Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки собственности. Учебное пособие

Мотивом мнимой сделки может выступать желание сформировать определен-

ные правовые последствия без реального изменения юридического статуса вещи.

Например, государственный служащий, вступая в должность, дарит свой бизнес члену семьи.

2.2 Недвижимость в качестве объекта гражданского оборота

Объекты недвижимости входят в состав большинства имущественных ком-

плексов организаций и являются в них одними из самых дорогих активов. Объекты недвижимости очень разнообразны по функциональному назначению и конструк-

тивным решениям, имеют широкий сложный по структуре рынок. Права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации. О всех введенных в эксплу-

атацию объектах недвижимости (здания, сооружения, линейные объекты и т.п.),

сформированных земельных участках внесены записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В стране проведена государственная кадастровая оценка всех объектов недвижимости, определена кадастровая стоимость каждого объекта и оформлены кадастровые паспорта.

Ежедневно на рынке совершается значительное количество сделок с недви-

жимостью, в основе принятия решений по которым используется ее рыночная стои-

мость. Определение рыночной и иной стоимости недвижимости занимает наиболь-

шую долю в портфелях заказов оценочных компаний. В данном разделе в соответ-

ствии с требованиями рабочей программы дисциплины представлена основная ин-

формация, характеризующая недвижимость в качестве объекта оценки.

Критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу определены в статье 130 ГК РФ [1]. Согласно этим критериям все недвижимые объ-

екты подразделяются на три группы:

1 Являются недвижимостью по своей природе: земельные участки и участки

недр.

2 Являются недвижимостью по своим физическим свойствам: прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их техническому

31

состоянию и функциональному назначению (здания, сооружения, помещения, ли-

нейные объекты и т.п.)

3 Являются (определены) недвижимостью в силу прямого указания федераль-

ного закона (воздушные и морские суда, космические объекты) [1].

Термин «Недвижимость» определяет конкретный физический недвижимый объект: земельный участок или объект капитального строительства. Недвижимость формирует недвижимое имущество, как объект права, способный к гражданскому обороту. Таким образом, недвижимое имущество, с позиции оценки представляет собой совокупность имущественных прав в отношении физических объектов не-

движимости.

Объект капитального строительства - относительно новый термин в граждан-

ском праве. Определение объекта капитального строительства (ОКС) приводится в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). В ней под объектом капитального строительства понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено за исключением временных построек [5].

Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе производства строительных работ (ГрК РФ, п.п. 10, 13, ст. 1), что предполагает по-

этапное выполнение проектных, монтажных и пусконаладочных работ [5].

К основным признакам ОКС относятся:

- прочная связь объекта с землей и наличие заглубленного фундамента (следу-

ет помнить, что некапитальный объект тоже может иметь фундамент);

- невозможность перемещения объекта без нанесения ему несоразмерного ущерба [1].

К дополнительным признакам ОКС относятся:

- наличие стационарных коммуникаций (водо-, газо-, электро- и теплоснабже-

ния и т.д.). Их состав определяется функциональным назначением ОКС и отчасти,

его местоположением; - длительный срок эксплуатации (до 150 лет).

32

ОКС - это самостоятельная и минимальная единица учета в ЕГРН, имеющая уникальный кадастровый номер и на которую оформлен кадастровый паспорт,

определена кадастровая стоимость.

ОКС - объект (или комплекс объектов), возведенный с целью длительной экс-

плуатации и образующий с земельным участком единое архитектурно-

градостроительное, объемно-пространственное, функциональное, инженерно-

техническое и технологическое целое.

Понятие "объект недвижимости" не тождественно понятию "объект капиталь-

ного строительства". Объект недвижимости может и не являться объектом капи-

тального строительства, равно как и капитальный объект не всегда является недви-

жимым имуществом. Например, индивидуальный жилой дом или офисное здание являются объектами недвижимости и объектами капитального строительства в со-

ответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ, ч. 1 ст. 130 ГК РФ (созданы в результате строитель-

ства, имеется прочная связь с землей и самостоятельное функциональное назначе-

ние).

Земельный участок относится к недвижимому имуществу в силу прямого ука-

зания в ст. 130 ГК РФ, но не является объектом капитального строительства, по-

скольку не является результатом строительства.

Строение вспомогательного использования (например, навес, беседка на фун-

даменте) может иметь все признаки объекта капитального строительства (результат строительства, прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба), в то же время такой объект не будет относиться к недви-

жимому имуществу, поскольку отсутствует самостоятельное функциональное назначение объекта, соответственно, отсутствуют качества самостоятельного объек-

та недвижимости.

Временная постройка - объект, возведенный с целью непродолжительной экс-

плуатации, вспомогательного характера использования и не имеющий сложных конструктивных особенностей. К временным постройкам относятся:

- киоски и навесы;

33

- некоторые объекты благоустройства территории, в том числе павильоны,

элементы оборудования остановок общественного пассажирского транспорта, меха-

низированные автопарковки, телефонные кабины и т.д.;

-любые постройки, которые предназначены для обслуживания основного объекта либо имеют вспомогательный характер (сараи, бани, теплицы, парники и т.д.);

-легковозводимые конструкции, легкие сборно-разборные сооружения;

-постройки, возводимые в лесу для специальных нужд (сушилки, грибовар-

ни, склады) [5].

