовала между его участниками, либо в следствие его принудительного разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них.
К числу оснований окончания правоотношения найма жилого помещения, в первую очередь, относится расторжение договора. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения определяется как разрыв отношений коммерческого найма жилого помещения по соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, — по иску одной из сторон.
Договор коммерческого найма жилого по-
мещения можно расторгнуть по взаимному согласию сторон, предупредив сторону договора в установленный законом срок. В исключение из правил о недопустимости одностороннего расторжения гражданско-правового договора нанимателю по договору коммерческого найма жилого помещения предоставлено право с согласия членов его семьи в любое время расторгнуть договор коммерческого найма. В соответствии со ст. 687 ГК наниматель, решив расторгнуть договор, обязан предупредить наймодателя за три месяца. Для коммерческих целей данный срок имеет существенное значение, в связи с тем, что наймодатель в течение указанного периода времени сможет найти нового нанимателя на место выбывающего и тем самым избежать убытков.
26
К основаниям расторжения договора ком- мерческого найма жилого помещения по ини- циативе нанимателя также следует отнести следующие случаи:
- если наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жилым помещением в соответствии с условиями договора;
- в случае систематического неисполнения наймодателем своих обязательств по договору;
- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
Одностороннее расторжение договора нанимателемпредполагаетдобровольноеосвобождениеимжилого помещения, а также полное исполнение договорных обязательств, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением, текущему ремонту, а также возмещение убытков, связанных с расторжением договора, выполнение других обязанностей сторонами, вытекающих из существа обязательств.
Расторжение договора коммерческого най- ма жилого помещения может быть осущест- влено по требованию наймодателя. Так, в соответ-
ствиисГК,ЖКнаймодательможетрасторгнутьдоговор коммерческого найма жилого помещения в следующих случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более короткий или длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
27
- если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей;
- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; - по иным основаниям, предусмотренным согла-
шением сторон.
Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения сопровождается освобождением жилого помещения. В случае, если наниматель по тем или иным причинам отказывается от выполнения основанного на законе требования наймодателя об освобождении занимаемого жилого помещения, наймодатель имеет право обратиться к судебному порядку разрешения спора.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
В случаях, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя
28
о необходимости устранения нарушения. Если после предупреждения наниматель или другие граждане продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Прекращение правоотношения коммерче- ского найма жилого помещения может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников или решением суда. Например, прекращение договора коммерческого найма жилого помещения может наступить вследствие наступления события, такого как наводнение или иное стихийное бедствие, приводящего к гибели жилого помещения. Гибель предмета договора найма жилого помещения может наступить и вследствие противоправных действий граждан, приводящих к пожару, а также иных причин, вызвавших уничтожение жилого помещения.
Прекращение договора коммерческого найма жилогопомещенияпроисходитвсвязисосмертьюнанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель в жилом помещении проживал один. Если после смерти нанимателя в жилом помещении остались жить члены его семьи, обязательство коммерческого найма не прекращается. Новым нанимателем может стать один из граждан, ранее проживающих с умершим нанимателем.
Правовым последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения или его прекращения является освобождение жилого помещения без предоставления другого. В случае отказа освободить занимаемое жилое помещения имеет место высе- ление. Под выселением понимается принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его
29
лиц и их имущества. Выселение применяется в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения.
При этом в виду того, что законодателем установленанеобходимостьгосударственнойрегистрацииограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, сторонам необходимо осуществлять государственную регистрацию и прекращения найма жилого помещения. Последняя может осуществляться по заявлению одной из сторон договора по истечении срока действия договора или в случае его расторжения. В случае расторжения договора к заявлению прилагаются документы, подтверждающие его расторжение. Если сторона договора в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке — копия вступившего в законную силу судебного акта о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон указанного договора в течение одного рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Государственная регистрация прекращения такого найма жилого помещения осуществляется в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
30