Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки собственности. Учебное пособие

Министерство науки и высшего образования Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Оренбургский государственный университет»

В.Э. Балтин

ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ФОРМИРОВАНИЯ, ОБРАЩЕНИЯ И ОЦЕНКИ СОБСТВЕННОСТИ

Учебное пособие

Рекомендовано ученым советом федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Оренбургский государственный университет» для обучающихся по образовательной программе высшего образования по направлению подготовки 38.03.01 Экономика

Оренбург

2025

УДК 336.025

ББК 65.261.4я73

Б 20

Рецензент – канд. экон. наук, доцент Н.М. Пахновская

Б 20 Балтин, В.Э.

Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки собственности: учебное пособие / В.Э. Балтин; Оренбургский гос. ун-т. - Оренбург: ОГУ,

2025. - 133 с. ISBN

В учебном пособии приведены основные положения лекционного материала с комментариями. Структура учебного пособия соответствует рабочей программе дисциплины. Каждая тема завершается списком контрольных вопросов, позволяющих выявить степень усвоения учебного материала.

Учебное пособие по дисциплине «Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки собственности» предназначено для организации самостоятельной работы обучающихся по направлению подготовки 38.03.01 Экономика, профиль «Оценка объектов собственности». Учебное пособие ориентировано на повышение качества усвоения студентами учебного материала дисциплины.

УДК 336.221 (075.8) ББК 65.261.4я73

ISBN

© Балтин В.Э., 2025

© ОГУ, 2025

2

3

Введение

Оценочная деятельность является одной из важнейших видов профессиональ-

ной деятельности в рыночной экономике. Ее роль заключается в защите прав соб-

ственности, справедливой оценке дефицитных экономических ресурсов, формиро-

вании объективной системы имущественного налогообложения и информационных источников для принятия эффективных управленческих решений на всех уровнях государственной власти, в органах местного самоуправления и коммерческих орга-

низациях. Будучи весьма распространенной в царской России, она получила второе рождение в 90-е годы, когда страна переходила к новой модели экономики.

Становление оценочной деятельности в России проходило сложно и длитель-

ный период. Нельзя констатировать завершение этого процесса и в 2024 году. Си-

стема государственного управления оценочной деятельностью в основном сложи-

лась в 1997 году с принятием федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оце-

ночной деятельности в Российской Федерации». На его принятие после разработки проекта закона потребовалось 6 лет. Причина столь долгого рассмотрения проекта закона в различных комитетах Государственной Думы – желание отдельных лиц и организаций в проведении приватизации государственной собственности не по ры-

ночным ценам, а по остаточной балансовой стоимости. Лобирование процесса затя-

гивания принятия одного из важнейших федеральных законов привело к известным итогам приватизации.

После завершения основного этапа приватизации в стране новые собственни-

ки стали крайне заинтересованы в принятии этого федерального закона, так как но-

вую собственность нужно было защищать, она должна участвовать в гражданском обороте по рыночной стоимости и ее стоимость должна соответствовать экономиче-

ским условиям на дату оценки. Банки и потенциальные иностранные партнеры должны были воспринимать новых собственников как богатых и успешных пред-

принимателей, обладающих значительной залоговой массой имущества.

Сказанное выше подчеркивает важность оценочной деятельности и актуаль-

ность в постоянном повышении качества услуг, оказываемых субъектами этого вида

4

экономической деятельности – оценщиками. В современных условиях физические лица и организации часто сталкиваются с потребностью в оценке принадлежащих им объектов из состава имущества. Например, когда заключается с банком кредит-

ный договор нужна оценка рыночной стоимости предмета залога, имущество банк-

рота продается по ценам, также определенным оценщиком. Строя справедливую си-

стему налогообложения, государство рассчитывает суммы имущественных налогов в зависимости от стоимости предмета налогообложения. В случае нарушения прин-

ципа справедливости в отношении имущества конкретного лица, разрешить воз-

никшую проблему также помогает оценка. Все сделки с объектами государственной или муниципальной собственности осуществляются по рыночной стоимости, опре-

деленной оценщиками.

Объекты оценки многообразны: это и материальные объекты, и различные права на них. В этой связи в работе оценщика достаточно много творчества. Тем она и интересна. Важно отметить, что у оценщика достаточно хорошо оплачиваемая ра-

бота, которая при получении профессионального опыта может при желании оцен-

щика трансформироваться в экспертную деятельность.

Получение высшего образования в области оценочной деятельности открыва-

ет широкие возможности в области трудоустройства, позволяет успешно работать и частнопрактикующим оценщиком. Но это сложный процесс, требующий серьезного внимания к процессу обучения. Процесс обучения по профилю «Оценка объектов собственности» построен от простого к сложному, изобилует интересными занятия-

ми по дисциплинам всех трех направлений оценочной деятельности. Настоящее учебное пособие подготовлено по дисциплине, целью которой является формирова-

ние у студентов правильного представления об оценочной деятельности, ее системе регулирования. Учебный материал включает базовую информацию о гражданском обороте вещей, их видах, системе прав в отношении них. Последовательность раз-

мещения материала учебного пособия соответствует рабочей программе одноимен-

ной дисциплины. К материалу пособия студенты будут часто обращаться, осваивая все последующие дисциплины учебного плана подготовки по профилю «Оценка объектов собственности».