Вопросу о тождественности понятий объекта капитального строительства и объекта недвижимости уделено внимание в Постановлении Президиума ВАС РФ от

24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012, в котором суд указал, что термин объект капитального строительства является специальным понятием градострои-

тельного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую катего-

рию объект недвижимого имущества, имеющую иную отраслевую принадлежность,

объем и содержание [36]. Такой вывод был сделан в отношении регистрации права собственности на ограждение (забор), возведенное на фундаменте. Суд указал, что в связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости

(не может выступать самостоятельным объектом гражданского оборота) право соб-

ственности на него не подлежит государственной регистрации в независимости от его физических характеристик и наличия конструктивных элементов (фундамента),

обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Под ОКС понимается строительная система, возведенная для реализации об-

щественно-полезных функций, в том числе:

- обеспечение надлежащих условий проживания людей (жилые дома, кварти-

ры в многоэтажных домах, гостиницы, общежития и т.п.);

- осуществление производственных процессов разного рода (производствен-

ные цеха, склады разного назначения, здания заводоуправления, различные вспомо-

34

гательные службы (градирни, дымовые трубы, резервуары, насосные станции и т.п.);

- обеспечение социально-культурных процессов в жизни людей (кинотеатры,

библиотеки, здания бытового обслуживания населения, памятники, площади для проведения массовых мероприятий и т.п.);

- осуществление общественных функций самоуправления и правопорядка

(общественные здания администраций района, округа, города, области; отделения милиции, суды, здания Пенсионного фонда и т.п.);

- обеспечения выполнения образовательной и научно-исследовательской дея-

тельности (школы, вузы, техникумы, научно-исследовательские институты, специ-

альные полигоны и т.п.);

- обеспечение обороноспособности государства (различные строения, принад-

лежащие на праве оперативного управления Министерству обороны страны);

- реализации функций министерств транспорта, связи, энергетики (автомо-

бильные и железные дороги, трубопроводы, аэродромы, электростанции, другие энергетические системы и т.п.).

Содержание требований к ОКС во многом определяется их типом. Тип ОКС определяется уровнем санитарно-технических условий и необходимой продолжи-

тельностью пребывания в строении людей. В соответствии с указанным критерием ОКС делятся на здания и сооружения.

Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строи-

тельную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения про-

дукции или содержания животных [6].

Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную,

плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надзем-

ную и (или) подземные части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения про-

35

изводственных процессов различного вида, временного пребывания людей, хране-

ния продукции, перемещения людей и грузов [6].

Сооружение может быть и некапитальным, т.е. не иметь прочной связи с зем-

лей. Конструктивные характеристики некапитального сооружения позволяют пере-

местить их и (или) демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущер-

ба назначению и без изменения основных характеристик сооружений, в том числе киосков, навесов и других подобных сооружений (ГрК РФ, п. 10.2 ст. 1) [5]. Такие сооружения не должны признаваться объектами недвижимости ввиду отсутствия всех признаков недвижимости, указанных в п. 1 ст. 130 ГК РФ [1].

При возведении некапитальных сооружений не нужно получать разрешение на строительство, на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них в ЕГРН.

Объект незавершенный строительством - объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окон-

чательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в экс-

плуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Для понимания того, является ли какой-либо объект объектом незавершенного строительства нужно учитывать правовую позицию Верховного Суда РФ: "При раз-

решении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью

(объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или анало-

гичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (ГК РФ, п. 1 статья 133)" [36].

По общему правилу линейные объекты являются недвижимостью, так как они являются видом сооружений и, соответственно подвидом объектов капитального строительства. В п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ обозначено понятие линейные объекты путем перечисления основных видов таких объектов - это линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения [5].

36

Линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.) должны быть прочно связаны с землей, а их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10.1

ст. 1 ГрК РФ) [1, 5]. В иных случаях линейные сооружения не будут относиться к недвижимости. Так, например, линии связи могут быть как недвижимостью (линей-

но-кабельные сооружения), так и движимым имуществом - линии передачи сигнала.

В зданиях или сооружениях могут выделяться помещения, под которыми по-

нимается часть объема здания или сооружения, имеющая определенное функцио-

нальное назначение и ограниченная строительными конструкциями (п. 14 ч. 2 ст. 2

Технического регламента) [6]. Помещение может быть отдельным объектом соб-

ственности и объектом гражданского оборота.

Здания и сооружения классифицируют как, по общим, так и по специфиче-

ским признакам. Одна из применяемых в настоящее время систем классификации приводится в таблице 2.

