Правовое регулирование договоров найма жилых помещений. Учебное пособие

Глава II

Договор социального найма жилого помещения

2.1. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма жилого помещения

В соответствии со ст. 40 Конституции малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, жилые помещения предоставляются бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов. В подтверждение вышеуказанной конституционной гарантии ст. 49 ЖК устанавливает, что жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется малоимущим гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также иным категориям граждан, признанным в установленном законом порядке нуждающимися в жилых помещениях, по договору социального найма. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

ЖК устанавливает ряд условий, соблюдение которых необходимо для обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма:

- нуждаемость гражданина в жилом помещении; - постоянное проживание его в данном населен-

ном пункте; - признание граждан малоимущими.

31

Основания признания граждан нуждающи- мися в жилых помещениях установлены ст. 51 ЖК.

К ним относятся:

- отсутствие жилья, которым гражданин вправе пользоваться как собственник, наниматель по договору социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или в качестве члена семьи собственника, нани­ мателя;

- обеспеченность жильем менее учетной нормы. По данному основанию нуждающимися признаются наниматели жилых помещений по договорам социального найма,договорамнаймажилыхпомещенийжилищного фонда социального использования либо собственники жилья, а также члены семей нанимателей и собственников, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

- проживание в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, т. е. непригодность жилья для проживания;

- состояние здоровья проживающих: проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составеоднойизнихестьбольные,страдающиетяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно. Данное положение применяется и к нанимателям, и к собственникам жилых помещений, а такжечленамихсемей.Условиемегопримененияявляется отсутствие иного помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний, например, туберкулез любых органов и систем с бактериовыделением,

32

подтвержденным методом посева, тяжелые хронические заболевания кожи с множественными высыпаниями и обильным отделяемым, тяжелые формы психоневрозов и другие, установлен приказом Минздрава России от 29.11.2012 № 987н «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире»6.

В целях обеспечения справедливого распределения жилья, предотвращения возможных злоупотреблений со стороны граждан, обращающихся с заявлением о постановке на учет по улучшению жилищных усло-

вий, постоянное проживание гражданина в дан-

ном населенном пункте является вторым условием обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма. Значимым фактором, позволяющим установить место жительство гражданина, является регистрация по месту жительства.

ЖКнепредусматриваетусловиядлительностипостоянного проживания, тем не менее некоторые субъекты РФ устанавливают подобный срок. Например, в соответствии со ст. 7 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 (ред. от. 02.07.2014) «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»7 в городе Москве установлен срок не менее 10 лет.

Требование постоянного проживания в конкретном населенном пункте не относится к некоторым видам граждан:

- работникам, деятельность которых связана с постоянным передвижением, временным отсутствием в месте постоянного проживания по условиям и характеру работы и сохраняющим в связи с этим право

6 См.: РГ. 2013. 25 фев.

7 См.: «Вестник Мэра и Правительства Москвы». 2006. № 42.

33

на жилую площадь. При этом указанные граждане принимаются на учет и по месту работы независимо от наличия у них жилой площади в месте постоянного жительства. Такая категория граждан учитывается при определении нуждаемости их семьи в улучшении жилищных условий при постановке кого-либо из членов семьи на учет по месту нахождения сохраняемого жилого помещения;

- гражданам, приехавшим на работу в районы Крайнего Севера, в местности, приравненные к ним, и проработавшие там до ухода на пенсию не менее 20 лет;

- военнослужащим,военнообязанным,лицам,уво- ленным с военной службы в отставку, и к их семьям, но не позднее чем в трехмесячный срок со дня прибытия к избранному ими месту жительства с соблюдением установленных для них правил регистрации по месту жительства.

В соответствии со ст. 49 ЖК малоимущими гражданами признают органы местного самоуправления. При этом учитывается доход, приходящийся на каждого члена семьи, стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи, подлежащего налогообложению.

Согласно постановлению Правительства РФ от 20.08.2003 № 512 (ред. от 07.10.2015) «О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи»8 при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи учитываются все виды доходов, полученные каждым членом

8 См.: СЗ РФ. 2003. № 34. Ст. 3374.

34

семьи или одиноко проживающим гражданином в денежной и натуральной форме, за исключением государственной социальной помощи в виде денежных выплат и натуральной помощи, единовременных страховых выплат, ежемесячных сумм, связанных с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию, сумм уплаченных алиментов.

При расчете стоимости имущества, находящегося в собственности граждан, в целях признания гражданина малоимущим учитываются нормы части второй НК (ред. от 03.07.2016), которым предусмотрены определенные виды налогооблагаемого имущества. В их перечень входят: жилые дома, квартиры, комнаты и иные строения.

В соответствии со ст. 49 ЖК жилые помещения жилищногофондаРФилижилищногофондасубъектаРФ, а также жилые помещения муниципального жилищного фонда могут предоставляться по договорам социального найма иным, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан:

- Федеральный закон от 27.05.1998 № 76-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О статусе военнослужащих»9, а также Правила учета военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку и службы в органах внутренних дел, а также военнослужащих и сотрудников Государственной противопожарной службы, нуждающихся в получении жилых помещений или улучшении жилищных условий в избранном постоянномместежительстве,утвержденныепостановлением Правительства РФ от 06.09.1998 № 1054 (ред.

9 См.: СЗ РФ. 1998. № 22. Ст. 2331.

