Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки собственности. Учебное пособие

Для свободных от застройки и застроенных земельных участков оценщики определяют в зависимости от цели оценки, которую преследует заказчик оценки,

разные виды стоимости (рассмотрены в разделе 5.2), основываясь на детальном ана-

лизе характеристик ОКС земельного участка, состояния рынка недвижимости в це-

лом и соответствующих сегментов в частности. Методические положения по опре-

делению основных ценообразующих характеристик ОКС и земельного участка,

комплексному анализу рынка недвижимости подробно рассматриваются в дисци-

плине «Практика оценки недвижимости».

Оренбургская область относится к числу субъектов РФ со значительной долей земель сельскохозяйственного назначения. Согласно отчету Росреестра РФ по Оренбургской области доля земель сельскохозяйственного назначения составляет

88,3 % [26]. Государственный учет земель сельскохозяйственного назначения осу-

ществляется по земельным угодьям. К ним относятся земли, систематически ис-

пользуемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей.

Земельные угодья делятся на:

-сельскохозяйственные;

-несельскохозяйственные.

Сельскохозяйственные угодья – это земельные угодья, систематически ис-

пользуемые для получения сельскохозяйственной продукции. К сельскохозяйствен-

ным угодьям относятся:

-пашня;

-залежь;

-многолетние насаждения;

-кормовые угодья (сенокосы и пастбища) [2].

К несельскохозяйственным угодьям относятся:

-лесные площади и земли под лесными насаждениями;

-земли под водой, включая болота;

-земли застройки;

-земли под дорогами;

-нарушенные земли;

41

- прочие земли (овраги, пески, полигоны отходов, свалки, территории консер-

вации и др.) [2].

Приведем краткую характеристику сельскохозяйственных угодий.

Пашня - сельскохозяйственное угодье, систематически обрабатываемое и ис-

пользуемое под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолет-

них трав, а также чистые пары. К пашне также относятся огороды, парники и теп-

лицы [2].

В пашню не включаются земельные участки сенокосов и пастбищ, занятые посевами предварительных культур (в течение не более двух-трех лет), распаханные с целью коренного улучшения земли, а также междурядья садов, используемые под посевы.

Многолетние насаждения – сельскохозяйственное угодье, используемое под искусственно созданными древесными, кустарниковыми (без лесной площади) или травянистыми, многолетними насаждениями, предназначенными для получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции [2]. В составе многолетних насаждений различают: сад, виноградник, ягодник, плодовый питом-

ник, плантации.

Залежь – земельный участок, который ранее использовался под пашню и более

1 года, начиная с осени, не используется под посевы сельскохозяйственных культур и не подготовлен под пар [2].

Сенокос – сельскохозяйственное угодье, систематически используемое под сенокошение [2].

Пастбище – сельскохозяйственное угодье, систематически используемое для выпаса животных, и такое использование является основным, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, неиспользуемые под сенокос и не являющи-

еся залежью [2].

Особенности земельных участков категории земли сельскохозяйственного назначения как природного и экономического блага:

-ограниченность и невосполнимость;

-долговечность;

42

-многофункциональность использования;

-уникальность;

-ограниченность в способах использования.

Основными целями определения стоимости земельных участков категории

«Земли сельскохозяйственного назначения» являются следующие:

1 Удовлетворение потребностей участников рынка земли (гражданского обо-

рота земельных участков).

2 Формирование базы налогообложения земельных участков.

3 Для целей управления земельными участками в составе имущества органи-

зации.

4 Создание и ведение Единого государственного реестра (кадастра) недвижи-

мости, в том числе для целей отражения в статистике национального богатства страны.

5 Для определения величины ущерба и упущенной выгоды при проведении на земельном участке работ по созданию или реконструкции линейных объектов.

6 Для целей изъятия земельного участка или его части для государственных

нужд.

На стоимость земельных участков категории земли сельскохозяйственного назначения влияют следующие основные факторы, отражающие их основные харак-

теристики:

1 Природно-климатические (климатические условия сельхозпроизводства,

урожайность основных культур преобладающего севооборота).

2 Обусловленные свойствами земли (структура посевных площадей и виды угодий; преобладающий севооборот; плодородие и агрохимические свойства земли).

3 Местоположение (макроэкономическая характеристика региона; удален-

ность от рынков сбыта, хранения и переработки сельхоз продукции; окружающая инфраструктура).

4 Экономические (основные направления сельскохозяйственного производ-

ства (основные направления сельскохозяйственного производства основные формы

43

организации сельского хозяйства; cоциально -демографические особенности регио-

на; наличие построек; цены на ГСМ и сельхозтехнику; уровень занятости населе-

ния).

