Правовое регулирование договоров найма жилых помещений. Учебное пособие

заболеваниями, являлась нетрудоспособной и нуждалась в постороннем уходе. В отчужденном жилье заявительница не проживала в течение 2 лет, поскольку квартира являлась неблагоустроенной, имела печное отопление, требовала ремонта, а потому в силу возраста и состояния здоровья женщины в ней невозможно было самостоятельно проживать. Более того, согласно заключению эксперта указанная квартира не соответствовала санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам в части неудовлетворительных теплотехнических характеристик ограждающих конструкций ее жилой части, в связи с чем исследуемая квартира является непригодной для проживания. Поэтому сделка по отчуждению квартиры имела вынужденный характер, вырученная сумма не являлась достаточной для приобретения иного благоустроенного жилого помещения. При указанных обстоятельствах отказ жилищной комиссии в постановке заявительницы на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении был признан незаконным17.

Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке.

Граждане считаются принятыми на учет со дня принятия соответствующего решения главы муниципального образования или иного уполномоченного им органа и имеют право стоять на учете в качестве нуждающихсявжилыхпомещенияхдополученияимижилых помещений по договору социального найма или до выявления оснований для снятия с учета.

17 См.: Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 16.06.2015 по делу № 33-5440/2015 // СПС «КонсультантПлюс».

41

В соответствии со ст. 56 ЖК граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:

- подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

- утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма. К таким основаниям следует относить изменения жилищных условий, за исключением получения служебной жилой площади или изменения их социального статуса;

- выезда граждан в другое муниципальное образование на постоянное жительство, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя;

- получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

- предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка (кроме садового земельного участка) для строительства жилого дома, за исключением граждан, имеющих трех и более

детей-; выявления в представленных документах послуживших основанием принятия на учет сведений, не соответствующих действительности, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Решение о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть приняты

42

органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений.Онодолжносодержатьоснованияснятиястакого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные ч. 1 ст. 56 ЖК, и выдаваться или направляться гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений.

Жилые помещения представляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Очередность предоставления жилого помещения означает определенную последовательность выделения жилья лицам из числа принятых на учет. Исключение из этого правила законодатель делает для граждан, которым жилые помещения предоставляются вне очереди. В соответствии ст. 57 ЖК вне очереди жилье по договорам социального найма предоставляется:

- гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, втомчислемалоимущимгражданам,лишившимсясвоих жилых помещений в результате пожара, даже если на момент утраты жилища они не стояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении;

- гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Согласно ст. 57 ЖК гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного

43

самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК, является основанием заключения договора социального найма в срок, установленный данным решением.

По договору социального найма жилое поме-

щение должно предоставляться гражданам

с учетом:

- места жительства, т. е. в черте соответствующего населенного пункта;

- отсутствия в коммунальной квартире граждан, имеющих право на ее заселение;

- общей площади жилого помещения, находящегося в собственности у гражданина, в случае предоставления ему другого жилого помещения по договору социального найма;

- действий и гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению;

- нормыпредоставления,установленнойзаконода- тельствомсубъектовРФ.Например,всоответствиисЗаконом г. Москвы от 14.06.2006 № 29 (ред. от 02.07.2014) «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»18 установлены следующие нормы: в пределах 18 квадратных метров общей площади на одного человека. Жилое помещение из жилищного

18 См.: «Вестник Мэра и Правительства Москвы». 2006. № 42.

44

фонда г. Москвы может быть предоставлено площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру площадью жилого помещения не более чем 40 квадратных метров. Вследствие конструктивных особенностей жилых помещений размер площади жилого помещения не может быть более чем: на семью, состоящую из супругов, — однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров; на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, — двухкомнатная квартира площадью до 54 квадратных метров; на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, — двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров; на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, — трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров; на семью из четырех и более граждан — жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи.

