Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки собственности. Учебное пособие

актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной дея-

тельности соответствующей СРОО.

В оценочной компании могут работать по трудовому договору оценщики, яв-

ляющиеся членами разных СРОО. В этой связи оценщики должны соблюдать реко-

мендации своих СРОО и юридическое лицо также в процессе контроля отчетов об оценке должно учитывать это обстоятельство;

л) сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заклю-

чил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Феде-

рального закона. Говоря об оценщике, его часто называют независимым оценщиком,

подчеркивая независимость его выводов от мнения каких-либо лиц на процесс оценки и объективность полученных им результатов. Отчет об оценке является с юридической точки зрения документом доказательственного значения, который мо-

жет оказать значительное влияние на эффективность сделок с объектами собствен-

ности, особенности ее правовой защиты, судебные решения, управленческие реше-

ния и даже на судьбу людей. Поэтому в Федеральном законе независимости оцен-

щика уделено особое внимание.

Оценщик не должен проводить оценку (отказаться от ее проведения) в случа-

ях:

- если он является собственником объекта или объектов оценки. Например,

оценщик не может подготовить отчет об оценке своей квартиры или другого при-

надлежащего ему имущества;

- если он является учредителем юридического лица, в отношении объектов имущества которого или в отношении бизнеса этого юридического лица необходи-

мо провести оценку;

- если он является акционером хозяйственного общества, руководство кото-

рого обратилось с просьбой об оценке принадлежащего этому обществу имущества;

- если он является должностным лицом или работником юридического лица – заказчика. Это положение включено законодателем в трактовку независимости оценщика по причине того, что оценщик может совмещать оценочную деятельность

81

с иными видами деятельности, в рамках которых преследовать имущественные ин-

тересы, нарушающие его объективность при осуществлении оценки;

- если он является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оцен-

ки. В таком случае объективность оценщика может быть поставлена под сомнение;

- если он состоит с заказчиком оценки в близком родстве или свойстве.

Это положение в особых комментариях не нуждается. Родственные связи с за-

казчиком могут создать условия, способствующие искажению итоговых результатов оценки;

- если оценщик имеет в отношении объекта оценки вещные или обязатель-

ственные права вне договора. Это положение по содержанию близко к вышепере-

численным, но законодатель, вероятно, им концентрирует внимание на том, что в состав имущества оценщика могут входить вещи не только на праве собственности,

но и производных от них правомочиях: например, на праве оперативного управле-

ния, на праве хозяйственного ведения. Законодатель обращает внимание и на обяза-

тельственные права, в составе которых наиболее распространенными являются аренда и залог вещей. Оценщику сложно было бы противостоять желанию завысить стоимость объекта оценки, который предполагается использовать в качестве пред-

мета залога по кредиту, который оформляет для себя оценщик или занизить стои-

мость предмета аренды вещи, если арендатором выступает оценщик, член его семьи или оценочная компания, в которой работает оценщик, а арендная плата зависит от стоимости арендуемого имущества;

-оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица

-заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика [4, ст. 16].

Для снижения вероятности воздействия на оценщика руководства оценочной компании ей Федеральным законом запрещено заключать договор на проведение оценки с заказчиком, если оценочная компания имеет имущественный интерес в объекте оценки и (или) является аффилированным лицом заказчика;

м) если оценку проводит не частнопрактикующий оценщик, а оценочная ком-

пания, то в договоре должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках,

82

которые будут проводить оценку (фамилия, имя, отчество оценщика или оценщи-

ков, их членство в СРОО, возможно указать должность и регалии, отражающие уро-

вень профессионального мастерства).

Законодательство об оценочной деятельности не содержит требований к наименованиям должностей, которые могут занимать оценщики в оценочных ком-

паниях. По нашему мнению, в должности оценщика должен отражаться степень его профессионального мастерства, возможно и стаж работы в оценке. В этой связи можно рекомендовать руководителям оценочных компаний пользоваться квалифи-

кационным справочником должностей руководителей, специалистов и других слу-

жащих, утвержденного Минтрудом РФ.21.08.98 N 37 [7], который позволяет отра-

жать в трудовых книжках работников их стаж и занимаемые ими должности для це-

лей стимулирования ими повышения профессиональной квалификации. Руководи-

телю в таком случае проще обосновать перед коллективом дифференциацию зара-

ботной платы работников (таблица 3).