35

от 24.12.2014) «О порядке учета военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку и службы в органах внутренних дел, а также военнослужащих и сотрудников Государственной противопожарной службы, нуждающихся в получении жилых помещений или улучшении жилищных условий в избранном постоянном месте жительства»10, относят к таким категориям семьи погибших военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел, Государственной противопожарной службы;

- в соответствии со ст. 7 Закона РФ от 14.07.1992 № 3297-1 (ред. от 03.07.2016) «О закрытом адми­ нистративно-территориальном образовании»11 к иной категории нуждающихся в улучшении жилищных условий относит лиц, проживающих в закрытых административных территориальных образованиях, если согласно условиям особого режима закрытого административного образования ограничено дальнейшее проживание граждан, утративших производственную, служебную связь с предприятием и объектами;

- Федеральный закон от 17.01.1992 № 2202-1 (ред. от03.07.2016)«ОпрокуратуреРоссийскойФедерации»12, Закон РФ от 26.06.1992 № 3132-1 (ред. от 03.07.2016) «О статусе судей в Российской Федерации»13 работников прокуратуры, судей также относит к иным категориям граждан, которым предоставляются жилые помещения по договору социального найма в случае признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий, и др.

10 См.: СЗ РФ. 1998. № 37. Ст. 4627. 11 См.: РГ. 1992. 26 авг.

12 См.: СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4472. 13 См.: РГ. 1992. 29 июл.

36

Согласно ст. 57 ЖК жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Их учет осуществляется по месту жительства в отделах по учету и распределению жилой площади или специально назначенными должностными лицами административных органов города или района.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании их заявлений о принятии на учет, поданных по месту своего жительства.

В соответствии с Методическими рекомендациями для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма, утвержденными приказом Министерства регионального развития РФ от 25.02.2005 № 1814, с заявлением о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением документов, получаемых по межведомственным запросам органом, осуществляющим принятие на учет.

Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих

14 См.: Информационный бюллетень «Законодательные и нормативные документы в жилищно-коммунальном хозяйстве». 2005. № 5.

37

документов с указанием их перечня и даты их получения, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам.

Органом, осуществляющим принятие на учет, самостоятельно запрашиваются документы, необходимые для принятия граждан на учет, в органах государственной власти, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления, в распоряжении которых находятся данные документы в соответствии с действующим законодательством, если документы не были представлены заявителем по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 52 ЖК решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет принимается по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных документов органом местного самоуправления не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления заявления и всех необходимых документов, обязанность по предоставлению которых возложена на заявителя. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает гражданину или направляет ему уведомление о принятом решении.

Отказ в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении допускается только в случаях, предусмотренных ст. 54 ЖК:

- не представлены необходимые документы; - представлены документы, которые не подтверж-

дают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

- не истек 5-летний срок со дня совершения действий, направленных на намеренное ухудшение заявителем жилищных условий. Ухудшением жилищного

38

условия считаются действия граждан, направленные на: изменение порядка пользования жилыми помещениями; отчуждение или изменение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения либо его доли; изменение состава семьи в результате вселения иных лиц, расторжения брака и др. При этом согласно Определению Конституционного Суда РФ от 19.04.2007 № 258-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кузнецова Александра Владимировича на нарушение его конституционных прав статьей 53 Жилищного кодекса Российской Федерации»15 установлено, что по смыслу ст. 53 ЖК ограничения в постановке граждан на учет нуждающихся в жилых помещениях должны считаться допустимыми лишь в том случае, если гражданами совершались умышленные действия с целью создания искусственного ухудшения жилищных условий, приводящие к состоянию, требующему участия со стороны органов государственной власти и местного самоуправления в обеспечении их другим жильем.

Например, суд пришел к выводу, что истице, вдове участника Великой Отечественной войны, было правомерно отказано в удовлетворении требования о постановке на учет в качестве лица, нуждавшегося в улучшении жилищных условий, на основании ст. 53 ЖК, поскольку истица подарила находившийся в ее собственности жилой дом, после смерти супруга не воспользовалась своим правом на приобретение в собственность части имущества, нажитого во время брака, а также на выделение ей обязательной доли в наследстве. При указанных обстоятельствах, по мнению суда, имелись основания полагать, что тем самым

Плюс».15 См.: Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант-

39

она с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждавшейся в жилом помещении совершила действия, в результате которых она могла быть признана нуждавшейся в жилом помещении. При этом 5-летний срок, установленный в ст. 53 ЖК, с момента совершения указанных действий не истек16.

В то же время следует отметить, что не считаются ухудшением жилищных условий действия, направленные на вселение по месту жительства супруга, детей, родителей и иных близких родственников, в случаях, если до вселения они не обладали правом на пользование жилым помещением, а также признание сделки с жилым помещением недействительной и другие действия. Например, вдова ветерана (участника) Великой Отечественной войны обратилась в жилищную комиссию с заявлением о постановке на учет в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий. В свою очередь, по данному заявлению жилищной комиссией принято решение об отказе в постановке на учет в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий в связи с тем, что заявительница продала принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение — квартиру, чем, по мнению жилищной комиссии, намеренно ухудшила свои жилищные условия.

Однако при принятии вышеуказанного решения жилищной комиссией не учтено, что обстоятельства со- вершениязаявительницейсделкикупли-продажиквар- тиры не позволяют сделать вывод о том, что целью ее совершения являлся умысел продавца на последующее признание нуждающимся в жилом помещении. В частности, не было учтено, что на момент продажи квартиры она достигла возраста 84 лет, страдала различными

16 См.: Апелляционное определение Кировского областного суда от 24.12.2013 по делу № 33-4536 // СПС «КонсультантПлюс».

40