В соответствии со ст. 58 ЖК при предоставлении жилых помещений должны учитываться следующие законные интересы граждан, которым они предоставляются:

- заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их со­ гласия;

- жилое помещение может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, при условии, что такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо переназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

45

Предоставление освобождающегося жилого помещения в квартире коммунального заселения имеет ряд особенностей. Согласно ст. 59 ЖК освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей или собственников, предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям или собственникам, если на момент освобождения жилого помещения они признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных выше, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям или собственникам, которые могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

В случае отсутствии в коммунальной квартире граждан вышеуказанной категории освободившееся жилое помещение предоставляется по договору куплипродажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. В иных случаях вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется в общем порядке, предусмотренном ЖК.

2.2.Понятие договора социального найма жилого помещения

Договорусоциальногонаймаотводитсязначительное место в сфере жилищных отношений, связанных с использованием жилых помещений государственного

46

и муниципального жилищного фонда. Это связано с тем, что он является наиболее значимым основанием возникновения жилищных отношений в числе иных оснований, предусмотренных жилищным законодательством, имеющим ряд существенных признаков.

Во-первых, заключению договора социального найма предшествует процедура предоставления жилого помещения, в соответствии с которой требуется признание лица нуждающимся в жилом помещении, его постановка на учет, решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения.

Во-вторых, на основе на ст. 19, 49 ЖК жилые помещения по этому договору предоставляются из жилищных фондов публичных форм собственности.

В-третьих, согласно ст. 50, 57 ЖК жилое помещение по договору социального найма предоставляется с применением установленной нормы. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется размер общей площади жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилым помещением и других факторов.

Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Данная норма устанавливается органом местного самоуправления, но не более размера нормы предоставления.

47

Согласно ст. 60 ЖК договором социального найма жилого помещения признается соглашение,

в соответствии с которым одна сторона — собственник жилого помещения (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.

Предметом договора социального найма яв-

ляется жилое помещение: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Они должны обеспечивать необходимые жилищные условия его пользователям, т. е. быть капитальными, обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь достаточную освещенность, быть теплыми, изолированными от смежных жилых и нежилых помещений. Поэтому самостоятельным предметом договора не могут быть неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Сторонами договора найма жилого помеще-

ния являются наймодатель жилого помещения и наниматель. Наймодателем выступает собственник государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. Им может быть Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, от имени которых действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления либо управомоченное им лицо. Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

48

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин. Закон допускает множественность лиц на его стороне. В связи с этим право пользования жилым помещением может возникнуть у одного или нескольких нанимателей.

Особенностью вышеуказанного договора является то, что правом постоянного пользования жилым

помещением по договору социального найма об- ладают не только наниматели, но и члены их семей.

В соответствии со ст. 69 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Перечень лиц, вселенных в жилое помещение в качестве членов семьи, должен быть указан в договоре социального найма жилого помещения. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют и именуются временными жильцами.

В соответствии со ст. 60, 63 ЖК договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении такого помещения из жилищного фонда социального

49

использования без установления срока его действия. Нарушение письменной формы не влечет недействительность договора, а лишь запрещает сторонам в случае возникновения спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.

Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 31519. Он предусматривает необходимость наличия сведений о:

- наймодателе: наименование муниципального образования, заключившего договор, или наименование уполномоченного органа государственной власти РФ, органа государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления либо иного управомоченного собственником лица, действующего от имени собственника жилого помещения, с указанием на собственника: Российскую Федерацию, субъект РФ, муниципальное образование;

- нанимателе; - предметедоговора:характеристикажилогопоме-

щения по общей и жилой площади с указанием количества комнат, адреса жилого помещения, перечня коммунальных услуг, предоставляемых за плату, и лиц, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов

семьи- ;правах и обязанностях сторон; - порядке изменения, расторжения и прекраще-

ния договора; - иные условия.

Решение о предоставлении жилого помещения идоговорсоциальногонаймаслужатдокументами,подтверждающими право гражданина на вселение в жилое помещение.

19 См.: СЗ РФ. 2005. № 22. Ст. 2126.

50