5

1 Характеристика объектов вещных прав и содержание прав собственности, вещных и обязательственных прав

1.1 Вещи как объекты гражданского оборота

Экономические отношения между субъектами рыночной экономики находят свое воплощение в разнообразных рыночных сделках: приобретаются сырье и мате-

риалы, услуги, продается готовая продукция и услуги. На рынке создаются условия эффективного взаимодействия продавца и покупателя через посредство движения товаров и услуг. В качестве товаров выступают объекты, имеющие материальную форму (например, машины и оборудование, недвижимость) и не имеющие ее

(например, информация, большинство видов ценных бумаг). Но независимо от наличие материального носителя все объекты сделок на рынках, являясь объектами гражданских прав (кому то принадлежат на определенном праве, кем то использу-

ются в своих интересах и т.п), именуются вещами (ГК РФ, ст. 128). Именно отнесе-

ние какого-либо блага к миру вещей делает возможным определять его как потенци-

альный товар определенного рынка. Если эта вещь обладает характеристиками,

имеющими ценность для участников рынка, то формируется спрос на товар и в ре-

зультате взаимодействия спроса и предложения складывается рыночная цена товара

(вещи).

В качестве участников (субъектов) рынка выступают и крупные корпорации,

государственные и муниципальные органы власти, а объектами сделок могут высту-

пать крупные промышленные объекты, доли участия в обществах с ограниченной ответственностью и акционерных капиталах. В таких случаях цена сделки может оказывать долгосрочное влияние на развитие не только отдельных предприятий, но и целых отраслей. Значительное количество имущества (государственного – в про-

цессе приватизации, предприятий банкротов – в ходе конкурсного производства)

продается на специальных торгах и определение справедливой начальной цены про-

дажи является актуальной задачей. Государственные органы власти, понимая, что рыночные механизмы не всегда обеспечивают справедливое ценообразование на

дефицитные экономические ресурсы, сформировала институт стоимостной оценки

6

для устранения указанной проблемы, а также для защиты интересов собственников и владельцев, формирования информационной основы структурной перестройки экономики.

Для формирования правильной методологии оценочной деятельности, мето-

дического обеспечения оценщика и его правильного применения необходимо пони-

мание природы вещей и взаимосвязей между ними, характеристик, составляющих их ценность для типичных участников рынка. Основой для понимания особенно-

стей вещной природы товарного рынка служат положения Гражданского кодекса РФ

Гражданский кодекс выделяет несколько видов вещей с особыми характери-

стиками, определяющими особенности их обращения:

а) неделимая вещь (ГК РФ ст. 133) – вещь, раздел которой в натуре невозмо-

жен без существенного изменения характеристик, приводящих к смене ее функцио-

нального назначения. Даже, если физическое разделение такой вещи возможно, ее отдельные части не смогут (или не будут иметь право) выполнять функции, которые выполняла вещь в целом [1]. Неделимая вещь, имеющая составные части тем не ме-

нее является единым объектом гражданского оборота.

Примерами неделимой вещи может служить незастроенный земельный уча-

сток, имеющий минимально допустимый размер для соответствующего целевого назначения, транспортное средство, токарно-винторезный станок. Действующее гражданское и земельное законодательство относит к неделимой вещи и единый объект недвижимости, являющийся результатом индивидуального жилищного стро-

ительства (застроенный земельный участок). Такой объект имеет составные части:

земельный участок и объект капитального строительства – жилой дом), но является единым объектом гражданского оборота, то есть совершить сделку с ним можно только целиком.

б) делимая вещь - вещь, которую можно разделить в натуре так, что любая из ставших самостоятельными частей может быть использована по прежнему назначе-

нию, то есть выполнять те же функции, что и вещь в целом. При разделении дели-

мой вещи возникают новые вещи – потенциальные объекты гражданского оборота.

7

Примерами делимой вещи может служить офисное здание, в котором возможно вы-

деление отдельных изолированных офисных помещений, жилой многоквартирный дом, каждая квартира в котором может быть отдельным объектом гражданского оборота, незастроенный земельный участок, который можно разбить на отдельные земельные участки без изменения целевого назначения (при условии, что площади выделяемых земельных участков соответствуют минимальным нормам к площади);

в) сложная вещь (ГК РФ, ст. 134) – включает разнородные вещи, образующие единое целое с точки зрения назначения и целей использования. Сделка со сложной вещью распространяется на все ее составные части [1]. Примером может служить имущественный комплекс предприятия. Продажа предприятия влечет за собой пе-

реход права собственности ее покупателю на все вещи в составе имущественного комплекса;

г) главная вещь. В статье 135 Гражданского кодекса РФ говорится о суще-

ствовании главной вещи, но не приводится определение этого понятия. По этой причине сформулируем свое определение: – это вещь, входящая в состав сложной вещи и определяющая ее назначение и особенности обращения. Примером главной вещи может служить здание, расположенное на земельном участке. Продажа здания влечет за собой переход права его покупателю и на земельный участок. Передача здания в аренду целиком влечет за собой передачу в аренду земельного участка.