Ключевую роль в оценке сельскохозяйственных угодий играет плодородие почвенного покрова земельного участка. Под плодородием понимают результат вза-

имодействия компонентов почвы для удовлетворения потребности растений в пита-

тельных веществах, влаге и воздухе в целях обеспечения их нормальной жизнедея-

тельности. Плодородие земли зависит от многих параметров: запасов органического вещества, питательных элементов, водно-физических свойств почвы, величины осадков, температурного режима, поглотительной способности, подстилающей по-

роды и др. По этой причине при оценке земли учитывают всю совокупность ее свойств и признаков, которые определяются в интегральной оценке – баллах бони-

тета.

Основную ценность в составе сельскохозяйственных угодий имеет пашня. В

состав характеристик пашни входит используемый в процессе ее использования се-

вооборот, влияющий на доходность и инвестиционную привлекательность пашни.

Севооборот – это научно обоснованное чередование сельхозкультур и паров во вре-

мени. Причинами использования севооборота являются следующие:

- повышение качества почвы путем поддержания и увеличения в ней содержа-

ния органических веществ;

- повышение плодородия почвы путем установления очередности возделыва-

ния разных культур;

- помощь в борьбе с вредителями, препятствуя их накоплению.

Пример шестипольного севооборота.:

1год – чистый пар.

2год - озимая пшеница.

3год – ячмень.

4год – горох.

5год - озимые (пшеница, рожь).

6годячмень с подсевом донника или клевера.

44

Для Приволжского федерального округа типичным является следующий сево-

оборот [31]:

1год – чистый пар.

2год – пшеница озимая.

3год – пшеница яровая.

4год – яровой ячмень.

5год – люцерна на сенаж.

6год – подсолнечник.

Земля может иметь отрицательную стоимость в результате:

-негативных экологических воздействий, приводящих к утрате полезных свойств земельного участка, например, в случае химического или радиоактивного загрязнения, деградации почвенного слоя и др.;

-возникновения ситуации, когда расходы, связанные с использованием земли,

превышают доходы, например, в случаях, когда установленные платежи за землю превышают приносимый ею доход или земельная рента отсутствует.

Земля может стать истощаемым, то есть теряющим свою стоимость активом в случае исчерпания природного ресурса или его полезных свойств до такой степени,

что он больше не может приносить доходы при существующем использовании,

например, к истощаемым активам могут быть отнесены свалки, полигоны отходов,

кладбища, карьеры по добыче общераспространенных полезных ископаемых (песок,

щебень).

2.3 Движимое имущество в качестве объекта гражданского оборота

Прямого определения движимого имущества ГК РФ не приводит, но противо-

поставляя его недвижимости в ст. 130, фактически указывает на их основные разли-

чия. Объекты движимого имущества потенциально перемещаемы и при этом в ре-

зультате смены места эксплуатации они не теряют характеристик своей материаль-

45

но-вещественной формы и не изменяется их техническое состояние. Этот тезис под-

тверждается самим названием этого вида объектов гражданского оборота.

Движимое имущество лица в целом именуют, используя термин «машины и оборудование». Оно практически является составной частью имущественного ком-

плекса любой организации независимо от вида осуществляемой экономической дея-

тельности и формы собственности. Движимое имущество в составе имущественного комплекса предприятия выполняет важную роль в составе основных средств, явля-

ясь их активной частью. Именно с помощью объектов движимого имущества в рам-

ках технологического процесса производства происходит воздействие на предмет труда с целью получения готовой продукции или реализации определенного этапа ее изготовления.

Машины и оборудование многообразны, являются в основном продукцией от-

расли машиностроения. Нормативная классификация машин и оборудования отсут-

ствует. Используются различные классификационные признаки для целей подеталь-

ной унификации, определения амортизационных групп на предприятиях, выделения сегментов рынка. Применяются классификации участниками рынка машин и обору-

дования, которые используют заводы-изготовители, производящие как машины, так

иузлы, агрегаты и детали для их сборки. Предприятия могут использовать свои классификации для целей управления своими активами, например, выделяя машины

иоборудование, находящиеся в собственности и арендуемые.

К внутренней классификации следует отнести и разделение машин и оборудо-

вания по степени участия в хозяйственной деятельности предприятия: продолжаю-

щие эксплуатироваться, переведенные на консервацию, находящиеся на капиталь-

ном ремонте, находящиеся в процессе реконструкции или модернизации. Есте-

ственным является разделение машин и оборудования на продукцию отечественного и зарубежного производства.

Оценщики, оказывающие услуги по оценке движимого имущества, определяя стоимость объектов движимого имущества, начинают свою работу с идентификации объекта оценки. Достаточным источником информации в этом случае является за-

водской номер объекта, установленный заводом-изготовителем. В редких случаях

46

его отсутствия по причине механического повреждения той части объекта (это всегда несъемный узел) где располагалась соответствующая табличка используют установленный на предприятии инвентарный номер.

Инвентарный номер на предприятии является уникальным в рамках имущественного комплекса и устанавливается при постановке приобретенной единицы машин и оборудования на бухгалтерский учет. Не все приобретенное оборудование получает статус основного средства. Для этого оно должно удовлетворять критериям, установленным федеральным стандартом бухгалтерского учета (ФСБУ) № 6 «Основные средства» [11]. Указанное ФСБУ не устанавливает стоимостной критерий квалификации объекта машин и оборудования в качестве основного средства. Эту величину руководство предприятия устанавливает самостоятельно, прописывая в учетной политике. Обоснованным представляется решение о величине 100 000

руб., которая тождественна требованиям налогового учета и позволит несколько упростить ведение бухгалтерского учета основных средств.

