Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки собственности. Учебное пособие

ды могут стать индивидуально-определенные непотребляемые вещи (ГК РФ, ст. 607, 689).

1.2 Характеристика прав собственности на вещи

В соответствии с Конституцией Российской Федерации объекты собственно-

сти могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Следовательно, можно говорить о соответствующих субъектах пра-

ва:

-государство;

-муниципальное образование;

-юридическое лицо;

-физическое лицо (индивидуальный предприниматель, частнопрактикующий специалист).

Процесс участия объектов собственности в гражданском обороте, именуется обращением, он стал возможным, как было сказано выше, вследствие отнесения объектов собственности к миру вещей, которые могут выступать в роли товаров и обладать ценностью для потенциальных покупателей. В процессе обращения вещей

(товаров) права на них переходят от одного субъекта права к другому, что может сопровождаться изменением формы собственности на них.

Право собственности – определенный набор правомочий, принадлежащих правообладателю в отношении конкретных объектов собственности. Право соб-

ственности в Российской Федерации реализуется в трех правомочиях:

- владение объектом собственности, что подразумевает возможность обладать вещью, ограничивая доступ к ней других лиц, иметь ее в составе имущества, учиты-

вать в системе бухгалтерского учета (в случае правообладателя – юридического ли-

ца);

- пользование объектом собственности, то есть использование вещи по ее функциональному назначению с целью получения дохода или достижения иного эффекта;

11

- распоряжение объектом собственности, то есть возможность определения

(изменения) юридической принадлежности вещи путем: продажи, мены, сдачи в аренду, передачи в залог, в доверительное управление; внесение изменений в ее ха-

рактеристики путем модернизации или реконструкции [1].

Совокупность вещей, принадлежащих одному правообладателю, образует его имущество. Если правообладатель – юридическое лицо, то совокупность вещей, об-

разующих его имущество, именуется имущественным комплексом. Имущественный комплекс формируется с целью ведения определенной предпринимательской дея-

тельности (бизнеса) и выступает ее материальной основой.

Следует различать понятия имущественного комплекса и комплекса имуще-

ства. Второе - означает какую-либо часть имущественного комплекса, выделяемую с определенной целью, например, для цели залога или продажи в связи с изменениями задач бизнеса.

Совокупность прав правообладателя также именуется пучком прав (зарубеж-

ный термин). Вся совокупность правоотношений, связанных с формированием и об-

ращением вещей, включает два вида прав:

а) вещные права, характеризующие отношение правообладателя к вещи. Ос-

новным вещным правом является право собственности. К вещным правам также от-

носятся права с меньшим объемом правомочий управообладателя, чем в случае пра-

ва собственности:

-право хозяйственного ведения;

-право оперативного управления;

-право бессрочного постоянного пользования;

-право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

-сервитут.

б) обязательственные права, характеризуют обязательства правообладателей и отношения между субъектами права по поводу конкретных вещей.

К обязательственным правам относятся:

-право аренды вещи;

-залог вещи.

12

Важно помнить, что права на объект собственности неотделимы от него. Обо-

рот вещей сопровождается соответствующим оборотом вещных прав. При этом пра-

ва собственности (комплекс правомочий) могут разделяться (например, передача объекта в аренду: арендатору по договору аренды передаются правомочия пользо-

вания или владения и пользования) и соединяться с целью повышения эффективно-

сти реализации прав собственности в отношении конкретного объекта.

Объекты собственности (имущество) могут находиться в собственности двух или более лиц. В таком случае возникает право общей собственности. Общая соб-

ственность может быть долевой или совместной (ГК РФ ст. 244) [1].

В случае общей долевой собственности доля каждого из собственников опре-

деляется действующим законодательством или соглашением всех ее участников.

Если такое соглашение не может быть достигнуто, то доли считаются равными. При регистрации долевой собственности доля в праве указывается в виде простой дроби

[1]. Например, члены семьи из 3-х человек владеют жилым помещением на правах долевой собственности. Каждый правообладатель имеет долю в праве на это жилое помещение, равную 1/3.

Полномочия собственников имущества, принадлежащего двум или несколь-

ким лицам, осуществляются по соглашению участников. Право распоряжения долей в общем имуществе ограничено требованием предоставления остальным участни-

кам долевой собственности преимущественного права ее покупки. Причем все участники долевой собственности имеют право приобрести продаваемую долю на равных условиях [1].