д) вещь, принадлежащая главной вещи (ГК РФ, ст. 135) – вещь, предназначен-

ная для обслуживания главной вещи и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи [1]. Последняя характеристика означает, что вещь-

принадлежность участвует в сделках только совместно с главной вещью. Примером вещи, принадлежащей главной вещи может служить земельный участок в едином

(общем) объекте недвижимости (земельный участок плюс его улучшения – здания и сооружения).

Вещь, принадлежащая главной вещи, обеспечивает необходимые условия для наиболее эффективного использования главной вещи в соответствии с ее функцио-

нальным назначением. Например, вещами-принадлежностями для станка являются его фундамент и ограждение.

8

Важным с практической точки зрения является деление вещей на родовые и индивидуально-определенные. Вещи, определяемые мерой, весом, числом, являются родовыми. К родовым вещам относятся, например, государственные облигации фе-

дерального займа такого-то выпуска. Каждая облигация в общем выпуске лишена отличительных черт и не может быть внутри него идентифицирована. Если такие облигации являются предметом залога, то в договоре о залоге указываются данные о выпуске облигаций и количество облигаций в залоге без индивидуальных иденти-

фикационных признаков.

Индивидуально-определенные вещи имеют по сравнению с родовыми допол-

нительные характеристики, позволяющие их идентифицировать в составе подобных им вещей. Каждая индивидуально-определенная вещь имеет уникальные идентифи-

кационные характеристики, определяющие ее принадлежность определенному лицу.

Примерами индивидуально-определенной вещи являются автомобиль марки ВАЗ

2112, имеющий уникальный код VIN и принадлежащий конкретному лицу. Госу-

дарственные облигации федерального займа конкретного выпуска нельзя отнести к индивидуально-определенным вещам, так как нельзя выделить среди выпуска в натуре те облигации, которые принадлежат конкретному лицу.

Индивидуально-определенные вещи являются незаменимыми, то есть в случае их гибели обязательство собственника-должника по передаче вещей как предмета залога кредитору прекращается, так как обязательство в вещной форме исполнить невозможно. Например, если предметом залога является автомобиль, принадлежа-

щий должнику, то в случае гибели автомобиля в результате пожара, он не может быть заменен таким же точно автомобилем, так как предметом залога был автомо-

биль с конкретным кодом VIN. В случае неисполнения денежного обязательства,

оно не может быть исполнено путем передачи иного автомобиля такой же модели кредитору.

В случае гибели родовой вещи обязательство должника не прекращается, так как передаче в таком случае подлежит такое же количество вещей того же рода и качества. Если предметом сделки (купли-продажи, мены) является родовая вещь, то независимо от того, какая именно из существующей совокупности аналогичных ве-

9

щей будет передана контрагенту по этой сделке, обязательство будет считаться надлежаще исполненным. Например, если объектом залога или предметом сделки купли-продажи являются акции ПАО «Лукойл», то надлежащим исполнением обя-

зательства является передача контрагенту необходимого количества акций ПАО

«Лукойл».

Если же предметом обязательства является индивидуально-определенная вещь, то надлежащим его исполнением будет являться передача именно этой вещи.

Например, если предметом сделки купли-продажи между двумя физическими лица-

ми является автомобиль марки Nissan Teana Luxury, сделка будет признана надле-

жаще исполненной только в случае передачи покупателю собственником только указанного в договоре купли продажи и принадлежащего ему на праве собственно-

сти автомобиля, имеющего зафиксированный в договоре купли-продажи код VIN.

С позиции срока экономической жизни вещи также важно делить на потребля-

емые и непотребляемые. Потребляемые вещи в процессе эксплуатации (как правило,

в течение короткого периода времени) или полностью утрачивают свои потреби-

тельские свойства, либо преобразуются в иную вещь, то есть становятся ее частью

[1]. Например, расходные материалы к оргтехнике полностью утрачиваются при ис-

пользовании, строительные материалы после завершения строительства здания ста-

новятся его частью.

Непотребляемые вещи в процессе использования их по функциональному назначению сохраняют свои потребительские свойства достаточно длительное вре-

мя и постепенно утрачивают их в результате износа [1]. К непотребляемым вещам относятся здания и сооружения (недвижимость), движимые вещи длительного поль-

зования: станки, турбины, транспортные средства. Земельные участки также отно-

сятся к непотребляемым вещам, так как принято считать, земля не изнашивается при соблюдении агрохимических условий хозяйствования на ней.

Отнесение вещей к родовым и индивидуально-определенным, потребляемым или непотребляемым определяет содержание отношений собственности, виды сде-

лок, в которых эти вещи могут участвовать. Например, предметом договора займа могут выступать только родовые вещи (ГК РФ, ст. 807), а предметом договора арен-

10