Таблица 3 – Рекомендуемые наименования должностей оценщиков и требова-

ния к ним

83

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудо-

вой договор, если это может негативно повлиять на достоверность результата про-

ведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежа-

щих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Пример договора на оказание услуг по оценке приведен в приложении А.

Заключению договора на оказание услуг по оценке предшествует период, в

ходе которого оценщику или оценочной компании надлежит выполнить следующие мероприятия:

а) определить юридический статус заказчика по отношению к предлагаемому к оценке имуществу;

б) проверить правоспособность и дееспособность заказчика;

в) однозначно определить предмет договора;

г) выяснить основные характеристики предполагаемого объекта оценки;

д) определить цель оценки, вид подлежащей определению стоимости, предпо-

сылки, основные ограничения и допущения с учетом которых будет проводиться оценка;

е) согласовать дату определения стоимости (дату оценки) и период проведе-

ния оценочных работ;

ж) определить размер денежного вознаграждения за услугу по оценке и форму его оплаты;

з) подготовить совместно с заказчиком задание на оценку;

ж) согласовать форму договора и акта оказания оценочных услуг;

и) заключить договор на оказание оценочных работ.

Договор в зависимости от юридического статуса, наличия и особенностей ор-

ганизационно-правовой формы организации заказчика подписывается с его сторо-

ны:

- физическим лицом, собственником оцениваемого имущества (отдельных объектов имущества, имущества в целом, работ, услуг и т.п.). В этом случае сторона оценщика (частнопрактикующий оценщик или представитель руководства оценоч-

84

ной компании: директор или лицо, представляющее компанию на основе соответ-

ствующей доверенности) осуществляет проверку дееспособности и правоспособно-

сти заказчика.

Правоспособность физического лица – гражданина РФ предполагает равные для всех граждан возможности приобретать и осуществлять гражданские права, со-

здавать для себя обязанности и исполнять их [1]. В составе указанных прав возмож-

ность владеть имуществом на праве собственности, отчуждать (совершать сделки),

наследовать и завещать его.

Гражданская дееспособность у гражданина возникает по общему правилу с 18

лет (ст. 21 ГК РФ) [1]. Исключениями из этого правила являются следующие случаи:

- со дня вступления в брак до совершеннолетия, когда это допускается дей-

ствующим законодательством (ст. 21 ГК РФ);

- с момента объявления несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, дееспособ-

ным, если он работает по трудовому договору, или с согласия законных его предста-

вителей (родители, опекун) занимается предпринимательской деятельностью (ст. 27

ГК РФ).

Совершеннолетние граждане в отдельных случаях могут по решению суда быть признаны недееспособными или ограничено дееспособными. Для защиты прав таких лиц над ними устанавливается опека или попечительство (ст. 29 и 30 ГК РФ).

Заключать договор с оценщиком на оценку стоимости имущества, принадлежащего на праве собственности указанным лицам, должен опекун или попечитель с согла-

сия органов опеки и попечительства;

- представителем юридического лица. Правоспособность юридическое лицо получает в момент завершения его государственной регистрации. Специальная пра-

воспособность определяется перечнем прав и обязанностей, зафиксированных в учредительных документах юридического лица [1]. Но правомочия для осуществле-

ния операций с имуществом обычно не регламентируются учредительными доку-

ментами .

Оценщику следует помнить, что интересы юридического лица, в том числе и

заключение договора на оказание услуг по оценке, может представлять единолич-

85

ный или коллегиальный исполнительный орган управления организацией. Совет ди-

ректоров в акционерном обществе или правление в обществе с ограниченной ответ-

ственностью могут действовать от имени общества только на основании доверенно-

сти.

Юридическое лицо может иметь обособленные подразделения: филиалы и представительства. Представительство осуществляет представительские функции – представляет интересы юридического лица вне его юридического адреса и осу-

ществляет их защиту. Филиал создается для выполнения всех или части функций юридического лица. Объем выполняемых функций определен в положениях об их деятельности. Информацию о представительствах и филиалах представлена в учре-

дительных документах юридического лица.