Для оценщика в процессе реализации оценочных технологий важным является показатель возраста объекта оценки. По нему можно сделать предварительную оценку технического состояния через определение накопленного за этот период износа. Период эксплуатации объекта машин и оборудования от даты ввода в эксплуатацию до даты проводимого анализа именуется хронологическим возрастом [27].

Ранее, до введения в действие ФСБУ, одним из простых методов оценки износа применялось сопоставление хронологического возраста и срока полезного использования инвентарного объекта. В настоящее время точность этого метода значительно упала и применять его нецелесообразно по следующей причине. Установление срока полезного использования по ФСБУ № 6 теперь является полностью прерогативой предприятия и оно устанавливает его в соответствии с собственными критериями. Среди них могут быть следующие:

-планируемая интенсивность эксплуатации оборудования в рамках конкретного бизнес-процесса;

-продолжительность производственной программы или инвестиционного

проекта для выполнения которых приобреталось оборудование;

47

-представление предприятия о сроках обновления данного оборудования в связи с процессом его морального старения по причине объявленной производителем оборудования технологических новаций;

-установленный период до реконструкции предприятия и перехода к производству новой продукции;

-рекомендации завода-изготовителя;

-учет действовавших до принятия ФСБУ № 6 амортизационных групп машин

иоборудования.

Разные предприятия, использующие в своем технологическом процессе одинаковую модель, например, вертикально-сверлильного станка, могут установить разные сроки полезного использования, так как использовали разные критерии из перечисленных выше. В таком случае использовать в оценочных методиках срок полезного использования оборудования считаем некорректным, так как его значение, а значит и выводы, выполненные с его использованием не будет носить объективного характера, что противоречит стандарту рыночной стоимости (подробный разбор стандарта рыночной стоимости проведен в разделе 5.2).

Таким образом, внутренней информацией о конкретном объекте машин и оборудования является минимальный набор следующих сведений, которые можно извлечь из инвентарной карточки объекта бухгалтерского учета (инвентарного объекта):

-наименование;

-модель;

-завод-изготовитель (производитель);

-год выпуска;

-год ввода в эксплуатацию;

-срок полезного использования.

Дополнительно этот минимальный набор можно расширить за счет следующих данных и з того же документа:

-метод начисления амортизации;

-место установки на территории предприятия (подразделение);

48

- Ф.И.О. материально ответственного лица.

В основной набор данных необходимо включить из технического паспорта оборудования наименования основных функциональных характеристик и их значе-

ния.

Оценщики, проводя оценку имеют дело с машинами и оборудованием, нахо-

дящимися на разных этапах экономической жизни: в рамках срока полезного ис-

пользования и после его завершения. Техническое состояние объекта оценки может также различаться. В этой связи особое значение приобретает разделение подлежа-

щих оценке единиц машин и оборудования на две группы:

1)объекты, чье текущее техническое состояние (возможно с небольшим экономически целесообразным ремонтом) позволяет дальнейшую эксплуатацию по функциональному назначению;

2)объекты, чье текущее техническое состояние не позволяет дальнейшую эксплуатацию по функциональному назначению, выполнение в отношении него ре-

монтных работ экономически нецелесообразно.

Во втором случае оценщик фактически будет проводить оценку не оборудова-

ния соответствующей модели, а металлолом определенного веса и из определенных материалов.

2.4 Контрольные вопросы

1 Назовите признаки отнесения объекта гражданского оборота к недвижимо-

сти.

2 Поясните различия понятий недвижимость и недвижимое имущество.

3 Приведите отличия здания от сооружения.

4 Поясните особенности гражданского оборота единого объекта недвижимо-

сти.

5 Назовите элементы правового режима земельного участка.

6 Перечислите виды сельскохозяйственных угодий.

49

7 Поясните роль показателя «Балл бонитета» в формировании ценности зе-

мельного участка.

8 Укажите причину использования севооборота в растениеводстве.

9 Поясните как соотносятся понятия «целевое назначение» и «разрешенное использование» в отношении земельного участка.

10 Укажите признаки отнесения результата строительства к ОКС.

11 Назовите основные правовые признаки различий между движимыми и не-

движимыми объектами гражданского оборота.

12 Приведите известные Вам классификации машин и оборудования.

13 Назовите основные критерии квалификации единицы машин и оборудова-

ния в качестве основного средства.

14 Перечислите возможные критерии, которыми пользуются предприятия,

устанавливая срок полезного использования оборудования.

15 Приведите наименование единицы бухгалтерского учета основных средств.

16 Перечислите минимальный объем данных о единице движимого имущества предприятия, необходимый для определения его стоимости.

50