Правовое регулирование договоров найма жилых помещений. Учебное пособие

ремонта или реконструкции дома; гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; вынужденным переселенцам, беженцам; лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и другим категориям граждан. В свою очередь гражданам, нуждающимся в специальной социальной защите,специализированныежилыепомещенияпредоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Таким образом, основными договорами, направленными на обеспечение жилыми помещениями граждан, являются договор коммерческого найма, договор социального найма, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договор найма специализированного жилого помещения.

11

Глава I

Договор коммерческого найма жилого помещения

1.1. Понятие договора коммерческого найма жилого помещения

ГК, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения, в первую очередь регламентирует коммерческие отношения. Исходя из ст. 671 ГК под до-

говором коммерческого найма жилого помеще-

ния следует признавать соглашение, в соответствии с которым одна сторона — собственник жилого помещения обязуется предоставить другой стороне — гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи.

Предметом такого договора является исключительно жилое помещение, т. е. для правильной квалификации отношений и признания заключенного договора коммерческим наймом требуется, чтобы помещение, передаваемое по договору, было изолированным, пригодным для постоянного проживания граждан и отвечало санитарным, противопожарным и иным требованиям.

Под изолированностью жилого помещения понимают наличие отдельного входа в жилой дом, квартиру, частьдомаиликвартиры.Соответственно,немогутбыть самостоятельным предметом договора коммерческого

12

найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом. К вышеуказанному перечню следует отнести коридор, кухню, кладовую комнату. Названные помещения являются подсобными. Они составляют один из элементов предмета договора, находясь в общем пользовании нанимателей.

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В соответствии с основами жилищного права к требованиям пригодности жилого помещения относится соответствие его требованиям строительных норм и правил, противопожарных, санитарных и технических нормативов, а также благоустроенность применительно к условиям данного населенного пункта.

К элементам благоустройства относятся водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и другие виды коммунальных удобств. При этом жилое помещение должно отвечать объемно-планировочным параметрам, температурно-влажностным, строительным показателям, т. е. не быть аварийным, ветхим, не находиться в подвалах, бараках, вагончиках и других временных строениях.

С законодательной точки зрения все вышеуказанные критерии будут соблюдены, если предмет договора коммерческого найма зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве жилого помещения. В противном случае сложившиеся отношения должны рассматриваться как, например, арендные и др.

Что касается иных выработанных жилищным законодательством критериев, в частности размер помещения, то они в обязательном порядке применяются по отношению, например, к договору социального

13

найма жилья. Это связано с тем, что ни ЖК, ни ГК не устанавливают по этому вопросу специальных положений. В то же время договор коммерческого найма является гражданско-правовым договором. Следовательно, в нем господствует принцип свободы, где стороны вправе сами определять соответствие жилого помещения их потребностям и возможностям. В связи с этим предметом договора коммерческого найма может быть, например, помещение без определенных благ. Единственным сдерживающим фактором следует назвать то, что ГК допускает вселение при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Сторонами договора коммерческого найма

выступает наймодатель и наниматель. Наймодателем при коммерческом найме является собственник жилого помещения. Собственником жилого помещения может выступать физическое и юридическое лицо. Договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться в государственном, муниципальном и частном жилищных фондах, поэтому на стороне наймодателя может также выступать Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, от имени которых действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления либо управомоченное им лицо.

В качестве нанимателя по договору коммерческого найма может выступать гражданин или юридическое лицо. Но поскольку ст. 288 ГК устанавливает, что жилые помещения предназначены для проживания граждан и их членов семьи, юридическое лицо не может использовать их под свой офис или в иных предпринимательских целях, а лишь вправе предоставлять такие помещения для проживания гражданам.

14

Гражданское законодательство допускает множественность лиц на стороне нанимателя. В соответствии с п. 4 ст. 677 ГК граждане, проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями.

Совместно с нанимателем могут проживать супруг, дети, родители и другие граждане, не относящиеся законом к членам его семьи. Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет лиц, проживающих совместно с ним в нанятом жилом помещении. В целях ограничения возможности нанимателя вселять в жилое помещение неустановленное количество лиц, гражданское законодательство предусматривает, наряду с предметом договора, в качестве существенного условия, перечень лиц, совместно проживающих с нанимателем. В таком случае вселение иных лиц в жилое помещение, не входящих в установленный перечень, должно производиться с согласия наймодателя.

В соответствии со ст. 674 ГК договор коммерческого найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение предписанной законом простой письменной формы договора не влечет его недействительность, а лишает стороны права в случае спора ссылаться на свидетельские показания.