Таблица 2 - Классификация ОКС

ОКС

Для ОКС в составе выделенных выше групп используются различные класси-

фикации. Для примера приведем некоторые из них. Подробно классификации ОКС будут рассматриваться в процессе изучения дисциплины «Практика оценки недви-

жимости».

Например, жилые здания предназначены для проживания людей:

- длительного (индивидуальные жилые дома и квартиры в многоэтажных до-

мах);

37

- временного (общежития).

ОКС, в том числе и жилые здания, делятся по этажности традиционно на:

- малоэтажные (до 2-х – 3-х этажей включительно. Трехэтажные индивиду-

альные жилые дома относятся к малоэтажным);

- средней этажности (от 3-х до 5-ти этажей включительно. Трехэтажные мно-

гоквартирные дома относятся к зданиям средней этажности);

-многоэтажные (от 6-ти до 10-ти этажей включительно);

-повышенной этажности (от 11-ти до 16-ти этажей включительно);

-высотные (свыше 16-ти этажей).

В состав единых объектов недвижимости или, иначе, застроенных земельных участков на правах главной вещи (позиция ЗК РФ) входит земельный участок. Зе-

мельным участком является часть земной поверхности, границы которой определе-

ны в соответствии с федеральными законами (ЗК РФ ст. 11.1) [2].

Каждый земельный участок имеет фиксированные границы, площадь, место-

положение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государствен-

ном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю

[2].

Разделение земель на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования именуется зонированием [2]. Оно осуществляет-

ся в соответствии с планами развития территорий. Основные положения и принци-

пы зонирования земель определяются Правительством РФ. Планы зонирования зе-

мель утверждаются постановлениями соответствующих органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления.

Правовой режим земельного участка включает в себя:

-категорию;

-целевое назначение;

-форму собственности;

-вид разрешенного использования.

Поясним составляющие правового режима земельного участка. Целевое назначение земель — это порядок, условия, предел эксплуатации земель для кон-

38

кретных целей в соответствии с категориями земель, установленные законодатель-

ством. Весь земельный фонд Российской Федерации составляет 17 099 824 600 Га.

Он разделен на семь категорий (ЗК РФ, ст. 7) [2]. В данном случае (в составе едино-

го объекта недвижимости) рассматриваются земли категории «Земли населенных пунктов». К землям населенных пунктов (городов, поселков и сельских поселений)

относятся все земли в пределах черты поселений. Черта поселений — это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от земель других категорий [2].

Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зо-

нированием их территорий. Территория населенного пункта в пределах его админи-

стративных границ делится на территориальные зоны.

Правообладатели в населенных пунктах могут иметь земельные участки на разном праве: собственности и аренды.

Еще одним элементом правового режима земельного участка является его раз-

решенное использование. Разрешенное использование – это эксплуатация земельно-

го участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов.

Ограничения - это наличие установленных законом или уполномоченными органа-

ми в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих право-

обладателя при осуществлении права собственности или иных вещных прав на зе-

мельный участок. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права соб-

ственности на земельный участок к другому лицу.

Единый Градостроительный регламент (ст. 1 ГрК РФ) определяет:

-виды разрешенного использования земельных участков;

-предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции ОКС

(отступы от границ земельного участка, количество этажей и высота зданий, плот-

ность застройки земельного участка) [5].

В соответствии со ст. 85 ЗК, ст 35 Град. Кодекса в землях населенных пунктов могут выделяться территориальные зоны со следующими видами разрешенного ис-

пользования:

- жилые (для ИЖС, мало-, средне- и многоэтажное жилищное строительство);

39

- общественно-деловые (административные здания, объекты образовательно-

го, культурно-бытового и социального назначения);

-производственные (промышленные, складские и иные пром. объекты);

-инженерных и транспортных инфраструктур (объекты железнодорож, авто-

мобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи,

инженерной инфраструктуры);

- рекреационные (для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, пар-

ки, пруды, озера);

-сельскохозяйственного использования;

-военных объектов [5].

Разрешенное использование может быть следующих видов (ст. 37 ГрК РФ):

1)основное;

2)условно разрешенное;

3)вспомогательное (дополнительное по отношению к основному и услов-

но разрешенному и осуществляемое совместно с ними) [5].

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования выбираются правообладателями земельных участков самостоятельно, без дополнительных раз-

решений и согласований (ч. 4 ст. 37 ГрК РФ) [5].

Условно разрешенный вид использования требует получения разрешения местной администрации по результатам публичных слушаний (ст. 39 ГрК РФ) [5].

Для определения (подтверждения0 характеристик земельного участка исполь-

зуются источники информации:

- документы, подтверждающие права собственности (свидетельство о государ-

ственной регистрации права собственности, выписка из ЕГРН об основных характе-

ристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости);

-кадастровый паспорт ОКС и земельного участка;

-сведения о наличии обременений, включая обременение сервитутом, зало-

гом, наличием арендаторов и иных ограничений по использованию (формируется

Заказчиком оценки);

- данные публичной кадастровой карты (www.rosreestr.ru).

40