Филиал и представительство организации имеют правомочия владения и поль-

зования имуществом, собственником которого является основное юридическое ли-

цо. Осуществлять операции от лица филиала или представительства, в том числе выступать стороной в договоре на оказание оценочных услуг, их руководители мо-

гут только на основании доверенности руководства юридического лица. Анализ дее-

способности руководителя представительства или филиала завершается проверкой такой доверенности.

Следует помнить, что доверенность может быть выдана только в письменной форме. Если стороной в договоре с оценщиком выступает руководитель филиала, то нотариальное заверение доверенности не требуется. Если доверенность выдана ру-

ководителем филиала своему работнику для целей заключения договора с оценщи-

ком, нотариальное заверение такой доверенности обязательно, так как она выдается в порядке передоверия (ст. 187 ГК РФ) [1].

Срок действия доверенности - не более трех лет. Если в доверенности не ука-

зан срок ее действия, то он принимается равным одному году. В случае, если дове-

ренность не содержит даты выдачи, то она считается недействительной или, иначе,

ничтожной (ст. 186 ГК РФ) [1]; - конкурсным управляющим организации, объявленной банкротом и в отно-

шении которой открыто конкурсное производство. В таком случае оценка проводит-

86

ся для определения объектов, входящих в сформированную управляющим конкурсную массу. Полномочия управляющего подтверждаются определением арбитражного суда о его назначении на должность;

- представителем государственных или муниципальных органов власти. Если подлежащие оценке объекты принадлежат Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям то договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с такими объектами.

Цель оценки, это информация, которую одной из первых заказчик предоставляет оценщику. Ею является та цель, которую заказчик намерен достичь, имея на руках отчет об оценке или та проблема, которую он предполагает решить, владея информацией о рыночной или иной стоимости объекта оценки, причем зафиксированной в документе доказательственного значения. Обсуждая с заказчиком цель оценки, оценщик при этом выясняет для себя вид (стандарт) стоимости, которую ему надлежит определять. В процессе обсуждения оценщик знакомит с определением (стандартом) вида стоимости заказчика. Причем все пояснения о виде определяемой стоимости оценщик делает на основе ФСО, демонстрируя при необходимости их текст заказчику.

Вслучае согласия заказчика с доводами оценщика вид стоимости фиксируется

впредмете договора. Факт ознакомления заказчика со стандартами оценки желательно также отражать фиксировать в договоре на оказание оценочных услуг.

Многие положения договора и задания на оценку, прежде всего вид стоимости, ограничения и допущения процесса оценки определяются после подробного анализа предпосылок стоимости. Их общая характеристика приведена в ФСО № II.

Рассмотрим их подробнее, указав на то, что оценщик должен выяснить, проводя беседу с заказчиком:

а) заказчиком предполагается сделка с объектом оценки или он будет продолжать использоваться без совершения сделки с ним;

б) предполагаемые участники сделки с объектом оценки или текущие лица, обладающие правомочиями пользования этим объектом известны, то есть являются

87

идентифицированными лицами либо они представляют собой неопределенные, типичные гипотетические участники определенного сегмента рынка объекта оценки;

в) дата, на которую заказчик желает получить рассчитанное значение стоимости объекта оценки;

г) предполагаемое использование объекта после завершения процесса оценки будет соответствовать его наиболее эффективному использованию, текущее использование не изменится или заказчик определи другой вариант использования объекта оценки (например, ликвидация);

д) характер предполагаемой сделки с объектом оценки, под которым подразумевается добровольная сделка в типичных рыночных условиях в рамках типичного срока экспозиции на дату оценки или сделка в условиях вынужденной продажи, в том числе в рамках укороченного периода экспозиции без предпродажной подготовки;

Если предполагается сделка с объектом оценки с неопределенными лицами (гипотетическими типичными для данного рынка участниками), то предпосылки именуются (являются) рыночными предпосылками. Предпосылки об известных участниках сделки с объектом оценки являются нерыночными предпосылками.