При этом по общему правилу ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, соответственно, в том числе и на основании договора коммерческого найма жилого помещения, подлежит государственной регистрации. Так, в соответствии

15

с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости»5 государственная регистрация найма жилого помещения осуществляется по заявлению сторон договора. Государственная регистрация найма жилого помещения, находящегося в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, может осуществляться на основании заявления нанимателя по договору. Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора при предоставлении документов, подтверждающих право на заключение указанного договора, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения.

Срок договора коммерческого найма жилого помещения определяется в соответствии со ст. 683 ГК. Согласно вышеуказанной норме договор коммерческого найма заключается на срок не выше пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Если договор заключен на срок до одного года, он считается краткосрочным и на него не распространяются правила о вселении иных граждан в качестве постоянно проживающих, о временных жильцах, преимущественном праве на заключение договора на новый срок, поднайме жилого помещения, замене нанимателя, а также положение о предоставлении годичного срока для устранения нарушений, послуживших основанием расторжения договора найма.

По истечении срока договора наниматель обладает преимущественным правом на заключение договора коммерческого найма. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель обязан

5 См.: СЗ РФ. 2015. № 29 (ч. I). Ст. 4344.

16

либопредложитьнанимателюзаключитьдоговорнатех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. В случае невыполнения наймодателем этой обязанности договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В случае несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Таким образом, отличительной особенностью данного договора является то, что для заключения дого-

вора коммерческого найма жилого помещения

нанимателю не требуется прохождения таких стадий, как признание малоимущим или малообеспеченным, постановка на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий, ожидание очереди по предоставлению жилого помещения, получение решения на вселение в жилое помещение. Более того, в договоре найма жилого помещения в коммерческих интересах господствует принцип свободы договора, а потому отсутствуют какие-либо ограничения по кругу лиц и объекту правоотношений.

1.2. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма жилого помещения является двусторонним, поэтому каждый из участников договора является носителем большого числа прав

17

и обязанностей, причем конкретному праву одной стороны соответствует определенная обязанность другой стороны договора.

Особенностью договора коммерческого найма является то, что права и обязанности сторон определяются и ГК и ЖК.

В соответствии со ст. 677 ГК наниматель, а также члены его семьи, иные лица, совместно проживающие с ним, имеют право пользоваться сданным внаем жилым помещением. Согласно ст. 17 ЖК пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения правил пользования жилым помещением, требований пожарной безопасности, санитарногигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Необходимым условием пользования жилым помещением является соблюдение прав и законных интересов проживающих в нем граждан, а также соседей. Допускается возможность использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Право пользования жилым помещением нанимателем, а также членами его семьи, иными лицами, совместно проживающими с ним, в соответствии со ст. 290 ГК включает право пользования общими помещениями многоквартирного дома, несущими конструкциями дома, механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры.

Право нанимателя на вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с ним

18

предусмотрено ст. 679 ГК. Так, с согласия наймодателя, постоянно проживающих с ним граждан, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем, если иное не установлено договором.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные права по пользованию жилым помещением. За действия таких граждан, нарушающих условия договора найма жилого помещения, ответственность несет наниматель. При этом граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с ним договор о солидарной ответственности.

В соответствии со ст. 323 ГК наниматель вправе

требовать исполнения обязанностей, в том чис-

ле и по оплате жилья, как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. В случае исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения ее наймодателю. Сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.

В свою очередь, при неисполнении наймодателем взятых на себя обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнить обязательство любому из них по своему усмотрению. Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям.

19

Согласно ст. 680 ГК наниматель имеет право на вселение временных жильцов. Для реализации вышеуказанного права наймодатель должен дать разрешение на их проживание. Ответственностьпереднаймодателем за действия временных жильцов несет наниматель. Сами временные жильцы отвечают лишь перед нанимателем.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования. Выселение временных жильцов следует и в случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Право на сдачу жилого помещения в поднаем предусмотрено ст. 685 ГК. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает часть или все жилое помещение в пользование поднанимателю за обусловленную плату.

Договор поднайма не является самостоятельным. Его срок не может превышать срока найма жилого помещения. В случае досрочного расторжения договора коммерческого найма жилого помещения следует прекращение и договора поднайма.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, права на преимущественное возобновление договора коммерческого найма жилого помещения. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.

Наниматель имеет право требовать от най-

модателя своевременного проведения капиталь-

ного ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

20