Действующее гражданское законодательство допускает возникновение права общей совместной собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в сов-

местной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из них совершается сделка по распоряже-

нию имуществом.

Имущество, нажитое супругами во время совместного брака, за исключением имущества, полученного одним из супругов по безвозмездным договорам, напри-

мер, в результате вступления в наследство, составляет их совместную собствен-

13

ность. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом,

находящимся в совместной собственности, необходимо нотариально заверить согла-

сие другого супруга. Отсутствие такого согласия является основанием для призна-

ния сделки недействительной.

Совместная собственность возможна также и у участников крестьянского

(фермерского) хозяйства. У членов садоводческих, огороднических некоммерческих товариществ оно возникает на имущество общего пользования, приобретенное или созданное за счет целевых взносов. Например, в садоводческом товариществе за счет целевых взносов приобретен насос для скважины, обеспечивающей товарище-

ство водой. Приобретенный насос является объектом совместной собственности всех членов товарищества. Для его продажи потребуется проведение общего собра-

ния членов товарищества.

Условием возникновения права собственности является наличие обстоятель-

ств, называемых юридическими фактами. Их можно разделить на две группы: пер-

воначальные и производные. Право собственности может возникнуть в результате создания нового объекта (первоначальный способ приобретения права собственно-

сти). При этом, если право собственности на объект подлежит государственной ре-

гистрации, то оно возникает с момента такой регистрации. Основанием для получе-

ния права собственности на строящееся здание или сооружение является отведен-

ный в установленном порядке земельный участок, наличие утвержденного проекта строительства.

Частным случаем создания объекта недвижимости является самовольная за-

стройка. Ею признается объект, построенный на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для строительства. Самовольной застройкой считается также объект, созданный со значительными нарушениями градостроительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу, так как лицо, ее осуществившее,

не имеет даже частичных прав собственности на нее. Право собственности на само-

вольную постройку может быть признано только судом при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку (ГК РФ, ст. 222) [1].

14

Особый порядок имеет процесс приобретения права собственности на бесхо-

зяйное имущество (ГК РФ, ст. 225). Заявление о регистрации недвижимого имуще-

ства в качестве бесхозяйного подают муниципальные органы власти, на территории которого оно находится. По истечении года со дня постановки бесхозяйного объекта недвижимости на учет орган управления муниципальным имуществом, должен об-

ратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот объект [1].

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть зарегистрирована за лицом в силу приобретательной давности. Приобретение права собственности в силу приобрета-

тельной давности - также один из первоначальных способов приобретения права собственности. Для приобретения права собственности в таком случае лицо, не яв-

ляющееся собственником, должно добросовестно, открыто и непрерывно владеть этим объектом недвижимости в течение 15 лет (ГК РФ, ст. 234) [1].

Лицо, создавшее объект движимого имущества (за исключением транспорт-

ных средств) из приобретенных в общем порядке элементов (деталей, узлов, агрега-

тов) или других самостоятельных объектов движимого имущества собственными силами (силами работников предприятия) без нарушения положений действующего законодательства и прав других лиц, приобретает право собственности после поста-

новки объекта на бухгалтерский учет и ввода его в эксплуатацию.

В гражданском обороте в большей степени распространены производные спо-

собы приобретения права собственности. Ведущее место принадлежит, безусловно,

сделкам купли-продажи. Сделки по продаже имущества оформляются договорами купли-продажи, составленными в простой письменной форме.

Право собственности на некоторые группы имущества подлежит государ-

ственной регистрации. Покупатель по договору купли-продажи такого имущества приобретает право собственности на него не с даты заключения договора или упла-

ты вознаграждения за имущество, а с даты государственной регистрации права. К

видам указанного имущества относятся объекты недвижимости (земельные участки,

здания, сооружения, передаточные устройства), сервитуты, транспортные средства

15

разного назначения (легковые, грузовые, специальные и т.п.), именные ценные бу-

маги (акции, облигации, инвестиционные паи).