Оценка объекта оценки выполняется оценщиком на основе задания на оценку, которое является неотъемлемой частью договора на оценку и дублируется в отчете об оценке. Третья редакция ФСО позволила оценщику уточнять задание на оценку в течение всего процесса оценки до составления отчета об оценке. От качества и однозначности понимания положений задания на оценку зависит и результативность работы оценщика. В соответствии с ФСО № IV задание на оценку должно содержать следующую информацию [16]:

а) описание объекта оценки, включая права заказчика на него. Важным требованием является указание помимо идентификационных характеристик объекта оценки (о них написано выше) описания прав на объект оценки, которые обязательно должны быть учтены при определении стоимости, и связанных с ними ограничений и обременений. Например, объектом оценки является встроенное помещение с определенным кадастровым номером, заданной площади, расположенное на кон-

88

кретном этаже здания по установленному адресу. В отношении этого объекта оценке могут подлежать права собственности, если цель оценки – продажа объекта или правомочия пользования и (или) владения, если цель оценки – передача в аренду. Итоговая величина стоимости объекта оценки будет при этом различной.

Следует отметить, что текущие права на объект оценки могут отличаться от тех прав, стоимость которых определяется оценщиком в соответствии с заданием на оценку. Например, если цель оценки приватизация объекта государственной или муниципальной собственности, то вид права в целом не поменяется: и текущее и оцениваемое право на объект оценки – право собственности.

Если объект оценки находится у заказчика на праве оперативного управления или хозяйственного ведения и его собственником разрешена продажа объекта, то определяться будет стоимость права собственности;

б) цель оценки, информация о которой та же, что и в договоре на оказание оценочных услуг;

в) указание на то, что оценка проводится в соответствии с Федеральным зако-

ном;

г) вид стоимости и кратко предпосылки стоимости; д) дата оценки;

е) специальные допущения, понятие и потребность в которых раскрывается в (ФСО № III) [15].

ж) ограничения оценки понятие и потребность в которых раскрывается в (ФСО № III) [15].

з) ограничения на использование, распространение и публикацию отчета об оценке заказчиком, за исключением запросов судебных и правоохранительных органов исполнительной власти, запросов СРОО;

ж) указание на форму составления отчета об оценке. Отчет об оценке в большинстве случаев составляется на бумажном носителе, но в соответствии с положениями законодательства об оценочной деятельности он может составляться в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной

подписью. Отчет об оценке передается заказчику в одном или двух экземплярах (это

89

фиксируется в задании на оценку) и в случаях, указанных в актах законодательства об оценочной деятельности и смежного законодательства, может быть опубликован в конкретном специальном информационном источнике в сети Интернет.

Помимо указанной выше обязательной информации задание на оценку может быть расширено за счет включения следующих данных по инициативе заказчика оценки или оценщика (основная часть таких данных указана в ФСО № IV) [16]:

- состав и объем документов и материалов, представляемых заказчиком оцен-

ки;

-необходимость привлечения внешних организаций и квалифицированных отраслевых специалистов для проведения дополнительного исследования характеристик объекта оценки, требующих специальных знаний и оборудования, которыми не обладает оценщик и не может обладать;

-сведения о предполагаемых пользователях результата оценки и отчета об оценке (помимо заказчика оценки);

-формы представления итоговой стоимости (одно конкретное значение или в виде интервала значений, дополнительный вид валюты, в которой должна быть представлена итоговая стоимость объекта оценки;

-указание на необходимость проведения оценщиком дополнительных исследований в отношении объекта оценки, рынка объекта оценки и определения расчетных величин, которые не являются результатами оценки в соответствии с ФСО.

Например, объектом оценки является застроенный земельный участок и итоговым результатом в отчете об оценке указывается рыночная стоимость единого объекта недвижимости. Заказчик дополнительно в задании на оценку может указать на необходимость определения (выделения) отдельной стоимости или доли земельного участка в общей стоимости объекта оценки.

Возможно заказчику оценки необходимо знать отдельно стоимость строитель- но-монтажных работ по возведению объекта капитального строительства и, обсудив эту потребность с оценщиком, в задании указывается требование дополнительно рассчитать стоимость воспроизводства или замещения.

90