Процесс регистрации права собственности и органы, осуществляющие госу-

дарственную регистрацию прав, различны для разных групп имущества. Так, право собственности на объекты недвижимости регистрируется в Росреестре. Регистрация права собственности на транспортные средства проводится в ГАИ. Регистрация и учет права собственности на акции ПАО производится в специализированном реги-

страторе, на облигации – в депозитарии.

В качестве других способов приобретения права собственности на объекты имущества можно назвать сделки мены, дарения, вступление в наследство, реорга-

низацию юридического лица, обращение взыскания на имущество, приватизацию государственного и муниципального имущества.

Несмотря на то, что полномочия собственника в отношении его имущества подлежат защите со стороны государства, законодатель вводит ограничения в пра-

вомочия пользования отдельными видами имущества. Например, собственнику жи-

лого помещения запрещено размещение в жилом доме промышленных производств

(Жилищный кодекс РФ, ст. 17), он не вправе отчуждать свою долю в праве соб-

ственности на общее имущество многоквартирного жилого дома (ГК РФ, статья

290) [3]. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу в результате сделки купли-продажи не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (ГК РФ, ст. 292) [1].

Для земельного участка задается целевое назначение, то есть установленные цели его использования. Конкретизация типа застройки земельного участка в соот-

ветствии с целью его использования осуществляется заданием вида разрешенного использования земельного участка. Например, целевое назначение земельного участка – для жилищного строительства, а вид разрешенного использования – стро-

ительство многоэтажного жилого дома этажностью не выше 10 этажей.

16

К ограничениям права собственности на земельный участок следует отнести и сервитут – обременения, заключающиеся в наличии вещного права пользования зе-

мельным участком другим лицом или лицами.

Собственник транспортного средства также не имеет права использования этого имущества не по его функциональному назначению, указанному в его техни-

ческом паспорте, пользоваться им без водительских прав, менять основные агрегаты без соответствующей регистрации замены в ГАИ.

Владение имуществом на праве собственности сопряжено с определенным бременем, обусловленным необходимостью содержать имущество в надлежащем состоянии (ГК РФ, ст. 210) [1]. В силу этого собственник объекта недвижимости,

например, обязан уплачивать земельный налог, налог на имущество физических лиц, проводить планово-предупредительные ремонты, содержать фасад в соответ-

ствии с правилами муниципального образования; собственник квартиры обязан оплачивать коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт, содержать в ис-

правном состоянии инженерные системы квартиры и т.п. Кроме того, собственник несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (ГК РФ, ст. 211) [1].

Право собственности га объект имущества может прекратиться по двум груп-

пам оснований: добровольным и принудительным. В гражданском обороте имуще-

ства право собственности прекращается в большинстве случаев в результате совер-

шения сделок по его отчуждению (купля-продажа, мена, дарение).

Имущество предприятия может быть списано с бухгалтерского учета и утили-

зировано в результате полного износа и нецелесообразности дальнейшей эксплуата-

ции. Уничтожение имущества в результате непреднамеренных действий собствен-

ника также ведет к прекращению права собственности на него. Акционер теряет права собственности на акции в случае ликвидации акционерного общества.

Законодательством установлены случаи принудительного прекращения у лица права собственности. Это процесс может быть безвозмездным (например, при кон-

фискации, ГК РФ, ст. 243) или обращении взыскания на имущество (ГК РФ, ст. 237)

либо возмездным (например, реквизиция, ГК РФ, ст. 242) [1].

17

Изъятие имущества при конфискации осуществляется по решению суда в виде санкции за совершение собственником имущества противоправных действий. Об-

ращение взыскания на имущество по невыполненным обязательствам собственника также производится по решению суда. К такой ситуации может привести невыпол-

нение обязательств по договорам с контрагентами по оказанию услуг, поставке про-

дукции, положений кредитного договора с коммерческим банком, по обязательным платежам.

1.3 Вещные права с ограниченным содержанием

Достаточно распространенной практикой в хозяйственной деятельности субъ-

ектов экономики является использование в составе своих имущественных комплек-

сов активов (объектов имущества), вещные права на которые ограничены действу-

ющим законодательством или волеизъявлением их собственника. В таком случае права собственности на используемый актив принадлежат другому лицу, в том чис-

ле публичному собственнику, которое передало вещные права на него с определен-

ными ограничениями. ГК РФ не содержит определения ограниченного вещного пра-

ва, лишь констатируя в ст. 216 возможность принадлежности имущества лицам, не являющимся их собственниками, и перечисляя виды ограниченных прав [1]. Харак-

теристики ограниченных вещных прав рассмотрены ниже.

Одним из наиболее распространенных ограниченных вещных прав является право хозяйственного ведения, которое возникает у государственных и муници-

пальных унитарных предприятий при передаче им имущества (движимого и недви-

жимого, за исключением земельных участков) собственником: государственными или муниципальными органами исполнительной власти. Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам, в том числе между работниками предприятия (ГК РФ, ст. 113) [1]. Объем правомочий гос-

ударственных и муниципальных унитарных предприятий в отношении переданного имущества регулируется соглашением с собственником. Предприятие не вправе

18

продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое иму-

щество, сдавать в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной ка-

питал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (ГК РФ, ст. 295) [1].

Унитарное предприятие самостоятельно определяет параметры своей хозяй-

ственной деятельности в соответствии с уставом, режим эксплуатации имущества в соответствии с его функциональным назначением или определенным собственни-

ком целевым использованием. За собственником остаются права на проведение ме-

роприятий по контролю за сохранностью и эффективностью использования имуще-

ства, переданного унитарному предприятию. В случае не удовлетворяющих соб-

ственника результатов контрольных мероприятий, он не может изъять переданное ранее имущество, но может инициировать проведение процедур реорганизации или даже ликвидации предприятия.

Собственником помимо правомочий владения и пользования могут быть пе-

реданы унитарному предприятию и правомочия распоряжения имуществом в случае обоснования целесообразности продажи части имущества унитарного предприятия.

Собственник имущества, создавая унитарное предприятие и передавая ему имущество на праве хозяйственного ведения, определяет свою долю участия в при-

были предприятия (ГК РФ, ст. 295) [1].

Казенные предприятия и различные учреждения являются субъектами права оперативного управления. Казенное предприятие создается решением Правитель-

ства Российской Федерации, которое закрепляет за ним определенное имущество и несет субсидиарную ответственность по обязательствам предприятия. Деятельность казенного предприятия финансируется из федерального бюджета. Примерами ка-

зенных предприятий могут служить проектные и опытно-конструкторские предпри-

ятия в сфере обороноспособности страны.

Учреждения создаются решениями Правительства Российской Федерации,

субъекта Российской федерации, муниципального органа власти для решения

19

управленческих, социально-культурных и иных функций некоммерческого характе-

ра, финансируемых полностью или частично из средств бюджета соответствующего уровня бюджетной системы страны. Примером учреждений являются высшие учеб-

ные заведения, инспекции федеральной налоговой службы, отделения Почты Рос-

сии.

Объем правомочий на закрепленное за унитарным предприятием имущество полностью определяет его собственник. Собственник осуществляет контроль за процессом использования переданного имущества и может принять решение об его изъятии, если, по его мнению, оно используется не по назначению или не использу-

ется с должной эффективностью.

В случае казенного предприятия результаты его предпринимательской дея-

тельности распределяются в соответствии с решениями собственника имущества.

Учреждения не могут обладать правом собственности на используемое иму-

щество. В случае выполнения сотрудником университета научного гранта или хо-

зяйственного договора с коммерческой организацией, приобретенное в процессе их выполнения оборудование, оргтехника учитываются в бухгалтерском учете универ-

ситета, становясь с даты постановки на бухгалтерский учет объектом государствен-

ной собственности. На указанное имущество университет будет правом оператив-

ного управления.

Сопоставление содержания права хозяйственного ведения и оперативного управления позволяет сделать вывод о том, что объем правомочий в отношении за-

крепленного имущества, основанного на праве оперативного управления суще-

ственно ниже, чем в случае права хозяйственного ведения.

Владение и пользование земельными участками возможно на праве пожизнен-

ного наследуемого владения, регламентированное статьей 264 ГК РФ. В соответ-

ствии с указанной статьей публичный собственник имеет право передать гражданам Российской Федерации во владение и целевое использование земельный участок,

который ими в последующем передается по наследству. Гражданин не имеет права менять правовой режим земельного участка. В случае возведения на земельном участке зданий и сооружений он приобретает права собственности на них [1].

20